Le prêt locatif intermédiaire : un prêt dédié aux investisseurs qui souhaitent acheter dans le neuf

Par Marc Pilette - Mis à jour le 20/11/2025
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Les grandes caractéristiques du prêt locatif intermédiaire

Comme son nom l’indique, le Prêt locatif intermédiaire est un prêt conçu pour financer l’achat d’un type de logement particulier : les logements intermédiaires. Il convient donc de bien définir ces biens immobiliers avant d’aller plus loin ! 

Logement locatif intermédiaire : de quoi parle-t-on ?

Un logement locatif intermédiaire est un logement à loyer modéré qui n’est pas considéré comme un logement social. Accessible sous condition de revenus, il s’adresse aux locataires qui dépassent les plafonds de revenus appliqués aux logements sociaux, mais qui peinent à trouver un logement dans le parc privé. Le loyer d’un logement intermédiaire est en moyenne inférieur de 10 à 20 % par rapport au marché ! 

Qu’est-ce qu’un PLI ? 

Le prêt locatif intermédiaire est un prêt réglementé mis en place en 2014 pour soutenir la construction de logements neufs à loyers modérés. Il peut financer la construction de logements neufs ou la rénovation de logements anciens dégradés, à condition que ceux-ci soient loués à des locataires respectant les plafonds de revenus en vigueur.

Le PLI est un prêt à taux révisable, dont le taux nominal est indexé sur le taux du livret A. Il peut être souscrit seul pour financer la totalité de l’opération, ou bien être adossé à un prêt immobilier classique. En tant que prêt réglementé, il est distribué seulement par les banques qui ont signé une convention avec l’État via la caisse des dépôts et des consignations.

Quelle différence entre PLI classique et PLI institutionnel ?

On distingue le PLI classique, qui est régi par le code de la construction et de l’habitation, du PLI institutionnel, qui est soumis au Code général des impôts. La principale différence entre ces deux PLI, c’est que le premier s’adresse aux personnes physiques et aux sociétés civiles (SCI) et que l’autre s’adresse aux acteurs institutionnels (foncière, bailleur social). À noter que les zones du zonage ABC éligibles à un PLI classique sont plus nombreuses que celles éligibles au PLI institutionnel.

Qui propose des prêts locatifs intermédiaires ?

Le PLI institutionnel est distribué par la Caisse des dépôts et des consignations. Le PLI classique est distribué par des banques et établissements de crédit qui ont signé une convention avec ladite caisse, notamment la Caisse d'Épargne, la Banque Populaire, le Crédit Coopératif, le Crédit Foncier, le Crédit Agricole, le Crédit Mutuel et la Banque Postale. Un courtier immobilier CAFPI pourra vous aider à vous orienter vers la meilleure banque pour votre projet, en fonction des conditions d’emprunt proposées par chaque établissement.

Comment fonctionne le prêt locatif intermédiaire ?

Le PLI a beau être un prêt réglementé, son fonctionnement est assez similaire à celui d’un prêt immobilier traditionnel.

Montant maximal

Le PLI peut financer la totalité de l'opération immobilière (pas de quotité maximale de financement) et peut être complété par d'autres prêts immobiliers ou subventions tels que le prêt 1 % employeur, les subventions des collectivités locales, les subventions de l'ANAH, les subventions de l'Etat pour surcharge foncière en Ile-de-France. Aucun montant minimum n’est prévu par la réglementation. En pratique, c’est souvent 10 % minimum du prix de revient de l’opération.

Modalités de remboursement

Un PLI est un prêt amortissable, qui peut être remboursé selon des échéances mensuelles, trimestrielles ou annuelles, où chaque échéance est constituée d’une part de capital et d’une part d’intérêts. Il peut faire l’objet d’un préfinancement de 24 mois maximum. Cela permet notamment de n’avoir à payer que des intérêts intercalaires pendant la construction ou la rénovation du logement. La durée du préfinancement s’ajoute à la durée maximale du prêt.

Montant et durée

La durée du prêt locatif intermédiaire est de 30 ans maximum. La part de prêt finançant la charge foncière (coût du terrain) peut atteindre 50 ans. Si le bénéficiaire du prêt est un organisme visé par l‘article 279-0 bis A du CGI (TVA à 10 %) et que le logement est en zone A ou B1, la durée maximale du prêt PLI est alors de 35 ans. La durée du prêt correspond à la durée de l’engagement à louer le bien dans les conditions du logement locatif intermédiaire.

Remboursement anticipé

Bien que le PLI s’accompagne d’un engagement à louer pendant une durée donnée, il peut faire l’objet d’un remboursement anticipé en cas de revente du bien. Selon les banques et les conditions d’emprunt négociées, des indemnités de remboursement anticipé pourront être exigées.

Quels sont les critères à remplir pour obtenir un PLI ? 

