Acheter un bien immobilier avec le PACS : tout ce qu’il faut savoir
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Si les couples mariés bénéficient de nombreux avantages lors d’un achat immobilier, qu’en est-il des couples pacsés ? Avantages, régimes, précautions : faisons le point sur un achat immobilier avec le PACS.
- Le PACS permet d’acheter un bien immobilier à deux de manière plus sécurisé, mais n’entraîne pas automatiquement une mise en commun des biens pour un achat effectué par un seul partenaire.
- Par défaut, le PACS repose sur un régime de séparation de biens ; un achat à deux se fait généralement en indivision, selon les apports et le remboursement du crédit (ou à 50/50 sans précision).
- L’avantage principal d’un achat immobilier avec le PACS est un avantage fiscal en matière de donation. Il offre également une protection partielle en cas de décès, avec un droit d’occupation d’un an pour le conjoint survivant.
- Le PACS instaure un principe de solidarité, notamment pour certaines dettes et, dans certains cas, pour le prêt immobilier. Si vous achetez en étant pacsés, la responsabilité du couple est engagée, et si l’une des deux parties n’honore pas le prêt, l’autre en sera solidairement responsable.
- En cas de décès, le partenaire pacsé n’est pas héritier par défaut et ne bénéficie que d’un droit temporaire d’occupation du logement, sauf dispositions spécifiques (testament, donation…).
- Le recours à un notaire est indispensable pour sécuriser l’achat, anticiper une séparation et organiser la transmission du patrimoine.
- Pour votre projet immobilier avec un PACS, s’il vous faut un prêt, la banque se penchera sur votre situation professionnelle, le montant de votre apport personnel, votre taux d’endettement, les garanties que vous pouvez apporter, votre âge et votre état de santé.
- Vous pouvez emprunter seul pour l’achat d’un bien immobilier même en étant pacsé. Vous devez pour cela être en indivision ou sous le régime de séparation de biens.
- CAFPI peut vous accompagner dans la constitution de votre dossier pour obtenir un prêt immobilier avec votre PACS.
Est-ce une bonne idée d'acheter un bien immobilier avec le PACS ?
Le pacte civil de solidarité (PACS) implique, entre les 2 personnes signant ce contrat, la notion d’aide matérielle et mutuelle.
Dans le cadre d’un prêt pour un achat immobilier, cela signifie que la responsabilité du couple sera engagée : si l’un des deux n’honore pas le remboursement des mensualités, alors l’autre sera tenu de payer, car les 2 propriétaires sont considérés comme solidairement responsables, et ce pendant toute la durée du PACS.
Notez que même si l’emprunt n’est souscrit que par l’un des membres du couple, l’autre personne est considérée comme solidaire pour son remboursement (sauf pour le régime de la séparation de biens).
Avant d’acquérir un logement avec votre partenaire de PACS, faites un point sur votre situation personnelle et familiale avec un notaire. Il vous conseille sur les meilleures options juridiques et fiscales (achat seul, achat à deux en indivision, création d’une société civile immobilière, tontine, testament, etc.). Le notaire vous expliquera également les conséquences en cas de séparation, de succession ou de vente. L’acquisition d’un logement, avec ou sans PACS, impacte votre patrimoine et votre vie de couple.
Quels sont les différents moyens pour acheter un bien immobilier avec le PACS ?
Il existe plusieurs situations dans lesquelles on peut se retrouver à acheter un bien immobilier en étant pacsé. En effet, le pacte civil de solidarité permet de choisir entre différents régimes matrimoniaux, et ainsi, différentes formes de propriété.
Acheter un logement avec son partenaire de PACS : un bien indivisible
Pour l’achat de la résidence principale des partenaires de PACS, s’ils apparaissent tous deux dans l’acte d’achat, ils sont propriétaires en indivision, à proportion de leurs apports personnels et de leur participation au remboursement du crédit. À défaut de précision, on considère que l’acquisition est faite par moitié, chacun apportant 50 % de l’apport initial et remboursant 50 % des mensualités. Il est possible, avec l’aide d’un notaire, de répartir autrement la propriété en fonction de l’investissement de chacun.
