La vente en viager : le guide complet
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La vente en viager constitue une forme particulière de transaction immobilière. C’est une vente dans laquelle le prix définitif varie en fonction d’un aléa : le décès du vendeur. Le calcul du prix de vente s’établit avec l’aide d’un notaire. Viager libre ou viager occupé, la vente en viager peut intéresser un investisseur immobilier comme tout acheteur.
- La vente en viager est une vente immobilière avec des spécificités. En particulier, le prix de vente final est inconnu et lié au décès du vendeur.
- Le viager peut être libre ou occupé, avec un usufruit ou un simple droit d’usage.
- L’acheteur peut payer un bouquet à la signature ou non. Puis il verse périodiquement une rente viagère au vendeur.
Qu'est-ce qu'un viager ?
Un propriétaire, principalement âgé, souhaite vendre son bien pour pouvoir subvenir aux frais d’une résidence senior ou d’un EHPAD, ou pour profiter de la vie en retraite tout simplement ! Il peut mettre en vente son logement de manière classique ou le proposer en viager.
Le viager est une vente immobilière particulière. L'opération consiste à l’achat d’un bien par un débirentier en échange du versement périodique d’une rente viagère.
De plus, la vente en viager est une vente au prix aléatoire : le prix n’est pas connu à l’avance. La vente en viager constitue donc un pari sur un événement aléatoire : le jour du décès du vendeur. Dans certains cas, le vendeur (crédirentier) sera gagnant comme Jeanne Calment qui a vécu plus de 100 ans. Dans d’autres cas, c’est l’acheteur (débirentier) qui réalise une bonne affaire.
Comment fonctionne une vente en viager ?
Ainsi, un acheteur va acquérir la propriété du logement sans verser la totalité du prix immédiatement, et sans même connaître le prix de vente final.
L’acheteur verse une somme immédiatement (appelée bouquet) puis une rente viagère jusqu’au décès du vendeur.
Le versement du bouquet est facultatif. Souvent son montant avoisine 30 % du prix convenu, selon les circonstances. La rente viagère peut être payée chaque mois, chaque trimestre ou chaque année.
L’acheteur devient propriétaire le jour de la signature du viager. Il récupère la pleine propriété en cas de viager libre ou la nue-propriété en cas de viager occupé.
Le viager peut être pris sur une ou deux têtes, en fonction du nombre de propriétaires (un vendeur célibataire ou veuf, ou bien un couple). L'acquéreur récupère l’usage du bien au décès du dernier survivant si le viager est sur 2 têtes.
Les annonces de viager se trouvent sur des sites immobiliers classiques ou auprès d’agences immobilières spécialisées dans les viagers, ou encore auprès de notaires.
Les différents types de viager
On retrouve plusieurs ventes en viager aux conséquences différentes notamment sur l’occupation immédiate ou non du bien immobilier.
Viager libre
Dans un viager libre, l’acheteur peut immédiatement occuper le logement, réaliser des travaux ou louer le bien immobilier. Il dispose de la jouissance immédiate du bien.
Le prix de vente est alors plus élevé que pour un viager occupé.
Viager occupé
Dans un viager occupé, le vendeur conserve l’usufruit ou le droit d’usage sur le bien. Il peut donc rester dans le logement tant qu’il le souhaite, voire le mettre en location en cas d’usufruit.
C’est le cas typique des personnes âgées qui veulent organiser elles-mêmes la vente de leur résidence principale.
Viager mixte
Le viager mixte consiste à diviser une maison en deux parties, une pour l’acheteur et une pour le vendeur jusqu’à son décès.
Vente à terme
La vente à terme est un système proche du viager. L’acheteur verse un paiement comptant et des mensualités sur une durée déterminée dans l’acte authentique. Le vendeur peut aussi se réserver un droit d’usage et d’habitation. La différence est qu’aucun aléa n’existe. Le nombre de mensualités est déterminé dans l’acte authentique.
Comment calculer le prix de vente en viager ?
Le prix de vente se calcule sur la base de la localisation, de l’état de la maison, du nombre de pièces, etc. Comme pour tout bien immobilier !
Ensuite, on établit la durée de vie prévisible du vendeur en fonction de son âge actuel et de son espérance de vie. Des tableaux spécifiques existent auprès des notaires et des compagnies d’assurance.
Puis on divise le prix de vente par le nombre de mois prévisibles. Cela donne le montant de la rente viagère, hors bouquet, pour un viager libre. Si le viager est occupé, on soustrait l’équivalent d’un loyer mensuel pour l’occupation.
Si le vendeur souhaite un bouquet à la signature, on déduit également cette somme du montant global de la rente.
Enfin, on prend également en compte l’aléa qui doit profiter à l’acheteur. Sinon, à quoi bon prendre le risque d’une vente en viager ? Votre notaire utilise des barèmes pour établir un prix de vente en viager correct.
Un appartement situé dans un quartier prisé de Bordeaux appartient à un homme de 72 ans. Sa valeur actuelle sur le marché immobilier serait de 300 000 euros compte tenu de sa localisation, de sa superficie et de son état. L’espérance de vie d’un homme en France est de 79,3 ans. Il souhaite obtenir un bouquet de 60 000 euros pour effectuer une donation à ses deux fils. La rente mensuelle pourrait être comprise entre 2 000 et 2 800 euros.
Conditions d'âge et de santé pour une vente en viager
Tout propriétaire peut-il mettre en vente en viager son logement ? Peut-il vendre à toute personne, y compris de son entourage ?
Le vendeur n’a pas à obtenir l’autorisation de ses héritiers pour vendre en viager (sauf s’il est sous tutelle ou curatelle).
