Achat de maison : comment gérer les travaux non déclarés ?
3 min de lecture
Acheter une maison représente un engagement à long terme, sur le plan financier et sur le plan émotionnel. Il n’est pas rare de découvrir, après la signature de l’acte de vente, que des travaux ont été réalisés sans autorisation. Construction d’une véranda, aménagement de combles, transformation du garage, de nombreux travaux non-déclarés posent problème au moment de la vente. Même lorsque le propriétaire est de bonne foi et ignorait la nécessité d’une autorisation. La conformité légale des travaux constitue donc un élément crucial à vérifier avant d’acheter un bien immobilier. CAFPI fait le point sur ce problème et les solutions disponibles.
- De nombreux travaux nécessitent une autorisation d’urbanisme : déclaration préalable ou permis de construire.
- L’achat d’une maison avec des travaux non déclarés peut engendrer des problèmes mais plusieurs solutions sont possibles, comme la demande de régularisation a posteriori.
- La bonne foi du vendeur qui omet de demander une autorisation et de signaler les travaux à l’acheteur est inopérante.
- La vigilance du notaire est précieuse pour assurer la sécurité de la transaction immobilière.
Quels travaux nécessitent une déclaration ?
La réglementation distingue les travaux soumis à déclaration préalable et ceux qui nécessitent un permis de construire. Le Code de l’urbanisme encadre précisément ces obligations.
Liste des travaux usuels nécessitant une déclaration préalable
Nécessitent une déclaration préalable :
- La création d’une surface de plancher ou d’emprise au sol comprise entre 5 m2 et 20 m2, jusqu’à 40 m² en zone urbaine avec plan local d’urbanisme (PLU).
- Le changement de destination d’un local, sans modification de la structure.
- La modification de l’aspect extérieur que ce soit la façade, la toiture ou les fenêtres.
- La construction d’un abri de jardin de plus de 5 m2.
Liste des travaux usuels nécessitant un permis de construire
Voici quelques exemples de travaux nécessitant un permis de construire :
- La création d’une extension de plus de 20 m2 ou plus de 40 m2 en zone urbaine avec PLU.
- La surélévation d’un bâtiment.
- La transformation d’un garage en pièce habitable, avec modification structurelle.
- La création d’une piscine.
- L’aménagement de combles.
Liste des travaux usuels ne nécessitant aucune formalité
En revanche, ne nécessitent aucune déclaration ni permis :
- La construction d’abris de jardin de moins de 5 m2.
- La création ou la réparation de clôtures.
- Les travaux d’entretien.
Attention, certains secteurs bénéficient de règles spécifiques en complément du PLU comme le périmètre de sites historiques ou remarquables.
Responsabilité du propriétaire
Qui est responsable de la déclaration des travaux ?
L’article L 421-1 du Code de l’urbanisme impose à toute personne souhaitant exécuter des travaux entrant dans le champ de la réglementation de l’urbanisme d’obtenir au préalable l’autorisation nécessaire.
Par conséquent, le propriétaire au moment des travaux est responsable de la déclaration.
Quels sont les risques en cas de travaux non déclarés ?
Les risques encourus par le propriétaire en cas de travaux non déclarés sont multiples :
- Des sanctions administratives, notamment l’obligation de déposer une régularisation ou de démolir l’ouvrage.
- Une amende pénale jusqu’à 6 000 € par m² (art. L 480-4 du Code de l’urbanisme).
- La mise en jeu de la responsabilité civile, en cas de préjudice à un tiers.
- Le refus de l’assurance en cas de sinistre.
L’article L 480-4 du Code de l'urbanisme précise que les peines peuvent être prononcées contre les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou autres personnes responsables de l'exécution desdits travaux.
L’Anil (agence nationale d’information sur le logement) établit en 2023 qu’une vente sur 12 s’effectue sur un bien avec des travaux non déclarés !
Comment régulariser des travaux non déclarés ?
Il est possible de régulariser des travaux non déclarés sous certaines conditions.
Les étapes à suivre pour régulariser sont :
- Identifier les travaux non déclarés concernés.
- Consulter le service d’urbanisme de la commune pour connaître les règles applicables.
- Déposer un dossier de déclaration préalable ou de permis de construire a posteriori.
- Attendre la décision qui intervient dans un délai de 1 à 3 mois.
L’Anil estime que 67 % des demandes de régularisation sont acceptées. Si les règles d’urbanisme ont changé, la mairie peut alors ordonner la démolition et la remise en état initial.
Impact de la non-conformité sur l’achat du bien immobilier
Conformité du bien immobilier
Avant l’achat, l’acheteur peut :
- demander la liste des travaux effectués et les autorisations d’urbanisme au vendeur ;
- vérifier la surface cadastrale par rapport à la surface réelle ;
- consulter le dossier d’urbanisme à la mairie ;
- solliciter l’avis d’un professionnel (architecte ou entrepreneur).
Rôle du notaire dans l'achat
Le notaire joue un rôle central dans la sécurisation de la transaction immobilière. Il doit vérifier la situation cadastrale du bien vendu et analyser le titre de propriété et les autorisations délivrées.
Le notaire demande au vendeur la liste des travaux et les autorisations. Toutefois, il n’a pas à se rendre sur place pour vérifier la consistance du bien, ni réaliser une expertise technique. Il peut néanmoins alerter l’acheteur en cas de risques d’irrégularités, suite à l’analyse des documents.
Conséquence des travaux non déclarés sur la vente d’une maison
La non-conformité du bien, découverte avant la vente, fait baisser le prix de vente, voire suffit à faire renoncer l’acquéreur.
Parfois, ce dernier exige une demande de régularisation en condition suspensive de la transaction.
Protection de l’acheteur contre les vices cachés
L’acheteur bénéficie d’une garantie contre les vices cachés, selon l’article 1641 du Code civil. Il peut également engager une action en nullité de la vente pour dol, si le vendeur a sciemment caché l’absence d’autorisation des travaux.
Ainsi, il peut obtenir une indemnisation de son préjudice, une réduction du prix de vente, voire une annulation de la transaction immobilière.
Délais de prescription
Il existe plusieurs délais de prescription en fonction de l’action projetée :
- pour une action civile (vice caché ou dol) : 2 ans pour agir à compter de la découverte des travaux non autorisés.
- pour une action administrative de la mairie : 6 ans à compter de l’achèvement des travaux.
Enfin, le propriétaire doit garder en tête que l'administration fiscale peut remonter sur 3 ans (6 ans en cas de fraude) pour une régularisation fiscale (piscine ou abri de jardin non déclarés notamment). En effet, de nombreux travaux impactent le montant de la taxe foncière dès lors qu’il y a une modification de la surface imposable.
En conclusion, voici 3 conseils pour les futurs acheteurs :
- Exiger l’attestation de conformité des travaux et méfiez-vous si le vendeur est réticent à la fournir.
- Ajouter une clause de régularisation dans le compromis de vente.
- Se faire accompagner par un notaire vigilant.
Mis à jour le 19/09/2025 à 16:10