Fiscalité de la SCI : le guide complet
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Vous voulez créer une Société Civile Immobilière pour investir dans l’immobilier ? Suivant vos objectifs patrimoniaux et les revenus que vous souhaitez générer, vous allez devoir choisir entre différents types de sociétés et différents régimes d’imposition. Pour faire le bon choix, vous devez prendre le temps de vous informer sur tous les aspects fiscaux des sociétés civiles immobilières ! Différents types de SCI, fiscalité des revenus locatifs, imposition des cessions de parts sociales, imposition des plus-values… Les experts CAFPI vous expliquent tout ce qu’il faut savoir sur l’imposition et la fiscalité d’une SCI.
- La SCI est transparente ou translucide par défaut : elle est donc soumise à l’impôt sur le revenu.
- Une SCI peut être opaque et opter pour l’impôt sur les sociétés si la situation est plus intéressante pour les associés. Ce régime peut également être imposé pour certaines activités commerciales.
- En cas de revente des biens immobiliers, la plus-value immobilière est imposée différemment selon le régime fiscal de la SCI.
- En cas de revente des parts sociales, un abattement par année de détention est possible.
- La SCI établit une déclaration de résultats et chaque associé reporte sa quote-part dans la déclaration de revenus de son foyer fiscal.
- Les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés ont plusieurs obligations comptables, contrairement aux SCI soumises à l’impôt sur le revenu.
- Pour choisir entre les deux régimes d’imposition d’une SCI, il faut considérer l’ensemble de ses revenus imposables. Les personnes assujetties à un impôt sur le revenu de 30 % ou plus ont plutôt intérêt à se tourner vers une SCI opaque.
Quels sont les différents types de SCI et leur objectif ?
Il existe différents types de SCI, qui se distinguent selon leurs objectifs patrimoniaux et les revenus qu’elles génèrent. Il faut bien faire la différence entre chacune de ces sociétés pour déterminer le régime fiscal qui s’applique avant de créer une SCI.
La SCI familiale
La SCI familiale n’a pas vocation à générer des revenus : elle est créée dans le but d’acheter un bien à plusieurs (en famille, entre amis, entre concubins) et de simplifier la transmission du patrimoine en ligne directe ou non. Comme elle ne génère pas de revenus locatifs, cette SCI peut être imposée seulement en cas de revente d’un bien avec réalisation d’une plus-value.
La SCI d’attribution
La SCI d’attribution est une alternative à l’indivision, qui permet d’investir à plusieurs dans un bien immobilier et de jouir d’un patrimoine proportionnel aux parts sociales de chaque associé. Elle est généralement utilisée pour l’achat d’un immeuble, ce qui permet de répartir les appartements entre les associés. L’usage est de dissoudre la SCI une fois les biens répartis : ce type de SCI n’est donc pas censé percevoir des revenus.
La SCI de construction-vente
La SCI de construction-vente (ou SCCV), comme son nom l’indique, consiste à faire construire des bâtiments dans le but de les revendre. C’est le seul type de SCI à but commercial. Elle ne peut être soumise qu’à l’impôt sur les revenus (IR).
La SCI de gestion
La SCI de gestion est une SCI créée dans le but d’acquérir un ou plusieurs biens à louer. C’est la SCI “classique” lorsqu’on souhaite investir dans l'immobilier pour percevoir des revenus locatifs. Ces revenus sont alors imposés selon différents régimes en fonction du type de location et du choix des associés : l’impôt sur les revenus (IR) ou l’impôt sur les sociétés.
Une SCI de gestion qui procède à la location de logements meublés est forcément soumise à l’impôt des sociétés, puisque ce mode de location est considéré comme une activité commerciale.
Les SCI soumises à l’impôt sur le revenu
Dans le cas d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR), ce n’est pas la société qui est assujettie à un impôt, mais ses actionnaires. Les associés sont alors imposés en fonction des revenus fonciers qu’ils perçoivent sur l’année, au prorata des parts sociales qu’ils détiennent dans la société civile. Le taux appliqué varie donc en fonction de la tranche d’imposition dans laquelle se situe le foyer fiscal de chaque associé.
Si un bénéfice est constaté, il vient s’ajouter aux autres revenus du foyer de chaque associé, au sein de la déclaration de l’impôt sur le revenu N° 2042. Il faut donc veiller à ce que les bénéfices de la SCI ne conduisent pas à un changement de tranche marginale d’imposition ou ne prive pas de l’accès à certains avantages soumis à conditions de revenus.
Si un déficit foncier est constaté, en raison des charges autres que les intérêts d’emprunt, il peut s’imputer sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros pour chaque foyer fiscal.
L’excédent ou le déficit lié aux intérêts d’emprunt est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes sous certaines conditions (maintien de la location pendant une durée minimale de 3 ans, conservation des parts sociales de la SCI pendant 3 ans).
La création d’une SCI permet de déduire un grand nombre de charges de ses revenus locatifs. Parfois, cela suffit à générer un résultat déficitaire et donc aucune imposition supplémentaire sur les revenus.
