Faire la donation d’un bien immobilier de son vivant
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Effectuer une donation d'une maison ou d'un appartement de votre vivant vous permet d'aider vos proches à accéder rapidement à la propriété. Cela vous offre également la possibilité de minimiser leur droit de succession.
Comment fonctionne la donation de son vivant et quels sont ses véritables avantages ? Quels types de donation pouvez-vous effectuer ? Existe-t-il des montants maximums à ne pas excéder ? Découvrez le guide.
- La donation immobilière permet de transférer un bien gratuitement de son vivant, et nécessite un acte notarié ;
- Le donateur doit être majeur, capable juridiquement, et en bonne santé mentale ;
- Les frais incluent des coûts notariaux progressifs en fonction du projet, ainsi que des taxes comme la TPF, la TVA, et la contribution de sécurité immobilière ;
- Vous pouvez choisir parmi plusieurs types de donation : simple, partage, démembrement de propriété, ou via une SCI ;
- Vous devez consulter un notaire pour gérer les formalités et connaître les coûts exacts ;
- Des abattements fiscaux sont disponibles selon le lien de parenté avec le bénéficiaire ;
- La donation peut être annulée en cas de non-respect des conditions, d’ingratitude sévère, ou si un enfant survient après la donation.
Donation immobilière : qu'est-ce que c'est exactement ?
Faire une donation consiste généralement à anticiper une part de l'héritage, vous permettant ainsi de transmettre de votre vivant une portion de votre patrimoine à vos héritiers. C’est une solution pour léguer facilement votre patrimoine à vos proches.
Il s'agit d'un acte notarié par lequel vous transférez, à titre gratuit, votre maison, appartement ou terrain à une autre personne. Contrairement à la succession, qui ne se déclenche qu'après le décès et oblige les héritiers à régler des droits de succession, la donation intervient de manière anticipée.
Cette opération doit être obligatoirement réalisée devant le notaire. Elle devient irrévocable dès que le donataire, c'est-à-dire la personne qui reçoit le don, a formalisé son acceptation par écrit en signant l'acte.
En France, vous avez la possibilité de faire donation de bien immobilier à n'importe quelle personne. Et ce, à condition de respecter la part réservée aux héritiers.
Pour effectuer la donation d'un terrain ou d'un logement, vous devez remplir les trois conditions suivantes :
- Être majeur (si vous êtes mineur, vous devez être émancipé) ;
- Avoir la capacité juridique pour gérer vos biens immobiliers ;
- Avoir toutes vos facultés mentales (vous devez être sain d'esprit et pouvoir prendre des décisions sans influence extérieure).
Ainsi, que vous souhaitiez donner votre bien avant 70 ans ou après, il n'existe aucune limite d’âge pour effectuer des donations de votre vivant.
Céder un bien immobilier par donation : combien cela coûte-t-il ?
Puisqu'il s'agit d'un acte notarié, vous devez donc payer des frais de notaire pour finaliser un projet de donation de logement. Ces derniers comprennent les émoluments fixés par les pouvoirs publics et les rémunérations de l'officier public.
Les frais de notaire pour une donation immobilière sont récapitulés dans le tableau suivant :
| Valeur du bien Tranches d'assiette | Frais de notaire en fonction du prix du bien (en TTC) |
| Inférieure ou égale à 6 500 € | 2,78 % |
| Entre 6 500 et 17 000 € | 1,14 % |
| Entre 17 000 et 60 000 € | 0,76 % |
| Supérieure à 60 000 € | 0,57 % |
Source : Service Public
Les frais de donation sont progressifs en fonction du prix du bien en question et du type de donation que vous effectuez. Les prix d'une donation-partage sont, par exemple, différents de ceux affichés sur le tableau.
Les autres droits fiscaux liés à la donation de bien immobilier
Outre les frais de notaire, divers impôts et taxes sont également à payer afin de finaliser une opération de donation immobilière, notamment :
- La TPF (Taxe de Publicité Foncière) ;
- La TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) ;
- La contribution de sécurité immobilière.
N'hésitez pas à demander à votre notaire le total de la somme à payer pour l'opération afin d’éviter toute mauvaise surprise.
Quels sont les différents types de donation immobilière ?
Afin d'effectuer un don immobilier, le donateur a le choix entre les options suivantes :
La donation simple
Le don immobilier simple consiste à céder le bien à l'un des héritiers. Dans ce cadre, la valeur du terrain ou du logement est déterminée au moment de la succession (après le décès du donateur) et non pas lors de la donation.
Si la valeur du bien a augmenté et dépasse la part réservée aux autres bénéficiaires lors de la succession, l'héritier favorisé devra rembourser la différence. Cela représente donc un risque financier pour ce dernier.
La donation-partage
La donation-partage offre la possibilité de diviser un bien de manière égale à tous les héritiers. Dans ce cas, la valeur du bien est évaluée et fixée au moment de la donation, sans réévaluation, lors de la succession. Cela peut être une solution pratique si le donateur a plusieurs enfants.
Le don par démembrement de propriété
Ici, la propriété peut être divisée en deux droits distincts :
- La nue-propriété : ce droit permet de disposer de la maison (à la vendre, à la détruire, à réaliser des travaux, etc.) ;
- L'usufruit : il confère le droit d'utiliser le bien, d'en jouir et d'en percevoir les revenus.
