Acheter un bien immobilier seul en étant marié

Par Frédérique Moles - Mis à jour le 28/11/2024
8 min de lecture

Vouloir acheter un bien seul dans le cadre d’un mariage, est-ce possible ?

Pouvez-vous acheter un bien seul en étant marié ? Cette question appelle plusieurs points de vérification préalable concernant votre situation : 

• Quel est votre régime matrimonial ? Avez-vous signé un contrat de mariage et quelles clauses spécifiques sont présentes ? 
• Quel est le mode de financement du bien immobilier projeté ? L’apport personnel provient-il d’une vente immobilière, d’une donation ou d’une succession ? Envisagez-vous de souscrire un crédit immobilier pour financer cet achat ?

Il n’existe pas de réponse absolue, négative comme positive. Vous pouvez achetez seul en étant marié dans de nombreuses situations.
Il est en effet souvent possible d’aménager le droit commun par des clauses spécifiques, dès lors qu’elles sont écrites et formalisées. 
En fonction de vos objectifs lors de cet achat, rapprochez-vous d’un notaire pour étudier les meilleures solutions.

Les régimes matrimoniaux et leurs implications

Lorsqu’on est marié, l'achat immobilier peut s’avérer complexe en fonction du régime matrimonial choisi.
Il est possible d'acheter seul, mais les implications varient selon le régime.

Régime de la communauté légale

Le régime de la communauté légale, ou communauté réduite aux acquêts, est le régime par défaut si aucun contrat de mariage n’a été signé. Dans ce régime, chaque époux possède un patrimoine propre constitué des biens acquis avant le mariage ou reçus à titre personnel (donation, succession). Les biens acquis durant le mariage sont communs, sauf exceptions, créant ainsi un patrimoine commun.

Régime de la séparation de biens

Sous le régime de la séparation de biens, chaque époux est propriétaire des biens acquis avant et pendant le mariage.
Acheter seul est la norme, et en cas d’achat commun, chacun est propriétaire en proportion de son apport personnel.
L’acte authentique précise ces apports respectifs, garantissant une répartition claire de la propriété.

Régime de la communauté universelle

Dans le régime de la communauté universelle, tous les biens, qu'ils soient acquis avant ou pendant le mariage, sont communs.
Chaque bien, quel que soit son mode d’acquisition (achat, donation, succession), appartient aux deux époux.
Ce régime permet une protection mutuelle maximale, mais peut avoir des implications financières, notamment en cas de valorisation du patrimoine immobilier.

Comment acheter un bien immobilier seul en étant marié ?

Acheter un bien immobilier seul en étant marié dépend largement du régime sous lequel vous êtes mariés.
Si le régime de la séparation de biens permet une acquisition en solo sans complications, d'autres régimes matrimoniaux imposent des restrictions ou nécessitent des précautions spécifiques.

Voici les points clés à considérer pour chaque scénario.

Utilisation de fonds propres

Sous le régime de la communauté légale, il est possible d'acheter un bien seul en utilisant des fonds propres, c'est-à-dire des fonds qui vous appartiennent exclusivement.

Par exemple, si vous héritez d'une somme d'argent ou vendez un bien acquis avant le mariage, ces fonds peuvent être utilisés pour financer l'achat immobilier sans qu'il ne tombe dans la communauté.

Il est indispensable d'inclure une clause d'exclusivité dans l'acte de vente, spécifiant que le bien a été financé par vos fonds propres. Cette précaution protège votre bien en cas de séparation ou de divorce, évitant ainsi qu'il ne soit partagé avec votre conjoint.

En outre, une déclaration d'emploi des fonds peut être établie, indiquant que le bien a été acquis à plus de 50 % avec des fonds propres, provenant par exemple d'une donation ou d'une succession. Cette déclaration, qui figure dans l'acte notarié, permet de clarifier l'origine des fonds et renforcer la protection du bien en cas de litige.

Financement et assurance de prêt

Le financement d'un bien immobilier en étant marié, même si vous souhaitez l'acquérir seul, pose certaines difficultés, notamment en ce qui concerne l'obtention d'un crédit immobilier.

