Guide pour vendre une maison en construction
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Vous avez lancé la construction de votre maison… Puis, une séparation, des difficultés financières ou un changement de vie quelconque vous incitent à vendre une maison en construction. C’est tout à fait légal mais les implications pécuniaires, fiscales et légales sont à connaître. Cafpi fait le point sur cette situation spécifique.
- Le vente d’une maison en construction est possible à tout moment sur le plan légal.
- Pour sécuriser l’opération, il convient de définir précisément l’état d’avancement de la construction et les étapes nécessaires pour achever la maison.
- Plusieurs étapes spécifiques sont nécessaires en amont de la vente comme le transfert du permis de construire.
- Votre notaire vous guidera à chaque étape pour réaliser cette opération en toute sérénité.
Pourquoi vendre une maison en construction ?
La construction d’une maison prend plusieurs mois, voire années. Des événements imprévus peuvent survenir pendant la construction et inciter les propriétaires à ne pas aller au bout de ce projet immobilier.
Les raisons de vendre une maison inachevée sont multiples :
- Un divorce ou une séparation, mais aussi un décès, met un terme à ce projet commun de construction.
- Un changement de vie professionnelle, une mutation ou une reconversion, peuvent vous envoyer à l'autre bout de la France ou du monde.
- Un changement de vie personnelle liée à la perte d’un proche ou à la santé défaillante d’un ascendant, nécessite de se rapprocher de son lieu de vie.
- La perte de son emploi ou des difficultés financières imprévues rendent le projet de construction insoutenable sur le plan financier. Il est alors plus sage d’arrêter les frais immédiatement.
- D’autres facteurs personnels comme une santé défaillante, une longue maladie ou une dépression, peuvent rendre le suivi d’un chantier de construction déraisonnable.
Avantages et inconvénients de la vente d'une maison inachevée
Tableau comparatif des avantages et inconvénients
| Avantages | Inconvénients |
| Résolution du problème financier éventuel | Vente en urgence |
| Libération pour le vendeur | Vente incertaine, en fonction du marché immobilier local |
| Vente plus ou moins facile en fonction de l’état d’avancement de la maison |
Intérêt des acheteurs pour une maison non finie
L’achat d’une maison en construction recèle souvent une belle opportunité financière. En général, le ou les vendeurs sont plutôt pressés de vendre et, par conséquent, le prix de vente est intéressant.
D’autant plus que pour l’acheteur, c’est l’occasion de bénéficier d’une maison neuve en un minimum de temps. Tout dépend de l’avancée des travaux.
Il est alors possible de négocier une personnalisation des finitions et de la décoration, qui intervient en toute fin de chantier.
L’obtention d’un prêt immobilier pour une maison en construction dépend plus du profil emprunteur que du projet.
Enfin, les frais de notaire sont plus faibles car basés sur la valeur de la construction inachevée.
Estimation de la valeur d'une maison en construction
Comment évaluer la valeur ?
En premier lieu, il y a le prix du terrain, correspondant au marché immobilier actuel.
Ensuite, le prix de la construction dépend largement de plusieurs facteurs :
- état d’avancement : le gros œuvre et les fondations représentent une large partie du prix de la construction ;
- projet immobilier : une maison de plain pied coûte plus cher à construire qu’une maison à étage. Le coût des travaux envisagés est un indicateur clé ;
- marché immobilier local : un marché en grande tension, avec peu d’offres, laisse présager d’un joli prix de vente.
Dans tous les cas, attendez-vous à subir une décote par rapport à la valeur de marché d’une maison neuve terminée !
Comment augmenter la valeur du bien immobilier en construction ?
Pour augmenter le prix de vente, procédez à une nouvelle estimation du terrain. En effet, entre le moment de l’achat du terrain et celui de la vente de la maison en construction, le prix peut avoir évolué.
Un professionnel de l’immobilier, présent localement, vous aidera à déterminer le prix de vente de la propriété inachevée.
Le choix du terrain est déterminant de la valeur finale puisqu'il détermine la localisation de la maison !
Quelles sont les étapes pour vendre une maison en cours de construction ?
La vente d’une maison en construction est possible à chaque étape d’avancement. Toutefois, il s’agit d’une vente particulière, encadrée par des règles propres pour protéger le futur acquéreur et le vendeur. Plusieurs étapes clés sont spécifiques à ce type de vente.
Étapes administratives spécifiques
Le bien est vendu en l’état, avec le terrain. Il est donc primordial que l’acte de vente authentique établisse avec précision l’état d’avancement des travaux de construction.
Pour ce faire, le maître d'œuvre doit dresser un état des lieux précis décrivant l’avancement des travaux. Le notaire doit reprendre les travaux réalisés et les travaux restants pour achever la construction de la maison.
Certification de l'état de la construction
L’architecte mandaté doit certifier l’état de la construction. C’est une garantie de l’exactitude des informations sur l’état d’avancement de la maison. Cette certification rassurera tout acquéreur (et son banquier en cas de recours à un crédit immobilier !).
Transfert du permis de construire
Le notaire doit également transférer le permis de construire du vendeur à l’acheteur. C’est une étape indispensable pour obtenir une attestation de conformité, suite au dépôt de la déclaration d’achèvement des travaux, qui sera faite par l’acquéreur.
La mairie doit donc autoriser le transfert du permis de construire par arrêté.
Le plus souvent, l’obtention du transfert de permis de construire fait partie des conditions suspensives de l’avant-contrat de vente (compromis de vente ou promesse de vente).
Aspects juridiques de la vente d’une maison en construction
L’acquéreur achète le bien en l’état mais bénéficie d’une garantie contre les vices cachés, sur les étapes déjà réalisées de la construction ou sur le terrain. Il peut donc engager la responsabilité du vendeur sur ce motif.
Pour ce faire, le nouveau propriétaire dispose de 2 ans pour agir, à compter de la découverte du défaut. La garantie des vices cachés se limite à plusieurs années à compter de l’achat du bien.
Ensuite, au niveau juridique, il faut prévoir le transfert des contrats en cours entre le vendeur et l’acheteur. Le CCMI (contrat de construction de maison individuelle), le contrat de maîtrise d'œuvre avec l’architecte, le contrat avec le promoteur immobilier, etc.
Gestion des commandes fournisseurs en cours
En général, l’acheteur conserve les commandes existantes avec les entrepreneurs. Il est encore plus difficile de faire appel à de nouveaux prestataires pour poursuivre une construction en cours de route.
En effet, le constructeur a l’obligation de soumettre ses travaux à une garantie décennale. Or, s’il poursuit des travaux commencés par un autre fournisseur, il engage sa responsabilité sur toute la construction érigée.
Il est donc important de communiquer avec les entreprises du BTP sur le projet pour transférer les contrats et poursuivre la construction sans délai.
Situation du prêt immobilier en cours
Pour le vendeur, la vente de la maison en construction conduit à un remboursement anticipé du prêt immobilier en cours, même si toutes les sommes n’avaient pas encore été débloquées.
Faites le point avec un courtier CAFPI avant de mettre en vente votre bien ! Nous étudierons ensemble les meilleures options pour la vente d’une maison en construction.
Implications fiscales et financières de la vente
Pour le reste, les implications fiscales de la vente d’une maison en construction sont identiques à celles de tout bien immobilier.
La vente d’une maison en construction s’avère spécifique en amont, au niveau de la description de l’état d’avancement pour sécuriser les parties. Ensuite, c’est une vente immobilière classique.
Mis à jour le 19/09/2025 à 10:04