Investir dans SCPI : les frais à prendre en compte pour un investissement optimal
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Investissement immobilier alternatif, l’achat de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) attire de plus en plus d’investisseurs. Avec un ticket d’entrée accessible, ce placement permet d’investir simplement dans l’immobilier sans devenir propriétaire pour autant, le tout en mutualisant les risques avec d’autres investisseurs.
Si l’investissement en SCPI permet de déroger à certains frais, comme les frais de notaire ou les frais d’agence, ce n’est pas un placement gratuit pour autant. Il convient donc de bien se renseigner en amont sur les coûts à prévoir pour un tel placement ! Quels sont les frais d’une SCPI ? À quoi correspondent-ils ? Comment tenter de les réduire ? Les experts en investissement immobilier CAFPI vous disent tout ce qu’il faut savoir avant de vous lancer.
- Investir dans une SCPI permet de réaliser un investissement immobilier sans acquérir de bien propre, sans gestion locative, et avec un ticket d’entrée modéré.
- L’achat de parts de SCPI engendre différents frais, à commencer par des frais de souscription à verser au moment d’effectuer le placement.
- Les frais de SCPI les plus courants sont des frais de gestion, pratiqués par toutes les SCPI. Ils peuvent réunir différents frais inhérents au fonctionnement de la société.
- Suivant les sociétés, d’autres frais de SCPI peuvent être appliqués : frais de sortie, frais de transaction, frais de cession de part, frais de pilotage des travaux…
- Les frais de souscription d’une SCPI à capital fixe sont souvent plus élevés que ceux d’une SCPI à capital variable.
- On peut tenter de réduire les frais d’investissement en SCPI en optant pour une SCPI sans frais d’inscription, tout en prenant soin d’étudier ses autres frais pour s’assurer qu’ils ne sont pas plus élevés.
- Certains distributeurs proposent des remises sur les frais de souscription de leurs SCPI partenaires, par exemple par le biais de rétrocessions (cashback).
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Le placement en SCPI, aussi qualifié d’investissement “pierre papier” est un mode d’investissement collectif qui permet d’investir indirectement dans l’immobilier. Explications.
La SCPI : définition
Une Société Civile de Placement Immobilier est une société qui collecte des fonds auprès des investisseurs en vue d’acquérir des biens à louer (bureaux, immeubles d’habitation). Les loyers perçus par la société sont alors reversés aux investisseurs au prorata de leurs parts dans la société.
On distingue généralement trois types de SCPI :
- Les SCPI de rendement, dont l’objectif principal est de générer des revenus locatifs dans le but de les partager entre les investisseurs.
- Les SCPI de capitalisation, dont l’objectif est d’acheter des biens dans le but de les revendre en réalisant une plus-value (qui est alors redistribuée aux investisseurs)
- Les SCPI fiscales, qui se concentrent sur des biens éligibles à des dispositifs de réduction d’impôts (Pinel, Denormandie, Malraux, déficit foncier) afin de faire bénéficier de ces avantages fiscaux aux investisseurs.
Ces SCPI peuvent être à capital fixe ou variable, ce qui a une influence directe sur les opportunités d’investissement et les frais de cession (nous y reviendrons).
Comment investir dans une SCPI ?
Il est possible d’investir dans une SCPI simplement en achetant des parts dans la société. Le ticket d’entrée se situe généralement à plusieurs centaines d’euros, ce qui permet d’investir en cash. Ceci dit, il est tout à fait possible de financer un investissement en SCPI grâce à un crédit immobilier pour pouvoir bénéficier de l’effet de levier et d’un meilleur rendement.
On peut également acquérir des parts de SCPI dans le cadre d’une assurance-vie, par exemple, si vous êtes titulaire d’un contrat multisupport. Les parts de SCPI correspondent alors à des unités de compte, ce qui permet de conserver les avantages fiscaux de l’assurance-vie.
Quels sont les avantages d’un investissement via SCPI ?
Les avantages de la SCPI sont nombreux, tant pour les néo-investisseurs que pour les investisseurs plus aguerris :
- Elle vous permet de diversifier votre épargne et vos placements pour répartir les risques.
- Elle vous permet d’investir simplement dans l’immobilier sans avoir à acquérir un bien.
- Elle vous évite une gestion locative fastidieuse et vous permet de percevoir des revenus complémentaires presque sans rien faire.
- Elle vous permet d’investir dans l’immobilier même avec une petite somme.
Au-delà de ces avantages indéniables, il faut garder à l’esprit qu’un investissement en SCPI n’est pas sans contraintes. Le fait de confier son argent à une société de placement peut comporter des risques, mais aussi, engendrer des frais qu’il ne faut pas négliger.
Quels sont les frais de SCPI à prévoir ?
L’investissement en SCPI comporte nécessairement des frais, ne serait-ce que pour pouvoir accéder à ce placement.
Les frais de souscription
Les frais de souscription, comme leur nom l’indique, correspondent à la somme à régler pour pouvoir commencer à investir dans une SCPI. Ils permettent de rémunérer le courtier qui fait office d’intermédiaire entre les investisseurs et la SCPI, mais aussi de payer les différentes démarches administratives liées à la souscription. Ces frais d’entrée correspondent généralement à 10 % du montant investi : si vous souhaitez investir 1 000 €, cela signifie que vous devrez apporter en plus 100 % pour payer les frais d’inscription.