Dans les régimes de la communauté légale ou universelle, un emprunt est automatiquement solidaire, c'est-à-dire que les deux époux sont engagés dans le remboursement, même si l'acquisition du bien est réalisée par un seul d'entre eux. Les banques, pour limiter les risques, exigent souvent la signature des deux époux, assurant ainsi la solvabilité du ménage. Cette exigence est motivée par la crainte de contestations futures concernant la validité de l'emprunt ou la capacité de remboursement.

Toutefois, si vous êtes sous le régime de la séparation de biens, il est plus facile de contracter un crédit seul, puisque ce régime permet de séparer strictement les patrimoines et les engagements financiers.
Néanmoins, vous devrez présenter à la banque un dossier solide, justifiant de votre capacité à rembourser l'emprunt sans l'apport financier de votre conjoint.
En outre, la souscription à une assurance emprunteur est généralement obligatoire et peut nécessiter des garanties supplémentaires lorsque l'achat est réalisé par un seul époux.

Acte notarié et mentions spécifiques

L'intervention du notaire est indispensable lors de l'achat d'un bien immobilier, surtout lorsqu'un seul époux souhaite en être le propriétaire exclusif.

Le notaire veille à ce que l'acte de vente mentionne clairement l'origine des fonds utilisés pour l'acquisition. Cela permet d'éviter des confusions sur la nature du bien (commun ou propre) et d'assurer une protection juridique adéquate.

Il est recommandé de porter une attention particulière aux mentions spécifiques dans l'acte notarié, telles que la clause d'exclusivité ou la déclaration d'emploi des fonds, pour garantir que le bien ne soit pas considéré comme commun.
Ces précautions sont essentielles en cas de séparation, de divorce ou de décès, surtout si des enfants issus de précédentes unions sont en jeu.

En cas de doute, le notaire pourra vous conseiller sur les meilleures options pour sécuriser votre investissement immobilier.

Changer de régime matrimonial en cours de mariage : quelles sont les démarches ?

Changer de régime matrimonial en cours de mariage est une décision importante qui peut avoir des conséquences significatives sur votre patrimoine et votre situation familiale.

Ce changement permet aux couples d'adapter leur régime aux nouvelles circonstances de leur vie, qu'il s'agisse de protéger un patrimoine, de préparer une transmission ou de prendre en compte l'évolution de la situation professionnelle de l'un des conjoints. Cependant, cette démarche nécessite une procédure spécifique et une réflexion approfondie.

Démarches et documents nécessaires

La modification du régime matrimonial se fait par acte notarié.
Les époux doivent d'abord se rendre chez un notaire qui leur expliquera les différents régimes matrimoniaux possibles et les conseillera sur celui qui correspond le mieux à leur situation.
Une fois le choix du nouveau régime effectué, le notaire rédige un acte de changement de régime matrimonial.

Si le couple a des enfants mineurs ou si l'un des époux est sous tutelle, l'homologation du juge aux affaires familiales est requise. Le notaire se chargera alors de transmettre le dossier au tribunal pour validation.

De plus, si des créanciers potentiels existent, ils doivent être informés du changement de régime pour éviter tout contentieux ultérieur. Cette information est réalisée par une publication dans un journal d'annonces légales.

Le dossier de changement de régime doit inclure plusieurs documents, notamment :

• Les pièces d'identité des époux,
• Le livret de famille,
• Les actes de naissance des enfants, s'il y en a,
• Les justificatifs de propriété des biens immobiliers (le cas échéant),
• Un état détaillé du patrimoine actuel.

Une fois toutes les formalités complétées et les délais légaux respectés, le notaire pourra procéder à l'enregistrement du nouveau régime matrimonial.

Conditions et implications

Changer de régime matrimonial n'est pas une démarche anodine et nécessite le consentement des deux époux.
Il est possible de le faire à tout moment, mais il est recommandé de bien peser les avantages et les inconvénients de ce changement.

