Les droits de mutation en cas de transmission ou de vente immobilière
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Lorsqu’un bien immobilier change de propriétaire, que ce soit lors d’une succession, d’une donation ou d’une transaction, l’administration fiscale exige le versement d’une taxe : c’est ce qu’on appelle les droits de mutation. Dans le cadre d’une vente immobilière, les droits de mutation sont souvent assimilés au frais de notaire, bien qu’ils n’en représentent qu’une partie.
Vous vous apprêtez à devenir propriétaire d’un bien et vous souhaitez en savoir plus sur les droits de mutation ? Définition, typologie, barèmes, méthodes de calcul, abattements… On vous dit tout ce qu’il faut savoir sur les droits de mutation.
- Les droits de mutation correspondent aux taxes perçues par l’État et les collectivités au moment du transfert de propriété d’un bien.
- On distingue deux types de droits de mutation : les droits de mutation à titre gratuit, dans le cadre d’une succession ou d’une donation, ou les droits de mutation à titre onéreux, dans le cadre d’une vente immobilière.
- Le montant des droits de mutation est défini selon différents taux et barèmes qui varient en fonction du type de transfert de propriété.
- Les droits de mutation lors d’une vente immobilière varient entre la vente d’un bien neuf et d’un bien ancien : de 0,715 % à 5,8 % en moyenne. Il est possible de bénéficier d’un taux réduit si on s’engage à revendre un bien ancien sous 5 ans.
- Les mutations à titre gratuit peuvent bénéficier de différentes exonérations et abattements, en fonction du lien de parenté qui unit le donateur et le donataire ou le défunt et l’héritier.
Les droits de mutation : définition
Les droits de mutation sont des taxes perçues par l’État lors du transfert de propriété d’un bien immobilier. On parle alors de mutation aussi bien pour désigner une succession, une donation ou une vente.
À quoi correspondent les droits de mutation ?
Les droits de mutation sont une taxe perçue par l’administration fiscale par l’intermédiaire du notaire qui acte le changement de propriété d’un bien, qu’il s’agisse d’un logement, de locaux professionnels ou d’un terrain. Cette taxe sert à financer l’enregistrement et la conservation de l’acte de propriété, qui sont gérés par les collectivités locales (commune, département).
Qui paye les droits de mutation ?
Les droits de mutation doivent être payés par le nouveau propriétaire du bien : acquéreur, héritier ou donataire (le bénéficiaire de la donation).
- Lors d’une vente immobilière, on parle généralement de droits d’enregistrement. Ils font ainsi partie des fameux “frais de notaire” réglés par l’acheteur, dont ils constituent d’ailleurs la majeure partie.
- Lors d’une transmission par succession, le paiement des droits de mutation est exigé auprès des héritiers dans l’année qui suit le transfert de propriété.
- Lors d’une donation, le donataire doit s’acquitter des droits de mutation au moment de la déclaration de la donation. Si celle-ci est faite par acte notarié, c’est le notaire qui la perçoit pour le compte de l’État.
Quels sont les différents types de droits de mutation ?
Comme expliqué plus haut, les droits de mutation sont exigés par l’administration fiscale en cas de transfert de propriété, que celui-ci soit le résultat d’une succession, d’une donation ou d’une vente. On distingue ainsi différents types de droits de mutation en fonction du contexte du transfert de propriété.
Dans le cas d’une succession ou d’une donation
La succession et la donation sont des mutations à titre gratuit, autrement dit, des transmissions gratuites de biens, sans contrepartie financière pour le bénéficiaire.
Elles sont soumises à des droits de mutation calculés sur la valeur du bien au moment de la transmission. Ces droits diffèrent selon le lien de parenté entre l’héritier et le défunt ou entre le donataire et le donateur. Ainsi, plus le lien de parenté est étroit (conjoints, parents et enfants, frères et sœurs…), plus les taux appliqués sont avantageux.
Dans le cas d’une vente
La vente d’un bien immobilier faisant l’objet d’une transaction financière, on parle de mutation à titre onéreux. Les taxes appliquées correspondent alors aux droits d’enregistrement facturés par la collectivité qui enregistre le transfert de propriété.
Les droits de mutation d’une vente immobilière sont composés de 3 taxes : une taxe communale, une taxe départementale et une taxe d’État.
Les droits de mutation lors d’une vente immobilière sont calculés sur la base du prix de vente du bien. Ils peuvent varier d’un département à l’autre en fonction du taux de la taxe départementale.
Quels sont les différents taux appliqués aux mutations à titre gratuit ?
Lors d’une succession ou d’une donation, les taux utilisés pour définir les droits de mutation dépendent du lien de parenté entre les deux parties. Ils évoluent par tranches, avec des niveaux compris entre 0 et 1 805 677 € :
Donations entre conjoints :
- Jusqu'à 8 072 € : 5 %
- De 8 073 € à 15 932 € : 10 %
- De 15 933 € à 31 865 € : 15 %
- De 31 866 € à 552 324 € : 20 %
- De 552 325 € à 902 838 € : 30 %
- De 902 839 € à 1 805 677 € : 40 %
- Plus de 1 805 677 € : 45 %
Les conjoints mariés ou pacsés ne paient pas de droit de mutation en cas de succession.
