Tout savoir sur le cautionnement d’un prêt immobilier : guide complet

Par Marc Pilette - Mis à jour le 29/06/2026
11 min de lecture

Qu’est-ce qu’une caution de prêt immobilier ? 

Définition 

Le cautionnement fait partie du droit des obligations qui régit les relations juridiques entre les parties. Ce mécanisme est souvent utilisé pour sécuriser des prêts ou des contrats, en offrant une garantie au créancier.

Pour un crédit immobilier, la caution paie les échéances à la banque en cas de défaillance de l’emprunteur.

Depuis les réformes du 1^er janvier 2022 visant à clarifier et à simplifier le droit des sûretés en France, tout en équilibrant les intérêts des créanciers et des cautions, la définition du cautionnement a été précisée pour éviter toute ambiguïté.

Ainsi, d’après l’article 2288 du Code civil, le cautionnement est un contrat par lequel un organisme s’engage envers un créancier à rembourser les mensualités du crédit immobilier ou les dettes d’un débiteur principal, en cas de défaillance de celui-ci.

Caractéristiques du cautionnement de prêt immobilier

Le cautionnement lie généralement 3 acteurs :

• le créancier (la banque),
• le débiteur (l’emprunteur, qui achète un bien immobilier) 
• la caution (un organisme de cautionnement).

Les banques ont créé des entreprises de cautionnement, afin de réduire les frais de garanties de prêt immobilier pour les particuliers.

La caution peut être 3 types de personnes : 

• une personne physique (engagement important pour un prêt immobilier) ; 
• un organisme de cautionnement ; 
• une mutuelle.

Les principaux organismes de cautionnement sont :

• CRÉDIT LOGEMENT ;
• CEGC (Groupe BPCE) ;
• CAMCA (Crédit Agricole) ;
• CMH (Crédit Mutuel) ;
• SOCAMI (Banque Populaire) ;
• CNP ;
• CASDEN (pour les fonctionnaires de l’Éducation nationale) ;
• GMPA (pour les militaires). 

Fonctionnement du cautionnement d’un prêt immobilier

Après étude du profil de l’emprunteur et du crédit demandé, l’établissement prêteur accepte le dossier et éventuellement l’organisme de cautionnement.

La caution permet une mutualisation des risques grâce à un fonctionnement basé sur un fonds mutuel de garanties (FMG).

Chaque année, l’organisme de cautionnement reçoit des informations de la banque :

• Montant du capital restant dû par l’emprunteur ;
• Échéance de la dette ;
• Montant des intérêts ;
• Frais ;
• Incident de paiement.

Les critères d'évaluation d'un dossier de cautionnement

Lorsqu'un organisme de cautionnement étudie un dossier, son analyse repose sur les mêmes critères de solvabilité qu'une banque, appliqués avec rigueur : taux d’endettement, évaluation des revenus et stabilité, apport personnel, épargne de réserve, tenue des comptes, etc.

L’idée est d’anticiper la capacité de l’emprunteur à rembourser le prêt dans la durée.

En complément, la nature de l’achat immobilier entre en ligne de compte : un bien bien situé, aisément revendable, rassure davantage l'organisme garant qu'un actif atypique ou difficile à céder.

Les démarches en cas de défaillance de l’emprunteur 

En cas de défaillance de l’emprunteur, l’organisme de cautionnement rembourse la dette au créancier, avant de se retourner contre l’emprunteur pour se faire rembourser. Une solution amiable est d’abord mise en place (délais de paiement), avant de lancer une saisie du bien pour se faire rembourser grâce au prix de vente.

FOCUS : Les avantages d'une caution mutuelle pour les fonctionnaires

Les agents de la fonction publique bénéficient d'un accès privilégié à la caution mutuelle, une garantie spécifique adossée à leur statut professionnel.

