Taux d'endettement maximum : comprendre et calculer

Par Frédérique Moles - Mis à jour le 05/02/2026
6 min de lecture

Qu’est-ce que le taux d’endettement ?

Comprendre le taux d'endettement maximum

Le taux d’endettement correspond à la fraction des revenus nets mensuels que l’emprunteur peut consacrer au remboursement d’un crédit.

C’est un chiffre déterminant pour les banques car il leur permet de vérifier si l’emprunteur peut faire face au remboursement de son crédit.

Le calcul du taux d’endettement intervient dans le cadre de l’étude de faisabilité de toute demande de prêt immobilier. C’est un premier indicateur important que les banques peuvent ensuite affiner.

Rôle du Haut Conseil de Stabilité Financière 

Si aucun texte de loi ne définit de taux maximum, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) établit périodiquement des recommandations. Ces recommandations s’imposent désormais aux banques.

La recommandation n°D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 fixe le taux d’endettement maximum à 35 % des revenus de l’emprunteur.

Un peu plus du tiers des revenus de l’emprunteur consacré au remboursement d’un crédit immobilier semble raisonnable. Les banques estiment en effet qu’au-delà de 35%, un emprunteur pourrait rencontrer des difficultés pour rembourser son crédit.

Vous souhaitez vous faire une première idée de l'impact des critères HCSF sur votre projet immobilier ? Rien de plus simple, essayez notre simulateur de crédit immobilier HCSF.

Rôle des banques

Les banques suivent ces recommandations mais peuvent s’adapter à la situation de chacun.

Le HSCF prévoit d’ailleurs que les banques peuvent déroger à ses recommandations dans 20 % des dossiers de financement, soit un dossier sur 5 !

Chaque dossier de demande de crédit est analysé par la banque de manière individualisée, et de nombreuses données sont prises en compte : revenus, montant de l’apport personnel, bonne gestion des comptes, capacité d’épargne, reste à vivre, etc.

Impact et risques d'un taux d'endettement élevé

Le HCSF cherche tout d’abord à protéger les ménages contre le risque d'insolvabilité.

Un taux d’endettement trop élevé augmente le risque de défaillance du remboursement du prêt immobilier. En empruntant sur une période de 20 ans, vous devez continuer à vivre, y compris lorsque vos charges augmentent (arrivée d’un enfant, changement de travail, etc.).

Ensuite, ce taux maximum protège également les banques en limitant le risque de défaut de paiement. Les établissements évaluent ainsi la capacité de remboursement des emprunteurs, au regard des règles du HCSF. 

Comment calculer le taux d’endettement ?

La formule de calcul du taux d’endettement maximal est simple :

Taux d’endettement = montant du ou des crédits et charges fixes x 100 / revenus (salaires nets + autres revenus financiers)

Exemple de calcul du taux d’endettement

Le montant de la mensualité d’un emprunteur est de 500 €, tandis que son salaire net mensuel est de 1 800 €. Le calcul du taux d’endettement est le suivant : 500 x 100 / 1 800 = 27,7%. Le taux d’endettement de cet emprunteur est de 27,7%.

En prenant un tiers environ de ses revenus, l’emprunteur obtient une bonne idée de son taux d’endettement maximal. Ainsi, cela permet de calculer la mensualité maximale tolérée par la banque et, par conséquent, soit la durée d’emprunt, soit le montant du capital emprunté envisageable.

Calculez votre taux d’endettement

Avantages de l'utilisation d'un simulateur

Pour calculer le taux d’endettement maximal pour l’octroi d’un crédit immobilier, vous pouvez utiliser notre simulateur gratuit, en ligne et personnalisable.

C’est le moyen idéal de connaître votre taux d’endettement, la première étape vers un prêt immobilier réussi.

Les revenus à prendre en compte sont tous vos revenus mensuels réguliers et nets avant impôts. Chaque co-emprunteur remplit ses revenus qui s’additionnent.

Les salaires 

Les salaires sont évalués par mois tandis que les primes certaines et récurrentes sont inscrites par année. 

Les salariés qui perçoivent un salaire fixe et une partie variable prendront le salaire total moyen net perçu sur les 3 ou 6 derniers mois.

Les revenus des travailleurs indépendants 

Les entrepreneurs, chefs d’entreprise, micro-entrepreneurs, basent leur calcul de taux d’endettement sur leurs résultats annuels. Il en est de même pour les commerçants, les artisans et les professions libérales.

