Succession : comment fonctionne l'indivision ?
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Après le décès d’un proche, plusieurs héritiers peuvent désormais être propriétaires de ses biens. Avant le partage de la succession, ces biens entrent en indivision et appartiennent donc à l’ensemble des héritiers.
Découvrez comment fonctionne l’indivision dans le cas d’une succession.
- L'indivision survient lors d’un achat à plusieurs (indivision conventionnelle) ou lorsque plusieurs héritiers partagent collectivement les biens d'un défunt (indivision successorale).
- Les biens en indivision appartiennent collectivement à tous les héritiers, selon les quote-parts de droits qu’ils détiennent.
- La prise de décisions dans une indivision peut être prise à la majorité ou à l’unanimité (régime légal), ou bien faire l’objet d’une convention entre les indivisaires (régime conventionnel).
- Les indivisaires peuvent utiliser les biens indivis sous certaines conditions et doivent respecter la destination initiale du bien.
- Ils sont redevables des différentes charges, taxes et impôts à hauteur de leurs quotes-parts, et se répartissent également les frais d’entretien du bien.
- Les indivisaires ont la possibilité de vendre leurs droits dans l'indivision, mais les autres indivisaires ont un droit de préemption.
- L'indivision prend fin avec le partage de la succession, mais il est possible de sortir de l'indivision en demandant la vente des biens.
Pour aller plus loin :
Qu’est-ce que l’indivision ?
De manière générale, l’indivision désigne une situation dans laquelle plusieurs personnes exercent des droits de même nature sur un ou plusieurs bien. Elle est à distinguer du démembrement de propriété qui consiste à répartir les différents droits (usufruit, nue-propriété) d’un bien. On peut parler d’indivision quand 2 enfants ont la nue-propriété d’une maison, par exemple, ou bien lorsque plusieurs personnes se partagent la pleine propriété d’un bien.
Les situations qui débouchent sur une indivision
L’indivision peut résulter de l’achat d’un bien à plusieurs, qu’il s’agisse d’un achat effectué par un couple marié ou pacsé, par des concubins, entre amis, en famille… On parle alors d’indivision conventionnelle.
La plupart du temps, l’indivision est la conséquence de l’ouverture d’une succession, soit le décès d’une personne disposant de plusieurs héritiers. L’indivision consiste ainsi à attribuer à chaque héritier une quote-part du patrimoine du défunt : on parle alors d’indivision successorale.
Les conséquences d’une indivision
Lors d’une indivision successorale, les biens de la succession appartiennent collectivement à tous les héritiers, sans que leurs parts respectives soient matériellement individualisées. Les biens en question sont appelés biens indivis. Chaque héritier, appelé indivisaire ou cohéritier, se voit attribuer une part sous forme de quote-part. Chaque indivisaire est alors propriétaire d'une part du patrimoine du défunt, jusqu'à ce que la succession soit officiellement partagée entre les personnes concernées.
Il en va de même en cas de divorce, où les ex-époux possèdent le bien en indivision en attendant sa vente ou le rachat de la part de l'un par l'autre.
Aussi, lorsque l'un des indivisaires est mineur ou sous tutelle, les décisions sont prises par le juge des tutelles.
La fiscalité de l’indivision successorale
Lorsqu’une succession débouche sur la mise en place d’une indivision, chaque héritier indivisaire doit s’acquitter des droits de succession qui correspondent à sa part. Ils sont alors calculés selon le même barème que n’importe quelle succession, avec les mêmes abattements.
Attention, les héritiers demeurent solidaires dans le paiement de ces droits : si un ou plusieurs d’entre eux ne les payaient pas, l’administration fiscale se tournerait alors vers les autres indivisaires.
Une fois l’indivision mise en place, le paiement des différentes taxes et impôts liés aux biens indivis est exigé auprès de tous les indivisaires, en fonction de leurs quote-parts. Si les biens indivis génèrent des revenus locatifs, ceux-ci sont également imposés en fonction des parts détenues par chaque indivisaire.
Qui prend les décisions dans le cadre d’une indivision ?
Il existe plusieurs options quant à la prise de décision dans le cadre d’une indivision : le régime légal, défini par la loi, et le régime conventionnel, fixé par convention entre les co-indivisaires.
Le régime légal de l’indivision
Dans le cadre de la gestion d'une indivision, les décisions concernant les biens indivis sont prises soit à l'unanimité, soit à la majorité des ⅔. Cette majorité correspond à la part de droits détenus, et non au nombre de co-indivisaires. Un indivisaire peut se retrouver à décider seul s’il détient plus de ⅔ des biens indivis.
