Investir dans l'ancien : réduisez vos impôts

Par Frédérique Moles - Mis à jour le 15/09/2025
3 min de lecture

Les avantages d’un investissement immobilier dans l’ancien

Quels avantages fiscaux en rénovant un bien ancien ?

L’un des grands atouts de l’investissement dans l’ancien avec travaux, ce sont les possibilités de défiscalisation.
En engageant des travaux de rénovation - qu’ils concernent la structure du bâtiment, la performance énergétique ou l’esthétique - vous pouvez prétendre à plusieurs régimes fiscaux avantageux.

Ces dispositifs encouragent la mise à niveau du parc immobilier français, notamment dans les centres-villes anciens ou les communes moyennes.

Les dépenses engagées peuvent générer des réductions d’impôt, des déductions sur les loyers ou même des reports de déficit sur plusieurs années. Un vrai levier pour les contribuables imposés souhaitant optimiser leur fiscalité tout en investissant utile.

Un coup de pouce à votre patrimoine

Au-delà de l’avantage fiscal, investir dans l’ancien permet d’acquérir des biens souvent bien situés (centre-ville, quartiers historiques, zone en mutation…) à un prix plus attractif que le neuf.

Une fois rénovés, ces logements prennent de la valeur, ce qui peut augmenter votre patrimoine sur le long terme, tout en générant des revenus locatifs intéressants.

Et côté location, la demande reste forte pour les logements avec cachet ou bien situés, ce qui permet de générer des revenus locatifs attractifs.

Les dispositifs de défiscalisation pour investir dans l’ancien

Loi Malraux : rénover dans des zones protégées

La loi Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 30 % du montant des travaux de rénovation engagés dans des immeubles situés en secteur sauvegardé ou dans un site patrimonial remarquable avec Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV).

Un dispositif intéressant pour les contribuables fortement imposés et amateurs de belles pierres.

Loi Cosse : louer à loyer abordable

Avec la loi Cosse (ou "Louer abordable"), vous signez une convention avec l’Anah pour proposer un logement à loyer plafonné à des locataires sous conditions de ressources.
En échange, vous bénéficiez d’une déduction fiscale allant jusqu’à 85 % des loyers perçus (dans le cas d’une intermédiation locative).

Conditions :

• Convention de 6 ans minimum avec l’Anah
• Respect des plafonds de loyers et de ressources
• Le logement doit être loué nu

Un bon dispositif si vous visez une rentabilité sécurisée sur le long terme, tout en contribuant à l’accès au logement.

Loi Denormandie : rénover et louer dans les villes moyennes

Inspiré du Pinel, le dispositif Denormandie permet une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du montant de l’investissement (prix du bien + travaux), si au moins 25 % du montant total est consacré à la rénovation.
Il concerne les logements anciens situés dans les communes ayant signé une convention ORT ou intégrées au programme Action Cœur de Ville.

Engagements :

• Travaux de rénovation énergétique ou de modernisation
• Location pendant 6, 9 ou 12 ans
• Plafonds de loyers et de ressources

Un excellent levier pour investir dans des villes en plein renouveau.

Loi Monuments Historiques : pour les biens classés

Ce dispositif permet de déduire l’intégralité des travaux de restauration du revenu global, sans plafond, à condition que le bien soit classé ou inscrit au titre des Monuments Historiques. Un fort levier pour les très hauts revenus.

En contrepartie :

• Travaux validés par les Bâtiments de France
• Engagement de conservation pendant 15 ans
• Bien potentiellement ouvert au public

Un outil d’exception pour des projets patrimoniaux ambitieux.

D'autres leviers fiscaux à connaître

Statut LMNP : amortir son bien et ses charges

En optant pour la location meublée non professionnelle (LMNP), vous pouvez amortir la valeur du bien, du mobilier et des travaux, ce qui diminue fortement la base imposable.

En régime réel, cela permet souvent de ne pas payer d’impôts sur les loyers pendant plusieurs années.