En général, la banque exigera les chiffres des 3 dernières années pour apprécier l’évolution de l’entreprise.

Les revenus de remplacement

Au-delà de la rémunération, la banque tient compte aussi de la pension de retraite ou des revenus de remplacement tels que : 

• allocations de retour à l’emploi (allocations versées en cas de chômage) ou ARE ; 
• allocation aux adultes handicapés (AAH). 

Les revenus locatifs

Parmi les autres revenus, on peut trouver les revenus fonciers perçus en cas d’investissement locatif ou de mise en location d’un bien. En général, la banque applique une décote de 30 % environ, pour tenir compte des risques locatifs (vacance, travaux, etc.). 

Les autres revenus

Certaines banques prennent en compte les pensions alimentaires perçues ou rente de produits d’épargne avec une décote variable d’une banque à l’autre.

Les allocations familiales sont différemment perçues selon les banques : certaines les prennent en compte dans le calcul du taux d’endettement et d’autres non.

Les charges

Seules les mensualités de remboursement de crédit immobilier ou crédit à la consommation sont à indiquer dans notre outil de simulation en ligne.

En revanche, tous les crédits doivent être insérés dans le calcul : prêt à taux zéro, prêt aidé, prêt épargne logement, prêt travaux, prêt personnel, prêt auto, etc.

En complément, vous indiquez le montant mensuel de vos autres charges (exemple : pension alimentaire).

N’incluez pas les dépenses de la vie courante. Elles sont couvertes par le reste à vivre, soit les 65 % de revenus restants. 

Exceptions et dérogations au taux d'endettement maximum

Ce taux d’endettement est arbitraire, et en pratique, il peut être étendu à 40 % selon le financement souhaité, le profil du client, la qualité du dossier de financement, etc.

Cette décision revient au partenaire bancaire, selon sa politique de prise en compte des risques. C’est du cas par cas.

Le calcul du taux d’endettement n’est qu’un indicateur parmi d’autres dans l’étude personnalisée d’une demande de crédit immobilier.

Plusieurs cas peuvent ainsi justifier le dépassement du taux d’endettement. 

Les dérogations aux limites du HCSF

Le HSCF fixe des limites mais laisse aux banques l’appréciation du dossier de financement. Ainsi, selon les dernières règles en vigueur, chaque banque peut dépasser le taux d’endettement maximum de 35 % dans 20 % de ses dossiers.

Ces dérogations doivent être attribuées dans 70 % des cas à l'acquisition d'une résidence principale, dont 30 % des cas à des primo-accédants.

Un reste à vivre important

Le “reste à vivre” constitue le premier critère pris en compte par les banques pour augmenter le taux d’endettement. On entend par “reste à vivre” la somme d’argent dont l’emprunteur (ou les co-emprunteurs) dispose après avoir payé ses charges fixes mensuelles : loyer, eau, électricité, assurance, etc.

Pour un ménage avec 2 conjoints en CDI et avec un reste à vivre significatif, les banques accepteront régulièrement un taux d’endettement supérieur à 35 %, voire même 40%.

Certaines banques estiment qu’un couple avec enfant doit avoir un reste à vivre de 1 500 euros mais c’est très variable d’une famille à l’autre, et d’une banque à l’autre.

Des revenus élevés

Des revenus très élevés permettront également de dépasser le seuil des 35 %.

Pour un ménage dont le revenu est supérieur à 10 000 ou 20 000€ par mois, le taux d’endettement pourra être plus important. C’est logique car les dépenses fixes mensuelles n’augmentent pas autant que les revenus, sauf à adopter un train de vie dispendieux.

Le taux d’endettement fixé en pourcentage des revenus est pratique mais ne correspond pas à toutes les réalités.

L’âge de l’emprunteur

Les primo-accédants jeunes seront favorisés par les banques grâce à leurs perspectives d’avenir et l’augmentation progressive espérée de leurs revenus.

Un fonctionnaire en début de carrière voit son indice progresser tous les 2 ans.

Dans le privé également, un jeune cadre peut espérer voir son salaire progresser rapidement au fil des années notamment lors d’un changement d’employeur.

Le reste à vivre n’est pas le même selon l’âge. Ainsi, un jeune couple avec un enfant va avoir un pic de dépenses ou lorsque les enfants devenus grands poursuivent des études supérieures.

En revanche, au départ des enfants, un couple plus âgé et déjà équipé a besoin d’un reste à vivre moins important.