Vous avez donc la possibilité de procéder à un don :
- En pleine propriété : le donataire dispose de l'intégralité des droits sur le bien ;
- En nue-propriété : vous conservez toujours le droit d'utiliser le bien et de percevoir des revenus, tandis que le donataire reçoit uniquement le droit de disposer du bien. L'usufruit vous est donc réservé, et ce, jusqu'à votre décès.
La cession de parts sociales par le biais d'une Société Civile Immobilière
La constitution d'une SCI par les parents leur permet ensuite de transmettre les parts sociales à leurs enfants. Cette forme de donation présente plusieurs atouts.
Elle permet, par exemple, de réduire les droits de donation, car ils se basent seulement sur la valeur de la nue-propriété. En outre, une SCI est plus facile à gérer qu'une indivision. En effet, les décisions sont prises par les gérants, sans nécessiter l'unanimité.
Quelles sont les démarches pour réaliser une donation de bien immobilier ?
Vous l'aurez compris, les démarches à suivre pour effectuer la donation immobilière varient en fonction du type de don que vous souhaitez faire. Par exemple, l'estimation du bien immobilier se fait à des dates différentes si vous choisissez un don simple ou une donation-partage. Les étapes varient aussi en fonction du lien de parenté entre le donateur et la donataire.
Si vous souhaitez céder une partie de votre patrimoine par le bien d'un don immobilier, rendez-vous chez le notaire. Il vous montrera toutes les démarches nécessaires et les tarifs en fonction de votre projet.
Pour réaliser votre donation, c'est le notaire qui sera responsable des formalités nécessaires à la publication de l'acte auprès de la publicité foncière. Il réglera également lui-même la contribution à la sécurité immobilière. Tout ce que vous devez faire, c'est de vous rendre dans son bureau pour parler de votre projet.
Quels sont les avantages d’une donation de maison de son vivant ?
Le don immobilier représente plusieurs avantages tant pour le propriétaire que pour les héritiers. En voici trois exemples :
- Vous pouvez choisir librement le bénéficiaire : cela peut être un membre de famille ou un ami, par exemple ;
- Vous pouvez répartir les transmissions dans le temps : en faisant une donation partielle de votre patrimoine, vous réalisez une avance sur héritage. À la date de votre décès, vos héritiers recevront leurs parts successorales diminuées de la valeur du don. Cela permet de réduire considérablement les droits de succession ;
- Vous pouvez continuer à percevoir des revenus si le bien en question est en location.
Les avantages fiscaux de ce type de transaction immobilière
Cette solution permet également d'éviter le paiement de taxes et d'impôts grâce au principe des abattements successifs. En procédant à la donation par tranches et en respectant le plafond de 100 000 euros tous les 15 ans, vous avez la possibilité de contourner ces frais.
Par conséquent, au moment de la succession, vos enfants sont déjà propriétaires et n'ont pas à régler les droits de succession et les frais de donation. Vous éviterez par ailleurs les droits de mutation.
Comme mentionné dans le tableau récapitulatif suivant, les abattements changent en fonction des bénéficiaires du don.
| Lien de parenté | Montant de l'abattement |
| Enfant ou parent | 100 000 € |
| Partenaire de PACS ou conjoint | 80 724 € |
| Frère et sœur | 15 932 € |
| Petit-enfant | 31 865 € |
Si les abattements varient en fonction des héritiers, les droits de donation le sont aussi. Plus le degré de parenté est éloigné, plus les tarifs relatifs à l'opération sont élevés.
Créer une SCI dans le cadre d'une donation : comment ça fonctionne ?
Un petit rappel : Lorsqu'un bien est transféré à une SCI, il cesse d'appartenir à l'associé individuel et devient la propriété de la société. En échange, l'associé reçoit des parts sociales lui conférant un droit de vote. Si les biens de la société génèrent des revenus, les associés reçoivent des dividendes proportionnels à leur apport au capital social.
Dans ce cas, si vous décidez de transférer vos parts à un héritier, il bénéficiera uniquement des parts sociales, et non du bien que vous avez initialement apporté.
Ingratitude ou non-respect des conditions : comment annuler une donation ?
Un contrat de donation est irrévocable. Cependant, il existe trois cas particuliers qui peuvent rendre possible l'annulation de cette opération, à savoir :
- L'inexécution des charges : vous avez la possibilité d'annuler votre donation si le bénéficiaire ne respecte pas les termes spécifiés dans le contrat. Certaines donations sont soumises à des conditions ou à des obligations imposées au donataire (comme le devoir de nourrir et d'héberger le donateur). En cas de non-respect de ces obligations, le transfert peut être contesté ;
- L'ingratitude avérée : la révocation est possible si le donataire commet des agissements graves envers le donateur, attentant à sa vie ;
- La survenance d'un enfant : un propriétaire ayant réalisé une donation sans avoir de descendants peut solliciter l'annulation de la donation, à condition que cette option soit stipulée dans l'acte notarié.
Afin de demander la révocation du contrat de donation, vous devez saisir la justice.
Quelle que soit la cause pour laquelle vous voulez annuler votre don, seul le juge peut prononcer la révocation en fonction des circonstances.
Mis à jour le 06/05/2026 à 09:52