Comment créer une SCI ? Démarches et conseils

Par Frédérique Moles - Mis à jour le 14/01/2025
9 min de lecture

La Société Civile Immobilière : définition et fonctionnement

Avant de vous lancer dans la création d’une SCI, vous devez connaître le fonctionnement de base de ce type de société, mais aussi les différents types de montage disponibles pour répondre à vos objectifs.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI, comme son nom l’indique, est une société civile dont l’activité s’organise autour de l’immobilier. Cette forme juridique particulière permet d’acheter un bien à plusieurs à travers une société dont les parts sont réparties proportionnellement à l’apport de chaque associé. Le bien ou les biens acquis par les associés sont alors détenus par la SCI, ce qui permet de simplifier la gestion et la transmission du patrimoine.

Pourquoi créer une SCI ?

Vous devez créer une société civile immobilière pour les bonnes raisons ! Gestion du patrimoine, investissement locatif, transmission, donation, acquisition collective… La création d’une SCI peut répondre à différents objectifs patrimoniaux.

• Il n’est pas rare, par exemple, que des concubins créent une SCI pour protéger leur partenaire en cas de décès, notamment au niveau de la transmission du bien. Cela peut aussi être envisagé lorsqu’un des concubins a des enfants issus d’une autre relation.
• Une SCI peut aussi être constituée pour aider un membre de sa famille à accéder à la propriété, par exemple, lorsque des parents s’associent avec leurs enfants pour les aider à acquérir un bien, et inversement.
• Elle peut aussi être employée pour l’achat d’une résidence secondaire partagée, comme une maison de vacances que l’on souhaite partager avec des amis.
• Enfin, une SCI peut être créée dans le but d’investir à plusieurs, afin de générer des revenus locatifs, des plus-values, ou des bénéfices commerciaux (achat-revente).

Suivant l’objectif que vous visez, vous aurez alors le choix entre différents types de SCI, qui ont chacun leurs avantages.

Peut-on investir à l’étranger avec une SCI ?

De manière générale, il est tout à fait possible de créer une SCI en France pour acheter un bien à l’étranger. C’est donc une solution tout à fait envisageable pour les expatriés, les investisseurs, ou les personnes qui souhaitent acheter une résidence secondaire à l’étranger. 

Il faut cependant bien se renseigner en amont sur la réglementation en vigueur dans le pays pour s’assurer que ce type de projet ne constitue pas un abus de droit, par exemple. En termes de réglementation et de fiscalité, ce sont toujours les lois du pays où le bien se situe qui s’appliquent. 

Dans tous les cas,  si le bien acquis par la SCI génère des revenus locatifs, ils doivent être déclarés en France. Si des conventions existent entre la France et certains pays, il faut bien se renseigner en amont pour éviter une double imposition.

Quel type de SCI choisir ? 

On distingue 5 types de SCI qui correspondent à différents objectifs patrimoniaux.

La SCI familiale

Elle permet de gérer et de transmettre des biens immobiliers entre les membres d’une même famille, en ligne directe ou non. Elle permet de faciliter la transmission au sein d’un couple, d’organiser sa succession, ou bien d’acheter un bien en famille (maison de vacances, etc). 

La SCI de gestion ou de location

Cette SCI permet d’acquérir et de gérer des biens à plusieurs dans le but de générer des revenus locatifs. Attention :  si vous souhaitez louer des biens meublés via ce type de SCI, vous serez soumis à l’impôt sur les sociétés.

La SCI construction-vente

La SCI construction-vente est la seule société civile immobilière qui permet l’achat et la revente de bien comme activité principale. En effet, une SCI n’est pas censée avoir un but commercial, sauf dans ce cas précis.

La SCI d’attribution

La SCI d’attribution permet d’acheter un bien à partager (immeuble, terrain) à plusieurs, en fonction de la part de capital de chaque associé. Cela permet de se constituer un patrimoine immobilier à plusieurs sans passer par l’indivision et tout en simplifiant la répartition.

La SCI de jouissance à temps partagé

Cette typologie particulière permet de partager l’usage d’un bien immobilier, par exemple, une résidence secondaire. La durée d’occupation du bien est alors définie en fonction du montant des parts détenues par chaque associé. Ce type de SCI est assez peu répandu.

Quelles sont les grandes étapes de la création d’une SCI ?

La création d’une SCI, même en tant que société civile, doit faire l’objet de nombreuses démarches. Découvrez-les plus en détail.

