Apport investissement locatif : peut-on vraiment investir sans apport ?
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Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier à but locatif, mais vous n’avez pas d’apport ? Vous êtes en mesure de fournir un apport mais vous souhaitez conserver votre épargne pour la laisser fructifier ailleurs ? Même si l’apport personnel est présenté comme essentiel dans un projet immobilier, il est possible de réaliser un investissement locatif sans apport. Cela est même préférable dans certaines situations !
Rôle d’un apport, conditions pour pouvoir emprunter sans, avantages et limites d’un tel montage… Les experts en crédit CAFPI vous disent tout ce qu’il faut savoir sur l’investissement locatif sans apport.
- L’apport personnel est souvent une condition exigée par les banques lorsqu’elles accordent un crédit immobilier, avec un apport d’au moins 10 % pour couvrir les frais d’acquisition.
- Réaliser un investissement locatif sans apport est possible à condition de bien préparer son projet. C’est un bon moyen d’activer l’effet de levier et de bénéficier au maximum des différents dispositifs de défiscalisation, notamment le déficit foncier.
- Le choix du bien est décisif dans le succès du projet : l’emplacement et le type de bien sont des critères primordiaux. Pour l’emplacement, choisir une ville porteuse, comme Paris ou une ville de province dynamique. Quant au type de bien, privilégier les petites surfaces : studio, résidence étudiante ou résidence senior.
- Pour convaincre la banque de vous accorder un prêt, l’idéal est de montrer : une grande capacité d’épargne, des revenus stables, une bonne gestion de vos comptes, un “ reste à vivre ” réaliste.
- Renseignez-vous sur les prêts aidés, ces prêts qui pourraient vous permettre d’obtenir plus facilement un crédit sans apport personnel. Le crédit 110 % convient particulièrement aux investissements locatifs sans apport.
- Sans apport, pour votre investissement locatif, profitez de l’effet levier du crédit et n’oubliez pas de défiscaliser, notamment en bénéficiant des dispositifs récents.
Pourquoi l’apport personnel est-il important dans un investissement locatif ?
L’apport personnel, ou initial, désigne la somme dont dispose un acheteur avant de souscrire à un prêt immobilier, qu’il cherche à acheter pour investir ou pour habiter. C’est un élément majeur de toute demande de prêt !
À quoi sert l’apport personnel ?
Traditionnellement, l’apport personnel permet de couvrir les frais d’acquisition liés à tout achat immobilier : frais de notaire, frais de garantie… Ce sont des frais dont le montant est calculé à partir du prix du bien et qui viennent s’y ajouter. Alors que le prêt immobilier permet de financer le bien et les éventuels travaux, l’apport personnel, lui, finance le reste.
Si les banques exigent souvent un apport, c’est parce que les frais qu’il est censé couvrir ne peuvent pas être récupérés en cas de saisie du bien. Elles se protègent ainsi de toute perte d’argent en cas de de non-remboursement de la part de l’emprunteur.
Quel est le montant d’apport recommandé pour un bien immobilier ?
Le montant minimum recommandé pour un apport varie essentiellement en fonction du montant des frais d’acquisition, notamment les frais de notaire. Si ceux-ci varient légèrement entre un premier achat de résidence principale et un investissement locatif, c’est surtout le fait que le bien soit neuf ou ancien qui a son importance
- Apport personnel recommandé dans l’immobilier ancien :
Les frais de notaire pour une acquisition dans l’ancien s’élevant à 7 ou 8 % du prix du bien, et les frais de garantie avoisinant les 2 %, le montant minimal d’apport pour un investissement locatif dans l’ancien correspond à 10 % du prix du bien. - Apport personnel recommandé dans l’immobilier neuf :
Les frais de notaire pour une acquisition dans l’ancien oscillent entre 2 et 3 % du prix du bien, en raison de droits d’enregistrement plus faibles. Avec des frais de garantie qui correspondent toujours à environ 2 % du bien, l’apport minimal recommandé pour un investissement locatif dans le neuf est de seulement 5 % du prix du bien.
Comment un apport personnel influence les conditions de prêt ?
Au-delà de la prise en charge des frais d’acquisition, l’apport personnel peut également permettre à l’acheteur d’obtenir de meilleures conditions pour son emprunt. La présence d’un apport personnel est en effet un gage de sécurité pour les banques : lorsqu’il est supérieur au minimum requis, cela envoie un signal positif quant à la solvabilité de l’emprunteur. Cela permet alors souvent d’obtenir un meilleur taux, mais aussi des conditions d’emprunt plus avantageuses.