Comme toute indivision, aucun partenaire ne peut vendre le logement sans l’accord de l’autre. En cas de désaccord, le tribunal tranche. Les partenaires sont solidaires pour les dépenses non excessives de la vie courante (notamment les factures d’énergie et de télécommunications). Pour mieux gérer certains aspects légaux, vous pouvez signer une convention d’indivision.
Vous pouvez envisager d’acquérir une maison ou un appartement avec votre conjoint via une SCI (société civile immobilière). Elle évite le régime de l’indivision et facilite la transmission des parts. Toutefois, pour l’achat de la résidence principale, elle peut neutraliser certaines aides. Pesez les avantages et les inconvénients avec un professionnel.
Acheter un logement seul en étant pacsé : un bien propre
Si dans le cadre d’un mariage c’est la communauté de biens qui prévaut, dans le cadre du PACS, le régime de base est la séparation de biens. Chaque partenaire reste seul propriétaire des biens acquis pendant le PACS. La convention de PACS peut déroger à cette règle pour instaurer une indivision. Attention alors à bien se souvenir du contenu de la convention si l’achat immobilier se produit plusieurs années après la signature du contrat…
Un conjoint peut aussi acheter seul le bien, même en étant pacsé ! Il sera seul propriétaire de la maison mais son partenaire et/ou les enfants du couple peuvent avoir des droits s’il s’agit de la résidence principale… La situation est à examiner en fonction de la composition de la famille.
Attention, si votre PACS remonte à avant le 1er janvier 2007, des règles spécifiques s’appliquent. En effet, les PACS signés avant 2007 étaient soumis au régime de l’indivision, ce qui signifiait que tout bien acheté dans le cadre d’un PACS était détenu à 50 % par les deux partenaires, même si un seul le finance.
Quels sont les avantages du PACS pour l’achat immobilier ?
Au-delà des bénéfices habituels du PACS (fiscaux, professionnels et sociaux), cette union implique un certain nombre d’avantages en cas d’achat immobilier… Que l’on décide d’acheter seul ou à deux !
Le principe de solidarité
Comme son nom l’indique, le Pacte civil de solidarité instaure un principe de solidarité et d’aide “matérielle et mutuelle” entre les conjoints. Cela signifie que les co-pacsés sont conjointement responsables des dettes de l’un et de l’autre ! Dans le cadre du remboursement d’un prêt immobilier, cela signifie que si l’un des deux conjoints n’honore pas le remboursement de sa mensualité, ce sera à l’autre conjoint de la payer. Ceci est valable pour tous les biens achetés après la signature du PACS, qu’il s’agisse des biens achetés à deux ou achetés par un seul conjoint (sauf pour le régime de la séparation de biens). C’est un gage de sécurité pour le ou les emprunteurs, mais aussi pour les banques qui verront cette garantie supplémentaire d’un bon œil.
Des droits de mutation réduits en cas de donation
Les donations entre membres d’une même famille sont soumises à des droits de mutation réduits, et ce grâce à différents abattements. Les couples mariés et pacsés bénéficient alors d’un même abattement de 80 724 €, valable tous les 15 ans. Cela signifie alors deux choses :
- Vous ne paierez pas de droits de mutation pour une donation inférieure à ce montant ;
- En cas de dépassement, cette somme sera déduite avant l’application du barème.
Le fait d’être pacsé avec votre partenaire vous permet donc de faciliter et d’optimiser les donations entre vous, notamment si vous souhaitez vous transmettre des parts de vos biens.
De même que les abattements, les aides au logement sont sensiblement identiques que vous soyez mariés ou pacsés !
Une protection partielle en cas de décès du conjoint
En cas de décès, le PACS ne permet pas au conjoint survivant d’hériter du bien, à moins d’avoir rédigé un testament en ce sens. Par contre, il instaure une protection non-négligeable : le droit de jouissance du bien. Ainsi, le conjoint survivant peut conserver le bien pour son propre usage pendant un an à compter de la date du décès.
Si un testament a été rédigé afin de transmettre des biens entre membres d’un pacte civil de solidarité, le conjoint survivant n’aura pas de droits de succession à payer. Une part d’héritage est toujours réservée aux enfants lorsqu’il y en a.
Le PACS est-il plus ou moins avantageux que le mariage pour un achat immobilier ?