Un fonctionnaire adhérent à une mutuelle de la fonction publique peut bénéficier de la caution de l'organisme mutualiste. Les principaux organismes proposant ce dispositif sont : 

• la CASDEN (banque de l'Éducation, de la Recherche et de la Culture), 
• la MGEN (Mutuelle Générale de l'Éducation Nationale), 
• la MNH (Mutuelle Nationale des Hospitaliers).

Pour un fonctionnaire titulaire, enseignant, policier ou infirmier, la demande est souvent validée en quelques jours seulement.

L'avantage financier est considérable : la solidité du cautionnement mutualiste permet aux banques partenaires de proposer des conditions de taux parfois plus avantageuses, faisant de cette garantie un levier de négociation à part entière dans le cadre d'un prêt immobilier pour fonctionnaire.

Les coûts associés à la caution de prêt immobilier

Quels sont les frais de garantie avec un cautionnement ? 

En pratique, l'emprunteur verse une commission de caution composée de deux parties : 

• une part acquise à l'organisme de caution (généralement 0,5 à 0,8 % du capital) 
• une part versée dans un Fonds Mutuel de Garantie (FMG), dont une portion (en moyenne 75 %) est généralement restituée à la fin du prêt si aucun incident n'a été enregistré.

Possibilités de réduction et restitution des frais

Le principal avantage financier de la caution de prêt immobilier réside dans la possibilité de récupérer une partie des fonds en fin de prêt.

En effet, certains organismes de cautionnement restituent entre 70 et 75 % des sommes versées sur le FMG. Le coût total est allégé, même si l’emprunteur doit avancer la somme lors de la signature du prêt. 

Impact de la caution sur le taux d'intérêt 

Le coût de la garantie entre obligatoirement dans le taux annuel effectif global (TAEG). Pour comparer les offres des banques, vous devez tenir compte du coût de la garantie et de l’assurance emprunteur ! 

Les garanties de prêt immobilier

Rappel des différentes garanties de prêt immobilier

• La caution de prêt immobilier :
  • la caution personnelle qui implique une ou plusieurs personnes physiques ; 
  • la caution prêteur qui engage la personne morale agissant en qualité de société de cautionnement à procéder au recouvrement de la créance auprès de la banque prêteuse en cas de défaillance du débiteur ; 
  • la caution mutuelle : comme pour la société de cautionnement, la société de caution mutuelle interviendra pour régler le défaut de paiement.
• L’hypothèque conventionnelle : engage tout type de bien immobilier qui pourra être vendu ou saisi en cas de problème de remboursement de la dette. Pour hypothéquer un bien, il faudra passer par un notaire. Cela engendrera des frais, dont sa rémunération mais aussi la TVA, la taxe de publicité foncière, la contribution de sécurité immobilière et les droits d’enregistrement. Vous pouvez réduire ces sommes en adossant votre crédit à des prêts conventionnés comme le prêt à taux zéro.
• L’hypothèque légale spéciale du privilège de prêteur de deniers : engage les biens immobiliers acquis anciens. Et contrairement à l’hypothèque conventionnelle, le privilège de prêteur de deniers n’est pas soumis à la taxe sur la publicité foncière.
• Le nantissement : met en garantie des biens incorporels comme les comptes épargnes, les comptes titres et l’assurance vie. Il s’agit donc de sûretés sur des produits financiers avec lesquels la banque pourra rembourser l’emprunt en cas de non règlement des mensualités.

Comment choisir entre cautionnement et hypothèque ?

En achetant un bien immobilier avec un crédit, l’emprunteur doit obligatoirement choisir une garantie, le plus souvent choisir entre hypothèque ou caution.

Chaque possibilité représente une garantie pour l’établissement prêteur, pour pallier l’éventuel non-paiement.

Coût de la caution et de l’hypothèque

Cependant, il semble difficile, pour plusieurs raisons, d’estimer le coût précis de l’une ou l’autre de ces solutions :

• Le cautionnement coûte entre 1 % et 1,5 % du montant du prêt lors de la signature. Toutefois, certains organismes restituent une partie de la somme versée sur le fonds mutuel de garantie en fin de prêt, ce qui allège le coût total réel. 
• Le marché du cautionnement bancaire est très hétérogène et les offres peuvent varier du simple au triple.
• L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers coûte moins cher que l’hypothèque conventionnelle en raison de l’exonération de la taxe de publicité foncière. 

