Qu'est-ce qu'un fonds de placement immobilier (FPI) ?

Par Frédérique Moles - Mis à jour le 21/11/2025
3 min de lecture

Comprendre les différents types de FPI

Définition du FPI

Le fonds de placement immobilier (FPI) est un placement collectif comprenant plus de 60 % d’actifs immobiliers, détenus directement ou indirectement. Ce sont des placements à long terme.

Un FPI offre une possibilité d’investissement direct avec les avantages de la pierre-papier. L’investisseur n’achète pas directement un bien immobilier mais il acquiert des parts dans une structure propriétaire de biens immobiliers et pilotée par une société de gestion.

Ces parts ouvrent droit à la perception de revenus potentiels, à proportion des titres détenus, au titre des dividendes.

Quels sont les types de Fonds de Placement Immobilier (FPI) ? 

Les FPI se distinguent en : 

• OPCI (Organisme de placement collectif immobilier), 
• SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier).

SCPI

Les SCPI concernent pour leur quasi-totalité des immeubles mis en location. C’est un investissement immobilier indirect. Il offre des revenus locatifs, sans toutefois être le propriétaire exclusif du bien.

La société de gestion prend en charge, la recherche du bien immobilier, les travaux éventuels, la mise en location et la gestion des locataires.

Les revenus d’une SCPI ne sont pas garantis dans la mesure où un risque d’impayés de loyers existe.

Certains fonds ont une vocation différente : les SCPI de valorisation ou de plus-value. Le rendement est plus faible mais le potentiel de plus-value est plus élevé (comme des immeubles encore loués sous la loi de 1948). 

OPCI

Les OPCI constituent aussi un support d'investissement immobilier indirect mais plus diversifié. En effet, l’immobilier représente plus de 60 % du patrimoine et le reste se compose de liquidités, d’actions et d’obligations. 

Comment fonctionne un Fonds de Placement Immobilier ? 

En investissant dans un FPI, vous devenez associé et copropriétaire. Le fonctionnement est simple : vous ne vous occupez de rien en termes de gestion des biens, d’entretien des locaux, de recherche des locataires, de paiement des loyers, etc. Vous achetez des parts d’une société qui devient, ou est déjà propriétaire, d’un ou plusieurs biens locatifs.

Un fonds de placement immobilier est une activité soumise à une réglementation stricte : l’AMF (autorité des marchés financiers) doit agréer tout FPI. Ainsi, vous avez la garantie que le fonds respecte la réglementation.

En particulier, le FPI s’engage à distribuer plus de 85 % des revenus des actifs immobiliers dans les 5 mois après la clôture de l’exercice. De la même manière, il doit distribuer 85 % minimum des plus-values nettes de cession d’actifs et des autres revenus.

Plusieurs types de revenus sont possibles en fonction des opérations : 

• revenus fonciers ou BIC (bénéfices industriels et commerciaux) sur les loyers encaissés ;
• revenus de capitaux mobiliers pour les parts ;
• plus-values immobilières en cas de cession. 

Gestion des FPI

La gestion déléguée des fonds de placement immobilier génère plusieurs types de frais : 

• des frais liés à l’achat des parts initiales de la société ou de leur revente ; 
• des frais de gestion annuels (entre 6 et 10 %) ; 
• des frais d’exploitation déduits des revenus locatifs.

Investir dans des FPI est donc un type de placement à long terme en termes de rentabilité.  

Avantages et inconvénients de l'investissement en FPI

Les 4 avantages des FPI

• Les FPI offrent en premier lieu une diversification des risques, grâce à une stratégie d’investissements multiples. Ces fonds peuvent investir dans l’immobilier d'habitation et l’immobilier commercial, en France et à l’étranger.
• Autre avantage : l’investisseur ne gère rien ! Avec une gestion déléguée à une société spécialisée, normalement, votre investissement est entre de bonnes mains. Cet investissement ne nécessite aucune connaissance juridique et prend peu de votre temps.  
• Enfin, l'investissement immobilier indirect est accessible. Vous pouvez vous lancer avec quelques centaines d’euros.
• En général, les revenus présentent une certaine stabilité à long terme, mais restent soumis aux aléas du marché immobilier locatif. 

