PTZ 2026 : comment il intègre le démembrement et la co-acquisition pour faciliter l’achat immobilier
2 min de lecture
Malgré les conditions d'octroi d'un crédit immobilier plus favorables et la baisse des prix de l'immobilier, l'accession à la propriété peut être complexe pour de nombreux ménages.
Pour aider les futurs acquéreurs, certaines solutions, encore méconnues du grand public, peuvent constituer un vrai levier. C'est le cas des nouvelles mesures du Prêt à Taux Zéro (PTZ), mais aussi de la co-acquisition et du démembrement de propriété.
Focus sur ces dispositifs qui facilitent l'achat immobilier.
Le démembrement : une alternative pour être propriétaire
Cette approche juridique permet d’acheter un bien immobilier différemment, en séparant temporairement ses droits, avec à la clé un coût d’acquisition réduit et une montée progressive vers la pleine propriété.
Démembrement : de quoi parle-t-on exactement ?
Le démembrement de propriété consiste à scinder la pleine propriété d’un bien en deux éléments distincts :
- L’usufruit : il correspond au droit d’occuper le logement ou d’en percevoir les revenus locatifs.
- La nue-propriété : elle représente le droit de posséder le bien, mais sans en avoir l’usage immédiat.
Ce schéma permet à un acheteur d’acquérir uniquement la nue-propriété, souvent à un prix nettement inférieur à celui du bien en pleine propriété. L’usufruit est quant à lui cédé à un tiers (généralement un investisseur institutionnel) pour une durée déterminée, au terme de laquelle la pleine propriété est automatiquement reconstituée.
On peut distinguer 2 types de démembrement :
- le bail emphytéotique
- la co-acquisition
Le bail emphytéotique : une variante inspirée du leasing
Définition
Le bail emphytéotique est un contrat de location de très longue durée (de 18 à 99 ans en France) qui donne au locataire – appelé emphytéote – des droits proches de ceux d’un propriétaire, mais sans en être un juridiquement.
Comment ça fonctionne pour un particulier ?
- Le terrain appartient à quelqu’un d’autre
Vous ne devenez pas propriétaire du terrain, mais vous avez le droit de l’occuper et de construire dessus pendant toute la durée du bail (souvent 70 à 99 ans). - Vous construisez ou achetez un bien sur ce terrain.
Vous pouvez :- Construire votre logement
- Acheter un logement déjà bâti sur un terrain en bail emphytéotique (ex : dans des projets d’accession à la propriété sociale) .
Dans la réalité, les biens sont majoritairement déjà constuits. C’est un modèle utilisé dans les logements en accession sociale, les écoquartiers, ou les projets où les collectivités veulent maîtriser le foncier tout en facilitant l’accès au logement.
- Vous payez un loyer très faible pour le terrain
C’est ce qu’on appelle le canon emphytéotique. Il est souvent symbolique ou modéré, en échange de votre engagement à entretenir et améliorer le bien. Vous êtes responsable du logement comme un propriétaire Vous payez la taxe foncière Vous faites les réparations Vous pouvez hypothéquer, louer, ou transmettre votre droit à un tiers
Financer un logement en bail emphytéotique avec un PTZ : c’est possible, sous conditions
Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) est un prêt aidé par l’État destiné à aider les particuliers à acheter leur résidence principale, sous conditions de ressources. Il ne finance qu’une partie du coût de l’opération. Il faut en effet respecter certaines conditions pour que le PTZ s’applique en bail emphytéotique :
- Le logement doit être votre résidence principale
- Vous devez avoir un droit réel sur le bien
Le PTZ peut financer la construction ou l’acquisition d’un logement sur un terrain en bail emphytéotique, car ce type de bail vous donne un droit réel immobilier (contrairement à une simple location). Ce droit doit figurer dans un contrat notarié, ce qui est obligatoire pour un bail emphytéotique. - Le bail doit avoir une durée suffisamment longue En pratique, le PTZ n’est accepté que si le bail dure au moins 18 ans (minimum légal) mais plus souvent 50 à 99 ans, ce qui donne une sécurité au prêteur.
- Le logement doit être neuf ou assimilé neuf
Vous signez un bail emphytéotique de 80 ans en BRS avec une collectivité, sur un terrain communal.
Vous achetez une une maison pour 180 000 €. Vous êtes primo-accédant et vos revenus permettent un PTZ.
Vous pouvez obtenir un PTZ couvrant jusqu’à 50 % du coût de la construction (selon la zone et votre situation), soit jusqu’à 90 000 € dans cet exemple. Le terrain ne vous appartient pas, mais vous pouvez tout de même financer la construction via le PTZ, car vous avez un droit réel sur le sol grâce au bail emphytéotique.
La co-acquisition : une solution innovante
Définition
La co-acquisition est une approche qui permet à un acheteur d'acquérir un bien immobilier en partenariat avec un investisseur.
Ce modèle permet de partager l'investissement tout en conservant la gestion et l'occupation du bien.
Fonctionnement de la co-acquisition
Le principe est simple : un organisme investisseur finance une partie de l'achat (généralement autour de 10 à 20 % du prix du bien), tandis que l'acquéreur finance le reste à l'aide de son apport personnel et d'un crédit immobilier.
En contrepartie, l'investisseur détient une part de propriété et pourra être racheté par l'occupant à un prix prédéfini après quelques années.
PTZ : qui peut en bénéficier dans le cadre d’une co-acquisition ?
L’acquéreur peut bénéficier du Prêt à Taux Zéro (PTZ) dans le cadre d’une co-acquisition, à condition que le bien concerné soit un logement neuf destiné à devenir sa résidence principale, et sous réserve de remplir les critères de primo-accession ainsi que les plafonds de ressources en vigueur.
Prenons l'exemple d'un acheteur souhaitant acquérir un appartement à 300 000 €.
Avec la co-acquisition, un partenaire bancaire finance 50 000 €.
L'acheteur ne doit alors financer que 250 000 €, réduisant ainsi son besoin d'emprunt et facilitant son accession à la propriété.
Plus tard, il pourra racheter la part du partenaire selon les conditions prévues au départ.
Mis à jour le 02/01/2026 à 09:15