Les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés
La SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) afin que la société soit imposée directement. Le taux d’imposition est de 15 % pour des bénéfices inférieurs à 42 500 € et 25 % au-delà.
Le résultat imposable se détermine selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Outre les charges habituelles, la SCI peut amortir l’achat du bien immobilier, ce qui peut diminuer le résultat imposable. En outre, les frais d’acquisition de l’immeuble sont également déductibles.
Si la SCI ne distribue pas de dividendes, les associés ne sont pas imposés à titre personnel. Ils peuvent alors décider que les bénéfices soient conservés par la société afin d’éviter une imposition supplémentaire. Les déficits d’une SCI soumise à l’IS sont imputés sur les bénéfices réalisés ultérieurement par la société.
Une SCI n’est pas soumise à la TVA, qu’elle soit soumise à l’IR ou à l’IS. Des exceptions existent pour les SCI avec des activités spécifiques (location de meublés de tourisme, de places de stationnement, de locaux professionnels meublés).
Quelle fiscalité sur les plus-values réalisées par une SCI ?
Toutes les SCI peuvent être imposées en cas de revente d’un bien avec plus-value. Le taux d’imposition et les abattements appliqués dépendent alors du régime fiscal choisi pour la SCI.
Pour les SCI soumise à l’impôt sur les revenus
Si la SCI est soumise à l’IR, la plus-value réalisée est imposée au titre des plus-values des particuliers, soit avec un taux d’imposition de 19 % avec un barème dégressif en fonction de la durée de détention du bien ou des parts de société. Ainsi, en fonction de la durée de détention par la SCI, chaque associé sera redevable de la plus-value au prorata de ses parts dans le capital social. À noter que l’exonération est totale après 22 ans de détention.
Si le logement vendu était mis à la disposition gratuite d’un associé, comme résidence principale, il bénéficie de l’exonération de 30 % sur sa part de plus-value imposable.
Pour les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés
Si la SCI est soumise à l’IS, le régime des plus-values professionnelles s’applique. Le montant vient s’ajouter au bénéfice de la SCI et sont imposés à 15 ou 25 % selon le montant annuel total des bénéfices. Si la SCI a pratiqué des amortissements, ils doivent être repris avant le calcul et, par conséquent, augmentent le montant de la plus-value imposable.
Si les associés de la SCI à l’IS décident de se verser des dividendes après la vente d’un bien immobilier, ceux-ci seront alors à leur tour imposés ! Après un abattement de 40 %, le montant restant vient augmenter le revenu imposable tandis que les prélèvements sociaux de 17,2 % s’appliquent sur la totalité du dividende. Le calcul et le paiement de la plus-value sont effectués directement par le notaire, chargé de la vente.
Quelle fiscalité en cas de revente des parts sociales de SCI ?
La cession des parts sociales d’un associé de SCI entraîne une imposition de la plus-value réalisée. La fiscalité qui s’applique est alors la même que pour les plus-values, qui peuvent être immobilières ou professionnelles.
La revente de parts sociale d’une SCI imposée à l’IR
Dans le cas d’une SCI transparente, chaque associé bénéficie du régime des plus-values immobilières classiques :
- Un abattement par année de détention, jusqu’à l’exonération totale d’IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans ;
- Une exonération de la plus-value sur la résidence principale, si la SCI mettait le bien gratuitement à disposition d’un associé ;
- Un calcul de la plus-value en prenant en compte la différence entre le prix d’achat et le prix de vente des parts sociales.
Un taux proportionnel de 19 %, majoré des prélèvements sociaux de 17,2 %, est appliqué au montant imposable. Ce dernier est également soumis à la taxe sur les plus-values immobilières élevées lorsque la plus-value est supérieure à 50 000 €.
Les apports en numéraire ou en nature lors de la création de la SCI sont exonérés de droits d’enregistrement.
La revente de parts sociale d’une SCI imposée à l’IS
Si la SCI est imposée dans l’IS, la plus-value est imposée comme pour les cessions de valeurs mobilières au taux de 30 % (un taux d’imposition de 12,80 % et des prélèvements sociaux de 17,2 %). C’est la flat tax, ou prélèvement forfaitaire universel (PFU), qui comprend l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, avec un taux d’imposition de 12,80 %. Il est toutefois possible d’opter pour une imposition selon le barème progressif de l’IR s’il est plus favorable.
Les associés, personnes physiques, peuvent alors bénéficier d’un abattement en fonction de la durée de détention des parts, à condition qu’elles aient été acquises avant le 1ᵉʳ janvier 2018 :
- 50 % d’abattement pour les titres détenus entre 2 et 8 ans,
- 65 % d’abattement pour les titres détenus plus de 8 ans.
Toutefois, si l’associé d’une SCI à l’IS utilise le fruit de la vente de ses parts sociales pour réaliser un autre investissement, il peut demander un report d’imposition et, ainsi, éviter une taxation immédiate.
