Investissement locatif autofinancé : comment le réussir ?
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Que ce soit pour compléter ses revenus, augmenter son patrimoine ou préparer sa retraite, l’investissement locatif reste un des placements préférés des Français. Au-delà de présenter des rendements assez stables et une certaine sécurité (la pierre étant une valeur refuge), l’investissement locatif a l’avantage de générer immédiatement des revenus, les loyers, qui peuvent aider à couvrir de nombreux frais. On parle alors d’investissement locatif autofinancé lorsque les loyers perçus chaque mois permettent de payer les mensualités de crédit, mais aussi les charges et les impôts liés à la propriété.
Est-il vraiment possible de réaliser un investissement locatif autofinancé ? Dans quelles conditions ? Et avec quelle imposition ? Les experts CAFPI vous expliquent tout ce qu’il faut savoir pour réussir votre investissement locatif autofinancé.
- Un investissement locatif autofinancé consiste à percevoir des loyers qui permettent de couvrir le remboursement de l’emprunt, les charges et les impôts.
- Plus accessible en période de taux bas, l’autofinancement reste possible à condition d’être bien préparé : calcul du rendement, évaluation du cashflow, étude de marché…
- Pour pouvoir autofinancer votre investissement immobilier, vous devez présenter un dossier réaliste aux banques, en prenant en compte les aléas locatifs.
- LMNP, micro-BIC ou déficit foncier, il existe différentes solutions d’optimisation fiscale pour réduire l’imposition des loyers perçus.
- De la même manière, l’investisseur doit jouer sur chaque élément des charges et des revenus pour les optimiser et parvenir à un autofinancement, y compris dans la durée du crédit immobilier.
- Pour adopter le meilleur crédit immobilier, utilisez les outils de simulation de CAFPI puis contactez un courtier immobilier afin d’optimiser ensemble les paramètres de votre emprunt.
Qu’est-ce que l’investissement locatif autofinancé ?
Un investissement immobilier nécessite souvent un financement, soit l’obtention d’un crédit immobilier. Après l’achat et les éventuels travaux de rénovation, on peut alors revendre le bien ou le louer afin de percevoir des loyers. Ces loyers peuvent alors servir de revenus complémentaires, permettre de constituer une épargne, ou bien financer le bien dont ils sont issus. C’est ce qu’on appelle un investissement locatif autofinancé !
L’investissement locatif autofinancé : les grands principes
L’investissement immobilier autofinancé consiste à trouver le bon équilibre entre les recettes locatives et les dépenses liées à l’entretien et à l’imposition de son bien, afin de ne pas avoir à mobiliser son épargne pour combler la différence entre les deux.
Pour certains investisseurs, l’autofinancement immobilier locatif se limite à souscrire à un crédit immobilier dont les mensualités peuvent être entièrement couvertes par les loyers perçus, ce qui peut être assez facile à obtenir auprès d’une banque. D’autres investisseurs cherchent à couvrir l’ensemble des dépenses liées au crédit, à l’entretien et à l’imposition du bien, et espèrent également couvrir les charges et les impôts tels que la taxe foncière.
Pour que les loyers couvrent l’ensemble des charges et le financement, il ne faut alors rien oublier :
- Financement de l’investissement : mensualités du crédit immobilier, assurance emprunteur, coût de la garantie éventuelle, frais de dossier, etc.
- Charges : charges de copropriété, assurance propriétaire non-occupant (PNO), frais de gestion locative éventuels, etc.
- Imposition : imposition des revenus locatifs, impact sur une éventuelle imposition à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), prélèvements sociaux, taxe foncière.
Les investisseurs les plus aguerris visent parfois un investissement qui leur permette d’obtenir, en plus d’un bien autofinancé, une réduction d’impôt, en profitant des différents dispositifs de défiscalisation disponibles, comme la loi Denormandie.
Les avantages et inconvénients d’un investissement locatif autofinancé
Le fait d’autofinancer son investissement immobilier est une stratégie très avantageuse, puisqu’elle permet de ne pas avoir à mobiliser son épargne ou une partie de ses revenus pour assurer le financement et l’entretien de son bien. C’est aussi un bon moyen de convaincre les banques de financer une telle opération, puisque les revenus locatifs sont pris en compte lors du calcul des revenus et du taux d’endettement de l’emprunteur.
Cependant, l’autofinancement n’est pas une solution magique ! Pour qu’un tel projet soit viable, il faut que l’investissement soit parfaitement réalisé, à partir d’une étude approfondie du marché locatif et ses évolutions, un bien rigoureusement sélectionné, mais aussi, de bonnes garanties et des ressources suffisantes en cas de problème.
Le piège dans lequel tombent de nombreux investisseurs, c’est de penser qu’on n’aura jamais besoin de solliciter son épargne pour une quelconque dépense. Pourtant, les risques de vacances locatives, de dégradations, ou de travaux obligatoires et coûteux sont les mêmes que dans n’importe quel investissement immobilier ! On peut envisager l’investissement locatif autofinancé comme un moyen assez sûr de rembourser son crédit immobilier, mais il faut garder à l’esprit que cela ne couvrira peut-être pas toutes les dépenses sur 20 ans. C’est pourquoi il vaut mieux prévoir une marge dans ses calculs !
