L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : le guide complet
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Mis en place au premier janvier 2018 par la loi de Finances de la même année, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est venu remplacer l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Vous êtes soumis à l’IFI et vous aimeriez en savoir plus sur son fonctionnement ? Vous faites l’acquisition d’un nouveau bien immobilier et vous craignez d’être assujetti à cet impôt ? Les experts CAFPI vous disent tout ce qu’il faut savoir sur l’Impôt sur la fortune immobilière.
- L’impôt sur la fortune immobilière remplace l’ISF depuis 2018, en prenant en compte dans son calcul le patrimoine immobilier uniquement.
- Les personnes concernées par l’IFI sont les personnes qui détiennent un patrimoine immobilier dont la valeur nette dépasse 1 300 000 €.
- Tous les biens immobiliers construits ou non construits peuvent être pris en compte dans le calcul de l’IFI, à l’exception des biens professionnels.
- L’IFI est un impôt progressif soumis à un barème. Il peut faire l’objet d’abattement (sur la valeur de la résidence principale) et de réductions (sur les dons faits à des associations).
Qu’est-ce que l’impôt sur la fortune immobilière ?
L’impôt sur la fortune immobilière, ou ISF, est un impôt créé en par la loi de finances n° 2017-1837 pour l’année 2018. S’appliquant sur le patrimoine immobilier d’une personne physique, il se différencie de l’ISF en sortant de son assiette de calcul le patrimoine mobilier et financier des contribuables.
L’IFI est un impôt progressif, dont les taux applicables varient en fonction d’un barème fixé selon différents seuils de patrimoine imposable. Il peut être exigé dès que le patrimoine immobilier d’une personne sur le territoire français dépasse 1,3 million d’euros.
Cet impôt, comme l’impôt sur le revenu, est un impôt déclaratif : ce sont aux contribuables assujettis d’évaluer et de déclarer leur patrimoine chaque année et d’adresser leur déclaration aux services des impôts. Selon la Direction Générale des Finances Publiques (DGFIP), l’IFI a rapporté à l’État plus de 2 milliards d’euros en 2024, un chiffre en constante augmentation à cause de la hausse des prix de l’immobilier.
Qui est soumis à l’IFI ?
L’impôt sur la fortune immobilière concerne plus de 185 000 ménages en 2026, et peut s’appliquer à différents types de biens immobiliers.
Les biens concernés par l’impôt sur la fortune immobilière
L’IFI s’applique sur l’ensemble du patrimoine immobilier détenu par un foyer fiscal, dès lors que celui-ci dépasse la valeur nette de 1,3 million d’euros. Il prend ainsi en compte :
- Les biens immobiliers bâtis (résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif) : maisons, immeubles, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave...) ;
- Les biens immobiliers en cours de construction au 1er janvier 2025 ;
- Les biens immobiliers non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles...)
- Les bâtiments classés monument historique ;
- Les droits détenus sur des biens immobiliers (usufruit, droit d'usage ou d'habitation...) ;
- Les biens immobiliers ou fractions de biens immobiliers représentés par des parts de sociétés immobilières (SCI, SCPI, OPCI, SIIC…) ;
- Les parts ou actions détenues dans des sociétés ou organismes possédant des biens ou des droits immobiliers, en fonction de la valeur des actifs immobiliers détenus par la société.
La localisation du patrimoine imposé peut varier en fonction du domicile fiscal :
- Lorsque le domicile fiscal du contribuable est en France, l’ensemble des biens, actions et parts sociales détenus en France et à l’étranger sont concernés ;
- Lorsque le domicile fiscal du contribuable est à l’étranger, seuls les biens, actions et parts sociales détenus en France sont concernés.
Les personnes assujetties à l’IFI
L’impôt sur la fortune immobilière prend en compte les biens immobiliers détenus par l’ensemble d’un foyer fiscal donné, qui peut se composer comme suit :
- Une personne célibataire, veuve, divorcée ou séparée vivant seule ;
- Deux personnes mariées, pacsées ou en concubinage vivant en couple.
Les personnes majeures, même rattachés à un foyer fiscal, sont imposées indépendamment.
Les exonérations applicables à l’IFI
Les biens et les droits considérés comme des droits professionnels sont totalement exonérés de l’IFI. Ils sont considérés comme tels lorsqu’ils sont utilisés dans le cadre d’une profession industrielle, artisanale, commerciale, agricole ou libérale, et d’une véritable profession (activité rémunératrice et constante).
Le profil type des contribuables soumis à l’IFI
Les contribuables soumis à l’IFI sont généralement des personnes aisées, dont les revenus moyens dépassent les 281 000 € par an (contre 34 000 pour l’impôt sur le revenu). La plupart du temps, la résidence principale représente une faible partie du patrimoine imposé. Les biens détenus directement (résidences secondaires, biens loués) représentent entre 33 % et 48 % du patrimoine, selon la tranche d’imposition. Dans le haut barème, ce sont les biens détenus via des sociétés qui représentent la plus grosse part du patrimoine taxable. Notons enfin que les foyers imposés à l’IFI sont plus âgés que la moyenne, avec un âge moyen de 70 ans pour le premier déclarant.
Comment déclarer son patrimoine immobilier lorsqu’on est soumis à l’IFI ?
L’impôt sur la fortune immobilière étant un impôt déclaratif, il nécessite d’être déclaré chaque année à une date et selon des modalités précises.
Quelles sont les obligations déclaratives liées à l’IFI ?
L’impôt sur la fortune immobilière fait l’objet d’une déclaration déposée en même temps que la déclaration de revenus. Elle doit être fournie via le formulaire 2024-IFI entre les mois d’avril et juin, en ligne ou au format papier. Une déclaration en ligne permet de bénéficier de délais supplémentaires.