Le saut de charges

Le saut de charge correspond à la différence, en cas d'achat de résidence principale, entre le montant de l’ancien loyer et les mensualités de remboursement du crédit à venir.

Si ce saut de charge est modeste, la banque acceptera un taux d’endettement plus important.

Par exemple, si le loyer payé pendant des années était de 1 500 euros par mois, les banques estiment que le couple d’emprunteurs peut facilement rembourser une mensualité de crédit immobilier autour de 1 700 euros par mois.

La capacité d’épargne

L’épargne témoigne du sérieux du ménage. Une capacité d’épargne régulière rassure la banque. Épargner tous les mois montre que l’emprunteur peut supporter une charge récurrente et honorer des mensualités.

Même si le reste à vivre est modeste, la banque sera plus encline à dépasser légèrement le taux d’endettement de base avec la présence d’épargne et l’absence de découverts récurrents.

Dans tous les cas, l’emprunteur a intérêt à discuter de son mode de vie et de ses besoins avec son banquier ou avec un courtier, en toute honnêteté et transparence.

Conseils pour réduire le taux d'endettement

Avant de présenter votre dossier de demande de prêt, il existe plusieurs moyens d’optimiser votre taux d’endettement. 

Regrouper ses crédits pour diminuer son taux d’endettement

Une solution pour faire baisser son taux d’endettement consiste à regrouper ses crédits en un seul. Le rachat de crédits permet de diminuer le montant total des mensualités de tous les crédits en les fusionnant en une mensualité unique. Par conséquent, cela diminue le taux d’endettement de l’emprunteur ou du foyer.

La simulation du taux d’endettement dans un rachat de crédits est donc primordiale. Elle permet de visualiser la situation avant et après le regroupement pour parvenir à une solution viable avec un reste à vivre suffisant. Les simulateurs en ligne de rachat de crédits sont simples et intuitifs.

Cependant, pour bénéficier d’une simulation au plus juste, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un courtier.

Le crédit immobilier est négocié à un instant donné. Une baisse des revenus ou une augmentation des dépenses contraintes, le besoin d’un crédit à la consommation ou d’un prêt personnel peut remettre en cause le taux d’endettement calculé initialement.

Pour autant, il ne faut pas renoncer car les perspectives offertes par un rachat de crédits peuvent apporter un rééquilibrage de l’endettement familial. Les organismes de crédit étudient minutieusement les demandes de regroupement de prêts et il est très utile d’engager cette démarche avec l’accompagnement d’un expert pour mettre toutes les chances de son côté.

Le rachat de crédits peut non seulement diminuer le taux d’endettement mais aussi donner un nouveau souffle pour envisager de nouveaux projets. 

Renégocier son prêt

Autre point clé pour obtenir un prêt immobilier : renégocier ses crédits en cours de remboursement, voire en rembourser certains par anticipation. C’est un bon moyen de faire baisser votre taux d’endettement. 

Faire appel à un courtier : la solution pour améliorer votre capacité d’emprunt

Dès le début de votre projet d'achat immobilier, consultez un courtier CAFPI ! Ensemble, vous évaluez votre situation personnelle, professionnelle et financière. Votre courtier connaît les méthodes des banques. Il saura vous aiguiller pour améliorer en amont votre dossier et votre taux d’endettement.

Vous pouvez jouer sur la durée du prêt, l’assurance emprunteur et le choix de l'établissement bancaire pour réussir à emprunter dans de bonnes conditions.

Un crédit immobilier engage pour de longues années pendant lesquelles la situation personnelle et professionnelle évolue. N’hésitez pas à faire le point périodiquement avec un courtier.

Par Frédérique Moles, Chef de projet marketing digital
Mis à jour le 05/02/2026 à 16:39

Frédérique a commencé sa carrière en 2011, se spécialisant dans le marketing pour le secteur immobilier. Au fil des années, elle a acquis une solide expérience et des connaissances approfondies dans ce domaine. En 2017, elle a rejoint CAFPI, élargissant son champ d’expertise pour inclure le crédit immobilier et l’assurance emprunteur. Sa contribution significative à ces domaines est démontrée par ses nombreux écrits sur ces sujets sur le site www.cafpi.fr. Actuellement, elle est en charge des activités digitales sur le site CAFPI, où elle continue de faire preuve de son expertise et de son engagement pour rendre accessible le monde parfois complexe du crédit immobilier et de l’assurance emprunteur. > Linkedin