Investissement locatif sans apport : de quoi parle-t-on ?
Un investissement locatif sans apport est une opération immobilière au cours de laquelle un emprunteur parvient à acheter un bien sans toucher à son épargne personnelle. Cela ne signifie pas qu’il n’y a pas de frais d’acquisition à payer, mais simplement que ces frais sont intégrés au montant du crédit : on parle alors de prêt à 110 %. Un prêt à 110 % est alors un prêt immobilier classique, mais qui peut nécessiter un peu plus de garanties et proposer un taux d’intérêt plus élevé : et contrairement à ce qu’on pourrait croire, cela peut être intéressant pour un investisseur !
Pourquoi vouloir réaliser un investissement locatif sans apport ?
Le fait de ne pas mobiliser son épargne pour constituer un apport pour son investissement locatif peut avoir différents avantages, qui peuvent largement compenser le coût d’un crédit à 110 %.
Les avantages d’un investissement locatif sans apport
Investir dans l’immobilier sans apport, même lorsqu’on a une épargne suffisante, peut permettre d’accroître la rentabilité de son investissement :
- Profiter de l’effet levier du crédit
On entend par effet de levier la différence entre le coût du crédit immobilier et le rendement de son épargne. Ainsi, en empruntant à un taux inférieur au taux de rendement net de son épargne, on peut développer assez rapidement son patrimoine immobilier. Autrement dit, en augmentant son endettement, on augmente aussi sa capacité d’achat et ses potentiels revenus locatifs. - Défiscaliser
Les intérêts d’emprunt étant déductibles des revenus fonciers pour le régime réel d’imposition, le fait de souscrire à un emprunt à 110 % permet de déduire encore plus d’intérêt de ses revenus locatifs imposables.
Ces dernières années, pour encourager la construction de logements neufs, le gouvernement a mis en place une série de dispositifs de défiscalisation pour l’investissement locatif, comme c’est le cas en 2026 avec le dispositif Relance Logement et le statut du Bailleur privé.
- Préserver son épargne
En réalisant un investissement locatif sans apport, vous préservez votre épargne pour rester en mesure de réaliser d’autres projets ou pour faire travailler votre argent sur d’autres types de placements.
Les limites d’un investissement locatif sans apport
Comme évoqué plus haut, un investissement locatif sans apport nécessitant d’emprunter plus, il a pour inconvénient d’être plus coûteux en termes d’intérêts. Cela impose aussi des conditions d’emprunt plus strictes, la banque prenant plus de risque à vous accorder ce type de crédit.
Dans quel cas est-ce préférable de conserver son apport personnel dans un investissement immobilier ?
Il peut être intéressant de conserver son apport personnel dans le cadre d’un investissement locatif si l’effet de levier permet d’obtenir une rentabilité intéressante ou de présager une plus-value à la revente : il faut donc prendre en compte le taux d’intérêt et le coût total du crédit pour savoir si on profite vraiment de l’effet de levier. De manière générale, il est préférable de conserver son apport lorsque les taux de crédits sont bas, et de le mobiliser lorsque les taux augmentent.
Il faut également considérer le régime fiscal auquel on souhaite être imposé pour déterminer s’il est pertinent ou non d’envisager un crédit à 110 %. En effet, la déduction des intérêts d’emprunt des recettes locatives annuelles n’est possible que lorsqu’on est imposé au régime foncier réel d'imposition, que la location soit nue (revenus fonciers) ou meublée (BIC). Elle est en revanche exclue sous les régimes forfaitaires micro-foncier et micro-BIC.
Comment réaliser un investissement locatif sans apport ?
Il est de plus en plus rare de voir des banques accorder des prêts immobiliers à 110 %. Cependant, des garanties solides et un dossier bien préparé peut vous aider à faire pencher la balance en votre faveur.
Qui peut prétendre à un investissement locatif sans apport ?
Les emprunteurs qui peuvent prétendre à un investissement locatif sans apport sont ceux qui présentent le meilleur profil, avec une situation professionnelle stable, des revenus élevés et un taux d’endettement bas. Ils doivent justifier d’une épargne suffisante pour rassurer les banques, et idéalement, être déjà propriétaire de leur résidence principale.
Si vous avez un loyer à payer chaque mois, l’opération sera plus difficile dans le cas où vous n’avez pas d’apport personnel.
En revanche, si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale et que vous souhaitez vous tourner vers l’investissement locatif, vous pouvez bénéficier du crédit 110 %, le crédit idéal pour financer la totalité de l’opération immobilière : prix d’achat du bien + tous les frais dont les frais de notaire.