Comme pour l’IR, l’IFI fait l’objet d’un avis d’imposition, que vous recevrez au mois d’août de chaque année. Le montant dû doit être payé à la mi-septembre à l’administration fiscale.
Comment estimer la valeur des biens immobiliers ?
Les biens immobiliers soumis à l’IFI doivent être évalués chaque année au 1er janvier, en fonction de leur valeur vénale réelle, soit le prix auquel ils pourraient être vendus. Cela explique pourquoi de plus en plus de foyers sont assujettis à cet impôt !
Le site du service public met à disposition plusieurs fiches et guides d’évaluations pour aider les contribuables à évaluer leurs biens. Vous pouvez également faire appel à un notaire ou un agent immobilier pour faire évaluer vos biens.
Comment est calculé l'impôt sur la fortune immobilière ?
Comme l’impôt sur le revenu, l’impôt sur la fortune immobilière est calculé selon différents taux fixés par un barème.
Quelle est la méthode utilisée pour le calcul de l’IFI ?
La méthode utilisée pour le calcul de l’IFI consiste à diviser le patrimoine taxable en différentes fractions, chacune étant imposée à un taux particulier. Le taux applicable est par exemple de 1 % pour la fraction comprise entre 2 570 001 € et 5 000 000 € de valeur nette du patrimoine, puis passe à 1,25 % pour la fraction comprise entre 5 000 001 € et 10 000 000 €.
Quel est le barème de l’IFI ?
Voici le barème d’imposition de l’impôt sur la fortune immobilière :
| Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine | Taux applicable |
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| Entre 800 001 € et 1 300 000 € | 0,5 % |
| Entre 1 300 001 € et 2 570 000 € | 0,7 % |
| Entre 2 570 001 € et 5 000 000 € | 1 % |
| Entre 5 000 001 € et 10 000 000 € | 1,25 % |
| Supérieure à 10 000 000 € | 1,50 % |
Ainsi, pour un patrimoine taxable de 1 350 00 € :
- 0 % sont appliqués à la première tranche ;
- 0,5 % sont appliqués à la deuxième tranche, soit 0,5 % x 500 000 € = 2500 € ;
- 0,7 % sont appliqués à la deuxième tranche, soit 0,7 % x 50 000 € = 350 €.
Le montant de l’IFI est donc de 2 850 €.
Le barème de l'IFI commence à partir de 800 000 €, mais le seuil d'imposition à l'IFI est de 1 300 000 € de patrimoine. Cela permet de prendre en compte les éventuels abattements et décotes appliqués sur la valeur nette du patrimoine taxable. Ainsi, une personne dont le patrimoine immobilier excède 1 300 000 €, mais qui est évalué à moins de 800 000 € après abattement, ne sera pas imposée au titre de cet impôt.
Quels sont les abattements applicables à l’IFI ?
Un seul abattement est prévu dans le cadre de l’IFI : il s’agit d’un abattement de 30 % sur la valeur nette de la résidence principale, qui peut être accordée lorsque le bien est détenu directement ou via une SCI familiale (et non de gestion). Bien entendu, même lorsque le foyer fiscal imposé est un couple, un seul bien immobilier peut être désigné comme résidence principale.
Notez qu’il existe une décote pour les personnes dont la valeur du patrimoine est comprise entre 1,3 et 1,4 million d’euros. Elle se calcule ainsi :
Décote = 17 500 € - 1,25 % de la valeur nette taxable du patrimoine
Par exemple, pour un patrimoine dont la valeur nette est estimée à 1 350 000 € :
Décote = 17 500 € - 1,25 % x 1 350 000 = 625 €
Pour reprendre l’exemple précédent, avec un IFI brut de 2 850 €, on se retrouve donc à payer 2 225 € après décote.
L’IFI est-il plafonné ?
L’IFI peut être plafonné si le montant de l’impôt, additionné aux autres impositions directes, représente plus de 75 % des revenus perçus par le foyer. Dans ce cas, l’excédent est déduit de l’IFI.
Peut-on réduire l’impôt sur la fortune immobilière ?
Il existe plusieurs moyens de réduire son imposition à l’IFI, notamment en déduisant différentes dettes de la valeur de son patrimoine.
Quelles sont les dettes déductibles de l’IFI ?
Comme l’IFI est calculé sur la valeur nette du patrimoine, on peut déduire différentes dettes liées à celui-ci afin de réduire son assiette d’imposition. Il peut s’agir :
- Des emprunts immobiliers en cours ;
- Des travaux réalisés dans le logement occupé à titre de résidence principale ;
- Des travaux réalisés dans un logement loué, qu’ils soient dus par les propriétaires ou payés pour le compte du locataire et n’ayant pas été remboursés ;
- Des frais d’acquisition des parts ou actions ;
- Les impôts tels que les taxes foncières et les droits de succession.
Réduire son IFI grâce aux dons
Vous pouvez réduire votre impôt sur la fortune immobilière en réalisant des dons auprès d’organismes d’intérêt général à but non lucratif. La réduction est égale à 75 % du montant des dons réalisés, dans la limite de 50 000 € par an.
Le démembrement de copropriété et l’IFI
Lorsqu’un bien est démembré, seul l’usufruitier est soumis à l’IFI, et ce, pour la valeur en pleine propriété du bien. Cela signifie que lorsqu’il y a démembrement de propriété avec donation de l’usufruit, le nu-propriétaire sort le bien de son patrimoine imposable à l’IFI. Il faut tout de même faire attention à ce que ce type de donation ne soit pas considérée comme un abus de droit !
Mis à jour le 02/01/2026 à 09:32