Comprendre le Droit d'usage et d'habitation (DUH) dans le cadre d’un viager
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Vous envisagez d’acheter un bien en viager ? Ou bien vous êtes détenteur d’un bien que vous pensez vendre en viager ? Avant de vous lancer, vous devez bien vous renseigner sur ce mode de transaction particulier, et notamment, les différents droits qui le régissent.
Dans le cas d’un viager occupé, par exemple, le vendeur conserve jusqu’à son décès le droit de jouir du bien, que ce soit en conservant un usufruit ou un droit d’usage, aussi appelé Droit d’usage et d’habitation (DUH). Cette deuxième option est la plus souvent choisie par les vendeurs. Vous souhaitez en savoir plus sur ce droit ? Les experts CAFPI vous disent tout ce qu’il faut savoir avant de vendre ou acheter un bien immobilier en viager avec DUH.
- Le Droit d’usage et d’habitation permet au vendeur d’un bien vendu en viager occupé de continuer à habiter son logement jusqu’à son décès.
- Le DUH permet au vendeur de disposer des mêmes droits que d’un locataire. C’est un droit moins étendu que l’usufruit qui laisse la possibilité de louer le bien afin de percevoir des loyers.
- En contrepartie de l’usage du bien, le vendeur doit diminuer son prix de vente de la valeur du DUH, qui correspond à la somme des loyers versés jusqu’à son décès. Elle est en fonction de la valeur locative du bien et de l’espérance de vie du vendeur.
- Pour le vendeur, le DUH permet de vendre son bien plus cher (puisqu’il ne conserve que l’usage), tout en réduisant les taxes et les charges. Pour l’acheteur, c’est un moyen d’acheter un bien moins cher que dans un viager libre, avec une plus grande sécurité qu’un usufruit.
Qu’est-ce que le Droit d’usage et d’habitation (DUH) ?
Le Droit d’usage et d’habitation est une modalité possible d’une vente en viager. Avant de rentrer dans le vif du sujet, voici quelques rappels de base pour comprendre ce type de transaction.
Rappels sur le fonctionnement d’un viager
La vente en viager consiste à vendre un bien immobilier contre le versement, non pas d’une somme fixe, mais d’une rente viagère. Celle-ci peut alors être versée tous les mois, trimestres et années, et ce jusqu’au décès du vendeur. Le viager repose alors sur le principe d’aléa, puisqu’il est impossible de connaître le prix final du bien à l’avance.
En matière de viager, on distingue alors deux grands types de contrat :
- le viager libre, où le bien est mis à disposition de l’acquéreur dès la signature de l’acte de vente ;
- le viager occupé, où le vendeur peut jouir du bien jusqu’à son décès.
Les droits du vendeur dans le cadre d’un viager occupé peuvent alors différer en fonction du régime choisi : celui de l’usufruit ou celui du Droit d’usage et d’habitation.
Le DUH : définition
Le Droit d’usage et d’habitation, comme son nom l’indique, permet au vendeur de conserver le droit d’habiter le bien vendu en viager jusqu’à son décès. Il dispose alors à peu près des mêmes droits qu’un locataire : la jouissance exclusive du bien immobilier, le droit d’effectuer des aménagements (décorations, petits travaux…), le droit de recevoir des invités…
Le Droit d’usage et d’habitation est un droit assez restrictif, puisqu’il empêche formellement le vendeur de louer le bien. Il est la seule personne autorisée à y habiter (avec son conjoint).
Droit d’usage et d’habitation VS usufruit : quelles différences ?
Pour comprendre la différence entre droit d’usage et usufruit, il faut savoir que la pleine propriété d’un bien est composée de 3 droits distincts :
- l’usus : le droit d’user de la chose, ou l’usage ;
- le fructus : le droit de jouir de la chose, d’en percevoir les fruits ;
- l’abusus : le droit de disposer de la chose, de la vendre, la donner ou la léguer.
Alors que le DUH correspond uniquement à l’usus, l’usufruit correspond à la combinaison de l’usus et du fructus. Cela signifie donc qu’un bien vendu en viager sous usufruit laisse au vendeur la possibilité d’habiter le bien, de le prêter, de le louer… L’abusus, dans les deux cas, passe aux mains de l’acquéreur au moment de la signature de l’acte de vente : il détient le bien, mais il ne peut ni en jouir ni l’occuper.
Quel est l’impact financier d’un Droit d’usage et d’habitation en viager ?
Le fait d’opter pour un DUH dans le cadre d’une vente en viager n’est pas sans impact financier, que ce soit sur le prix du bien ou en termes de fiscalité, mais aussi de charges !
Comment sont réparties les charges entre l’acheteur et le vendeur d’un bien soumis au DUH ?
L’application d’un Droit d’usage et d’habitation sur une vente en viager permet au vendeur de se libérer de la plupart des charges liées au bien : charges de copropriété, travaux d’entretien et de rénovation… Il continue bien sûr de payer les factures d’énergies et doit verser des charges locatives comme tout locataire.
Pour assurer correctement le logement, le vendeur doit souscrire à une assurance habitation “locataire” et l’acquéreur à une assurance Propriétaire non-occupant.
Quel impact sur la fiscalité ?