Il peut également vendre en viager à l’un de ses enfants, avec l’accord des autres héritiers et sous réserve qu’il ne s‘agisse pas d’une donation déguisée.
Le viager est une vente immobilière aléatoire. L’aléa doit réellement exister sinon la vente peut être nulle. Par exemple, si le crédirentier décède dans les 20 jours suivant la signature ou si le débirentier a connaissance de sa maladie. Une certaine insécurité juridique peut donc exister sur la preuve de la connaissance de la maladie.
Vendeur et acheteur doivent être majeurs et en bonne santé physique et mentale.
Avantages et inconvénients d'un viager
Avantages pour le vendeur
Le propriétaire obtient normalement un capital (le bouquet) qu’il peut conserver ou transmettre à ses héritiers par exemple. Ensuite, il reçoit chaque mois une rente viagère. C’est donc un complément de revenus très utile, surtout si vous disposez d’une faible pension de retraite. Il permet d’améliorer considérablement la vie quotidienne et pourquoi pas, de voyager et de profiter de sa retraite.
Arrivé dans le 4e âge ou en devenant dépendant, c’est une bonne manière de s’offrir les soins adaptés à sa situation. Par exemple, régler le coût d’un EHPAD sans solliciter ses enfants ni toucher à son épargne.
Au niveau fiscal, la rente viagère est imposable au titre des revenus pour un montant compris entre 30 % et 70 %, en fonction de l’âge du crédirentier.
Ainsi, la vente en viager est une alternative au prêt viager hypothécaire. Tous deux sont des moyens d’obtenir des liquidités pour les seniors, grâce à leur maison.
Avantages pour l'acheteur
L’achat en viager fonctionne comme un achat à crédit : l’acheteur emprunte auprès du vendeur ! Avec la possibilité de réaliser une belle affaire… ou pas. Cela évite donc de recourir à un prêt immobilier pour obtenir une maison. Le viager intéressera donc les personnes exclues du crédit immobilier.
Le viager offre la possibilité de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. En effet, le plus souvent, le logement est indisponible jusqu’au décès du vendeur. Pour compenser, le prix d’achat est décoté, en fonction du sexe et de l’âge du vendeur.
Acheter en viager quand on est jeune : vous voulez vous constituer un patrimoine dès maintenant ? On vous détaille ce qu’implique l’achat de bien en viager lorsqu’on est jeune.
De plus, dans le cas d’un viager occupé, les frais de notaire sont calculés sur sa valeur occupée, donc sa valeur décotée. Ainsi les frais de notaire sont réduits.
Un investisseur immobilier privilégiera un viager libre pour profiter immédiatement des revenus fonciers de son achat. Dès la signature, il dispose de la jouissance du bien.
Inconvénients pour le vendeur
Le vendeur renonce à transmettre son logement à ses héritiers.
En outre, la vente en viager n’est pas une vente grand public. Il peut donc être plus difficile et plus long de trouver un acquéreur.
Le vendeur doit veiller à bien rédiger la vente en viager notamment au niveau de la revalorisation de la rente viagère. Celle-ci est imposable au titre de l’impôt sur le revenu.
Inconvénients pour l'acheteur
Si l’acheteur décède avant le vendeur, l’obligation de verser la rente viagère se transmet à ses héritiers, comme toute dette.
Aspects juridiques et fiscaux de la vente en viager
Implications fiscales
L’opération de vente en viager est intéressante pour le vendeur sur le plan fiscal. En effet, le crédirentier bénéficie d’un abattement fiscal sur la rente reçue en fonction de son âge :
- avant 49 ans : Abattement de 30 % ;
- de 50 ans jusqu’à 59 ans inclus : Abattement de 50 % ;
- de 60 ans jusqu’à 69 ans : Abattement de 60 % ;
- à partir de 70 ans : Abattement de 70 %.
En outre, le bouquet n’est pas imposable s’il s’agit de votre résidence principale.
Implications juridiques
Clause résolutoire et clause d'indexation
La rente viagère est souvent indexée sur les prix à la consommation. Si aucune clause d’indexation ne figure dans le contrat, une indexation minimale légale peut s’appliquer.
Il est prudent de prévoir une clause résolutoire. Ainsi, si l’acheteur ne paie pas la rente viagère, la vente en viager sera annulée.
Rente réductible ou rente réversible ?
Dans le cas d’un viager sur 2 têtes, que se passe-t-il au décès du premier membre du couple ? Le contrat initial de vente en viager peut prévoir que :
- La rente est réductible : au décès d’une personne, sa part de rente s’éteint.
- La rente est réversible : la rente viagère reste identique jusqu’au second décès.
Conseils pour protéger son conjoint dans une vente en viager
Il est possible de prévoir une clause de réversibilité de la rente viagère. Ainsi, la rente est réversible au conjoint et exonérée des droits de succession.
Les frais associés à une vente en viager
Les frais de notaire
La vente en viager est assimilée à une transaction immobilière classique. Le notaire rédige donc un acte de vente authentique.
Les droits de mutation, appelés frais de notaire, se calculent sur la valeur vénale du bien (et non pas sur le bouquet éventuellement payé le jour de la signature) lors d’un viager libre ou sur la valeur occupée lors d’un viager occupé.
Les frais d'entretien
Dans un viager libre, les frais d’entretien sont à la charge de l’acheteur dès la signature.
Dans un viager occupé avec usufruit, le vendeur continue de payer la taxe foncière et d’enlèvement des ordures ménagères, les frais d’entretien, les factures d’énergie. En revanche, les travaux pour grosses réparations sont à la charge de l’acheteur. Une autre répartition peut être prévue dans l’acte de vente.
Dans un viager occupé avec droit d’usage, la répartition des charges s'établit dans l’acte de vente.
Mis à jour le 21/11/2025 à 15:08