Quelles sont les conditions préalables pour la création d’une SCI ?

Même familiale, une SCI est avant tout une société ! Elle doit alors répondre au cadre légal fixé par la loi, et plus précisément, du Code Civil (Chapitre II : De la société civile (Articles 1845 à 1870-1)).

Pour la créer, plusieurs conditions préalables doivent être réunies :

• être au minimum 2 associés : un mineur peut être associé d’une SCI mais sera alors représenté par son administrateur légal ;
• avoir un capital social : aucun montant minimum n’est imposé ;
• trouver un nom à la société (qui doit être disponible) ;
• nommer un ou plusieurs gérants, associés ou non.

Quelles sont les démarches pour créer une SCI ?

Vous devez suivre le formalisme propre à la constitution de toute société en France et respecter chaque étape :

• Rédiger les statuts devant notaire ou par acte sous seing privé (le notaire est obligatoire si un bien est apporté à la SCI) ;
• Enregistrer les statuts auprès du centre des impôts ;
• Réaliser une publication dans un journal d’annonces légales (JAL) afin d’obtenir une attestation de parution.

Une fois ces démarches accomplies, il faudra procéder à l’immatriculation de la SCI pour finaliser sa création !

Que doivent contenir les statuts ?

Les statuts sont le cœur de la relation entre les associés. Ils sont bien plus qu’une simple formalité et doivent permettre de fixer un cadre juridique et légal aux activités de la société. Ils permettent de désigner les objectifs et le fonctionnement de la société, mais aussi d’anticiper les moments difficiles en cas de décès d’un des associés. Ils doivent alors contenir :

• l’objet social : comme l’acquisition d’immeubles et leur gestion, leur mise en location, etc. ;
• la dénomination sociale : vérifiez qu’elle n’est pas déjà prise ou ne fait pas l’objet d’une protection au titre des marques ;
• le capital social : il n’existe pas de montant minimum. Il peut être fixe ou variable, libéré entièrement ou partiellement à la création. Seule exception : en cas d’apport d’un bien immobilier, le capital correspond à sa valeur.
• la durée de vie de la SCI : elle est de 99 ans maximum ;
• les apports de chaque associé : en numéraire (argent) ou en nature (des biens) ;
• la désignation des associés : de nationalité française ou étrangère, de la même famille ou non ;
• la forme juridique de la société ;
• l’adresse du siège social ;
• les modalités de son fonctionnement.

Selon la forme juridique de la société, les statuts doivent être complétés avec d’autres informations. Dans le cadre d’une SCI, il est pertinent d’ajouter les mentions suivantes : 

• la désignation du gérant ou des co-gérants (selon l’objectif de la SCI) ;
• la répartition des parts sociales entre les associés (notamment si elles ne sont pas égales).

Comment obtenir l’immatriculation d’une SCI ?

L’immatriculation de la SCI permet de l’inscrire au Registre des Commerces et des Sociétés (RCS). Elle permet de donner une existence légale, via l’attribution d’un numéro SIREN et d’un numéro SIRET. Afin de prouver son existence, la SCI se voit également délivrer un extrait Kbis, véritable carte d’identité de l’entreprise. 

Pour faire immatriculer une SCI, il faut déposer son dossier au greffe du Tribunal de commerce compétent, dans un délai d’un mois après la publication des statuts. Depuis janvier 2023, il est possible d’accomplir cette formalité à distance grâce au guichet unique.

La gestion et la transmission d’une SCI

La gestion d’une SCI est assez simple, d’autant plus s’il s’agit d’une SCI familiale. Cependant, lorsque la société génère des revenus locatifs, il faut être en mesure d’assurer la comptabilité et les déclarations fiscales de l’entreprise, en plus de la gestion locative des biens qu’elle détient ! 

Quelle gestion quotidienne pour une SCI ?

La gestion quotidienne consiste en trois grands postes : 

• La gestion locative des biens : trouver des locataires, percevoir des loyers, assurer l’entretien du bien, payer les charges de copropriété… Il est possible de confier cette gestion à une agence immobilière.
• La comptabilité : le suivi de la comptabilité d’une SCI fait l’objet d’une obligation légale, bien qu’il ne soit pas nécessaire de publier des comptes annuels. Il faut tenir un livre de comptes à jour avec tous les justificatifs de dépenses et de recette afin de pouvoir les présenter en cas de contrôle fiscal. Les associés ont également un droit de regard sur la comptabilité de la SCI. 
• Les déclarations fiscales : quel que soit l’impôt auquel elle est soumise (impôt sur le revenu ou des sociétés), une SCI doit déclarer chaque année ses résultats. L’administration fiscale se chargera ensuite de déterminer l’impôt à prélever sur les revenus des associés ou sur le compte de la société. 

