Acheter une maison en SCI pour y habiter : est-ce une bonne idée ?
4 min de lecture
Le fait d’acheter un bien immobilier via une Société Civile Immobilière (SCI) est un montage intéressant pour les personnes qui souhaitent acheter un bien à plusieurs, qui permet notamment de simplifier la transmission des biens. Souvent employée en famille ou entre amis pour acquérir une résidence secondaire ou un bien à louer, la SCI est aussi un bon moyen d’acheter une résidence principale à deux. Fiscalité, transmission et gestion du patrimoine, mode d’occupation du bien… Les experts CAFPI vous disent tout ce qu’il faut savoir avant d’acheter une maison en SCI pour y habiter.
- Une Société Civile Immobilière permet d’acheter des biens immobiliers à plusieurs, dans le but de les louer, les revendre ou les habiter.
- La SCI familiale est créée dans le but d’acheter des biens à plusieurs et de simplifier leur transmission. C’est aussi le type de société à privilégier pour acheter sa résidence principale.
- Acheter sa maison avec une SCI a de nombreux avantages : une répartition selon les quotes-parts de chaque associé, une transmission simplifiée, une fiscalité avantageuse. C’est aussi un excellent moyen de protéger son partenaire lorsqu’on n’est pas marié.
- La création d’une SCI nécessite de nombreuses démarches, et peut coûter plusieurs centaines voire milliers d’euros : ce n’est pas forcément le moyen le plus simple d’acquérir sa résidence principale !
Comment fonctionne une SCI ?
Avant de vous demander si le fait d’acheter via une SCI est avantageux pour vous, vous devez bien comprendre comment fonctionne ce type de société.
La SCI : définition
La SCI, ou Société Civile Immobilière, est une structure juridique composée au minimum de deux personnes élevées au rang d’associés. Elle permet de détenir et de gérer un patrimoine immobilier en répartissant les parts sociales en fonction de l’apport de chaque associé.
Si deux personnes créent une SCI en apportant chacune 50 % du capital de la société, elles posséderont chacune la moitié du patrimoine immobilier détenu par la SCI.
En tant que société, une SCI doit détenir des statuts, rédigés devant un notaire ou sous seing privé, qui sont ensuite enregistrés auprès des services des impôts. C’est seulement après avoir fait l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales que la SCI peut être immatriculée au Registre des Commerces et des Sociétés (RCS). Même si c’est dans le simple but d’acquérir une résidence principale, créer une SCI revient donc à créer une société à part entière !
Les différents types de SCI
Il existe différents types de SCI, chacune pouvant répondre à un objectif précis :
- La SCI d’attribution : elle permet d’acheter un immeuble à plusieurs et de répartir les lots en fonction de l’apport des associés ;
- La SCI de construction-vente : elle permet de faire construire des immeubles dans le but de les revendre ;
- La SCI de gestion : elle permet d’acquérir un ou plusieurs biens dans le but de les louer et de percevoir des revenus locatifs ;
- La SCI familiale : elle permet d’acheter un bien à plusieurs (en couple, en famille ou entre amis) afin de simplifier la gestion et la transmission du patrimoine.
Si vous envisagez de créer une SCI dans le but d’acquérir une résidence principale à deux, c’est donc vers la SCI familiale que vous devez vous tourner ! Comme cette société n’est pas censée générer des revenus, cela vous permet de simplifier la gestion comptable et fiscale de votre société. Seule une éventuelle plus-value à la revente d’un bien peut être imposée !
Quels sont les avantages d’une SCI familiale pour l’achat d’une résidence principale ?
La création d’une SCI familiale pour acquérir une résidence principale présente de nombreux avantages, aussi bien pour les personnes mariées que pour les concubins.
Une répartition en fonction des parts sociales
Le fonctionnement de la SCI permet une répartition à la fois claire et modulable des parts sociales. Comme elles dépendent directement de l’apport de chaque associé, elles peuvent être réparties librement ! Cela permet alors de répartir équitablement les éventuelles plus-values et de simplifier le partage du patrimoine en cas de séparation.
Pour les couples mariés, qui sont soumis à la communauté de biens par défaut, le fait de créer une SCI pour acheter sa résidence principale peut justement être un moyen de se soustraire à ce régime. Le couple peut alors décider de répartir autrement les parts détenues par chacun, par exemple, pour préparer leur transmission.
Une transmission simplifiée
La SCI familiale permet de transmettre ses biens à ses descendants de manière simplifiée, notamment via le démembrement de parts sociales et des donations, qui permettent de réduire les droits de succession. Cela peut être utile aussi bien aux couples mariés ou non, qui ont des enfants ensemble ou issus d’une autre union. Cela permet de préparer la succession en faisant en sorte d’éviter la création d’une indivision, qui peut être source de conflits et de blocages. La SCI permet également de simplifier la transmission entre associés, surtout lorsqu’il s’agit d’un couple non marié.