Le PACS est avantageux en termes de démarches, puisqu’il est plus rapide à mettre en place qu’un mariage. Cela vous permet d’avoir le temps d’officialiser votre union rapidement lorsque vous avez déjà entamé les démarches pour acquérir un bien. Il faut cependant garder à l’esprit qu’un PACS offre moins d’avantages qu’un mariage en termes d’achat immobilier ! Bien qu’il soit toujours possible de choisir entre différents régimes matrimoniaux, le mariage protège mieux le conjoint survivant en cas de décès : héritage de l’usufruit ou d’un quart des biens du défunt, droit viager, donation au dernier vivant…
Si vous décidez de vous marier alors que vous avez déjà acheté un bien immobilier ensemble, le bien acquis avant le mariage conservera son statut, quel qu’il soit.
Le décès d’un partenaire de PACS : que devient le bien immobilier ?
Après la mort d’un membre du couple, et en l’absence de testament, le PACS ne donne aucun droit sur la quote-part du partenaire. Ses héritiers pourront demander la vente du bien ou son partage. Pour léguer vos parts à votre conjoint dans le respect des droits de succession de vos héritiers réservataires, il est nécessaire d’établir un testament. Chaque partenaire lègue à l’autre l’usufruit de sa part.
Le pacte peut prévoir que le survivant pourra acquérir la part du défunt (en usufruit ou en nue-propriété) et qu’il obtiendra la gérance du bien.
En cas de disparition d'un membre du couple, le conjoint survivant pourra continuer à habiter gratuitement le logement pendant 1 an. Seule exception : si le défunt avait renoncé à cette possibilité par testament.
Droits du partenaire survivant
En cas de disparition d'un membre du couple, le conjoint survivant pourra continuer à habiter gratuitement le logement pendant 1 an. Seule exception : si le défunt avait renoncé à cette possibilité par testament. Le pacte peut cependant prévoir que le survivant pourra acquérir la part du défunt (en usufruit ou en nue-propriété) et qu’il obtiendra la gérance du bien.
Si le crédit immobilier est toujours en cours, l’assurance emprunteur procède au paiement du capital restant dû en fonction de la quotité du partenaire décédé. Par exemple, pour une quotité de 100 % sur chaque tête, la banque rembourse l’intégralité de l’emprunt au décès d’un des emprunteurs.
Succession et transmission du patrimoine
Après la mort d’un membre du couple, et en l’absence de testament, le PACS ne donne aucun droit sur la succession du partenaire. Ses héritiers pourront demander la vente du bien ou son partage, sauf si un testament a été rédigé pour instaurer des dispositions contraires.
Il est possible de prévoir la transmission du bien acquis à son partenaire de PACS en effectuant un démembrement croisé : après avoir séparé l’usufruit de la nue-propriété pour chaque part détenue, les deux partenaires s’échangent leur part d’usufruit par donation. En cas de décès, le conjoint survivant obtient alors l’usufruit sur l’intégralité du logement : il possède alors un droit de jouissance plein et entier sur le logement jusqu’à son propre décès.
Comment protéger son patrimoine et son partenaire de PACS en cas de décès ?
Seul un testament peut vous permettre de vous protéger vous et votre partenaire de PACS en cas de décès. En effet, les partenaires de PACS ne peuvent pas hériter l’un de l’autre sans dispositions particulières, contrairement à des époux.
Rédiger un testament permet de léguer une part ou la totalité de l’héritage du défunt en cas de décès, selon si vous ou votre partenaire avez eu des enfants. En effet, une réserve héréditaire leur est forcément accordée.
Options de financement et de propriété pour les couples pacsés
En termes de financement ou de régime de propriété, acheter un bien immobilier à deux en étant pacsé se fait dans les mêmes conditions qu’un achat en concubinage. Néanmoins, votre profil pourra être plus rassurant au yeux des banques, en raison du principe de solidarité instauré par le PACS.
La demande de prêt immobilier pour les personnes pacsées
Quelle que soit votre situation familiale, lorsque vous vous adresserez à une banque pour un prêt, elle s’intéressera essentiellement à votre capacité de le rembourser. Dans les grandes lignes, pour un achat immobilier avec un PACS, la banque se penchera sur les mêmes critères que pour une demande de crédit à deux ou celle effectuée par une seule personne, à savoir :
- la situation professionnelle de chaque partenaire de PACS : des revenus stables sont des atouts indéniables dans votre dossier de demande de prêt pour acheter un bien immobilier. Vous aurez donc un avantage certain si vous empruntez à deux et qu’en plus vous avez chacun des ressources régulières avec un CDI ;
- votre apport personnel : l’apport, s’il n’est pas obligatoire, vous permettra tout de même de montrer que vous gérez bien vos finances et que vous êtes apte à faire des économies.