Les règles diffèrent également selon le type de décision à prendre, certaines décisions pouvant être prises à l’initiative d’un seul co-indivisaire et ce, quelles que soient ses parts :
- Conservation des biens : Un indivisaire ou plusieurs peuvent prendre seuls une mesure nécessaire à la préservation du bien, comme réaliser des travaux sur un bien immobilier.
- Actes de gestion courante : Les décisions doivent être prises à la majorité des 2/3 des droits indivis, en communiquant ces décisions aux autres indivisaires pour qu'elles leur soient opposables. Par exemple, conclure ou renouveler un bail d'habitation.
- Vente des biens meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision : La décision doit être prise à la majorité des 2/3 des droits indivis et être communiquée aux autres indivisaires pour qu'elle leur soit opposable.
- Actes importants comme la vente ou la donation d'un bien immobilier indivis : Ces décisions doivent être prises à l'unanimité, sauf dans certains cas spécifiques où l'unanimité n'est pas nécessaire.
En cas de désaccord, il est possible de saisir le tribunal pour nommer un mandataire judiciaire chargé de gérer provisoirement la succession.
La convention d’indivision
Hors du régime légal, les indivisaires peuvent décider d'établir une convention pour fixer les règles de fonctionnement de l'indivision.
- Cette convention doit être écrite, lister les biens de l'indivision et préciser les droits de chaque indivisaire.
- Si la succession comprend un bien immobilier, la convention doit être établie par un notaire.
- Elle peut avoir une durée déterminée, renouvelable jusqu'à 5 ans, ou être fixée pour une durée indéterminée.
La désignation d’un mandataire
Pour la gestion de l'indivision, les indivisaires peuvent nommer un mandataire, qui peut être l'un d'entre eux ou une autre personne. La désignation du mandataire peut être prévue dans la convention ou décidée ultérieurement.
Chaque année, le mandataire doit rendre compte de sa gestion, et s'il est rémunéré, sa rémunération est à la charge des indivisaires.
Néanmoins, le mandataire n'a pas le pouvoir de transmettre la propriété d'un bien à un bénéficiaire de son choix, par exemple en le vendant.
Tous les héritiers doivent être d'accord pour désigner un mandataire.
Les droits et devoirs des héritiers dans l’indivision
Suite à un décès, lorsqu'il y a plusieurs héritiers, une maison peut être détenue en indivision de manière involontaire, sans que les indivisaires aient choisi d'acheter le bien en indivision… Et cela peut générer des conflits ! Pendant toute la durée de l’indivision, les indivisaires disposent alors de différents droits, qu’ils peuvent exercer avec l’accord de leurs co-indivisaires.
L’utilisation des biens indivis
Chaque indivisaire détient une quote-part de propriété sur les biens en indivision. Par conséquent, aucun des co-indivisaires ne peut s'approprier l'usage ou la jouissance exclusive d'un bien indivis.
Pour qu’un indivisaire puisse utiliser les biens indivis, trois conditions doivent être respectées :
- Obtenir l'accord des autres indivisaires : en cas de désaccord, il est possible de s'adresser au président du tribunal judiciaire.
- Respecter la destination initiale du bien : par exemple, il n'est pas permis de transformer une maison destinée à l'habitation en local commercial.
- En cas d'utilisation individuelle d'un bien indivis, verser une indemnité d’occupation aux autres indivisaires, sauf décision contraire de leur part.
La Cour de cassation considère qu'il y a jouissance privative lorsque l'indivisaire est le seul détenteur des clés d'un immeuble indivis et empêche les autres d'y avoir accès. Toutefois, il n'est pas possible d'expulser un indivisaire qui a la jouissance privative du bien.
Il convient de noter que même en étant indivisaire sur plusieurs biens, on ne peut pas s’attribuer la propriété d’un bien donné. Il en va de même pour un bien constitué de plusieurs parties (comme une maison avec dépendance), cela ne signifie pas que l'on est propriétaire d'une partie spécifique du bien, et ce, quelles que soient les parts de droits. En résumé, on ne peut pas décider de s’approprier la dépendance ou le jardin sous prétexte qu’on prévoit de laisser la maison à ses frères et sœurs !
L’entretien des biens indivis
Hormis dans le cas d’une occupation privative des biens indivis, l’ensemble des co-indivisaires doit prendre en charge les différents frais liés à l’entretien et à l’administration du bien, qu’il s’agisse des frais d’entretien généraux ou de l’assurance habitation. Ces frais sont alors répartis selon les quote-parts de chacun.