En termes de fiscalité aussi, le DUH est assez avantageux pour le vendeur : comme il ne fait qu’occuper le bien, ce n’est plus à lui de payer la taxe foncière ni la taxe d’enlèvement des ordures ménagères !
De même, la rente viagère, soumise à l’impôt sur le revenu, bénéficie d’un abattement fiscal qui varie en fonction de l’âge du vendeur au moment du premier versement. La rente est alors imposée seulement sur :
- 70 % à moins de 50 ans ;
- 50 % de 50 à 59 ans ;
- 40 % de 60 à 69 ans ;
- 30 % à plus de 69 ans.
Quel impact sur le prix du bien ?
Dans le cadre d’une vente en viager occupé, le prix du bien immobilier se voit forcément appliquer une décote correspondant au droit dont est privé l’acheteur. Cette décote est calculée selon une méthode précise qui permet de définir la valeur du Droit d’usage et d’habitation. Elle prend en compte la valeur locative du bien ainsi que l’espérance de vie du vendeur, soit, le temps pendant lequel il va continuer à habiter le bien.
Comment définir la valeur du Droit d’usage et d’habitation d’un viager ?
Comme le DUH permet au vendeur d’habiter son bien jusqu’à son décès, il se voit attribuer une valeur qui correspond aux loyers payés à l’acheteur pendant toute la durée du viager. On vous explique comment la calculer.
Comment calculer la valeur du DUH ?
La valeur du Droit d’usage et d’habitation d’un bien vendu en viager est d’abord fixée en fonction du montant des loyers, eux-mêmes définis selon deux indicateurs :
- la valeur locative (le montant estimé du loyer) ;
- le rendement locatif (le ratio entre le loyer estimé et le prix du bien).
Une fois le montant du loyer défini, il faut estimer le nombre de loyers qui seront versés d'ici à la fin du contrat, soit le décès du vendeur. C’est là qu’intervient la notion d’aléa ! Comme on ne peut savoir combien de temps le vendeur va vivre, on ne peut se baser que sur son espérance de vie, en fonction de son âge et de son état de santé.
Pour prendre en compte ce paramètre, celui du temps qui passe, on applique alors aux loyers définis un taux d’actualisation qui reflète le risque pris par l’acquéreur. Simplement parce que 1000 € perçus aujourd’hui ont plus de valeur que 1000 € touchés dans 10 ans ! C’est ce qu’on appelle la valeur nette actuelle (VAN) d’une opération.
Le taux d’actualisation, compris entre 2 et 6 %, permet alors de définir le montant des futurs loyers perçus, en fonction de leur valeur actuelle (diminuée par le facteur temps). Pour obtenir le DUH, on additionne ainsi le montant des loyers annuels perçus en appliquant chaque année une nouvelle décote de 2 à 5 %, sur une durée correspondant à l’espérance de vie du vendeur.
Pourquoi calculer la valeur du DUH ?
La valeur du DUH permet de définir le prix de vente du bien immobilier, par l’application d’une décote appliquée à sa valeur initiale. En effet, comme l’acheteur ne peut pas jouir pleinement du bien pendant une durée donnée, cela se traduit forcément par une baisse du prix du bien ! Cette décote est alors équivalente à la valeur du DUH définie.
Une fois le prix du bien vendu en viager défini, le vendeur et l’acquéreur peuvent définir ensemble le montant du bouquet (la somme versée par l’acquéreur au moment de la signature de l’acte de vente) et de la rente viagère.
X, âgé de 80 ans, décide de vendre son bien d’une valeur de 500 000 € en viager. La valeur du DUH est fixée à 100 000 euros sur 10 ans. Le bien sera donc vendu aux prix de 400 000 €. Si on définit un bouquet de 30 % du prix du bien, cela signifie que l’acquéreur devra verser 120 000 euros au moment de la signature de l’acte de vente, et que les 280 000 restants pourront être versés sous la forme d’une rente mensuelle de 2 333 €.
Quels sont les avantages et inconvénients du Droit d’usage et d’habitation en viager ?
Vous hésitez encore entre un usufruit et un Droit d’usage et d’habitation pour vendre ou acheter un bien en viager ? Pour vous aider, voici un résumé des avantages et inconvénients du DUH.
Quels sont les avantages et inconvénients du DUH pour le vendeur ?
Pour le vendeur, le DUH comporte différents avantages :
- un prix de vente et donc une rente viagère plus élevée qu’en usufruit ;
- l’absence de taxe foncière ;
- l’absence de charges de copropriété ;
- aucun frais d’entretien à prévoir.
Le seuil inconvénient de cette option, c’est qu’elle ne permet pas de louer ou prêter son bien à quelqu'un d’autre, y compris un membre de sa famille.
Quels sont les avantages et inconvénients du DUH pour l’acheteur ?
Pour l’acheteur, au-delà des avantages et inconvénients d’un viager occupé (un prix plus bas mais un bien qui n’est pas disponible de suite), une vente en viager avec Droit d’usage et d’habitation offre une plus grande sécurité qu’un usufruit, ne serait-ce parce que le bien ne peut pas être habité par n’importe qui !
Mis à jour le 05/12/2024 à 09:40