Prêt immobilier pour votre résidence secondaire : conseils et fiscalité
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L’achat de votre premier bien immobilier vous a donné envie de poursuivre ? Vous préférez rester locataire de votre résidence principale mais investir dans un bien immobilier ? Avant de vous lancer dans l'achat d'une résidence secondaire, il est important de vous renseigner sur vos solutions de financement et sur la fiscalité en vigueur. Avec notre guide complet, vous obtenez des conseils pratiques pour obtenir un prêt immobilier pour financer votre résidence secondaire.
- L’achat d’une résidence secondaire est possible avec un crédit immobilier classique, en fonction de votre capacité d’emprunt.
- La plupart des prêts aidés ne sont pas possibles pour les résidences secondaires.
- La plus-value réalisée lors de la revente du logement est imposable en général. Un abattement est prévu par année de détention.
- Les revenus tirés de la location de sa résidence secondaire sont imposés dans les bénéfices industriels et commerciaux au forfait ou au réel.
Comprendre les conditions d'éligibilité pour un prêt immobilier
Les conditions d’octroi d’un prêt immobilier pour une résidence secondaire sont similaires à celles d’un prêt pour une résidence principale.
Recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière
Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) soumet obligatoirement les banques à ses directives :
- un taux d’endettement inférieur à 35 % des revenus ;
- une durée de prêt immobilier inférieure à 25 ans ;
- la possibilité de déroger à ces règles dans 20 % des dossiers de financement.
Utilisez notre simulateur HCSF !
Évaluation de la capacité d'emprunt par les banques
La banque prend en compte tous vos revenus et vos charges. Si vous prévoyez de louer votre résidence secondaire, sachez que les établissements bancaires prendront seulement une partie de revenus envisagés, compte tenu de l’aléa.
Impact d'un crédit en cours sur le taux d'endettement
Très souvent, une famille possède déjà sa résidence principale avant d’envisager un projet d’achat d'appartement au ski, de maison à la campagne ou en bordure de mer.
Il est donc probable qu’un premier crédit immobilier soit en cours de remboursement. Cela impacte votre capacité d’endettement.
Si les banques peuvent accepter d’aller au-delà d’un taux d'endettement de 35 % pour une résidence principale, il est plus difficile d’obtenir un tel effort pour financer une résidence secondaire. Les conseils d’un courtier CAFPI pour réussir à financer votre projet sont alors indispensables !
L'apport personnel dans le financement d'une résidence secondaire
Comme pour tout prêt immobilier, l’apport personnel est important. Vous devez présenter au minimum 10 % du montant d’achat, dans la plupart des cas.
Comparez les exigences des banques en matière d’apport personnel. Ici encore, votre courtier CAFPI vous accompagne et vous oriente vers les établissements les plus susceptibles de correspondre à votre situation financière.
Construire un dossier de demande de prêt immobilier solide
Arguments à présenter pour défendre son projet d'achat
Comme tout dossier de financement, préparez bien votre demande de prêt immobilier pour une résidence secondaire.
Mettez en avant :
- la qualité du bien immobilier (situation géographique, facilité à revendre le bien) ;
- votre profil emprunteur (capacité à épargner, croissance des revenus régulière, stabilité) ;
- votre capacité à bien gérer une résidence (identification des frais annexes et taxes, capacité à les absorber ou à louer le bien pour rentabiliser votre investissement).
Les garanties requises pour un prêt immobilier de résidence secondaire
La banque exigera une garantie. Si vous êtes déjà propriétaire d’un bien immobilier, vous pouvez demander un crédit hypothécaire.
Veillez à bien évaluer les risques : en cas de difficultés de remboursement du crédit, la banque pourra revendre votre résidence principale !
Vous pouvez également proposer à la banque d’autres garanties usuelles comme le nantissement d’une assurance-vie ou le cautionnement d’un organisme.
Spécificités de l'assurance de prêt immobilier pour une résidence secondaire
Il n’existe pas de spécificités dans l’assurance emprunteur d’une résidence secondaire. Ce sera une exigence des banques et vous restez libre d’opter pour l'assurance groupe ou pour une délégation d’assurance.
Options de financement pour une résidence secondaire
Pas de prêts aidés pour financer une résidence secondaire !
Beaucoup de prêts aidés ou prêts d’aide à l’accession ne sont disponibles que pour l’achat d’une résidence principale. C’est le cas du prêt à l’accession sociale (PAS), du prêt à taux zéro (PTZ), du prêt conventionné.
Heureusement, de nombreuses possibilités de prêts immobiliers classiques sont possibles pour financer votre résidence secondaire. Les conditions de crédit, en particulier les taux, ne varient pas pour l’achat d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire. En revanche, si vous avez déjà un emprunt immobilier, votre capacité d’endettement diminue.
Autres options de financement disponibles
Si vous disposez déjà d’un logement, vous pouvez solliciter un crédit hypothécaire. C’est l’occasion de financer une maison de vacances au bord de la mer ou un appartement à la montagne avec la valorisation de votre logement principal.
Il peut aussi être opportun d'envisager un regroupement de crédits ! Ainsi, vous obtiendrez une seule mensualité sur une durée plus longue, tout en préservant votre budget familial.
