Les étapes clés d'un achat immobilier : le guide complet pour devenir propriétaire
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Vous êtes prêt à vous lancer dans votre premier achat immobilier ? Avant de partir à la recherche du bien idéal, vous devez bien vous renseigner sur les différentes étapes et délais à prévoir pour finaliser votre projet. Un achat immobilier se déroule en effet sur plusieurs mois, avec de nombreuses formalités à accomplir entre les premières recherches de bien et la signature de l'acte de vente… Mais aussi de nombreuses questions à se poser pour être sûr de faire le bon choix ! Voici tout ce qu'il faut savoir sur les différentes étapes d'un achat immobilier et le conseil d'experts pour réaliser ce projet en toute sérénité.
- La première étape d’un achat immobilier consiste à définir clairement son projet et son budget, avant de partir à la recherche du bien idéal.
- Les visites permettent de vérifier l’état du logement, les travaux éventuels et ses performances énergétiques. Lorsque le bien correspond aux critères, une offre d’achat peut être formulée en fonction du marché.
- L’acceptation de l’offre est suivie par la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente, qui scelle l’accord entre le vendeur et l’acquéreur.
- Vient ensuite l’étape de la recherche de financement, en comparant les offres de prêt et d’assurance. L’aide d’un courtier permet alors d’obtenir plus rapidement une offre de prêt au meilleur taux.
- L’achat se finalise avec la signature de l’acte de vente chez le notaire et la remise des clés.
Définir son projet immobilier et son budget
Sans surprise, la première étape d'un achat immobilier réussi consiste à bien définir son projet, en prenant en compte son budget et ses objectifs à moyen et long terme.
Bien évaluer ses besoins et objectifs d’investissements
Bien définir son projet immobilier nécessite d'abord de bien évaluer ses besoins et ses objectifs : achat d’une résidence principale, investissement locatif, achat d’une résidence secondaire… De même, un achat immobilier peut être vu comme un investissement sur le court terme (avec, par exemple, un objectif de revente avec plus-value) ou sur le long terme, comme lorsqu'on achète à deux pour s'installer durablement.
Bien évaluer sa capacité d’emprunt et de financement
Une fois vos objectifs bien définis, vous devez définir le budget total que vous pouvez consacrer à votre acquisition en considérant, d'une part, votre capacité d'emprunt et d'autre part, les sommes dont vous disposez déjà pour investir dans l'immobilier (votre apport personnel). C'est un additionnant ces deux montants que vous pourrez définir le coût maximal de votre opération, frais de notaire et travaux compris.
Pour définir votre capacité d'emprunt le plus précisément possible, vous pouvez-vous aider de l'un de notre simulateur de capacité d’emprunt. Il vous suffira de renseigner vos revenus, vos charges et la durée sur laquelle vous envisagez d'emprunter pour vous faire une idée assez précise du crédit que vous pourriez obtenir.
Trouver le bien immobilier idéal
Maintenant que vous avez bien défini vos objectifs et votre budget, vous allez pouvoir partir à la recherche du bien immobilier idéal. Voici quelques conseils pour trouver la perle rare.
Bien cibler ses recherches
Pour éviter de vous éparpiller inutilement, prenez le temps de bien cibler vos recherches en fonction de votre budget, de vos objectifs d'investissement et de vos projets sur le moyen et long terme.
Si vous réalisez un investissement locatif, vous devez privilégier des biens et des quartiers qui jouissent d'une forte demande locative. À l'inverse, si vous souhaitez acheter votre résidence principale, il faudra plutôt orienter vos recherches en fonction de votre mode de vie et de vos habitudes. Prenez également en compte vos projets futurs pour choisir un bien qui pourra vous satisfaire sur le long terme, par exemple, si vous prévoyez de fonder une famille.
Les points à vérifier lors des visites
Lors des visites, prenez le temps de vous renseigner sur l'historique du bien, les différents travaux qui ont été effectués ou ceux qui restent encore à faire. Renseignez-vous bien également sur les performances thermiques et énergétiques du logement, car cela peut avoir une influence majeure sur votre confort au quotidien, mais aussi votre projet. Si vous achetez un bien en copropriété, accordez une attention particulière à l'entretien de celle-ci.
Formuler une offre d’achat
Vous avez trouvé le bien qui correspond à tous vos critères ? Il est temps de faire une offre d'achat !
Offre au prix ou négociation ?
Si le bien que vous convoitez vous semble être proposé au prix juste, vous avez tout intérêt à formuler une offre au prix pour être prioritaire par rapport aux autres candidats. Un vendeur est en effet obligé d'accepter une offre au prix quand il en reçoit si celle-ci est ferme, écrite et conforme aux conditions de vente.
Si vous n'avez pas peur de voir le bien vous échapper, ou si vous estimez qu'il est surévalué, vous pouvez tenter de négocier le prix. Le vendeur pourra alors accepter votre proposition, la refuser, ou bien formuler une contre-offre.