Quelles sont les responsabilités des associés d’une SCI ?

Les associés sont indéfiniment responsables des dettes de l’entreprise, et ce proportionnellement à leurs parts de capital. Cela signifie que leur patrimoine personnel peut être saisi si la société n’est pas en mesure de payer ses dettes, même en cas de redressement judiciaire. Ils peuvent également être obligés d’approvisionner les comptes de la SCI en cas de besoin de trésorerie.

Comment transmettre ou céder les parts sociales d’une SCI ?

Les parts sociales d’une SCI peuvent être cédées, données ou transmises à condition que cette décision soit votée lors d’une assemblée générale entre associés. La cession de parts sociales de SCI est soumise à un droit de préemption qui oblige le cédant à proposer aux autres associés de racheter ses parts en priorité. Toute cession de part doit faire l’objet d’une modification des statuts de la SCI et d’une déclaration à l’administration fiscale.

En cas de cession à titre gratuit, ou donation de parts sociales, il faut impérativement passer par un notaire pour établir un acte de donation. Pour une donation entre conjoints ou parents, il est possible de bénéficier de certains abattements fiscaux.

Quelle fiscalité pour la société civile immobilière ? 

Un des principaux avantages de la constitution d’une société civile immobilière est de pouvoir gérer et transmettre son patrimoine dans de meilleures conditions. Mais une SCI peut aussi être constituée dans le but de générer des revenus, que ce soit des revenus locatifs ou des plus-values. Une bonne gestion de sa société civile immobilière passe donc nécessairement par l’identification du régime fiscal applicable. 

Aussi, avant de vous lancer dans la création de votre SCI, prenez le temps de faire le point sur la nature de l’impôt auquel la société sera soumise. C’est une étape incontournable dans la création de toute société, qui devient cruciale dans le cadre d’une SCI avec un objectif d’investissement immobilier à rentabilité nette. 

La SCI transparente 

Dans la pratique, la société civile immobilière est généralement soumise à l’impôt sur le revenu (IR) et est donc dite transparente. Ce régime fiscal est appliqué par défaut. Il prévaut donc si aucun choix sur la fiscalité n’est spécifié et s’applique automatiquement sans formalité complémentaire. 

La société en elle-même n’est donc pas directement assujettie à l’impôt des sociétés. Ce sont les actionnaires qui sont imposés sur les recettes générées par la gestion du patrimoine (revenus locatifs, plus-value). La société et les associés sont alors indissociables. Et ces derniers seront imposables à hauteur de leurs droits sociaux, soit, leurs parts dans la société.

La SCI translucide 

La confusion assez fréquente entre la SCI translucide et la SCI transparente ne se porte pas seulement sur la dénomination. En effet, le régime d’imposition est sensiblement le même puisqu’il s'agit du même régime d’imposition (sur le revenu). Leur différence réside essentiellement dans leur champ d’application. 

La SCI transparente concerne : 

• La SCI d’attribution-acquisition ;
• La SCI de construction-vente. 

La société civile immobilière translucide vise tous les autres types de SCI. 

La SCI opaque 

La société civile immobilière est considérée comme opaque lorsqu’elle est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). La SCI est donc imposée directement. 

Cette méthode d’imposition est généralement adoptée pour les revenus découlant d’une location meublée ou d’une acquisition en vue d’une revente. Elle permet notamment de déduire les charges liées à l’acquisition et la gestion des biens détenus par la SCI (frais de notaire, rémunération du gérant, intérêts de prêt).

Comment choisir entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur la société pour une SCI ?

Le choix du mode d’imposition dépend de l’objectif de la société : 

• Si la SCI a été créée uniquement dans un but patrimonial (la transmission de biens), il est préférable d’opter pour une SCI transparente avec une imposition sur le revenu des associés. 
• Si la SCI a pour ambition de générer des revenus locatifs, il vaut mieux opter pour une SCI opaque soumise à l’impôt sur les sociétés. C’est aussi une option intéressante si on achète un bien avec une perspective de revente rapide.

Quelle fiscalité en cas de revente d’un bien acheté en SCI ?