Vous avez ouvert un PEL (Plan Epargne Logement) avant le 1er mars 2011 ?
Il peut être destiné au financement de votre résidence secondaire dès lors que vous ne la mettez pas en location.
Avantages et inconvénients de l'achat d'une résidence secondaire
Investir dans une résidence secondaire peut avoir plusieurs objectifs :
- préparer sa retraite dans un autre lieu, à la mer ou à la campagne ;
- se constituer un patrimoine immobilier à conserver dans une famille ;
- défiscaliser en cas d’achat dans une résidence de tourisme notamment.
Si les avantages de disposer de plusieurs lieux sont nombreux, attention à bien anticiper le budget de fonctionnement, au-delà du financement initial.
Fiscalité de la résidence secondaire et frais annexes
Taxes et implications fiscales lors de l'achat
Acheter une résidence secondaire a des répercussions sur votre budget.
Plusieurs taxes s'ajoutent à votre prix d’achat :
- la taxe foncière ;
- la taxe d'habitation ;
- la taxe sur les logements vacants éventuellement ;
- la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
En outre, vous devez prévoir des dépenses récurrentes dans votre budget :
- les dépenses d’entretien courant,
- les dépenses liées à l’énergie et l’eau,
- l’assurance habitation,
- les charges de copropriété éventuelles,
- les gros travaux périodiques (toiture, ravalement, peinture, jardin, etc.).
Plus-value sur la résidence secondaire : quelle imposition ?
Très souvent, le prix de vente d’un logement est supérieur à son prix d’achat initial. La différence entre les deux sommes s’appelle la plus-value. Ce gain entre dans l’assiette de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Si la plus-value réalisée sur la vente de la résidence principale est exonérée, ce n’est pas le cas pour les résidences secondaires.
Toutefois, plusieurs situations vous permettent d’obtenir une exonération de plus-value sur la vente d’une résidence secondaire :
- Vous vendez votre résidence secondaire pour acquérir une résidence principale dans les 24 mois, à condition de ne pas avoir été propriétaire de votre habitation principale dans les 4 dernières années.
- La plus-value réalisée à l'occasion d'une cession d'un montant inférieur ou égal à 15 000 € est totalement exonérée.
- Vous possédez le bien depuis plus de 30 ans. En deçà, un abattement est calculé par année.
| Durée de détention | Taux d'abattement applicable chaque année de détention Assiette pour l'impôt sur le revenu | Taux d'abattement applicable chaque année de détention Assiette pour les prélèvements sociaux |
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6ème à la 21ème année | 6 % | 1,65 % |
| 22ème année révolue | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de la 22ème année | Exonération | 9 % |
| Au-delà de la 30ème année | Exonération | Exonération |
L’impôt sur la plus-value est forfaitaire (taux de 19 % pour l’impôt sur le revenu, plus 17.2 % de contributions sociales).
Vous avez acheté un bien à 200 000 € en juin 2009 et souhaitez le revendre 300 000 € en décembre 2017. Vous avez réalisé 45 000 € de travaux dans le logement. La plus-value brute est donc de 300 000 - 200 000 - 45 000 = 55 000 €.
Vous êtes propriétaire du logement depuis 8 ans et disposez donc d'un abattement de 9 900 €. Votre plus-value nette imposable est de 45 100 €. Vous devrez donc payer 8 569 € d'impôts.
S'ajoutent à cela les prélèvements sociaux de 8 103 € (10 826 € - abattement de 2 723 €) et nous obtenons un total de 16 672 € d'impôt sur la plus-value à payer.
Impact de la location saisonnière sur le financement d'une résidence secondaire
Pour faire face à ces frais, vous pouvez louer votre résidence secondaire et ainsi, rentabiliser le bien immobilier.
Comment la location peut aider à financer une résidence secondaire
La location saisonnière représente un bon moyen d'amortir vos charges, voire de réaliser un bénéfice.
Vous pouvez :
- louer en direct si vous habitez près de votre résidence secondaire ;
- faire appel à une personne de confiance ou une conciergerie ;
- déléguer la gestion locative à une agence immobilière.
Les revenus tirés de la location sont imposables au titre des locations meublées, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sous 2 régimes possibles :
- le régime forfaitaire (appelé aussi micro BIC) :
- pour un logement classique, un abattement de 50 % des revenus est prévu et vos recettes doivent être inférieures à 77 700 € par an. Vous indiquez simplement le montant lors de votre déclaration de revenus ;
- pour un logement classé “meublé de tourisme”, un abattement de 71 % des revenus est prévu et vos recettes doivent être inférieures à 188 700 € par an.
- le régime réel : vous tenez une comptabilité avec les recettes, les charges et les amortissements du bien. L’amortissement du bien peut se révéler intéressant pour diminuer votre imposition.
Il est préférable d’obtenir les conseils d’un professionnel avant de se lancer dans une telle opération complexe.
La loi de finances pour 2024 a abaissé l'abattement (30 %) et le plafond (15 000 €).
Attention, la location meublée saisonnière est réglementée dans de nombreuses villes touristiques françaises comme Paris, Bordeaux, Toulouse,... Renseignez-vous sur les conditions spécifiques avant de vous lancer !
Mis à jour le 06/09/2024 à 15:31