Le paiement des charges, taxes et impôts
Toujours en supposant qu’il n’y a pas d’occupation privative du bien, l’ensemble des co-indivisaires est redevable des différentes taxes et impôts liés aux biens indivis, notamment la taxe foncière. Les éventuelles charges de copropriété doivent également être réparties entre les co-indivisaires.
Le maintien dans l'indivision
En cas de désaccord entre les indivisaires, le tribunal peut décider de maintenir l'indivision afin de protéger leurs intérêts. Le maintien judiciaire dans l'indivision peut concerner notamment les situations suivantes :
- Une entreprise exploitée par le défunt ou son conjoint survivant.
- Un local d'habitation ou professionnel utilisé par le défunt ou son conjoint au moment du décès.
- La présence d'un héritier mineur : dans ce cas, la demande de maintien dans l'indivision peut être formulée par le conjoint survivant, un héritier majeur ou le représentant légal de l'héritier mineur. En l'absence d'héritier mineur, la demande doit être faite par le conjoint survivant.
La demande de maintien dans l’indivision devra être adressée au tribunal compétent, dont la juridiction correspond au dernier lieu de résidence du défunt. Si le maintien dans l'indivision est accordé, sa durée ne peut pas dépasser 5 ans et peut être renouvelée dans certaines situations (par exemple, jusqu'à la majorité du plus jeune enfant ou jusqu'au décès de l'époux, selon le cas).
La sortie de l’indivision
L’article 815 du Code civil : stipule que "Nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué". Par conséquent, les indivisaires ont la possibilité de sortir de l’indivision de plusieurs manières : en vendant leurs parts ou bien en sollicitant la vente des biens indivis. Ces deux démarches impliquent un certain nombre de dispositions légales, et nécessitent l’intervention d’un huissier de justice et/ou d’un notaire. Des droits de mutation sont alors exigés.
Comment mettre fin à une indivision ?
L'indivision prend naturellement fin avec le partage de la succession, par exemple, lorsque les indivisaires se partagent un terrain ou bien les différents lots d’un immeuble. Mais cela est plus compliqué lorsque l’indivision concerne un bien non-partageable comme un appartement ou une maison !
Sauf si un jugement ou une convention entre les indivisaires s'y oppose, il est possible de sortir de l'indivision à tout moment en effectuant l'une des démarches suivantes :
- Donner ou vendre sa part dans l'indivision ou dans un bien déterminé ;
- Demander le partage de tout ou partie des biens : c’est ce qu’on appelle la licitation.
La cession des droits dans l'indivision
Lorsqu'un indivisaire souhaite vendre la maison héritée en indivision, il est important de respecter certaines règles.
Tout d'abord, en cas de désir de céder sa part à un tiers, l'indivisaire doit informer les autres co-indivisaires de son intention de vendre, habituellement par l'intermédiaire d'un huissier. Il doit alors préciser le prix, les conditions de la cession projetée ainsi que les coordonnées de l'acquéreur. Ces derniers disposent alors d'un droit de préemption et ont un mois pour répondre à l'offre de vente.
Les co-indivisaires souhaitant rester dans l’indivision peuvent décider d’acheter ensemble les parts de l’indivisaire sortant. Ils peuvent alors partager les parts comme bon leur semble, sous acte notarié, afin de définir de nouvelles quotes-parts d’indivision. Par exemple, lorsque trois frères et sœurs décident de racheter les 25 % de quote-part du quatrième, ils peuvent tout à fait s’attribuer 10, 10 et 5 % pour disposer chacun de 35, 35 et 30 % des droits.
La licitation
Si aucun des autres co-indivisaires ne souhaite ou ne peut racheter les droits de celui qui désire sortir de l'indivision, celui-ci dispose d’autres moyens légaux de sortir de l’indivision. Le propriétaire souhaitant vendre sa part peut ainsi entamer une procédure qui aboutira à la vente du bien : c’est ce qu’on appelle la licitation.
Si tous les indivisaires sont d'accord pour vendre, la maison est mise en vente et le produit de la vente est réparti entre eux en fonction de leur quote-part d'indivision : c’est ce qu’on appelle la licitation à l’amiable. En cas de désaccord, l’indivisaire souhaitant mettre fin à l’indivision pourra saisir le tribunal judiciaire compétent afin de demander une licitation judiciaire.
Mis à jour le 22/01/2026 à 10:27