Les 4 inconvénients des FPI

• Le principal problème est l’absence de liquidité et de disponibilité immédiate de votre investissement (ce qui est la même chose en cas d’achat d’un logement locatif). Toutefois, ces fonds doivent maintenir une liquidité de 10 % minimum pour financer le rachat de parts de FPI. 
  Attention, vous n'anticipez pas la valeur liquidative en cas de cession des parts en urgence.
• Vous ne personnalisez pas votre investissement. Vous choisissez votre fonds de placement immobilier mais pas directement les biens immobiliers. 
  En outre, cet investissement locatif ne permet pas de se constituer un patrimoine immobilier dans une optique de transmission.
• La rentabilité se trouve impactée par les frais de gestion, les frais d’entrée (lors de l’achat des parts), etc.
• Et vous ne bénéficiez d'aucune garantie de votre capital (le fameux “risque de perte en capital”). Ni le rendement ni votre investissement initial ne sont garantis.  

Comment investir dans le bon FPI ?

Conseils pour débuter dans l'investissement en FPI

Avant toute chose, vous devez définir un projet d’investissement clair ! Par exemple, en répondant aux questions suivantes : Quel est votre objectif ? Quelle est la durée de votre placement ? Quel est votre degré de tolérance au risque ? Quelles sont vos connaissances en matière de placement et d‘immobilier ? 

Quels sont les critères de sélection d’un FPI ? 

• La qualité de ses investissements
  Le FPI est-il suffisamment diversifié ? Qu’en est-il de ses liquidités ? Quelle est la rentabilité annoncée et celle des derniers exercices ?
• Les frais de gestion 
  Comparez les frais de gestion de plusieurs fonds de placement immobilier avant de vous lancer.
• La santé financière du gestionnaire
  Cherchez les chiffres d’affaires et la rentabilité du gestionnaire sur plusieurs années pour vous assurer de sa stabilité. 

Fiscalité des FPI

Fiscalité des revenus 

Investir dans des SCPI ou des OPCI présentent peu d’avantages sur le plan fiscal. Vous percevez des revenus à proportion de vos parts sociales. Vos revenus sont imposables au titre de l’IR (impôt sur le revenu) selon une imposition au barème progressif par tranches, en fonction de leur nature : 

• revenu foncier en cas de location nue, 
• BIC en cas de location meublée.

Vous pouvez opter pour le régime fiscal réel ou le régime micro comme pour des revenus locatifs directs.

Si le FPI loue des logements aux particuliers, vous pouvez bénéficier des mêmes avantages qu’un investissement direct (c’était le cas pour les SCPI Pinel). 

Fiscalité à la revente

La cession des parts détenues dans un FPI est assimilée à une cession d’immeubles donc au régime des plus-values immobilières. 

Par Frédérique Moles, Chef de projet marketing digital
Mis à jour le 21/11/2025 à 15:15

Frédérique a commencé sa carrière en 2011, se spécialisant dans le marketing pour le secteur immobilier. Au fil des années, elle a acquis une solide expérience et des connaissances approfondies dans ce domaine. En 2017, elle a rejoint CAFPI, élargissant son champ d’expertise pour inclure le crédit immobilier et l’assurance emprunteur. Sa contribution significative à ces domaines est démontrée par ses nombreux écrits sur ces sujets sur le site www.cafpi.fr. Actuellement, elle est en charge des activités digitales sur le site CAFPI, où elle continue de faire preuve de son expertise et de son engagement pour rendre accessible le monde parfois complexe du crédit immobilier et de l’assurance emprunteur. > Linkedin