Les implications sont variées et dépendent du régime choisi. Par exemple, passer d'un régime de communauté à un régime de séparation de biens peut protéger un conjoint contre les dettes de l'autre, mais cela implique également que chacun est désormais seul responsable de ses biens et dettes.
À l'inverse, adopter un régime de communauté universelle peut renforcer la solidarité entre époux en cas de décès, mais augmente le risque de dilution du patrimoine propre.

Un autre point important est le coût de cette opération.
Outre les frais de notaire, le changement de régime peut avoir des conséquences fiscales, notamment en ce qui concerne les droits de donation et de succession. Par exemple, dans le cadre d'un régime de communauté universelle, les enfants peuvent voir leur part d'héritage réduite si tout le patrimoine est transmis au conjoint survivant.

Il est donc primordial d'anticiper ces implications en discutant longuement avec le notaire, mais aussi éventuellement avec un conseiller financier ou un avocat spécialisé en droit de la famille. Le changement de régime matrimonial peut être un outil puissant pour gérer son patrimoine de manière optimale, mais il doit être entrepris avec prudence et après une évaluation rigoureuse de la situation.

Conséquences juridiques et financières en cas de divorce

Le divorce est un événement aux conséquences juridiques et financières importantes, particulièrement en ce qui concerne le partage des biens et la gestion du patrimoine immobilier.
Selon le régime matrimonial sous lequel les époux étaient mariés, les modalités de partage peuvent varier considérablement, ce qui influence directement les conditions de séparation et les implications financières pour chaque conjoint.

Partage des biens

En cas de divorce, le partage des biens dépend principalement du régime matrimonial sous lequel les époux étaient mariés et des clauses prévues, le cas échéant, dans un contrat de mariage.

• Régime de la communauté légale (ou réduite aux acquêts) :
  Sous ce régime, tous les biens acquis pendant le mariage sont considérés comme communs, sauf ceux financés exclusivement avec des fonds propres (héritage, donation, ou biens acquis avant le mariage).
  Cependant, en cas de divorce, le juge est chargé de déterminer la répartition des biens. Il analyse non seulement l'origine des fonds ayant servi à l'acquisition du bien, mais également les coûts d'entretien et les travaux financés avec les ressources communes. Cela signifie qu'un bien acheté majoritairement avec des fonds propres n'est pas automatiquement considéré comme appartenant à l'époux ayant contribué le plus.
  Si l'un des conjoints souhaite conserver le bien, le juge peut fixer une soulte à verser pour compenser l'autre conjoint. Cette soulte est calculée en fonction de la valeur actuelle du bien et des contributions respectives de chaque époux.
• Régime de la séparation de biens :
  Chacun des époux conserve la propriété des biens qu'il a acquis avant ou pendant le mariage. En cas de divorce, il n'y a donc pas de partage à proprement parler des biens personnels, mais les biens acquis en commun, par exemple un bien immobilier acheté conjointement, doivent être répartis en fonction des apports respectifs de chacun. Si un bien a été acheté en indivision, il pourra être nécessaire de vendre le bien pour liquider l'indivision, ou l'un des époux pourra racheter la part de l'autre.
• Régime de la communauté universelle :
  Tous les biens, qu'ils aient été acquis avant ou pendant le mariage, sont communs. En cas de divorce, tous les biens sont partagés à parts égales, ce qui peut inclure des biens que l'un des époux considère comme étant "personnels". Cela peut conduire à des situations où des biens importants, comme des entreprises familiales ou des biens hérités, sont divisés entre les deux conjoints, ce qui peut parfois nécessiter des compensations financières pour équilibrer le partage.
• Clauses spécifiques dans un contrat de mariage
  Un contrat de mariage peut inclure une clause de reprise en nature. Cette clause permet à chaque époux de récupérer les biens apportés ou financés personnellement, y compris un bien immobilier.
  Les biens communs restants sont ensuite divisés en parts égales, simplifiant ainsi la liquidation.
  Ces dispositions anticipées offrent une protection accrue des apports individuels en cas de séparation.
• Fonds propres et financement partiel
  Si un bien immobilier est financé partiellement par des fonds provenant d'un héritage ou d'une donation, son statut peut varier.
  • Lorsque ces fonds couvrent plus de 50 % de l'achat, le bien est considéré comme propre, et l'époux concerné en conserve la propriété lors du divorce.
  • En revanche, si ces fonds couvrent moins de la moitié, le bien est considéré comme commun. Toutefois, une compensation financière est prévue lors de la liquidation pour équilibrer les apports respectifs.
• Solutions en cas de désaccord
  Si les époux ne parviennent pas à s'entendre sur le partage ou la vente du bien, le juge peut imposer une solution, comme la mise en vente du bien immobilier. Les sommes obtenues sont alors réparties selon les droits de chacun.
  Dans certains cas, les époux peuvent également opter pour un maintien temporaire en indivision, en attendant des conditions favorables à la revente.