Exemple

Vous empruntez 250 000 € sur 20 ans pour acquérir votre résidence principale dans l’ancien.

L’hypothèque conventionnelle coûte 3 626 € environ : 

• émoluments du notaire : 956 € 
• taxe de publicité foncière : 2 145 €
• contribution de sécurité immobilière : 150 €
• Frais, débours : 375 €

L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers permet de supprimer la taxe de publicité foncière, soit un coût total de 1481 €.

Une caution par Crédit Logement coûte 2 650 € à la mise en place : 

• commission de caution : 450 € 
• Fonds mutuel de garantie : 2 200 € 

Mais en fin de remboursement du prêt immobilier, l’organisme de cautionnement restitue environ 70 à 75 % du montant versé au FMG, soit 1 540 €. Le coût final de la caution est alors de 1 110 €.

Pour un bien ancien avec un dossier solide, la caution reste la solution la plus avantageuse dans la durée, surtout en cas de revente (pas de frais de mainlevée d’hypothèque). L'hypothèque légale spéciale est à privilégier si la caution est refusée. Votre courtier CAFPI effectue la simulation exacte selon votre projet.

Avantages de la caution par rapport à l'hypothèque

La caution présente plusieurs avantages par rapport à l’hypothèque : 

• le coût réduit
• les formalités peu importantes
• l’absence de mainlevée en cas de remboursement du prêt ou de revente du bien 
• la restitution d’une partie des fonds en fin de prêt
• les solutions alternatives à la vente du bien en cas de défaillance (arrangement amiable, échelonnement de la dette).

Les différents cautionnements de prêts immobiliers et les implications pour le créancier et la caution

On distingue 2 types de cautionnement : le cautionnement solidaire et le cautionnement hypothécaire. 

Le cautionnement solidaire

Le cautionnement solidaire est le fait que toute personne puisse se porter caution, envers le créancier, même sans lien de parenté avec le débiteur, sauf les personnes en incapacité juridique (c’est-à-dire mineur ou majeur protégé).

Ainsi, une personne morale (entreprise spécialisée ou mutuelle de santé par exemple) peut se porter caution solidaire.

Le créancier ou le prêteur qui demande un acte de cautionnement doit vérifier que la caution solidaire dispose de moyens suffisants pour s’engager.

En effet, si le créancier accepte une caution disproportionnée par rapport au risque financier garanti, il ne pourra pas lui demander de se substituer aux obligations du débiteur, sauf si la caution a un patrimoine suffisant au moment où elle doit faire face à cette obligation de garantie.

Enfin, c’est au moment de la demande de prêt effectuée par l’emprunteur que le créancier, autrement dit la banque, appréciera la solvabilité de la caution solidaire.

Selon l’article 2290 du Code civil, « la solidarité peut être stipulée entre la caution et le débiteur principal, entre les cautions, ou entre eux tous. » Il en découle différents types de solidarité :

• La solidarité verticale qui affecte le rapport entre la caution et le débiteur. Cette forme de solidarité prive la caution du bénéfice de discussion qui lui permet d’obliger le créancier à poursuivre d’abord le débiteur principal ;
• La solidarité horizontale qui affecte le rapport entre les cautions et les prive du bénéfice de division qui donne à ces derniers la faculté d’obliger le créancier à diviser ses poursuites ;
• La solidarité verticale et horizontale qui affecte le rapport caution-débiteur et les rapports entre les cautions. Cette forme de solidarité prive les cautions du bénéfice de discussion et du bénéfice de division. Il s’agit de la forme la plus répandue, car elle procure au créancier une plus grande sécurité.