Donations et successions en ligne directe : parents - enfants - petits enfants :
- Jusqu'à 8 072 € : 5 %
- De 8 073 € à 12 109 € : 10 %
- De 12 110 € à 15 932 € : 15 %
- De 15 933 € à 552 324 € : 20 %
- De 552 325 € à 902 838 € : 30 %
- De 902 839 € à 1 805 677 € : 40 %
- Plus de 1 805 677 € : 45 %
Comment calculer les droits de mutation lors d’une vente immobilière ?
Les droits de mutation appliqués aux ventes immobilières varient selon la nature du bien.
Les droits de mutation pour la vente d’un bien ancien
Dans le cas de la vente d’un bien ancien, les droits de mutation sont définis selon un taux appliqué au prix du bien. Le plus souvent, ce taux est fixé à 5,80 % et se décompose comme suit :
- 1,20 % de taxe communale ;
- 3,80 % de taxe départementale (en moyenne) ;
- 2,73 % de taxe d’État, calculée sur le montant de la taxe départementale.
Le taux de la taxe départementale peut cependant varier d’un département à l’autre, dans la limite de 1,20 à 4,50 %, ce qui signifie que les droits de mutation peuvent varier d’une région à l’autre.
Si le bien représente un lot de copropriété, le syndic de copropriété facture également des frais de mutation pour enregistrer le changement de propriétaire. Ces frais doivent être réglés par le copropriétaire vendeur.
Les droits de mutation pour la vente d’un bien neuf
Les biens immobiliers neufs ne sont pas soumis à des droits de mutation. En effet, un bien immobilier neuf est un bien qui n’a jamais eu de propriétaire antérieur : comme il n’y a pas de transfert de propriété, on ne peut parler de mutation.
Pour un bien neuf, les droits d’enregistrement correspondent simplement à une taxe de publicité foncière, qui représente 0,715 % du prix du bien. Il se compose ainsi :
- 0,70 % de taxe départementale ;
- 2,14 % de taxe d’État, calculée sur le montant de la taxe départementale.
En contrepartie de ce taux réduit, l’acheteur doit payer une TVA qui peut atteindre 20 % du prix du bien.
Un outil en ligne pour calculer simplement les droits de notation
Pour vous aider à calculer simplement les droits de mutation exigés pour l’acquisition de votre bien, CAFPI a mis en ligne un outil de simulation gratuit des frais d’acquisition d’un bien immobilier. Il vous permet de connaître en détail le montant de chaque frais, qu’il s’agisse des émoluments du notaire, des débours ou des différentes taxes : droits d’enregistrement ou taxe de publicité foncière.
Quels sont les abattements et les réductions possibles sur les droits de mutation ?
S’il est difficile d’être exonéré de droit de mutation, il est possible de bénéficier de certains abattements et réductions, y compris dans le cas d’une vente immobilière.
Des abattements applicables en cas de donation ou succession
Les donations du vivant peuvent bénéficier de différents abattements en fonction du lien de parenté entre le donateur et le donataire :
- Donation entre conjoints : 80 724 €
- Donation entre parent et enfant : 100 000 euros d’abattement par période de 15 ans
- Donation entre frère et sœur : 15 932 €
- Donation entre grand-parent et petit-enfant : 31 865 €
Pour une succession, au-delà de la transmission entre conjoint qui est entièrement exonérée, on applique les abattements suivants :
- Succession entre parent et enfant : 100 000 euros d’abattement si non utilisé pendant les 15 dernières années
- Succession entre frère et sœur : 15 932 €
- Donation entre grand-parent et petit-enfant : 1 594 €
Un cas spécifique de réduction lors d’une vente immobilière
Même dans le cadre de la vente d’un bien immobilier ancien, il est possible de bénéficier d’une réduction sur les droits de mutation à une seule condition : celle de s’engager à revendre son bien sous 5 ans.
Cette réduction s’adresse particulièrement aux investisseurs locatifs, qui peuvent alors bénéficier du même taux réduit que pour un achat dans le neuf, soit des droits de mutation de 0,715 %.
Comment réduire les droits de mutation lors d’une vente ?
Il est possible de réduire les droits de mutation exigés lors de la vente d’un bien ancien en déduisant la valeur du mobilier du prix de vente du bien. En effet, les droits de mutation sont calculés sur le prix d’un bien immobilier, et non sur les meubles et les équipements qui le complètent. Il est alors possible d’inscrire la valeur du mobilier dans l’acte de vente pour que celle-ci ne soit pas prise en compte dans le calcul des droits de mutation. Pour l’acheteur, cela peut représenter plusieurs centaines d’euros d’économie.
Mis à jour le 02/12/2024 à 09:55