Vente du bien immobilier au conjoint

Lorsqu'un couple divorce, l'un des enjeux majeurs est souvent le sort du bien immobilier commun.

Si l'un des époux souhaite conserver le logement, il a la possibilité de racheter la part de l'autre. Cette opération implique de déterminer la valeur du bien immobilier, généralement par le biais d'une expertise. La valeur nette du bien, déduction faite des éventuels crédits restant à rembourser, sert de base pour calculer la somme à verser au conjoint vendeur.

Le rachat de la part du conjoint peut se faire par différents moyens :

• Paiement comptant : Si l'époux acquéreur dispose des liquidités nécessaires, il peut verser la somme directement à l'autre conjoint.
• Emprunt : Souvent, l'époux acquéreur devra contracter un nouvel emprunt pour financer le rachat. La banque analysera alors la capacité d'emprunt du seul acquéreur, ce qui peut parfois poser des difficultés, surtout si l'acquisition initiale avait été financée à deux.

Si aucun des deux conjoints ne souhaite ou ne peut racheter la part de l'autre, le bien immobilier peut être mis en vente, et le produit de celle-ci sera ensuite réparti entre les deux époux en fonction de leurs droits respectifs.

Dans certains cas, si la vente du bien est complexe ou que le marché immobilier est défavorable, les époux peuvent convenir d'un maintien en indivision temporaire, en attendant de meilleures conditions.

Protéger son patrimoine personnel lors de l'achat d'un bien immobilier seul

Pour protéger votre patrimoine personnel lors de l'achat d'un bien immobilier, il est important de choisir le bon régime matrimonial.

• Sous le régime de la séparation de biens, le bien reste votre propriété exclusive.
• Si vous êtes sous le régime de la communauté, l'utilisation de fonds propres doit être clairement mentionnée dans l'acte notarié.

Conserver les preuves de l’origine des fonds est également indispensable pour protéger vos droits en cas de divorce ou de décès.

Solutions alternatives pour acheter un bien immobilier seul en étant marié

Si acheter un bien seul en étant marié présente des défis, des solutions alternatives existent : 

• Le démembrement de propriété permet de séparer la nue-propriété de l'usufruit, simplifiant la gestion du bien.
• Créer une SCI offre une structure flexible pour gérer et protéger votre patrimoine.
• L’achat en indivision, avec une répartition claire des parts, est une autre option pour préserver vos intérêts, bien qu'il nécessite l'accord des deux parties pour les décisions importantes.

Ces options doivent être évaluées en fonction de vos objectifs et de votre situation personnelle.

Par Frédérique Moles, Chef de projet marketing digital
Mis à jour le 28/11/2024 à 16:49

Frédérique a commencé sa carrière en 2011, se spécialisant dans le marketing pour le secteur immobilier. Au fil des années, elle a acquis une solide expérience et des connaissances approfondies dans ce domaine. En 2017, elle a rejoint CAFPI, élargissant son champ d’expertise pour inclure le crédit immobilier et l’assurance emprunteur. Sa contribution significative à ces domaines est démontrée par ses nombreux écrits sur ces sujets sur le site www.cafpi.fr. Actuellement, elle est en charge des activités digitales sur le site CAFPI, où elle continue de faire preuve de son expertise et de son engagement pour rendre accessible le monde parfois complexe du crédit immobilier et de l’assurance emprunteur. > Linkedin