Historique des taux immobiliers depuis 40 ans
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Les taux de crédit immobilier font la une de l’actualité depuis plusieurs années. Pourtant, il est très intéressant de s’intéresser à l’historique des taux immobiliers sur 40 ans pour comprendre les évolutions et les facteurs de hausse ou de baisse. Quelle évolution des taux d’intérêt sur le temps long ? Qu’est-ce que cela signifie pour 2025 ? Quels sont les critères qui influencent les taux ? CAFPI vous apporte toutes les réponses et vous invite à remonter le temps.
- Dans les années 80, les taux de prêt immobilier sont compris entre 10 et 20 %.
- Les taux évoluent à la baisse au cours des années 90 et des années 2000, en dépit de la crise de 2008.
- Les années 2010 voient des taux descendre sous la barre de 1 % !
- A partir de 2022, la crise économique et l’inflation en raison de la situation en Ukraine, entraînent une remontée des taux d’intérêt. Les taux dépassent 4 % fin 2023.
- L'année 2024 a été marquée par une baisse progressive des taux d'intérêt.
- En 2025, les taux d’emprunt se stabilisent.
Historique des taux immobiliers : les années 70
Les années 1970 ont été marquées par une forte inflation, accentuée par les chocs pétroliers de 1973 et 1979. Face à cette situation, les banques centrales ont relevé leurs taux directeurs pour tenter de contenir la hausse des prix, entraînant une augmentation significative des taux d'intérêt.
Cette envolée des taux a rendu l'accès au crédit immobilier plus coûteux et limité la capacité d'emprunt des ménages.
Dans ce contexte d'incertitude économique, l'immobilier a néanmoins conservé son attrait en tant que valeur refuge, bien que les conditions d'emprunt se soient durcies.
Historique des taux immobiliers : les années 80
Cette crise pétrolière de 1973, suivie par le second choc pétrolier venu d’Iran à la toute fin des années 70 ont eu des répercussions sur toutes les années 80 car le prix du pétrole est multiplié par quasiment 3 en 3 ans. L’inflation est alors très forte.
La Banque de France applique alors des taux d’intérêt élevés et inédits. Saviez-vous qu’en 1982-1983, les taux d’intérêt atteignaient jusqu’à 16 % ?
Dans la seconde partie des années 80, on assiste à une baisse des taux et une stabilisation autour de 9 % à la fin de la décennie.
Historique des taux immobiliers : les années 90
Au début des années 90, un emprunteur obtient un crédit immobilier avec un taux moyen de 9 % hors assurance ! Il est alors très difficile pour un primo-accédant d’acquérir un logement. L’apport personnel devient le sésame pour réussir à signer un prêt immobilier.
Heureusement pendant cette période de l’histoire récente, les salaires vont progresser et les taux vont diminuer. Surtout, les prix immobiliers commencent à croître régulièrement dans les grandes villes.
A la fin des années 90, le taux immobilier moyen est à 4 % !
Les taux d’intérêt depuis 2000
Cette baisse des taux de crédit se poursuit dans les années 2000 alors que la zone euro se met en place.
Ainsi, en 2006, on emprunte à 3,5 % hors assurance ! Une aubaine pour les acquéreurs et emprunteurs qui avaient connu des taux supérieurs à 10 % dans leurs jeunes années. Les acheteurs profitent de cette baisse significative des taux pour s’endetter.
La crise économique de 2008 participe à une remontée des taux autour de 5 %. Cette crise venue des subprimes américains n’a pas vocation à se produire en France. Aux États-Unis, elle résulte de prêts à taux variables massifs non plafonnés. Toutefois, dans une économie mondialisée, une crise américaine a des répercussions sur le marché européen et asiatique.
Les banques centrales mondiales soutiennent la baisse des taux d’emprunt pour relancer l’économie.
Rappelons que les taux immobiliers évoluent en fonction de nombreux paramètres, notamment :
- le taux directeur fixé par la Banque centrale européenne (BCE) ;
- les obligations assimilables au Trésor (OAT) à 10 ans ;
- la durée du prêt immobilier ;
- les objectifs commerciaux de chaque banque.