Le cautionnement hypothécaire

Dans le cas d’un cautionnement hypothécaire, une tierce personne qualifiée de caution peut donner en garantie un bien réel lui appartenant, pour permettre au débiteur principal l’obtention de son crédit. En cas de non-paiement, le bien peut être saisi.

La caution hypothécaire permet un risque limité puisqu’elle engage uniquement le bien de la caution, et en aucun cas ses revenus ou ses autres biens personnels.

La caution hypothécaire sur l’usufruit ou sur la nue-propriété peut être également réclamée par la banque qui prendra une garantie réelle sur le bien immobilier en pleine propriété.

Différence entre garanties de prêt et assurance emprunteur

En vous adressant à un organisme financier pour votre emprunt, celui-ci vous demande de contracter à la fois une assurance de prêt immobilier et une garantie de prêt immobilier.

Si vous en êtes à votre premier crédit, vous vous demanderez sûrement la raison de ces deux couvertures. Sachez alors que ces deux requêtes répondent aux risques que prend l’établissement. 

Les garanties de prêt immobilier

La garantie que la banque vous demande sert à couvrir tous les risques non couverts par l’assurance emprunteur. Elle assure donc au créancier professionnel le remboursement de la dette en cas de défaut de paiement des mensualités. 

L’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur fonctionne comme toute autre forme d’assurance. En effet, le débiteur aura à payer une cotisation. Ainsi, en cas de difficulté financière ou de survenance de l’aléa couvert, l’assurance pourra rembourser tout ou partie du capital restant dû ou des échéances selon les termes établis lors de la souscription de l’assurance.

Cette prise en charge peut découler : 

• du décès ou d’une perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) ; 
• d’une incapacité temporaire de travail (ITT) ; 
• d’une invalidité permanente totale (IPT) ; 
• d’une invalidité permanente partielle (IPP) ; 
• d’une perte d’emploi.

Les droits et obligations des parties impliquées dans un cautionnement

Obligations d’information du créancier envers la caution

Le créancier professionnel est tenu de deux types d’informations à l’égard de la caution, conformément à l’article 2302 du Code civil.

Tout d’abord, le créancier doit fournir une information annuelle détaillée sur le montant principal de la dette. Cette information devra se faire avant le 31 mars de chaque année et vise à fournir le montant de la dette, des intérêts et des frais accessoires restant dus au 31 décembre de l’année précédente.

Ensuite, selon le type de cautionnement, le créancier est tenu de rappeler à la caution l’une des informations suivantes :

• La date de fin de l’engagement de la caution pour un cautionnement à durée déterminée ;
• La possibilité pour la caution de mettre fin à son engagement et les conditions y afférentes pour le cas d’un cautionnement à durée indéterminée.

Recours de la caution contre le débiteur principal

En cas de poursuites dirigées contre la caution, le Code civil donne le droit à l’organisme de cautionnement d’opposer au créancier le bénéfice de discussion. Ce bénéfice de discussion permet à la caution d’obliger le créancier à poursuivre d’abord le débiteur principal. La caution doit alors indiquer au créancier les biens du débiteur susceptibles d’être saisis.

Conditions pour mettre fin à un engagement de caution

L’engagement de la caution prend fin : 

• À la disparition de l’obligation principale, autrement dit à la date prévue dans l’acte de caution si celle-ci a été définie ou bien au moment du remboursement complet de la dette et de l’ensemble des sommes dues par le débiteur ;
• Au décès de la caution personne physique, si l’acte de caution a prévu cet effet ;
• Au décès du débiteur principal, s’il est prévu que le contrat de cautionnement disparaisse avec lui ;
• En cas de désengagement spontané de la caution. Ce dernier devra alors attendre le délai prévu dans le contrat de cautionnement ou, à défaut, attendre un délai raisonnable avant de rompre son engagement ;
• En cas de perte des droits de subrogation de la caution si  le créancier a commis une faute. En effet, la subrogation en droit civil français permet à la caution d’être déchargée de son engagement proportionnellement au préjudice qu’elle a subi. 

