Primo-accédant : tout savoir sur les aides et prêts disponibles
5 min de lecture
Vous voulez acheter votre résidence principale ? Si vous n’avez pas été propriétaire au cours des 2 dernières années, vous voilà considéré comme un primo-accédant.
Mais que représente ce statut ? A quels prêts et aides donnent-il droit ? Quelle relation crée-t-il avec les banques ?
Zoom sur le statut de primo-accédant avec ce guide complet sur le sujet. C’est parti.
- On désigne par “primo-accédant" tout acheteur qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale depuis 2 ans (co-emprunteur compris).
- Plusieurs prêts peuvent booster votre projet : PTZ, prêt Action Logement, PAS, prêt conventionné, PEL, PSLA, plus la Prime Accession de 10 000 €.
- Il est possible d’acheter sans apport si votre profil est solide (emploi stable, comptes bien tenus, loyer proche de la future mensualité).
- Vous pouvez profiter d’avantages fiscaux (TVA à 5,5% dans certaines zones, exonération temporaire de taxe foncière) et parfois d’aides locales en complément.
- Un courtier CAFPI vous aide à estimer votre capacité d’emprunt, monter votre dossier et combiner au mieux tous les prêts et aides disponibles.
Définition d’un primo-accédant
Un primo-accédant est un statut, reconnu par les banques, et attribué à toute personne souhaitant acquérir un logement principal pour la première fois. Plus largement, un primo-accédant est un individu n’ayant encore jamais été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années.
En cas d’achat avec votre conjoint, celui-ci doit également respecter la condition de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années.
Un primo-accédant peut donc être locataire de sa résidence principale depuis au moins 2 ans, ou encore propriétaire d’une résidence secondaire ou à l’origine de différents investissements locatifs.
Acquérir son premier bien immobilier est une aventure ! Pour comprendre tous les termes complexes du crédit immobilier, pour mettre en avant les points forts de votre profil, pour convaincre un établissement bancaire de vous suivre dans l’achat d’un premier logement, faites-vous accompagner par un courtier CAFPI.
Comment justifier son statut de primo-accédant auprès des banques ?
Les banques vont vous demander de prouver que vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 dernières années. Vous devrez ainsi présenter les justificatifs adaptés à votre situation.
Les principaux documents utiles sont :
- Vos avis d’imposition des 2 dernières années (adresse déclarée en location ou chez un tiers).
- Vos baux de location et quittances de loyer, ou une attestation d’hébergement si vous étiez logé à titre gratuit.
- L’absence d’acte de propriété à votre nom sur votre résidence principale (si vous avez déjà une résidence secondaire ou un investissement locatif, il faudra le préciser à la banque).
Les prêts avantageux pour les primo-accédants
Pour financer votre premier achat immobilier, plusieurs prêts aidés peuvent venir compléter ou améliorer votre crédit immobilier classique.
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Prêt sans intérêt, le PTZ cible en priorité les primo-accédants.
Il est accordé sous conditions de revenus, ne peut pas financer la totalité de l’achat et doit impérativement être complété par un autre prêt. Selon votre niveau de ressources, il peut financer jusqu’à 50% de votre projet immobilier.
Depuis le 1er avril 2025, le dispositif réintroduit les maisons individuelles neuves et le PTZ est éligible sur tout le territoire pour l’achat d’un logement neuf, individuel ou collectif. Sa réglementation est régulièrement ajustée, et il est prolongé jusqu’en 2027.
Le prêt Action Logement
Le prêt Action Logement vous aide à financer l’achat :
- D’un logement neuf (en VEFA),
- D’un logement en Bail Réel Solidaire (BRS),
- D’un logement ancien dans le cadre de la vente d’un HLM,
- Ou la construction de votre maison.
Réservé aux salariés des entreprises du secteur privé contribuant à Action Logement, il peut atteindre 40 000 €, à un taux fixe de 0,5% sur une durée maximale de 25 ans, et se cumule avec le PTZ et le prêt à l’accession sociale.
