Tout savoir sur le cautionnement d’un prêt immobilier : guide complet

Par Frédérique Moles - Mis à jour le 14/03/2025
9 min de lecture

Les grandes caractéristiques du cautionnement et de la dette

Le cautionnement fait partie du droit des obligations qui régit les relations juridiques entre les parties. Ce mécanisme est souvent utilisé pour sécuriser des prêts ou des contrats, en offrant une garantie supplémentaire au créancier.

Le cautionnement lie généralement 3 acteurs : le créancier (la banque), le débiteur (l’emprunteur, qui achète un bien immobilier) et la caution (un organisme de cautionnement).

Ces entreprises de cautionnement ont été créées par les banques elles-mêmes, afin de réduire les frais de garanties pour les particuliers.

Depuis les réformes du 1^er janvier 2022 visant à clarifier et à simplifier le droit des sûretés en France, tout en équilibrant les intérêts des créanciers et des cautions, la définition du cautionnement a été précisée pour éviter toute ambiguïté. 

Ainsi, d’après l’article 2288 du Code civil, le cautionnement est un contrat par lequel l’organisme de cautionnement s’engage envers le créancier à rembourser les mensualités du crédit immobilier ou les dettes du débiteur principal, en cas de défaillance de celui-ci.

Fonctionnement du cautionnement d’un prêt immobilier

Après étude du profil de l’emprunteur et du crédit demandé, l’établissement prêteur accepte et agréé l’organisme de cautionnement. Ce dernier permet une mutualisation des risques grâce à un fonctionnement basé sur un fonds de garanties.

En fait, la caution fonctionne quasiment comme une assurance : le débiteur verse chaque mois une cotisation à l’établissement qui se porte garant. En cas de défaillance du débiteur, l’organisme de cautionnement rembourse la dette au créancier, avant de se retourner contre l’emprunteur pour se faire rembourser. Une solution amiable est d’abord mise en place (délais de paiement), avant de lancer une saisie du bien pour se faire rembourser grâce au prix de vente.

Les organismes de cautionnement sont :

• CRÉDIT LOGEMENT ;
• SACCEF (Caisse d’Épargne) ;
• CAMCA (Crédit Agricole) ;
• CMH (Crédit Mutuel) ;
• SOCAMI (Banque Populaire) ;
• CNP ;
• CASDEN (pour les fonctionnaires de l’Éducation nationale) ;
• GMPA (pour les militaires) ;
• …

Chaque année, l’organisme de cautionnement reçoit des informations du créancier initial :

• Montant du capital restant dû par l’emprunteur ;
• Échéance de la dette ;
• Montant des intérêts ;
• Frais ;
• Cas d’incident de paiement.

Les différents cautionnements de prêts immobiliers et les implications pour le créancier et la caution

On distingue 2 types de cautionnement :

Le cautionnement solidaire

Le cautionnement solidaire est le fait que toute personne puisse se porter caution, envers le créancier, même sans lien de parenté avec le débiteur, sauf les personnes en incapacité juridique (c’est-à-dire mineur ou majeur protégé).

Ainsi, une personne morale (entreprise spécialisée ou mutuelle de santé par exemple) peut se porter caution solidaire.

Le créancier ou le prêteur qui demande un acte de cautionnement doit vérifier que la caution solidaire dispose de moyens suffisants pour s’engager.

En effet, selon les dispositions du Code civil et du Code de la consommation, si le créancier accepte une caution disproportionnée par rapport au risque financier garanti, il ne pourra pas lui demander de se substituer aux obligations du débiteur, sauf si la caution a un patrimoine suffisant au moment où elle doit faire face à cette obligation de garantie.

Enfin, c’est au moment de la demande de prêt effectuée par l’emprunteur que le créancier, autrement dit la banque, appréciera la solvabilité de la caution solidaire.

Selon l’article 2290 du Code civil, « la solidarité peut être stipulée entre la caution et le débiteur principal, entre les cautions, ou entre eux tous. » Il en découle différents types de solidarité :

• La solidarité « verticale » qui affecte le rapport entre la caution et le débiteur. Cette forme de solidarité prive la caution du bénéfice de discussion qui lui permet d’obliger le créancier à poursuivre d’abord le débiteur principal ;
• La solidarité « horizontale » qui affecte le rapport entre les cautions et les prive du bénéfice de division qui donne à ces derniers la faculté d’obliger le créancier à diviser ses poursuites ;
• La solidarité « verticale » et « horizontale » qui affecte le rapport caution-débiteur et les rapports entre les cautions. Cette forme de solidarité prive les cautions du bénéfice de discussion et du bénéfice de division. Il s’agit de la forme la plus répandue, car elle procure au créancier une plus grande sécurité.