Conséquences du décès de la caution

En cas de décès de la caution (personne physique), les personnes désignées pour recueillir sa succession, autrement dit ses héritiers, sont tenues de régler les dettes apparues avant le décès et uniquement celles-ci. 

Obligations en cas de pluralité de cautions

Lorsque plusieurs personnes morales ou physiques se sont portées caution de la même dette, l’organisme de cautionnement peut opposer au créancier le bénéfice de division. Ce droit permet la division de la dette accordée par le créancier entre plusieurs cautions, de sorte que le créancier ne peut réclamer à l’organisme de cautionnement que sa part de la créance.

Obligations en cas de pluralité des débiteurs principaux solidaires

Lorsqu’il y a plusieurs débiteurs principaux solidaires d’une même dette, la caution est autorisée à demander le paiement au débiteur de son choix. La notion de solidarité entre les débiteurs oblige donc chacun d’eux à toute la dette. En outre, le paiement fait par l’un des débiteurs solidaires les libère tous envers le créancier.

Obligations en cas de dissolution de la personne morale débitrice ou créancière

En cas de dissolution de l’entreprise débitrice ou créancière, que ce soit par l’effet d’une fusion, d’une scission ou de la réunion de toutes les parts entre les mains d’un associé personne morale, la caution est tenue pour les dettes nées avant que l’opération de dissolution ne soit devenue opposable aux tiers (art. 2318 du Code civil).

Les aspects légaux et les conditions de validité d’un cautionnement

Différences entre cautionnement civil et cautionnement commercial

Le cautionnement est dit « civil » lorsque la personne qui se porte caution pour un débiteur auprès d’un créancier n’attend aucune contrepartie au paiement de la dette. C’est le cas le plus répandu.

À l’inverse, le cautionnement est commercial lorsqu’il présente un caractère commercial pour une seule partie et lorsqu’il remplit au moins une des conditions suivantes :

• La caution est un établissement bancaire ;
• La caution dégage un intérêt personnel et patrimonial au paiement de la dette ;
• Le cautionnement est réalisé par une personne ayant qualité de commerçant et ayant un intérêt à se porter caution ;
• Le cautionnement se rattache à un acte de commerce.

Sanctions en cas de non-respect des formalités

L’acte de cautionnement pour garantir un prêt immobilier doit être rédigé directement par le créancier ou par l’organisme de cautionnement (art. 1326 du Code civil). Le non-respect de cette obligation est sanctionné par la nullité de l’acte de cautionnement. 

Actions du créancier en cas de défaillance du débiteur

Le créancier professionnel doit informer la ou les cautions personnes physiques de la défaillance du débiteur. Cette procédure doit être réalisée par le créancier dès le premier incident de paiement non régularisé et devra se faire dans le mois de l’exigibilité du paiement.

Conseils pratiques pour choisir et gérer un cautionnement

Sous-cautionnement : définition et fonctionnement

Le sous-cautionnement est le fait par lequel une personne physique ou morale s’engage à payer à la place de la caution principale, lorsque cette dernière est défaillante. En d’autres termes, la sous-caution est donc la caution de la caution principale.

Le fonctionnement du sous-cautionnement est le suivant. En cas de défaillance du débiteur principal, la caution paye le créancier. La caution exerce ensuite un recours en paiement contre la sous-caution lorsqu’elle échoue à obtenir du débiteur principal le remboursement des sommes versées au créancier. La sous-caution agira alors, à son tour, contre le débiteur.

Transfert de la caution bancaire lors d'un rachat de crédit ?

Lors d'un rachat de crédit immobilier, la caution attachée au prêt initial ne se transfère pas automatiquement : le rachat du prêt immobilier met fin à l'existence dudit prêt et de la caution qui y était attachée. Un nouveau dossier de garantie doit donc être constitué pour le nouveau prêt.