Déficit foncier : déduire ses travaux de ses revenus

Le déficit foncier s’applique en cas de travaux dans un logement loué vide.
Si les charges sont supérieures aux loyers perçus, le déficit peut être déduit du revenu global dans la limite de 10 700 € par an, et reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers.

Conditions :

• Travaux non déductibles s’ils sont de reconstruction ou d’agrandissement
• Location nue obligatoire pendant 3 ans
• Un outil puissant pour lisser sa fiscalité tout en valorisant un bien.

Quelles stratégies pour optimiser votre fiscalité ?

Penser à long terme

Au-delà de la réduction d’impôt immédiate, il est important de choisir un dispositif adapté à votre niveau d’imposition, à votre horizon d’investissement et à la typologie de bien visé.

Certains mécanismes offrent des avantages immédiats (déductions ou réductions d’impôt), d’autres permettent une optimisation progressive via l’amortissement ou le déficit.

Bien respecter les critères d’éligibilité

Chaque dispositif a ses conditions :

• Travaux représentant un pourcentage précis
• Durée d’engagement locatif
• Type de locataire (plafond de ressources)
• Typologie du bien et localisation

Un oubli ou un manquement peut entraîner la requalification fiscale du projet. Mieux vaut être bien accompagné.

Des plafonds de loyer et de ressources à respecter

La plupart des dispositifs imposent des plafonds de loyers et de ressources des locataires. Ces plafonds varient selon la localisation du bien (zones A, B, C) et sont mis à jour régulièrement par l'administration fiscale. Pensez à les prendre en compte dès la phase de calcul de rentabilité.

Quelles aides pour financer la rénovation énergétique ?

Un large panel d’aides

De nombreuses aides existent pour financer les travaux de rénovation énergétique dans l’ancien :

• MaPrimeRénov’ : aide forfaitaire selon les revenus et les travaux
• Éco-PTZ : prêt à taux zéro jusqu’à 50 000 € pour financer un bouquet de travaux
• TVA à taux réduit (5,5 %) sur certains travaux
• Certificats d’économie d’énergie (CEE) via les fournisseurs d’énergie
• Aides locales des collectivités.

Ces aides peuvent être cumulées avec les dispositifs fiscaux présentés plus haut.

Le soutien du dispositif Denormandie

La loi Denormandie est particulièrement adaptée aux travaux de rénovation énergétique. Elle encourage les investisseurs à améliorer la performance énergétique des logements, avec une liste de travaux éligibles (changement de chaudière, isolation, fenêtres…)..

Quelle fiscalité pour les revenus locatifs ?

Déclarer ses loyers : au régime micro ou réel ?

Les loyers perçus doivent être déclarés à l’administration fiscale.
Selon votre régime (micro-foncier, réel, LMNP…), les modalités et les abattements varient.

Peut-on récupérer la TVA ?

Dans la plupart des cas, les investissements locatifs dans l’ancien ne permettent pas de récupérer la TVA.
Il existe cependant des exceptions, notamment dans le cadre d’un bail commercial ou en cas de location meublée avec services (résidences seniors, étudiantes, etc.).

Par Frédérique Moles, Chef de projet marketing digital
Mis à jour le 15/09/2025 à 11:30

Frédérique a commencé sa carrière en 2011, se spécialisant dans le marketing pour le secteur immobilier. Au fil des années, elle a acquis une solide expérience et des connaissances approfondies dans ce domaine. En 2017, elle a rejoint CAFPI, élargissant son champ d’expertise pour inclure le crédit immobilier et l’assurance emprunteur. Sa contribution significative à ces domaines est démontrée par ses nombreux écrits sur ces sujets sur le site www.cafpi.fr. Actuellement, elle est en charge des activités digitales sur le site CAFPI, où elle continue de faire preuve de son expertise et de son engagement pour rendre accessible le monde parfois complexe du crédit immobilier et de l’assurance emprunteur. > Linkedin