Le cautionnement hypothécaire

Dans le cas d’un cautionnement hypothécaire, une tierce personne qualifiée de caution peut donner en garantie un bien réel lui appartenant, pour permettre au débiteur principal l’obtention de son crédit. En cas de non-paiement, le bien peut être saisi.

La caution hypothécaire permet un risque limité puisqu’elle engage uniquement le bien de la caution, et en aucun cas ses revenus ou ses autres biens personnels.

La caution hypothécaire sur l’usufruit ou sur la nue-propriété peut être également réclamée par la banque qui prendra une garantie réelle sur le bien immobilier en pleine propriété.

Montant et durée d’une caution ou d’une hypothèque

En achetant un bien immobilier avec un crédit bancaire, l’emprunteur doit obligatoirement choisir entre enregistrer une hypothèque ou proposer une caution bancaire.

Chaque possibilité représente une garantie pour l’établissement prêteur, pour pallier l’éventuel non-paiement.

Cependant, il semble difficile, pour plusieurs raisons, d’estimer le coût précis de l’une ou l’autre de ces solutions :

• Si le cautionnement peut s’approcher de 1,5 % du montant du prêt, il ne faut pas oublier, qu’en faisant appel à un organisme de cautionnement, une partie de la somme sera restituée à l’issue du crédit ;
• Le coût de la garantie, caution ou hypothèque, dépend du montant de la dette ou du crédit et non de la valeur du bien ;
• Le marché du cautionnement bancaire est très hétérogène, et les offres peuvent varier du simple au triple.

Des simulations vous aideront à y voir plus clair, et à faire le bon choix entre cautionnement et hypothèque. Rapprochez-vous de votre courtier en crédit immobilier pour être accompagné et obtenir toutes les réponses dont vous avez besoin.

Différence entre garantie et assurance emprunteur

En vous adressant à un organisme financier pour votre emprunt, le créancier professionnel, autrement dit la banque, va vous demander de contracter à la fois une assurance de prêt immobilier et une garantie de prêt immobilier. 

Si vous en êtes à votre premier crédit, vous vous demanderez sûrement la raison de ces deux couvertures. Sachez alors que ces deux requêtes répondent aux risques que prend l’établissement. 

L’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur fonctionne comme toute autre forme d’assurance. En effet, le débiteur aura à payer une cotisation. Ainsi, en cas de difficulté financière, l’assurance pourra rembourser tout ou partie du capital restant dû ou des échéances selon les termes établis lors de la souscription de l’assurance. 

Cette prise en charge peut découler d’ : 

• une perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) ; 
• une incapacité temporaire de travail (ITT) ; 
• une invalidité permanente totale (IPT) ; 
• une invalidité permanente partielle (IPP) ; 
• une perte d’emploi ; 
• un décès. 

Attention, l’étendue des couvertures ainsi que les prix pratiqués sont différents selon votre profil et les propositions qui sont faites par l’établissement. Pour déterminer le contrat d’assurance emprunteur avantageux pour vous, penchez-vous sur : 

• les limites d’âge ; 
• le délai de franchise : c’est la durée pendant laquelle aucune indemnisation n’est versée lors de la survenue d’un sinistre. Autrement dit, c’est la période qui précède la mise en œuvre et
• le versement de l’indemnisation en cas de sinistre  ; 
• les exclusions de garanties : qui déterminent les limites de la couverture ; 
• la forme de prise en charge : indemnitaire pour un calcul fait sur votre perte de revenu ou forfaitaire pour une prise en charge suivant un montant fixe (sans référence à vos revenus).

Les garanties de prêt immobilier

La garantie que la banque vous demande sert à couvrir tous les risques non couverts par l’assurance emprunteur. Elle assure donc au créancier professionnel le remboursement de la dette en cas de défaut de paiement des mensualités. C’est parmi ces garanties possibles que figure le cautionnement de prêt immobilier : caution et hypothèque. Notez que ce ne sont pas les seuls pouvant être pris en compte par la banque. 

Aussi, pour réellement comprendre en quoi elles consistent et véritablement les différencier de l’assurance emprunteur, faisons un petit résumé des garanties que vous pouvez faire jouer lors de votre demande de prêt : 