D’ailleurs, il se peut que dans votre démarche d’achat immobilier en étant pacsé, l’on vous demande un apport personnel minimum qui s’élève généralement à 10 % de la valeur du bien. Il vous servira à régler les frais liés à la transaction (frais de notaire, frais bancaires, frais de courtage, etc.). Ce qui ne veut pas dire que vous n’avez aucune chance d’avoir un prêt sans apport. Si vous ne disposez d’aucun moyen pour fournir cet apport, vous pouvez toujours vous tourner vers les prêts aidés ou trouver une solution de financement personnalisée avec l’un de nos courtiers ; - votre taux d’endettement : pour connaître le montant que vous pourrez rembourser pour votre achat immobilier avec la personne avec qui vous êtes pacsé, servez-vous du simulateur de taux d’endettement mis à votre disposition. Le résultat obtenu ne devra normalement pas dépasser 35 % pour que votre reste à vivre vous permette de subvenir à vos besoins quotidiens ;
- les garanties que vous pouvez apporter : ces garanties assureront le remboursement du prêt si jamais vous deviez faire face à des difficultés financières. Il peut s’agir d’une caution, d’une hypothèque ou d’une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ;
- votre âge (et celui de votre co-emprunteur) : s’il est possible d’obtenir un crédit immobilier après 60 ans, les jeunes primo-accédants ont néanmoins plus de chances de contracter un prêt. Mais puisque ce premier point ne relève pas de vous, faites appel à un courtier CAFPI pour mettre en avant tous vos atouts (les vôtres et/ou ceux de la personne avec qui vous êtes pacsé) ;
- votre santé : la grande majorité des banques (sinon toutes) vous demanderont de souscrire une assurance emprunteur pour un achat immobilier. Les organismes prêteurs et assureurs se pencheront donc sur votre état de santé pour déterminer les risques qui pourraient avoir un impact sur votre capacité de remboursement. Dans cette optique, vous pourriez même avoir à remplir un questionnaire médical. Si après cette étape, les établissements que vous avez approchés estiment que vous présentez de trop grands risques de santé, il se peut que le coût de votre assurance soit plus élevé.
Pour assurer votre prêt contracté à deux, vous avez plusieurs niveaux de couverture. Vous pouvez réaliser un achat immobilier seul même en étant pacsé. Comme pour l’achat immobilier par un seul conjoint dans un couple marié, il suffit d’être sous le régime de séparation de biens ou en indivision.
Régimes de séparation des biens et d'indivision
Comme évoqué plus haut, le régime par défaut des PACS conclus après 2007 est la séparation de bien. Tout bien acquis par des partenaires pacsés est donc acquis en indivision, avec une répartition à 50/50 sauf mention contraire dans l’acte notarié.
Si votre partenaire de PACS et vous n’avez pas le même apport initial ou les mêmes capacités de remboursement, vous avez intérêt à ce que la propriété soit répartie différemment entre vous dans l’acte notarié, afin de vous prémunir de tout conflit en cas de séparation.
Achat immobilier avec un PACS : quelles procédures en cas de séparation ?
En cas de changement de situation, soyez rassuré : le PACS est très facile à dissoudre. Reste ensuite à vous départager le bien acheté ensemble !
En cas de séparation, si vous êtes d’accord pour vendre l’appartement indivis, vous en partagez le prix (proportionnellement à la participation initiale). Si l’un des conjoints souhaite conserver le bien, il peut racheter les parts de l’autre. Enfin, si vous avez la propriété exclusive du bien, vous pouvez exiger le départ de votre conjoint, sans contrepartie. Un des partenaires peut demander l’attribution préférentielle du logement.
Dans tous les cas, cela impacte le crédit immobilier souscrit initialement : remboursement par anticipation en cas de vente, nouveau crédit pour payer la moitié de votre conjoint (aussi appelé rachat de soulte)…
Mis à jour le 17/04/2026 à 09:10