A partir du taux de prêt immobilier moyen, un emprunteur peut espérer négocier un meilleur taux s’il possède un excellent dossier et un très bon profil emprunteur.
Évolution des taux d’intérêt depuis 10 ans
Ces dernières années ont marqué l’âge d’or des emprunteurs. Progressivement, les taux ont diminué de 5 % jusqu’à 1 % en moyenne en 2020 ou 2021. L’inflation est alors maîtrisée et le marché immobilier voit ses prix augmenter partout en France.
Les taux les plus bas sont atteints en octobre 2019 avec un taux fixe moyen de 0,8 pour un crédit sur 15 ans, 0,95 % sur 20 ans et 1,25 % sur 25 ans.
Les renégociations de crédit immobilier et opérations de rachat de crédits se multiplient. Tout emprunteur souhaite profiter de ces taux bas.
Les métropoles deviennent inaccessibles et les acquéreurs se reportent sur les villes moyennes et moins chères. Les confinements liés à la pandémie de Covid-19 modifient les désirs des acquéreurs en matière de résidence principale. Le télétravail s’installe dans les cultures d’entreprise et fait émerger la notion de résidence semi-principale et de travailleur nomade.
L’année 2021 fait office de rattrapage pour les transactions immobilières retardées en raison de la crise sanitaire. Le nombre de transactions annuelles dépasse 1,17 million, en dépit de prix immobiliers particulièrement élevés dans les grandes villes.
La production de crédit atteint des records avec plus de 110 milliards d’euros hors renégociations au 1er semestre 2021, soit une hausse de 27% sur un an.
Augmentation des taux de crédit immobilier depuis 2022
Début 2022, la guerre en Ukraine marque le retour d’une crise internationale et dope l'inflation. L’augmentation des prix de l’énergie est particulièrement forte.
La Banque centrale européenne (BCE) augmente ses taux pour contenir l’inflation. 10 hausses consécutives interviennent depuis mi-2022. Cette situation inédite affecte l’octroi de crédit et la croissance.
On observe depuis avril 2022, une hausse constante des taux d’environ +20 centièmes par mois. Dès mai 2023, les taux de crédit atteignent 3,5% hors assurance.
Les Français découvrent le taux d’usure. Supposé protéger les emprunteurs, il devient surtout un élément de blocage. Calculé sur les taux signés 3 mois auparavant, le taux d’usure ne suit pas l’évolution rapide des taux. La Banque de France finit par accepter une actualisation mensuelle du taux d’usure pendant 1 an.
En parallèle, les prix des logements baissent doucement. Le pouvoir d’achat immobilier des ménages français diminue : la faible baisse des prix de l’immobilier est loin de compenser la hausse des taux.
La production de crédit s’effondre avec - 40 % entre avril 2022 et avril 2023.
Bilan des taux immobiliers en 2024 et perspectives pour 2025
L'année 2024 a été marquée par une baisse progressive des taux d'intérêt, passant de 4,24 % en début d'année à 3,37 % en novembre.
Cette diminution a permis à de nombreux ménages de concrétiser leurs projets immobiliers, relançant ainsi le marché après le ralentissement observé en 2023.
Cependant, certains vendeurs restent réticents à ajuster leurs prix, limitant une reprise plus rapide des transactions.
Pour 2025, les experts prévoient une stabilisation des taux d'emprunt, avec des estimations moyennes de 2,8 % à 3 % sur 15 ans, 3 % à 3,2 % sur 20 ans, et 3,2 % à 3,4 % sur 25 ans.
Cette stabilité devrait continuer à soutenir le marché immobilier et encourager les investissements.
Il est essentiel pour les emprunteurs potentiels de rester vigilants quant aux évolutions économiques et aux politiques monétaires, afin de saisir les opportunités offertes par ce contexte favorable. Un courtier CAFPI est un allié précieux pour naviguer parmi ces évolutions et réussir son projet immobilier.
Mis à jour le 19/08/2025 à 11:54