Le prêt locatif social : le guide complet pour financer l’acquisition d’un logement social

Par Marc Pilette - Mis à jour le 20/11/2025
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Qu’est-ce que le Prêt locatif social ?

Le prêt locatif social est un prêt destiné aux investisseurs qui souhaitent acquérir un logement neuf dans le parc social. Explications.

Le prêt locatif social : définition et enjeux

Le prêt locatif social est un prêt réglementé accordé aux personnes physiques, aux personnes morales et aux bailleurs sociaux afin de soutenir la construction de logements neufs dans le parc social, hors HLM. Le but de cette mesure est de développer l’offre locative dans les zones tendues, où les foyers à revenus moyens ont du mal à se loger. Il s’agit donc de soutenir la construction de logements intermédiaires, destinés aux locataires qui ont des revenus trop élevés pour se voir attribuer un logement HLM et en même temps insuffisants pour se loger dans le parc locatif privé.

Quelles différences entre PLS, PLI, et PLUS ?

Le prêt locatif social fait partie d’un ensemble de prêts réglementés proposés pour soutenir la construction de logements sociaux, comme le Prêt Locatif Intermédiaire (PLI), le Prêt Locatif à Usage Social (PLUS).

Pour les différencier, il convient d’abord de rappeler que le PLUS sert à financer la construction de logements HLM, tandis que le PLI et le PLS servent à financer la construction de logements intermédiaires.

La différence entre PLI et PLS se situe ensuite dans les zones géographiques où ils sont accessibles, bien qu’ils soient tous deux destinés aux zones tendues. L’attribution d’un PLI repose en effet sur le zonage ABC, tandis que celui du PLS repose sur le zonage 123. De même, les conditions de ressources des locataires ne répondent pas aux mêmes barèmes. Notons enfin que les conditions d’attribution du PLS diffèrent de celles de PLI, puisque le propriétaire bailleur doit obtenir un agrément spécifique et signer une convention APL (nous y reviendrons). En contrepartie, le PLI est soumis à un engagement à louer le bien pendant 9 ans.

Les caractéristiques du prêt locatif social : taux, montant et durée

Le montant du prêt locatif social est égal, au minimum, à 50 % du prix de revient de l'opération (déduction faite des subventions) et peut couvrir la totalité de celle-ci : il peut donc être employé comme prêt unique ou comme prêt principal additionné d’un prêt complémentaire. Le taux d’intérêt du PLS est fixé sur le taux du Livret A, révisé tous les 6 mois. C’est donc un prêt à taux révisable, qui peut être remboursé selon des mensualités constantes ou non. La durée de remboursement s’étend de 15 ans à 40 ans pour la partie “PLS construction” et jusqu’à 50 ans pour la partie “PLS foncier”. La période de préfinancement, soit de différé de remboursement, peut aller jusqu’à 24 mois. Comme pour un prêt immobilier classique, les banques exigent un apport d’au moins 10 % pour pouvoir souscrire à un PLS.

Quels sont les critères d’éligibilité au Prêt Locatif social ?

Différentes conditions sont exigées pour que le Prêt Locatif Social soit accepté. 

Quels sont les critères d’éligibilité pour les emprunteurs ?

Le PLS est accessible aux bailleurs sociaux, aux personnes physiques et morales :

• Investisseurs (particuliers, SCI) ;
• Bailleurs sociaux ;
• Collectivités locales ;
• Associations ;
• Promoteurs immobiliers ;

L’acquéreur ne doit pas répondre à des conditions de ressources. Il doit simplement s’engager à louer le bien en tant que résidence principale, en respectant les plafonds de loyer et les conditions de ressources des locataires. Bien entendu, son projet d’acquisition doit être compatible avec le Prêt locatif social. 

Quels sont les projets immobiliers compatibles avec un PLS ?

Le prêt locatif social finance différents projets d’acquisition ou de construction de logements intermédiaires, destinés à différents publics : 

• L’acquisition de logements neufs à usage locatifs, avec ou sans travaux d’amélioration ;
• La construction de logements neufs à usage locatif ;
• L’acquisition et/ou la transformation de locaux en logements à usage locatif ;
• La réalisation de logements collectifs destinés à des publics spécifiques : personnes âgées, personnes handicapées, étudiants et jeunes actifs.
• L’acquisition en VEFA d’un logement locatif (Vente en État Futur d’Achèvement)

Dans quelles zones géographiques est-il possible d’obtenir un PLS ? 