Le prêt à l’accession sociale (PAS)
Le PAS soutient les primo-accédants dans l’achat de leur résidence principale et doit être souscrit auprès de banques ayant signé une convention avec l’État.
Il est accordé sous conditions de revenus, peut financer jusqu’à 100% de l’achat pour une durée de 5 à 30 ans, et ouvre droit à une réduction des frais de rémunération du notaire.
Autre avantage : il est cumulable avec d’autres prêts aidés comme le PTZ ou un prêt accession.
Le prêt Conventionné (PC)
Accordé sans conditions de revenus, le prêt conventionné est accessible aux primo-accédants et bénéficie d’un taux d’intérêt plafonné.
Il peut financer un achat dans le neuf, dans l’ancien (avec ou sans travaux) ou un bien en construction.
Le prêt Épargne Logement
Si vous détenez un Plan Épargne Logement (PEL) depuis au moins 3 ans, vous pouvez mobiliser un prêt épargne logement pour votre premier achat immobilier. Le montant dépend de la date d’ouverture du PEL et des droits acquis, dans la limite de 92 000 €.
Le PEL n’est pas réservé aux primo-accédants, mais il peut être un outil intéressant pour compléter votre financement, voire pour transmettre des droits à un membre de votre famille.
Le prêt social location-accession (PSLA)
Le PSLA s’adresse aux ménages respectant certains plafonds de ressources, souvent primo-accédants. Il permet d’occuper d’abord le logement en tant que locataire-accédant, avant de lever l’option d’achat.
Ce dispositif ouvre droit à une TVA réduite, à une exonération de taxe foncière pouvant aller jusqu’à 15 ans et à une réduction des frais de notaire.
Comment estimer sa capacité d’emprunt pour un premier achat immobilier ?
Avant même de chercher un bien, il est utile de connaître précisément le budget que vous pouvez consacrer à votre projet : c’est votre capacité d’emprunt.
Celle-ci dépend principalement de vos revenus, de vos charges, de la durée de votre crédit et du taux proposé par la banque.
En pratique, les banques veillent à ce que votre taux d’endettement ne dépasse pas 35% de vos revenus, assurance comprise.
Vous pouvez réaliser des simulations de capacité d'emprunt en ligne et demander une étude de faisabilité à un courtier CAFPI pour connaître :
- Le montant maximum que vous pouvez emprunter,
- La mensualité supportable,
- La durée de crédit adaptée à votre situation.
Quelles sont les étapes pour préparer un dossier de prêt immobilier ?
Pour un primo-accédant, un dossier bien préparé fait souvent la différence.
Les grandes étapes sont les suivantes :
- Rassembler vos justificatifs : pièces d’identité, contrats de travail, bulletins de salaire, avis d’imposition, relevés de comptes, justificatifs d’apport.
- Clarifier votre projet : type de bien, localisation, budget global incluant frais de notaire et éventuellement travaux.
- Estimer votre capacité d’emprunt et définir une mensualité cible.
- Faire appel à un courtier CAFPI pour comparer les offres, négocier les conditions (taux, assurance, frais) et optimiser le montage de votre plan de financement. Un courtier peut également vous aider à intégrer les prêts aidés (PTZ, PAS, prêt Action Logement, etc.) dans votre dossier pour en tirer le meilleur parti.
Acheter sans apport, est-ce possible pour un primo-accédant ?
La plupart des établissements prêteurs demandent un apport personnel d’au moins 10% du prix du bien pour couvrir les frais de notaire et de garantie.
Pourtant, il reste possible, dans certains cas, d’emprunter sans apport, surtout si votre profil est solide.
Mais pour mettre toutes les chances de votre côté, il vous faudra absolument :
- Soigner votre situation professionnelle (CDI, revenus stables ou croissants, éventuellement co-emprunteur).
- Montrer une gestion exemplaire de vos comptes, sans découvert ni incident, avec une capacité d’épargne, et idéalement sans autre crédit en cours.
