Loi Denormandie : tout savoir sur ce dispositif de réduction d’impôts

Par Frédérique Moles - Mis à jour le 15/09/2025
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Les avantages de la loi Denormandie 

Mise en place par le gouvernement français pour encourager les travaux de rénovation dans des logements anciens et/ou en mauvais état, la loi Denormandie concerne exclusivement l’investissement locatif dans l’immobilier ancien. 

La loi Denormandie permet de défiscaliser et de réduire ses impôts selon 3 critères : 

• Le montant de l’investissement ; 
• La durée de location du bien immobilier acquis dans le but d’être loué ; 
• La zone géographique où se situe le bien. 

L’avantage fiscal accordé dépend essentiellement de l’engagement de la durée de location du logement acheté, qui peut être de 6, 9 ou 12 ans. Ainsi, les réductions obtenues en France métropolitaine sont les suivantes : 

• Pour une durée de location de 6 ans, la réduction d’impôt est de 12 % du prix du bien ; 
• Elle est de 18 % pour une durée de 9 ans ;
• Et de 21 % pour une durée de 12 ans (9 ans prolongés de 3 ans).

Dans les Départements et Régions d’Outre-Mer (DROM), ces réductions sont revalorisées. Elles sont alors de : 

• 23 % du prix du bien pour une durée de location de 6 ans ;
• 29 % pour une durée de location de 9 ans ;
• 32 % pour une durée de location de 12 ans.

Mais la loi Denormandie offre d’autres avantages : 

• La possibilité d’un investissement sans apport ou autofinancé, les loyers et la réduction d’impôt pouvant potentiellement couvrir le remboursement du prêt,
• La location sur un marché porteur où la probabilité de location est plus grande. En effet, l’immobilier ancien concerne les centre-villes recherchés par les locataires, comme par les acquéreurs en cas de revente. 
• La possibilité de louer à ses ascendants ou descendants, un avantage similaire à celui offert désormais par la loi Pinel. Toutefois, le locataire ne doit pas appartenir au même foyer fiscal que le propriétaire bailleur. 
• La déduction de certaines charges de ses revenus locatifs, comme la taxe foncière, les frais d’entretien du logement, les primes d’assurance, les intérêts d’emprunt.

Quelles sont les conditions requises pour bénéficier de la loi Denormandie ? 

Plusieurs conditions doivent être réunies pour pouvoir bénéficier du dispositif fiscal Denormandie. 

• Le logement doit avoir été acquis entre le 1^er janvier 2019 et le 31 décembre 2027. 
• Le logement acquis doit absolument être ancien avec d’importants travaux de rénovation ou être issu d’une transformation d’un local vers un usage d’habitation. 
• Il doit être situé dans une ville faisant partie d’un programme de rénovation (programme Action Cœur de ville, communes présentant un besoin de réhabilitation important ou ayant passé une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT)).
• Depuis le 11 avril 2024, il peut également être situé dans une copropriété en difficulté ou concernée par une opération de requalification des copropriétés dégradées. 
• Le montant des travaux effectués doit correspondre à 25 % minimum du coût total de l’opération (achat du bien + travaux + frais de notaire), dans une limite de 300 000 € et de 5 500 euros par mètre carré de surface habitable. Les biens plus chers sont éligibles, mais la fraction qui dépasse ce montant ne sera pas prise en compte dans le calcul de la réduction d’impôts.
• Le logement doit être loué dans le cadre d’une location nue et non meublée, pour une période minimale de 6, 9 ou 12 ans. Il doit constituer la résidence principale du locataire. 
• Le loyer doit respecter les plafonds de loyers et de ressources décidés par le gouvernement. 
• Le dispositif Denormandie ne doit pas être cumulé à un investissement Pinel ou Loc’avantage.

Un des travaux suivants doit obligatoirement être réalisé dans le cadre de la rénovation Loi Denormandie : 

• Travaux permettant d’améliorer la performance énergétique de 20 %, voire 30 % en logements individuels. 
• Création d’une nouvelle surface habitable comme une terrasse ou un garage. 
• Travaux d’économie d’énergie, au minimum 2 parmi les points suivants : nouvelle chaudière, isolation des combles, des murs ou des fenêtres, changement de moyen de production d'eau chaude.

Ces travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition pour pouvoir être pris en compte.

Les zones d’éligibilité de la loi Denormandie 

Avec la loi Denormandie, plusieurs centaines de villes de France sont maintenant éligibles et bénéficient de réhabilitation : 222 communes du plan “Action Cœur de ville” et de nombreuses communes voisines faisant un total de 245 villes. 54 autres villes ayant signé une Opération de Revitalisation de leur Territoire (ORT) sont également choisies pour bénéficier du dispositif. 