Les frais de gestion
Les frais de gestion sont des frais récurrents qui sont facturés pour rémunérer le travail de la société de placement : prospection, achats de nouveaux immeubles, administration des biens, sélection des locataires, entrées et sorties, perception des loyers… Ils sont calculés et prélevés sur les revenus locatifs bruts perçus par la société, et représentent entre 8 et 15 % de ceux-ci.
Les frais de souscription et de gestion sont les principaux frais à prévoir pour un investissement en SCPI. Cependant, d’autres frais peuvent être appliqués d’une société à l’autre :
Les frais de sortie
Les frais de sortie sont généralement exigés lorsque la SCPI n’applique pas de frais de souscription. Ils ont pour but d’encourager les investisseurs à garder leurs parts de SCPI pendant une durée minimale, de l’ordre de 3 ans. Au-delà, ces frais sont rarement exigés.
Pour connaître les frais appliqués par une SCPI donnée, consultez sa plaquette d’information ! Vous y trouverez une liste détaillée concernant les frais de gestion et les frais supplémentaires à prévoir.
Les frais de transaction
Les frais de transaction correspondent aux frais engendrés par l’acquisition ou la revente d’un bien appartenant au parc immobilier de la SCPI. Lorsqu’ils sont facturés, ils sont prélevés directement sur les revenus locatifs perçus par les investisseurs.
Les frais de cession de parts
Les frais de cession sont facturés lorsqu’un investisseur cède ses parts de SCPI sans passer par la société de placement. Ils correspondent à l’enregistrement du changement de propriétaire, et peuvent être à la charge du cédant (celui qui revend ses parts) ou de l’acquéreur.
Les frais de suivi et de réalisation des travaux
Lorsque la SCPI doit effectuer des travaux importants sur un des biens de son parc immobilier, elle peut appliquer des frais pour le pilotage des travaux. Cela reste cependant assez rare.
La directive MIF 2 et les frais de SCPI
La directive MIF 2, qui s’applique aux entreprises d’investissement et aux banques fournissant des services d’investissement, impose une transparence totale et un devoir d’information aux SCPI. Elles doivent alors fournir régulièrement, via des publications trimestrielles et des bilans annuels, des informations sur ses activités et ses performances. Ces informations vous permettent de comparer les activités de la SCPI aux frais appliqués sur l’année.
Au-delà de ces frais, notamment si vous investissez à crédit, vous devez prendre en compte le coût du crédit immobilier que vous avez souscrit pour financer votre investissement ! Vous pouvez évaluer le coût total de votre crédit grâce à notre simulateur, qui vous fournira une simulation de votre TAEG assurance comprise. Pour obtenir le meilleur taux possible et réduire les coûts au maximum, faites appel à un courtier immobilier CAFPI !
Comment réduire les frais de SCPI ?
S’il n’est pas possible de négocier les frais de SCPI directement, il existe différents moyens de réduire le coût de cet investissement. À commencer par choisir la bonne société de placement !
SCPI à capital fixe ou variable ?
Comme évoqué plus haut, une SCPI peut avoir un capital fixe ou variable. Ce qui n’est pas sans conséquences sur son fonctionnement et les frais qui en découlent !
Une SCPI à capital fixe est plus contraignante en termes d’entrées et de sorties, puisqu’elle est soumise à un plafond de collecte : au quotidien, elle n’émet pas et n’annule pas d’actions. Elle peut cependant choisir d’étendre son portefeuille de biens immobiliers pour pouvoir proposer de nouvelles parts. Cette opération peut alors engendrer des frais d’augmentation du capital importants pour les investisseurs, qui se répercutent sur le montant des frais de souscription.
Une SCPI à capital variable laisse la possibilité aux investisseurs d’acquérir et de revendre des actions à tout moment. Cela a alors un impact sur les frais de souscription de la SCPI : comme il n’y a pas d’opération complexe à mener pour l’augmentation du capital, les frais de souscription sont généralement moins élevés dans ces SCPI. À noter que les SCPI à capital variable sont aujourd'hui les plus courantes.
Est-ce qu’il existe des SCPI sans frais ?
Il n’existe pas de SCPI sans frais à proprement parler, puisque les frais de gestion sont inévitables. Il existe cependant, comme évoqué plus haut, des SCPI sans frais d’inscription. Attention, ces SCPI peuvent facturer en contrepartie des frais de sortie si vous revendez vos parts avant 3 ans. De même, elles peuvent avoir des frais de gestion plus élevés que d’autres SCPI. Bref, ne vous laissez pas amadouer par des frais de souscription offerts sans étudier les autres frais !
Peut-on obtenir une réduction sur les frais de SCPI ?
Certains distributeurs de parts de SCPI peuvent proposer des réductions sur des frais de souscription, et ce, via différents systèmes. Certains courtiers proposent en effet de rembourser une part des frais de souscription via un cashback reversé directement sur votre compte bancaire une fois l’investissement en SCPI finalisé. Attention, bien que ce genre de pratique soit autorisée par l’AMF, toutes les SCPI ne sont pas éligibles à ce type de rétrocession : si vous passez par un distributeur qui propose cet avantage, consultez bien la liste des sociétés compatibles.
Mis à jour le 22/05/2025 à 11:15