Démembrement de propriété : guide complet et avantages
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La propriété se compose de plusieurs droits qu’il est possible de démembrer. Le démembrement de propriété d’un bien immobilier est un élément central d’une stratégie de transmission d’un patrimoine immobilier. En pratique, le plus souvent, un parent cède la nue-propriété à ses enfants et conserve l’usufruit jusqu’à sa mort. Mais il est aussi possible d’acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier dans une stratégie d’investissement. CAFPI vous explique le concept, les avantages fiscaux et les points clés du démembrement de propriété.
- Le démembrement de propriété consiste à séparer les 3 composantes du droit de propriété entre 2 personnes, un usufruitier et un nu-propriétaire.
- L’intérêt de cette démarche réside dans la valorisation du bien en fonction de l’âge de l’usufruitier. C’est donc un mode de transmission d’un patrimoine immobilier.
- Certains investisseurs acquièrent également la seule nue-propriété d’un bien dans une stratégie à long terme.
- Enfin, le démembrement de propriété est fréquent au décès d’un propriétaire entre son conjoint survivant et ses héritiers.
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
Le droit de propriété d’un bien immobilier comporte 3 composantes
Commençons par un peu de latin pour comprendre la notion de démembrement de propriété. La propriété d’un bien immobilier comporte 3 composantes :
- usus : le droit d’utiliser le logement ;
- fructus : le droit de récolter les fruits du bien, notamment en cas de mise en location ;
- abusus : le droit de disposer du bien, donc de le vendre, le donner, le détruire, le transformer.
Lors de l’achat d’un bien immobilier, l'acquéreur acquiert le logement en pleine propriété, le plus souvent. Ainsi, il réunit les 3 composantes du droit de propriété en ses mains.
Mais il est possible de dissocier l’abusus d’un côté et l’usus et le fructus de l’autre côté : c’est le démembrement de propriété entre un nu-propriétaire (droit de disposer) et un usufruitier (droit d’utiliser et de percevoir les fruits du logement).
Pour vendre la pleine propriété d’un bien démembré, il faut réunir l’accord du nu-propriétaire et de l’usufruitier.
Quelles sont les différences entre usufruit, nue-propriété et pleine propriété ?
En pleine propriété, le propriétaire peut disposer seul du bien immobilier. Il peut l’occuper, le prêter, le louer, le transformer, le vendre, le donner, etc.
Le nue-propriétaire dispose du droit de céder la nue-propriété du bien tant que l’usufruit est actif. Après le décès de l’usufruitier, il recouvre automatiquement la pleine propriété du bien.
L’usufruitier profite du logement directement en y habitant ou indirectement en le louant et en percevant les loyers.
L’achat en nue-propriété peut répondre à des stratégies d’investissement à long terme.
Le quasi-usufruit concerne les biens qui disparaissent après consommation comme une somme d’argent. Ce n’est donc pas adapté aux biens immobiliers. Le quasi-usufruitier peut utiliser le bien mais doit pouvoir restituer un équivalent en fin de période d’usufruit.
Pourquoi utiliser le démembrement de propriété pour anticiper votre succession ?
Démembrement légal ou testamentaire
Le démembrement de propriété intervient souvent lors du décès du propriétaire. Dans le cadre de sa succession, le conjoint survivant peut obtenir l’usufruit des biens du défunt, tandis que les héritiers obtiennent la nue-propriété.
Cela peut être le cas par la loi sur la résidence principale du couple mais aussi en cas de testament en ce sens sur les autres biens immobiliers du défunt.
La valeur de la nue-propriété dans la succession dépend de l’âge de l’usufruitier au moment du démembrement.
Comparaison avec l'indivision
En l’absence d’anticipation, un bien immobilier tombe en indivision entre les héritiers du défunt. Cela peut vite devenir une situation de blocage entre l’absence de possibilité de partage des biens. En effet, pour vendre un bien immobilier, les indivisaires doivent donner leur accord.
Le démembrement de propriété donne des droits distincts sur un même bien tandis que l’indivision donne une quote-part de pleine propriété.
Faire une donation démembrée avec réserve d'usufruit pour optimiser la transmission de son patrimoine
Très souvent, le démembrement de propriété se produit au sein d’une famille pour anticiper sa succession et optimiser la transmission de son patrimoine.
Ainsi, les parents propriétaires d’un bien immobilier cèdent gratuitement de leur vivant la nue-propriété du bien à leurs enfants, tout en conservant l’usufruit. C’est une donation en nue-propriété avec réserve d’usufruit.
L’avantage est lié à l’abattement sur les droits de donation sur cette opération. En effet, chaque parent peut donner à chaque enfant 100 000 € tous les 15 ans sans payer de droit de mutation à titre gratuit ou droit de donation, selon l’article 779 du Code général des impôts (CGI).