• La caution de prêt immobilier, dont :
  • la caution personnelle : qui implique une ou plusieurs personnes physiques ; 
  • la caution prêteur : qui engage la personne morale agissant en qualité de société de cautionnement à procéder au recouvrement de la créance auprès de la banque prêteuse en cas de défaillance du débiteur ; 
• La caution mutuelle : comme pour la société de cautionnement, la société de caution mutuelle interviendra pour régler le défaut de paiement ;
• L’hypothèque : engage tout type de bien immobilier qui pourra être vendu ou saisi en cas de problème de remboursement de la dette. Pour hypothéquer un bien, il faudra passer par un notaire. Cela engendrera des frais, dont sa rémunération mais aussi la TVA, la taxe de publicité foncière, la contribution de sécurité immobilière et les droits d’enregistrement. Vous pouvez réduire ces sommes en adossant votre crédit à des prêts conventionnés comme l’est le prêt à taux zéro ;
• L’inscription en privilège de prêteur de deniers ou PPD : engage les biens immobiliers acquis anciens. Et contrairement à l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers n’est pas soumis à la taxe sur la publicité foncière ;
• Le nantissement : met en garantie des biens incorporels comme les comptes épargnes, les comptes titres et l’assurance vie. Il s’agit donc de sûretés sur des produits financiers avec lesquels la banque pourra rembourser l’emprunt en cas de non règlement des mensualités.

Une garantie solide peut être une condition déterminante dans la souscription d’un prêt à taux zéro.

Les droits et obligations des parties impliquées dans un cautionnement

Obligations d’information du créancier envers la caution

Le créancier professionnel est tenu de deux types d’informations à l’égard de la caution, conformément à l’article 2302 du Code civil. 

Tout d’abord, le créancier doit fournir une information annuelle détaillée sur le montant principal de la dette. Cette information devra se faire avant le 31 mars de chaque année et vise à fournir le montant de la dette, des intérêts et des frais accessoires restant dus au 31 décembre de l’année précédente.

Ensuite, selon le type de cautionnement, le créancier est tenu de rappeler à la caution l’une des informations suivantes :

• La date de fin de l’engagement de la caution pour un cautionnement à durée déterminée ;
• La possibilité pour la caution de mettre fin à son engagement et les conditions y afférentes pour le cas d’un cautionnement à durée indéterminée.

Recours de la caution contre le débiteur principal

En cas de poursuites dirigées contre la caution, le Code civil donne le droit à l’organisme de cautionnement d’opposer au créancier le bénéfice de discussion. Ce bénéfice de discussion permet à la caution d’obliger le créancier à poursuivre d’abord le débiteur principal. La caution doit alors indiquer au créancier les biens du débiteur susceptibles d’être saisis.

Conditions pour mettre fin à un engagement de caution

L’engagement de la caution prend fin : 

• À la disparition de l’obligation principale, autrement dit à la date prévue dans l’acte de caution si celle-ci a été définie ou bien au moment du remboursement complet de la dette et de l’ensemble des sommes dues par le débiteur ;
• Au décès de la caution personne physique, si l’acte de caution a prévu cet effet ;
• Au décès du débiteur principal, s’il est prévu que le contrat de cautionnement disparaisse avec lui ;
• En cas de désengagement spontané de la caution. Ce dernier devra alors attendre le délai prévu dans le contrat de cautionnement ou, à défaut, attendre un délai raisonnable avant de rompre son engagement ;
• En cas de perte des droits de subrogation de la caution, car le créancier a commis une faute. En effet, la subrogation en droit civil français permet à la caution d’être déchargée de son engagement proportionnellement au préjudice qu’elle a subi. 

Conséquences du décès de la caution

En cas de décès de la caution (personne physique), les personnes désignées pour recueillir sa succession, autrement dit ses héritiers, sont tenues de régler les dettes apparues avant le décès et uniquement celles-ci. 

Obligations en cas de pluralité de cautions

Lorsque plusieurs personnes morales ou physiques se sont portées caution de la même dette, l’organisme de cautionnement peut opposer au créancier le bénéfice de division. Ce droit permet la division de la dette accordée par le créancier entre plusieurs cautions, de sorte que le créancier ne peut réclamer à l’organisme de cautionnement que sa part de la créance.

Obligations en cas de pluralité des débiteurs principaux solidaires

Lorsqu’il y a plusieurs débiteurs principaux solidaires d’une même dette, la caution est autorisée à demander le paiement au débiteur de son choix. La notion de solidarité entre les débiteurs oblige donc chacun d’eux à toute la dette. En outre, le paiement fait par l’un des débiteurs solidaires les libère tous envers le créancier.

Obligations en cas de dissolution de la personne morale débitrice ou créancière

En cas de dissolution de l’entreprise débitrice ou créancière, que ce soit par l’effet d’une fusion, d’une scission ou de la réunion de toutes les parts entre les mains d’un associé personne morale, la caution est tenue pour les dettes nées avant que l’opération de dissolution ne soit devenue opposable aux tiers (art. 2318 du Code civil).

Les aspects légaux et les conditions de validité d’un cautionnement

Différences entre cautionnement civil et cautionnement commercial

Le cautionnement est dit « civil » lorsque la personne qui se porte caution pour un débiteur auprès d’un créancier n’attend aucune contrepartie au paiement de la dette. C’est le cas le plus répandu.