En cas de revente d’un bien, la plus-value sera imposée différemment selon le régime fiscal choisi : 

• Dans le cas d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, les associés se partagent le produit de la vente. Chaque associé sera alors imposé sur sa plus-value à hauteur de sa part de capital. Il est possible de bénéficier d’abattements en fonction de la durée de détention du bien, voire d’exonération lorsque le bien est occupé à titre gratuit par un des associés.
• Dans le cas d’une SCI soumise à l’impôt des sociétés, c’est la société qui perçoit le produit de la vente. La plus-value réalisée lors de la vente d’un bien est imposée de la même manière que les autres bénéfices de la société. Il n’est pas possible de bénéficier d’un abattement ou d’une exonération. 

Combien coûte la création d’une SCI ? 

La création d’une société civile immobilière amène au paiement des frais relatifs à des étapes du projet : 

• frais d’annonce légale : 185 € HT, sauf pour les frais d’annonce légale pour La Réunion et Mayotte qui s’élève à 222 € HT ;
• déclaration des bénéficiaires effectifs : 21,41 € TTC ; 
• demande d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés : 66,88 € ; 
• frais de notaire et/ou d’autres intervenants dans la création de la SCI (avocat, expert-comptable, plateforme juridique, etc.) : de 200 € (services en ligne) à 3 000 € (rédaction des statuts par un notaire) ; 
• capital social : selon l’apport souhaité. 

Quelle est la différence entre SCI et indivision ? 

La Société Civile Immobilière est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de gérer communément un patrimoine ; ce dernier pouvant être constitué d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Toutefois, la SCI n’est pas la seule structure offrant cette prérogative. L’indivision, relativement plus courante, permet, elle aussi, la gestion ou l’achat de biens immobiliers à plusieurs. 

Aussi, pour mieux comprendre en quoi consiste la SCI, une comparaison entre les deux régimes s’impose ; notamment, sur la création, la gestion et la transmission du patrimoine. 

Création de SCI et indivision 

À sa création, l’indivision se fait gratuitement et sans réelle formalité. La SCI, quant à elle, doit suivre plusieurs étapes et donne lieu à des frais. 

Gestion du bien immobilier en société civile immobilière (SCI) et en indivision 

Dans l’indivision, même si la gestion ne demande aucune formalité rigide, les décisions les plus importantes sont prises à l’unanimité, le tout dans le respect des règles légales. 

Pour la société civile immobilière, la détermination des règles de gestion se fait librement entre les associés et le gérant qui sont tenus à une assemblée générale annuelle (au minimum).

Transmission du patrimoine immobilier 

L’indivision, comme la société civile immobilière, peut être une solution pour l’acquisition d’un bien par plusieurs personnes ; notamment dans le cadre de l’achat immobilier par des concubins. 

Toutefois, l’indivision peut également être définie comme étant l’étape intermédiaire qui intervient entre le moment où les indivisaires héritent d’un patrimoine et le moment où le patrimoine est partagé. Et ce, contrairement à la SCI qui découle de la décision des associés à constituer un capital social et à suivre toutes les étapes pour la création de la société civile. 

Pour ce qui est de la transmission, le bien en indivision peut faire l’objet d’une donation de la quote-part, et ce, dans son intégralité. 

De son côté, le patrimoine de la société civile immobilière peut être transmis par une succession de donations des parts ou d’un démembrement de la propriété desdites parts. La SCI permet ainsi d’éviter les frais de succession et de bénéficier d’abattements fiscaux.

Quels sont les avantages et inconvénients d’une SCI ?

Vous hésitez encore à créer une SCI pour investir dans l’immobilier ou transmettre votre patrimoine ? Pour vous aider à faire le bon choix, nous avons résumé dans un tableau les avantages et inconvénients de la société civile immobilière : 

Par Frédérique Moles, Chef de projet marketing digital
Mis à jour le 14/01/2025 à 14:53

Frédérique a commencé sa carrière en 2011, se spécialisant dans le marketing pour le secteur immobilier. Au fil des années, elle a acquis une solide expérience et des connaissances approfondies dans ce domaine. En 2017, elle a rejoint CAFPI, élargissant son champ d’expertise pour inclure le crédit immobilier et l’assurance emprunteur. Sa contribution significative à ces domaines est démontrée par ses nombreux écrits sur ces sujets sur le site www.cafpi.fr. Actuellement, elle est en charge des activités digitales sur le site CAFPI, où elle continue de faire preuve de son expertise et de son engagement pour rendre accessible le monde parfois complexe du crédit immobilier et de l’assurance emprunteur. > Linkedin