Bien rédiger son offre d’achat
Une offre d'achat doit contenir un certain nombre d'informations pour être valide, au-delà du prix du bien. Vous devez décrire le bien en détails (adresse, étage, nombre de pièces, surface…), mais aussi informer l'acheteur sur votre plan de financement afin de le rassurer sur votre capacité à conclure la vente. Vous devez également indiquer la durée de validité de votre offre et les modalités de réponse dont dispose le vendeur pour revenir vers vous.
Pour rédiger votre offre, n'hésitez pas à utiliser un modèle en ligne qui vous aidera à ne rien oublier. Attention, une offre acceptée vous engage à signer un compromis ou une promesse de vente avec l'acheteur : il ne faut pas faire une offre à la légère !
Signer un compromis ou une promesse de vente
Une fois votre offre d'achat acceptée, vous allez pouvoir signer un compromis ou une promesse de vente avec le vendeur afin de fixer les modalités de la vente et votre engagement l'un envers l'autre.
Différence entre promesse et compromis de vente
On vous dira probablement qu'une promesse de vente et un compromis de vente désignent la même chose, pourtant, ce sont deux avant-contrats différents. La promesse de vente est une promesse unilatérale, qui n'engage que le vendeur à vous vendre son bien. Le compromis, lui, est une promesse synallagmatique, qui engage mutuellement le vendeur et vous, l’acheteur. Comme il y a accord sur la chose et le prix, selon le Code civil, “le compromis de vente vaut vente”. Vous pourrez plus difficilement le rompre sans justification.
Dans les deux cas, ces avant-contrats peuvent être signés entre particuliers ou devant un notaire. Ils sont également soumis à un délai de rétractation de 10 jours accordés à l’acheteur à compter du jour de la signature et au versement d’une indemnité d’immobilisation (ou séquestre) pour sécuriser votre engagement avec le vendeur.
L’importance des clauses suspensives
Parmi les différentes informations que peuvent contenir un avant-contrat, vous devez accorder une attention particulière aux clauses suspensives. Ces dernières vous protègent de l'obligation de conclure la vente lorsqu'un événement met à mal votre projet. La clause suspensive la plus connue, qui est d'ailleurs obligatoire, et la clause de non-obtention du prêt immobilier. Elle vous permet de vous désengager de la vente si jamais vous n'arrivez pas à obtenir de financement.
Obtenir un crédit immobilier
C'est seulement une fois le compromis ou la promesse de vente signée que vous allez pouvoir partir à la recherche d'un financement pour votre projet. C’est en effet un document essentiel pour constituer votre dossier de demande de prêt !
Comparer les offres de prêt
Vous disposez d'environ trois mois pour trouver un financement afin de conclure votre achat. Pour gagner du temps dans votre recherche de prêt, mais aussi obtenir un crédit immobilier au meilleur taux, vous pouvez confier cette étape à un courtier immobilier CAFPI. Il vous aidera à obtenir rapidement un financement avantageux en vous aidant à optimiser votre demande de prêt et en négociant pour vous les meilleures conditions d'emprunt possible.
Obtenir une assurance de prêt
En même temps que son offre de prêt, la banque vous proposera de souscrire à son assurance emprunteur, aussi appelée assurance groupe. Vous pouvez choisir ce contrat pour simplifier vos démarches ou bien comparer les assurances emprunteur pour obtenir une assurance déléguée moins chère et/ou plus personnalisée. Ici encore, vous pouvez confier cette étape à un courtier en assurance CAFPI pour obtenir la meilleure assurance de prêt au meilleur coût.
Si vous manquez de temps pour déléguer votre assurance, sachez que vous pourrez toujours changer d'assurance emprunteur en cours de prêt pour obtenir une couverture plus avantageuse.
Signer l’acte de vente authentique
La signature d'une offre de prêt constitue la dernière étape avant la signature de l'acte de vente authentique et la conclusion de la vente. Une fois votre prêt obtenu, vous pouvez en informer le vendeur et le notaire en charge de la vente afin de convenir d'un rendez-vous pour la signature de l'acte.
La signature de l'acte de vente signe la conclusion définitive de la vente. C'est à ce moment-là que le montant du séquestre est versé au vendeur, que les frais de notaire sont payés, et que les fonds du prêt immobilier sont débloqués et versés sur le compte du notaire (qui les transfère ensuite au vendeur)... Et que vous sont remises les clés !
C’est aussi à ce moment précis que vous commencez à rembourser votre prêt, à moins que vous ayez convenu d’un différé de remboursement avec votre banque. Vous avez tout intérêt à négocier ce genre de condition si vous avez besoin d’effectuer des travaux un peu longs, qui vous empêchent d’emménager immédiatement dans votre nouveau chez-vous.
Le coût des travaux peut être financé par votre apport personnel ou être intégré à votre prêt immobilier. Il faudra alors présenter des devis de professionnels à la banque en même temps que votre dossier de demande de prêt pour pouvoir intégrer ces sommes au montant total emprunté.
Mis à jour le 27/01/2026 à 16:31