Toutefois, dans le cadre d'un transfert de prêt, un mécanisme permettant de conserver les conditions d'un prêt existant pour financer un nouveau bien, la caution d'une personne morale nécessite l'accord de l'organisme sur le nouveau projet, l'emprunteur devant présenter tous les documents relatifs à la nouvelle acquisition.

Si la demande de transfert de caution auprès de l'organisme de garantie est refusée, l'emprunteur peut opter pour une hypothèque sur le nouveau bien, bien que l'économie escomptée se trouve réduite par les frais d'inscription.

Dans tous les cas, le recours à un courtier CAFPI permet d'anticiper ces arbitrages dès le montage du dossier initial en négociant notamment une clause de transférabilité dans le contrat de prêt. Nos courtiers vous accompagnent dans le choix de la stratégie de garantie la plus adaptée à l'évolution de votre projet immobilier.

Se désengager d’un cautionnement à durée indéterminée

Le désengagement d’un cautionnement à durée indéterminée est difficile, cependant, vous pouvez :

• Vendre le bien immobilier et effectuer un remboursement anticipé total du bien ;
• Effectuer un rachat de soulte ;
• Opérer la substitution par une autre caution après acceptation de la banque, conformément au principe de subrogation en droit civil français. En effet, l’article 2309 du Code civil prévoit que « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits du créancier contre le débiteur. »

Implications financières du cautionnement pour les parties impliquées

Implications financières pour le débiteur

Le cautionnement a plusieurs implications sur les finances de l’emprunteur. Il permet par exemple au débiteur d’accéder à un prêt qu’il n’aurait pas pu avoir sans cette garantie supplémentaire. Par ailleurs, la présence d’une caution solide peut aider à négocier de meilleures conditions de prêts avec le créancier.

Implications financières pour le créancier

Le mécanisme du cautionnement offre au créancier une garantie supplémentaire en cas de défaillance du débiteur principal. Si l’emprunteur n’arrive pas à régler ses paiements, le créancier peut directement se retourner contre la caution pour récupérer la somme due, sans avoir tenté un recours contre le débiteur.

Implications financières pour la caution

Le cautionnement peut exposer la caution à des risques de surendettement et compromettre sa propre stabilité financière lorsque le débiteur principal ne parvient pas à honorer ses engagements. 

Par ailleurs, les cautions solidaires sont tenues solidairement responsables du remboursement de la dette du débiteur. En cas de défaillance de ce dernier, la caution enregistrera un impact non négligeable sur ses finances, car il peut être tenu de rembourser la totalité de la dette et non seulement une part proportionnelle à celle d’autres cautions solidaires.

Afin de se protéger financièrement de ces situations, la caution peut : 

• Opposer au créancier le bénéfice de discussion ;
• Opposer au créancier le bénéfice de division, lorsque plusieurs cautions garantissent la même dette ;
• Recourir à la règle de proportionnalité du cautionnement de l’article 2300 du Code civil qui empêche la caution de se retrouver en situation d’insolvabilité en raison de son engagement.

En outre, le créancier est tenu par la loi d’informer la caution de tout incident de paiement et/ou du dépôt d’un dossier de surendettement par le débiteur. 

Par Marc Pilette, Directeur marketing
Mis à jour le 29/06/2026 à 15:48

Marc travaille depuis 2007 à l'intersection du digital, de la banque et de l'immobilier. Responsable du pôle digital d'une agence de marketing, il a accompagné pendant près de dix ans de grands comptes des secteurs bancaire et immobilier (Caisse d'Épargne, Nexity, BPCE, Crédit Foncier) sur leur stratégie digitale. Il rejoint CAFPI en 2017 comme responsable de la stratégie digitale du groupe, avant d'être nommé directeur marketing en 2023. Il pilote aujourd'hui la stratégie de contenus du site cafpi.fr et suit quotidiennement l'évolution des taux de crédit, de la réglementation (HCSF, taux d'usure, loi Lemoine) et du marché immobilier, en lien avec les courtiers du réseau et les porte-paroles du groupe > Linkedin