Une protection pour les couples non mariés
Pour les couples pacsés ou en concubinage, le fait d’acquérir sa résidence principale via une SCI permet d’apporter une protection supplémentaire au conjoint survivant en cas de décès. En effet, le PACS ne permet pas au conjoint survivant d’hériter du bien, à moins d’avoir rédigé un testament en ce sens : il permet seulement de conserver l’usage pendant un an à la suite du décès. Le concubinage, quant à lui, n’offre aucune protection. La SCI permet, notamment grâce au démembrement croisé, d’attribuer la pleine propriété des biens détenus par la société au conjoint survivant.
Pour faire simple, le démembrement croisé consiste à dissocier l’usufruit et la nue-propriété de chaque part sociale, puis d’échanger les parts d’usufruit entre associés. Comme chaque associé détient l’usufruit des parts de l’autre, les parts sont automatiquement réunies en cas de décès d’un des associés. Le survivant peut donc occuper le bien sans contraintes jusqu’à son décès, et même le louer et percevoir des loyers. C’est seulement à son décès que les héritiers des deux associés récupèrent la pleine propriété du bien.
Une fiscalité avantageuse
La fiscalité d’une SCI familiale permet de bénéficier de certains avantages fiscaux, comme l’exonération des droits de mutation sur les donations de parts sociales (en dessous de 100 000 € pour les enfants et ascendants) et la réduction d’impôts en cas de déficit foncier ou l’exonération d’impôts sur la plus-value.
Tout dépend du mode d’occupation choisi : soit vous occupez votre bien à titre gratuit et vous bénéficiez d’une exonération sur la plus-value, soit vous versez un loyer à la société et vous pouvez bénéficier du déficit foncier dans une certaine mesure. En effet, l’administration fiscale peut considérer qu’il y a abus de droit si le seul but de la SCI est de faire de l’optimisation fiscale.
Créer une SCI pour aider un membre de sa famille à accéder à la propriété
Le fait de créer une SCI pour acheter une maison n’est pas seulement réservé aux couples ! Cela peut par exemple être un moyen pour des parents d’aider leur enfant à acquérir sa résidence principale, ou inversement. En effet, lorsqu’une SCI emprunte, ce sont les revenus de tous les associés qui sont pris en compte, et ce, quelles que soient les parts de chaque associé. On peut donc envisager de créer une SCI pour aider son enfant à obtenir un prêt, de le désigner comme gérant de la société et comme occupant à titre gratuit du bien acheté. Il suffira ensuite d’effectuer un démembrement puis une donation de parts sociales pour transférer l’usufruit à l’enfant.
Quels sont les inconvénients d’une SCI pour l’achat d’une résidence principale ?
Si le fait d’acheter sa résidence principale via une SCI comporte de nombreux avantages, il faut également garder à l’esprit que c’est un montage compliqué, qui implique un certain nombre de démarches et de contraintes.
De nombreuses formalités administratives
Créer une société nécessite d’accomplir de nombreuses démarches administratives, et ce, même lorsqu’il s’agit d’une SCI familiale. Pour rappel, créer une SCI nécessite de rédiger des statuts, de les faire enregistrer auprès du centre des impôts, d’obtenir une attestation de parution dans un journal d’annonces légales… Puis de demander une immatriculation au RCS ! Si vous n’êtes pas à l’aise avec les formalités administratives, créer une SCI peut vite s’avérer fastidieux.
Les statuts de la SCI sont une étape particulièrement importante, puisqu’ils définissent les relations entre les associés, la répartition des parts sociales, le fonctionnement de la société, la désignation des gérants, la destination des biens acquis… Il est fortement conseillé de faire appel à un notaire pour la rédaction des statuts de votre SCI.
Des frais de création à prendre en compte
Créer une société, ce n’est pas forcément gratuit ! Dans le cas d’une SCI, même familiale, il faut compter au minimum 270 € de frais de création, entre l’annonce légale, la déclaration des bénéficiaires effectifs et la demande d’immatriculation au RCS. Et ce, sans compter les éventuels frais de notaire ou honoraires d’avocat et d’expert-comptable ! En comptant la rémunération de ces professionnels, vous pouvez facilement ajouter 3 000 € aux frais de création de votre SCI.
Enfin, n’oubliez pas que la création d’une SCI implique l’ouverture d’un compte en banque professionnel, qui peut représenter entre 10 et 50 € par mois de frais bancaires.
Comme votre SCI ne perçoit pas de revenus, vous n’avez pas d’obligation comptable auprès de l’administration fiscale.
SCI et crédit immobilier : une offre plus limitée
Le fait d’acheter votre résidence principale via une SCI vous permet de souscrire à un prêt immobilier classique, avec le même taux d’intérêt et les mêmes conditions d’emprunt qu’un particulier. Cependant, vous n’aurez pas accès aux différents prêts aidés qui peuvent être proposés à un primo-accédant ! Prenez donc bien le temps d’analyser votre situation pour déterminer si ce montage ne vous fait pas renoncer à certains avantages, comme un Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou un Prêt conventionné. Rapprochez-vous d’un courtier immobilier CAFPI pour faire le point sur votre situation et trouver le prêt immobilier le plus adapté !
Mis à jour le 22/01/2026 à 10:26