À l’inverse, le cautionnement est commercial lorsqu’il présente un caractère commercial pour une seule partie et lorsqu’il remplit au moins une des conditions suivantes :

• La caution est un établissement bancaire ;
• La caution dégage un intérêt personnel et patrimonial au paiement de la dette ;
• Le cautionnement est réalisé par une personne ayant qualité de commerçant et ayant un intérêt à se porter caution ;
• Le cautionnement se rattache à un acte de commerce.

Sanctions en cas de non-respect des formalités

L’acte de cautionnement pour garantir un prêt immobilier doit être rédigé directement par le créancier ou par l’organisme de cautionnement (art. 1326 du Code civil). Le non-respect de cette obligation est sanctionné par la nullité de l’acte de cautionnement. 

Actions du créancier en cas de défaillance du débiteur

Le créancier professionnel doit informer la ou les cautions personnes physiques de la défaillance du débiteur. Cette procédure doit être réalisée par le créancier dès le premier incident de paiement non régularisé et devra se faire dans le mois de l’exigibilité du paiement.

Conseils pratiques pour choisir et gérer un cautionnement

Sous-cautionnement : définition et fonctionnement

Le sous-cautionnement est le fait par lequel une personne physique ou morale s’engage à payer à la place de la caution principale, lorsque cette dernière est défaillante. En d’autres termes, la sous-caution est donc la caution de la caution principale.

Le fonctionnement du sous-cautionnement est le suivant. En cas de défaillance du débiteur principal, la caution paye le créancier. La caution exerce ensuite un recours en paiement contre la sous-caution lorsqu’elle échoue à obtenir du débiteur principal le remboursement des sommes versées au créancier. La sous-caution agira alors, à son tour, contre le débiteur.

Se désengager d’un cautionnement à durée indéterminée

Le désengagement d’un cautionnement à durée indéterminée est difficile, cependant, vous pouvez :

• Vendre le bien immobilier et effectuer un remboursement anticipé total du bien ;
• Effectuer un rachat de soulte ;
• Opérer la substitution par une autre caution après acceptation de la banque, conformément au principe de subrogation en droit civil français. En effet, l’article 2309 du Code civil prévoit que « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits du créancier contre le débiteur. »

Implications financières du cautionnement pour les parties impliquées

Implications financières pour le débiteur

Le cautionnement a plusieurs implications sur les finances de l’emprunteur. Il permet par exemple au débiteur d’accéder à un prêt qu’il n’aurait pas pu avoir sans cette garantie supplémentaire. Par ailleurs, la présence d’une caution solide peut aider à négocier de meilleures conditions de prêts avec le créancier.

Implications financières pour le créancier

Le mécanisme du cautionnement offre au créancier une garantie supplémentaire en cas de défaillance du débiteur principal. Si l’emprunteur n’arrive pas à régler ses paiements, le créancier peut directement se retourner contre la caution pour récupérer la somme due, sans avoir tenté un recours contre le débiteur.

Implications financières pour la caution

Le cautionnement peut exposer la caution à des risques de surendettement et compromettre sa propre stabilité financière lorsque le débiteur principal ne parvient pas à honorer ses engagements. 

Par ailleurs, les cautions solidaires sont tenues solidairement responsables du remboursement de la dette du débiteur. En cas de défaillance de ce dernier, la caution enregistrera un impact non négligeable sur ses finances, car il peut être tenu de rembourser la totalité de la dette et non seulement une part proportionnelle à celle d’autres cautions solidaires.

Afin de se protéger financièrement de ces situations, la caution peut : 

• Opposer au créancier le bénéfice de discussion ;
• Opposer au créancier le bénéfice de division, lorsque plusieurs cautions garantissent la même dette ;
• Recourir à la règle de proportionnalité du cautionnement de l’article 2300 du Code civil qui empêche la caution de se retrouver en situation d’insolvabilité en raison de son engagement.

En outre, le créancier est tenu par la loi d’informer la caution de tout incident de paiement et/ou du dépôt d’un dossier de surendettement par le débiteur. 

Par Frédérique Moles, Chef de projet marketing digital
Mis à jour le 14/03/2025 à 16:05

Frédérique a commencé sa carrière en 2011, se spécialisant dans le marketing pour le secteur immobilier. Au fil des années, elle a acquis une solide expérience et des connaissances approfondies dans ce domaine. En 2017, elle a rejoint CAFPI, élargissant son champ d’expertise pour inclure le crédit immobilier et l’assurance emprunteur. Sa contribution significative à ces domaines est démontrée par ses nombreux écrits sur ces sujets sur le site www.cafpi.fr. Actuellement, elle est en charge des activités digitales sur le site CAFPI, où elle continue de faire preuve de son expertise et de son engagement pour rendre accessible le monde parfois complexe du crédit immobilier et de l’assurance emprunteur. > Linkedin