En démembrant la propriété du bien immobilier, la valeur de la transmission est bien plus faible qu’en cas de donation en pleine propriété. Elle varie selon l’âge du ou des donateurs usufruitiers :
| Age du donateur | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
| moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| de 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| de 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| de 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| de 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| de 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| de 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| de 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| à partir de 91 ans | 10 % | 90 % |
En clair, plus le donateur est jeune et plus la valeur de la nue-propriété est faible. Par conséquent, les droits de donation sont aussi plus faibles.
Un couple de 52 ans décide de donner la nue-propriété de leur appartement à Paris à leurs deux enfants. L’appartement est estimé à 800 000 €. La valeur de la nue-propriété est de 50 % soit 400 000 €. Chaque parent cède à chaque enfant 100 000 € sans payer de droits de mutation. Ainsi, le couple peut donner la nue-propriété du bien estimé à 800 000 € sans payer aucun droit. Au décès des deux parents, les deux enfants récupèrent la pleine propriété sans rien payer.
Avantage supplémentaire, l'administration fiscale admet que le donateur paie les frais liés à la donation sans que ce montant ne soit considéré comme une donation.
Impact du démembrement sur l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Le nu-propriétaire ne déclare pas la valeur de sa part dans le cadre de l’IFI.
En effet, l’article 968 du CGI prévoit l’imposition de l’usufruitier pour la valeur du bien en pleine propriété. S’il ne possède qu’une partie de l’usufruit, c’est la valeur de la pleine propriété sur sa partie qui fait l'objet d’une déclaration d’IFI. Par exemple, dans le cadre de la donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit, l’usufruitier déclare la valeur entière du bien au titre de l’IFI.
Toutefois, lorsque le démembrement est dû par la loi, ce principe ne s'applique pas. Par exemple, le conjoint survivant usufruitier déclare à l’IFI la valeur de l’usufruit et non de la pleine propriété.
Certains contribuables donnent ainsi l’usufruit d’un bien à leurs enfants non rattachés à leur foyer fiscal pour diminuer l’assiette d’imposition à l’IFI.
Avantages et inconvénients du démembrement de propriété
Avantages fiscaux et patrimoniaux
- Le démembrement de propriété permet d’anticiper sa succession.
- Une donation en nue-propriété avec réserve d’usufruit permet de bénéficier de l’abattement sur les droits de donation. La valeur de la nue-propriété est d'autant plus basse que le donateur est jeune.
- Lors du décès de l’usufruitier, le nue-propriétaire recouvre la pleine propriété sans payer aucun droit de succession.
- L’usufruit est temporaire, soit viager soit pour une durée déterminée (par exemple 10 ans).
Inconvénients potentiels
- Les risques de mésentente au sein d’une famille existent. Si un enfant nu-propriétaire souhaite céder ses droits, vous pouvez anticiper cela grâce à des clauses protectrices dans l’acte de donation. Votre notaire doit vous faire part des risques du démembrement.
- L’achat en nue-propriété peut être difficile en cas de mauvais entretien de l’usufruitier ou de l’absence d’accord pour une revente en pleine propriété.
Rôles et obligations des parties : usufruitier et nu-propriétaire
Tableau comparatif des droits et obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire :
| Usufruitier | Nu-Propriétaire |
| Obligation de payer les frais d’entretien, charges courantes et charges de gestion pour assurer la bonne conservation du bien | Obligation de payer les grosses réparations |
| Droit d’habiter le logement et le louer | Droit de vendre, donner et détruire le bien |
| Déclaration de la valeur en pleine propriété dans l’IFI (sauf exceptions) et paiement de la taxe foncière | Pas de déclaration du bien dans l’IFI et pas de paiement de la taxe foncière |
Mise en place et sortie d'un démembrement de propriété
Étapes pour mettre en place un démembrement
Un démembrement de propriété se met en place par donation ou par cession des droits.
Dès lors que l’opération porte sur un bien immobilier, le recours à un notaire est obligatoire.
Les investisseurs immobiliers aguerris peuvent également profiter du démembrement de propriété sur les parts de SCPI (société civile de placement immobilier).
En cas de crédit immobilier en cours de remboursement sur le bien, si une garantie de la banque existe sur ce bien, l’établissement bancaire doit donner son accord à l’opération de démembrement de propriété.
Procédure pour sortir d'un démembrement
Le démembrement de propriété prend fin avec le décès de l’usufruitier, sans démarche et sans droits d’enregistrement à régler.
L’usufruitier peut abandonner son usufruit notamment si les charges deviennent trop lourdes à supporter. Cette décision est définitive. Cet abandon s’établit de manière formelle devant notaire.
En cas de décès du nu-propriétaire avant l’usufruitier, la nue-propriété est transmise dans la succession du défunt.
Combien coûte un démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété d’un bien immobilier nécessite l’intervention d’un notaire. Les frais de notaire comprennent :
- les émoluments du notaire, basés sur un barème dégressif ;
- les frais et débours liés à l’opération ;
- les frais d’enregistrement et de publicité foncière.
En cas de donation ou de succession, les droits de mutation sont dus après les abattements en vigueur, sur la valeur de la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier.
Mis à jour le 26/08/2025 à 14:40