Le PLS peut être accordé sur l’ensemble du territoire. Le zonage 123 qui lui est appliqué permet uniquement de définir les plafonds de ressources imposés aux locataires. Le locataire est soumis à des plafonds de ressources, au jour de l’entrée dans les lieux. Ceux à prendre en compte figurent sur la déclaration fiscale des revenus à N-2. Ils sont fixés comme suit pour l’année 2025 :

* : est considéré comme jeune ménage, le couple (personnes mariées, vivant en concubinage ou liées par un pacte civil de solidarité) dont la somme des âges révolus est au plus égale à 55 ans.

Source : Agence Nationale pour l’information sur le logement (ANIL)

Le bien doit être occupé à titre de résidence principale. Les locataires financés par le PLS peuvent bénéficier de l'Aide Personnalisé au Logement (APL), sous conditions de ressources.

Quels sont les critères à respecter pour la location d’un logement financé par un PLS ? 

L’emprunteur bailleur s’engage à respecter des plafonds de loyers exprimés en m² de surface utile pendant toute la durée de la convention. Attention, les loyers sont fixés non pas par rapport au zonage 123, mais par rapport au zonage ABC : 

Quels sont les avantages du prêt locatif social ?

Le prêt locatif social offre un financement à long terme ou à très long terme, qui permet d’emprunter avec un taux et une fiscalité avantageuse : 

• Un taux indexé sur celui du Livret A, fixé à 1,7 % à compter du 1^er août 2025.
• Une TVA réduite à 10 % voire 5,50 % pour les opérations de transformation de locaux à usages divers en locaux à usage d’habitation.
• Une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 25 ans, voire 30 ans pour les bâtiments respectant des critères environnementaux précis.

Ce prêt est d’autant plus intéressant qu’il n’est pas soumis à un engagement à louer le bien pendant une période donnée, contrairement au Prêt locatif intermédiaire qui impose une durée de location de 9 ans minimum.

Comment obtenir un prêt locatif social ?

En tant que prêt réglementé, le prêt locatif social est octroyé sous certaines conditions, par un nombre de banques restreint.

Quelles sont les autorisations nécessaires à l’obtention d’un PLS ?

L’obtention d’un prêt locatif social est soumise à la délivrance d’un agrément par la DDT (Direction Départementale des Territoires) ou le délégataire des aides à la pierre (pour les collectivités qui ont obtenu le transfert de cette compétence étatique). La demande de PLS doit être déposée au maximum 6 mois après l’obtention d’une décision favorable, de même que les travaux doivent être lancés dans un délai maximum de 18 mois.

Quelles sont les obligations du bailleur ? 

Une fois le logement acquis, le propriétaire bailleur doit signer une convention APL qui l’engage à respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires. Il peut assurer lui-même la gestion locative de son bien ou la confier à un organisme agréé par le Ministère du Logement.

Quelles banques distribuent des PLS ? 

Le PLS est octroyé par la Caisse des Dépôts et des Consignations (CDC) et les banques qui ont signé une convention avec elle : la Caisse d'Épargne, la Banque Populaire, le Crédit Coopératif, le Crédit Foncier, le Crédit Agricole, le Crédit Mutuel et la Banque Postale. Si le taux ne varie pas d’un établissement à l’autre, vous pouvez bénéficier de différentes conditions d’emprunt selon les banques et votre profil (frais de dossier, remboursement anticipé…). Rapprochez-vous d’un courtier immobilier CAFPI pour être orienté vers la meilleure banque pour obtenir votre prêt immobilier !

Un PLS peut-il être transféré ?

En cas de revente du bien, un PLS peut être transféré à un nouvel acquéreur, sous réserve de l’accord de la banque et du représentant de l’État dans le département. Le vendeur doit alors signer avec ce dernier un avenant à la convention APL qui acte le transfert de propriété. 

Par Marc Pilette, Directeur marketing
Mis à jour le 20/11/2025 à 15:34

Marc a commencé sa carrière en 2007, se spécialisant dans le secteur bancaire et immobilier. Il a travaillé pour de grands groupes comme la Caisse d’Epargne ou Nexity, apportant son expertise sur ces domaines. Depuis 2017 chez CAFPI, Marc est directeur marketing. Il fait des contributions significatives en rédigeant sur des sujets tels que le crédit immobilier et le rachat de crédits. Au-delà d’apporter une expertise, ses écrits ont pour objectif d’aider nos lecteurs à naviguer dans ces domaines complexes. > Linkedin