Imposition des donations de parts sociales de SCI
Un des intérêts majeurs de la SCI réside dans la possibilité de donner à ses enfants 100 000 € de parts sociales tous les 15 ans, sans droits de mutation : on parle alors de cession de parts de SCI à titre gratuit. Cet abattement permet de transmettre peu à peu un patrimoine familial sans être imposé sur ses donations. Les parents peuvent même conserver l’usufruit du bien immobilier pour continuer à en percevoir les revenus.
Quelles sont les obligations comptables et déclaratives d’une SCI ?
Chaque année, plusieurs déclarations fiscales doivent être établies. Les formulaires à remplir varient pour une SCI soumise à l’impôt sur le revenu et une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés :
Pour une SCI soumise à l’IR
Pour les SCI transparentes, les formulaires à remplir pour déclarer les revenus de la société sont les suivants :
- la déclaration de résultat de la société (déclaration N°2072) en prenant en compte toutes les recettes (revenus locatifs) et en déduisant toutes les charges (intérêts d’emprunt, impôts, dépenses d’entretien, primes d’assurance, etc.). Attention, depuis 2020, la télédéclaration est obligatoire depuis le compte professionnel de la SCI créé sur le site des impôts.
- la déclaration des revenus fonciers de chaque associé (déclaration N°2044) : elle reprend les bénéfices ou déficits de la SCI, au prorata des parts sociales détenues par chacun. Elle n’est pas obligatoire pour les associés qui détiennent exclusivement des parts de SCI transparentes. Ils peuvent alors directement reporter leur part de résultat dans leur déclaration de revenus.
Il n’y a pas d’obligation comptable pour une SCI soumise à l’impôt sur le revenu. Il est cependant conseillé de tenir à jour un registre des dépenses et des recettes (livre d’enregistrement ou livre journal) pour une meilleure gestion.
Pour une SCI soumise à l’IS
Pour les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés, les déclarations à remplir chaque année sont les suivantes :
- Le formulaire 2065-SD, commun à toutes les personnes morales et sociétés soumises à l’IS ;
- Le formulaire 2572-SD, le relevé de solde d’IS et de contributions assimilées à payer.
Ces SCI sont également soumises à une obligation comptable, qui les oblige à tenir à jour les documents suivants afin de pouvoir les présenter à l’administration fiscale :
- un plan de compte ;
- des livres comptables (livre journal, grand livre des comptes, balance des comptes) ;
- un compte de résultat qui présente le résultat net de l’entreprise ;
- un bilan comptable annuel ;
- une déclaration fiscale de résultats ;
- un rapport de gestion des comptes ;
- un livre inventaire listant l’ensemble des éléments qui constituent le patrimoine de la SCI.
Comment choisir entre une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ou à l’impôt sur le revenu ?
Bien que le régime d’imposition par défaut soit l’impôt sur le revenu, vous avez tout à fait le choix d’opter pour une SCI soumise à l’impôt des sociétés. Voici quelques éléments pour vous aider à faire le bon choix.
Quels sont les avantages et inconvénients des deux régimes fiscaux ?
Les avantages de la SCI pour les investisseurs sont nombreux, et dépendent essentiellement du régime fiscal choisi, en fonction des projets de transmission et des objectifs financiers de chaque associé.
Le choix d’une SCI soumise à l’impôt sur les revenus est intéressant pour les personnes qui ne paient pas beaucoup d’impôts. Cela permet de bénéficier des avantages du régime micro foncier (en dessous de 15 000 € de revenus locatifs par an) ou du déficit foncier et ses frais déductibles (intérêts d’emprunt, charges, taxe foncière). De même, les abattements permis par le régime des plus-values immobilières sont intéressants pour la plupart des investisseurs.
Le choix d’une SCI à l’IS paraît moins avantageux dans l’ensemble, mais reste intéressant pour les personnes qui disposent déjà de hauts revenus et qui souhaitent diminuer leur imposition. Comme le taux d’imposition des sociétés ne peut dépasser 25 %, ce régime fiscal est plus avantageux pour les personnes dont les revenus sont imposés à 30 % ou plus. C’est d’autant plus avantageux si les revenus imposables de la SCI ne dépassent pas 42 500 €, puisque cela permet de bénéficier d’un taux réduit de 15 %.
Peut-on changer de régime fiscal une fois la SCI créée ?
Si vous créez une SCI sans choisir de régime d’imposition spécifique, elle sera soumise à l’IR par défaut. Vous pouvez cependant demander à ce que votre société soit soumise à l’IS à tout moment en adressant une demande au service des impôts. Attention, le passage de l’impôt sur le revenu à l’impôt sur les sociétés est irrévocable.
Si vous décidez de la soumettre à l’IS, vous pouvez soit conserver les biens déjà détenus pour leur valeur d’achat initiale, soit valoriser les biens à leur valeur actuelle. Cela entraînera alors une imposition sur la plus-value réalisée. Toutefois, le montant des amortissements pratiqués sera alors plus important. De tels montages complexes se font avec l’aide d’un professionnel de la fiscalité et de la gestion de patrimoine.
Mis à jour le 04/04/2025 à 16:20