Comme tout prêt réglementé, le prêt locatif intermédiaire est soumis à différents critères d’éligibilités, qui concernent essentiellement le type de bien et les conditions de sa location.

Biens concernés par le PLI

Le PLI permet de financer les opérations suivantes :

• L'achat ou la construction d'un logement neuf (y compris l'achat du terrain)
• L'acquisition d'un logement vacant et son amélioration (les travaux doivent représenter au moins 15 % du prix de l'acquisition)
• La transformation de locaux non destinés à l’habitation en logements
• La réalisation de dépendances des immeubles ou des logements destinés à la location (garages, jardins, locaux collectifs à usage commun, annexes)

Zones éligibles au PLI

Les logements locatifs intermédiaires doivent être situés dans des zones tendues, où la demande locative est forte : l'Ile de France, les grandes métropoles régionales, le littoral méditerranéen…

Un PLI classique peut être attribué pour financer l’acquisition d’un logement situé dans les zones A, B et C, tandis qu’un PLI institutionnel est réservé aux zones A et B1.

Les opérations PLI sont possibles sans autorisation administrative préalable sauf pour la zone C où un accord de la direction départementale de l’Équipement est requis. La demande doit être adressée à la préfecture.

Investisseurs éligibles au PLI

Un PLI peut être souscrit par une personne physique ou morale, sans autre condition de revenus que la solvabilité de l’emprunteur. Comme pour n’importe quel prêt immobilier, sa demande de prêt sera conditionnée par l’étude de son dossier emprunteur : ses revenus, ses charges, sa situation professionnelle et financière… Vous pouvez utiliser notre simulateur de prêt immobilier pour étudier votre situation et déterminer votre capacité d’emprunt dans le cadre d’un PLI : pensez à bien changer le taux d’intérêt en mentionnant celui du livret A !

Conditions et durée de location

L’emprunteur s’engage à louer le logement nu pendant une durée minimale de 9 ans, en respectant des plafonds de loyers définis par zones. Le logement doit constituer la résidence principale du locataire et celui-ci doit respecter certains plafonds de ressources.

Plafonds de loyer et de ressources des locataires

Un logement intermédiaire, qu’il soit financé par un prêt locatif intermédiaire ou non, doit être loué à un prix modéré, avec des loyers maximum définis pour chaque zone : 

Les plafonds de ressources des locataires sont fixés en fonction de la composition du foyer et du zonage ABC. Ils sont réévalués au 1^er janvier de chaque année, en fonction de la variation de l'indice mensuel INSEE des prix de la consommation et sont fixés comme suit depuis le 1^er janvier 2025 :

Usage du bien

Pendant toute la durée de location obligatoire, les logements financés par un PLI ne peuvent être transformés en locaux commerciaux ou professionnels, affectés à la location en meublé ou à la location saisonnière. Ils ne peuvent être utilisés comme résidence secondaire ou être occupés à titre d'accessoire d'un contrat de travail ou en raison de l'exercice d'une fonction (dans le cadre d’un bail mobilité, par exemple).

Quels sont les avantages et inconvénients du prêt locatif intermédiaire ?

Le prêt locatif intermédiaire est un dispositif d’incitation assez avantageux, en plus d’avoir un impact social positif.

Les avantages du PLI

Les avantages du PLI pour les investisseurs sont nombreux : 

• Une opération finançable à 100 % par le PLI ; 
• Une durée d’emprunt plus longue, jusqu’à 30 ans pour le bâti et 50 ans pour le foncier ; 
• Un taux d’intérêt attractif, notamment sur les longues durées ;

Bien entendu, le PLI permet de bénéficier de tous les avantages d’un investissement dans un logement locatif intermédiaire, notamment les frais de notaire réduits dans l’immobilier neuf, ou encore, une rentabilité assurée par les loyers modérés et la localisation du bien en zone tendue.

Les limites du PLI

Si l’achat d’un logement locatif intermédiaire permet d’assurer une certaine rentabilité locative, celle-ci reste limitée par l’application des loyers modérés. De même, l’engagement de location qui accompagne le PLI peut être un frein pour certains investisseurs qui cherchent un investissement à moyen ou court terme.

Par Marc Pilette, Directeur marketing
Mis à jour le 20/11/2025 à 15:05

Marc a commencé sa carrière en 2007, se spécialisant dans le secteur bancaire et immobilier. Il a travaillé pour de grands groupes comme la Caisse d’Epargne ou Nexity, apportant son expertise sur ces domaines. Depuis 2017 chez CAFPI, Marc est directeur marketing. Il fait des contributions significatives en rédigeant sur des sujets tels que le crédit immobilier et le rachat de crédits. Au-delà d’apporter une expertise, ses écrits ont pour objectif d’aider nos lecteurs à naviguer dans ces domaines complexes. > Linkedin