- Mettre en avant le fait que votre loyer actuel est équivalent à la future mensualité de crédit.
Un courtier CAFPI peut défendre votre dossier auprès des banques et identifier les établissements les plus ouverts à un financement sans apport.
Banque et primo-accédant : une relation à double-sens
Une nouvelle relation gagnant/gagnant
Le primo-accédant est un profil particulièrement intéressant pour les banques, car il leur permet de fidéliser un client sur le long terme et de lui proposer plusieurs produits (crédit, assurance, épargne…).
De leur côté, les acheteurs bénéficient de conditions parfois plus favorables, de frais réduits et de prêts aidés.
En outre, le HCSF (Haut conseil de stabilité financière) impose des règles de financement mais permet aussi une certaine flexibilité aux banques. Ainsi, celles-ci peuvent déroger aux règles du HCSF dans 20% de leurs dossiers. Cette dérogation doit porter à 70 % sur des achats de résidence principale dont 30 % dédiés aux primo-accédants !
Le financement à 110%
Nous venons de l’évoquer : les banques cherchent à se prémunir d’une défaillance de paiement des mensualités du prêt. L’emprunteur doit présenter une somme au moins équivalente à 10% de la valeur du bien et sert généralement à couvrir les frais de notaire et de garantie.
Mais dans certains cas, les banques acceptent d’accorder un prêt sans apport, et l’on parle alors de financement à 110%.
Pour en bénéficier, votre dossier doit être très solide (stabilité professionnelle, revenus confortables, gestion de comptes irréprochable). Un rachat de crédits, si d’autres crédits sont en cours, peut aussi améliorer votre profil avant de déposer votre demande.
Quels avantages fiscaux à accéder à la propriété ?
On distingue deux principaux avantages fiscaux qui peuvent faciliter l’accession à la propriété pour les primo-accédants.
La réduction de la TVA pour tout achat dans le neuf
Tout primo-accédant peut profiter d’une baisse de TVA de 20% à 5,5% pour l’achat d’un bien neuf, à condition de respecter les plafonds de ressources fixés par arrêtés et variables selon la localisation du bien.
Cet avantage fiscal est néanmoins réservé aux biens immobiliers situés en zone ANRU (pour Agence Nationale de la Rénovation Urbaine, des quartiers faisant l’objet d’une convention de rénovation urbaine) ou dans un Quartier Prioritaire de la politique de la Ville (QPV).
L’exonération de la taxe foncière
Dans certains territoires, il est possible de profiter d’une exonération de la taxe foncière durant les 2 années suivant votre achat.
Pensez à effectuer une déclaration auprès du service des impôts fonciers.
Comment les primo-accédants peuvent-ils cumuler les différentes aides et prêts disponibles ?
La bonne nouvelle, c’est que plusieurs dispositifs sont cumulables, à condition de respecter leurs règles propres. Il est par exemple possible de combiner un prêt immobilier classique avec un PTZ, un prêt Action Logement, un PAS ou un PSLA, et parfois avec la Prime Accession.
L’enjeu consiste à construire un plan de financement équilibré :
- En répartissant les durées de prêt,
- En optimisant la part de prêts aidés,
- En maîtrisant votre mensualité et la durée totale de remboursement.
Cette optimisation est justement le rôle d’un courtier CAFPI, qui connaît les conditions de cumul et les pratiques des différentes banques.
C’est votre premier achat ?
Devenir propriétaire change votre quotidien financier et votre responsabilité sur le logement.
Contrairement à la location, vous devrez désormais :
- Payer chaque année la taxe foncière.
- Assumer les charges de copropriété si vous achetez un appartement.
- Prendre en charge les travaux d’entretien courant et les éventuelles réparations importantes de votre logement.
En contrepartie, vous constituez un patrimoine au fil des années et vous sécurisez votre budget logement sur le long terme.
Pour que ce premier achat reste un projet serein, faites-vous accompagner à chaque étape par un courtier immobilier CAFPI.
Mis à jour le 17/04/2026 à 12:39