Comment choisir un bien adapté à un investissement locatif sans apport
Pour que votre projet d’investissement immobilier soit viable, vous devez choisir le bon bien immobilier à acheter et à mettre en location. On distingue alors deux critères essentiels pour choisir le bon bien : l’emplacement et la typologie du bien.
- L’emplacement
Critère principal d’un investissement, l’emplacement de votre bien doit être pensé et pratique.
Choisissez des villes porteuses comme Paris, mais pas seulement : Bordeaux, Nantes, Lyon, Lille, Toulouse sont des villes de provinces attractives, dynamiques et culturellement riches.
Le bien doit aussi être situé à proximité de toutes les commodités et infrastructures : écoles/universités, commerces, transports en commun, etc. - Le type de bien
Pour un investissement locatif, on privilégiera les petites surfaces, sans pour autant lésiner sur la qualité du bien. Il peut être intéressant de privilégier les biens immobiliers neufs afin de réduire le montant des frais de notaire afin d’obtenir non pas à 110 % mais à 105 %.
Si investir dans une petite surface (type studio) présente plus de risques de “turn-over”, on peut conseiller d’investir dans des résidences étudiantes ou résidences de services (comme les EHPAD). Ce sont en effet les petites surfaces les plus sûres et rentables du marché actuel, qui font d’ailleurs l’objet de nombreux programmes neufs.
Comment obtenir un prêt immobilier sans apport pour un investissement locatif ?
Pour obtenir un crédit sans apport pour votre investissement locatif, vous allez devoir redoubler d’argument pour convaincre les banques.
Comment bien préparer son projet d’investissement locatif sans apport ?
Comme souvent, une bonne préparation est la clé du succès ! Afin de convaincre la banque de vous prêter de l’argent même si vous n’avez pas d’apport, construire un projet d’investissement viable est une priorité. L’investissement locatif présente 2 gros avantages :
- Il se finance en partie grâce aux revenus locatifs perçus,
- Il ne nécessite pas forcément un apport personnel important.
L’aspect fiscal de cette opération, ainsi que les revenus qu’elle va générer (avec des loyers perçus tous les mois) entraînent souvent les organismes prêteurs à accorder un prêt.
Cependant, il vous faudra convaincre le prêteur :
- Commencez par présenter un projet concret et solide à la banque
- Prouvez aussi que vous connaissez tous les frais annexes à considérer : assurances, taxes, charges, ...
- Calculez le ratio entre investissement et rentabilité attendue : la marge doit bien sûr être bénéficiaire.
Vous devez montrer à votre banque que votre capacité d’épargne est convenable et réaliste. En prouvant que vous arrivez à mettre de l’argent de côté régulièrement (tous les mois par exemple), vous vous dotez d’un atout non négligeable.
Optimiser son dossier de prêt : un dossier sérieux et rassurant
Dans le processus de décision de vous accorder ou non un prêt, la banque étudiera les éléments suivants :
- Votre “reste à vivre” : ce qu’il vous reste une fois votre échéance de prêt remboursée,
- La durée du prêt à laquelle vous pensez : plus la durée est longue, plus le risque pour l’établissement prêteur est important,
- Votre situation : notamment vos relevés bancaires des 3 derniers mois, les flux et soldes de vos comptes, votre capacité d’épargne.
La banque analysera vos comptes sur les 3 derniers mois à minima. Ne soyez donc pas à découvert durant cette période.
Proposer d’autres garanties à la banque
Si vous disposez d’une épargne conséquente placée sur un contrat spécifique, comme un compte épargne, une assurance-vie ou un compte-titres, vous pouvez proposer de nantir votre épargne. Le nantissement offrira alors une garantie supplémentaire à la banque, qui pourra puiser directement sur le compte nanti en cas d’impayé.
Faire appel à un courtier immobilier
Obtenir un prêt sans apport pour un investissement locatif n’est pas chose aisée, alors autant mettre toutes les chances de votre côté en faisant appel à un courtier immobilier ! Soyez persévérant car il vous faudra peut-être consulter plusieurs banques avant d’obtenir une réponse positive. Il est recommandé de faire appel à un courtier en crédit immobilier pour être accompagné tout au long de votre projet. Ce spécialiste du crédit est votre meilleur allié pour vous aider à optimiser votre dossier emprunteur, vous orienter vers le meilleur montage et négocier votre crédit auprès des banques. Prenez rendez-vous avec un courtier immobilier CAFPI pour discuter de votre projet d’investissement locatif sans apport.
Mis à jour le 09/07/2026 à 11:35