Les communes visées par le programme Action cœur de ville sont des villes moyennes, là où 25 % de la population réside. Ces villes moyennes font preuve de dynamisme économique, culturel et social, mais manquent parfois de moyens pour procéder à la rénovation de leur habitat.

La loi Denormandie entend participer au renouveau de ces villes moyennes par un dispositif fiscal incitatif pour les investisseurs immobiliers privés. Au-delà, un budget global de 5 milliards d’euros sur 5 ans est prévu pour relancer et redynamiser ces villes. Avant d’investir, renseignez-vous sur les programmes concrets mis en œuvre dans la commune sur laquelle vous jetez votre dévolu. 

Les villes signataires de l’ORT ont, quant à elles, un besoin important de revitalisation du territoire. Créé par la loi ELAN (loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) en 2018, l’ORT permet aux collectivités territoriales de concrétiser des projets. 

Concrètement, cela se traduit par une multitude d’outils disponibles, dont les investissements immobiliers en loi Denormandie. Depuis son lancement, les opérations de revitalisation du territoire ont conquis plus de 400 communes. 

Il est important de vérifier la réalité du marché immobilier locatif avant de signer un investissement dans une petite ville.

Depuis le 11 avril 2024, le dispositif Denormandie a été étendu à des logements situés dans des copropriétés en difficulté, sans critère géographique (article 42 de la loi du 9 avril 2024). Une copropriété est considérée en difficulté en cas de fort taux d’impayés ou de difficultés majeures à assurer la bonne conservation de l’immeuble. Selon la gravité des difficultés rencontrées, ce type de propriété peut faire l’objet de différentes mesures (mesures préventives, administrateur provisoire, plan de sauvegarde, déclaration d’état de carence…). Investir dans ce type de copropriété peut être risqué, prenez donc bien le temps de vous renseigner sur les difficultés rencontrées par la copropriété et les procédures en cours.

Les logements des copropriétés concernées par une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCoD) sont aussi inclus dans les nouveaux biens éligibles au dispositif Denormandie. Censées lutter contre l’indignité et la dégradation des immeubles, ces opérations peuvent être mises en place par l’État ou les collectivités dans un périmètre donné.

Les plafonds de revenus et de loyer du dispositif Denormandie

Le locataire, autre qu’un membre de votre foyer fiscal, doit présenter un revenu fiscal de référence (RFR) inférieur à certains plafonds, revalorisés chaque année. Ainsi, pour un bail signé en 2025, le RFR est celui de 2023. Cette information se trouve dans l’avis d’imposition de 2023 du locataire. Cette dernière indique également le nombre de personnes à charge, permettant d’évaluer avec précision ses ressources.

Les plafonds de ressources pour bénéficier d’une réduction d’impôt Denormandie varient selon la zone géographique et la composition du foyer fiscal du locataire. Voici les plafonds appliqués à ce jour :

Par exemple, pour un logement en zone Abis et un couple avec 2 enfants, le revenu fiscal de référence doit être inférieur à 102 812 €. Pour un investissement en zone C ou B2 et un locataire seul, son RFR est limité à 32 243 €. 

De la même manière, la réduction d’impôt Denormandie est conditionnée à la mise en place d’un loyer plafonné. La mise en location doit intervenir dans l’année suivant l’acquisition. L'investisseur dispose de quelques mois pour trouver l’entreprise, réaliser les travaux et préparer la mise en location de son bien.

Le loyer mensuel hors charges au mètre carré est plafonné pour les zones A bis, A, B1 et B2 ainsi que dans les territoires d’Outre-mer.

Par exemple, le seuil est fixé à 14,49 euros en zone A. Des coefficients multiplicateurs s’appliquent en fonction de la superficie totale du logement.

Par Frédérique Moles, Chef de projet marketing digital
Mis à jour le 15/09/2025 à 11:35

Frédérique a commencé sa carrière en 2011, se spécialisant dans le marketing pour le secteur immobilier. Au fil des années, elle a acquis une solide expérience et des connaissances approfondies dans ce domaine. En 2017, elle a rejoint CAFPI, élargissant son champ d’expertise pour inclure le crédit immobilier et l’assurance emprunteur. Sa contribution significative à ces domaines est démontrée par ses nombreux écrits sur ces sujets sur le site www.cafpi.fr. Actuellement, elle est en charge des activités digitales sur le site CAFPI, où elle continue de faire preuve de son expertise et de son engagement pour rendre accessible le monde parfois complexe du crédit immobilier et de l’assurance emprunteur. > Linkedin