Investissement autofinancé, rendement et cash flow immobilier
Pour réaliser un investissement autofinancé, il faut d’abord s’assurer de remplir deux conditions : avoir un rendement suffisant et un cash flow positif !
Quel rendement pour un investissement locatif autofinancé ?
Le rendement brut d’un investissement locatif correspond au montant des loyers perçus sur une année divisé par le prix d’achat du bien. Il s’exprime ainsi sous la forme d’un pourcentage annuel. Pour exprimer le rendement net, il faut déduire des loyers perçus le total des charges et des impôts versés la même année. C’est ce rendement net qui permet de savoir si on peut vraiment espérer autofinancer son investissement. De manière générale, on estime qu’il faut atteindre un rendement net supérieur à 6 ou 7 % pour pouvoir autofinancer son investissement locatif.
Qu’est-ce que le cash flow immobilier et comment le calculer ?
Autre indicateur pertinent, le cash flow immobilier correspond à la différence entre les loyers perçus sur une année et la totalité des charges payées (ou estimées).
Le cash flow d’un investissement locatif autofinancé doit être au minimum neutre, soit de zéro, pour que l’ensemble des charges soit couvert par les loyers. Si le cash flow est positif, cela signifie non seulement que toutes les charges sont couvertes, mais qu’en plus les loyers ont engendré des bénéfices.
Comment autofinancer son investissement locatif ?
Pour autofinancer son investissement locatif, il faut d’abord pouvoir le financer tout court ! Voici nos conseils pour obtenir un crédit adapté à votre projet d’autofinancement.
Comment obtenir un crédit immobilier adapté à un investissement locatif autofinancé ?
Pour un investissement autofinancé, vous devez souscrire à un crédit immobilier dont les mensualités sont assez basses pour pouvoir être couvertes par les loyers que vous comptez percevoir, sans oublier les différentes charges ! Vous devez alors jouer sur les différents paramètres de votre futur crédit (montant, durée, taux, coût de l'assurance) pour obtenir des mensualités les plus basses possibles. Votre mensualité de remboursement du crédit immobilier doit en effet être nettement inférieure au loyer perçu pour prendre en compte les charges, les frais divers et l’imposition. C’est nécessaire pour parvenir à un autofinancement total de votre projet immobilier locatif. Pour cela, vous pouvez allonger la durée totale d’emprunt.
Nos simulateurs de prêt immobilier permettent de jouer sur chaque paramètre pour obtenir le meilleur crédit immobilier. Contactez ensuite un courtier CAFPI pour affiner votre projet d'investissement locatif.
Pensez à inclure une période de carence locative entre deux locataires dans votre plan de financement. Les banques prennent généralement en compte environ 70 % du montant des loyers pour un investissement locatif afin de couvrir ce risque.
En outre, pour obtenir votre crédit, vous devez présenter un dossier de financement complet et sans exagération sur les hypothèses présentées (loyer, taux de rotation, vacance locative, marché locatif local, etc.). Une attestation de valeur locative délivrée par une agence immobilière peut vous aider à rendre votre dossier plus convaincant.
Peut-on investir dans l’immobilier locatif sans apport ?
Réussir à autofinancer son projet d’investissement locatif revient à investir sur la durée sans compter sur son épargne. Mais pas nécessairement à investir sans apport !
En effet, même lorsque le crédit est couvert par les loyers, vous devez présenter un minimum d'apport personnel pour convaincre les banques. Celui-ci doit être d’au moins 10 % du prix du bien pour couvrir les frais annexes à l’achat immobilier comme les frais de notaire. Ceci dit, plus votre apport est conséquent, plus vos mensualités seront basses et plus aurez la possibilité d’obtenir un auto-financement.
Quelles sont les différentes conditions d’imposition d’un investissement locatif ?
Pour réaliser un investissement locatif autofinancé, après avoir optimisé l’emprunt et le loyer, il convient de jouer sur l’imposition. Plusieurs dispositifs favorisent une diminution de la charge fiscale sur les investisseurs immobiliers.
Le régime LMNP
Le statut de loueur de meublé non professionnel (LMNP) peut vous permettre de déduire certaines charges de vos revenus locatifs, notamment, les intérêts de votre crédit. Toutefois, cela nécessite une comptabilité semblable à celle d’une société et des formalités déclaratives.
En outre, l’administration fiscale admet un amortissement par composant, qui peut être assez complexe pour un investisseur néophyte : vous devez ôter la valeur du terrain (environ 15 %) puis décomposer le gros œuvre, l’électricité, la plomberie, la peinture, etc. Le coût d’un expert-comptable devra alors être intégré à vos charges. Mais, dans de nombreuses situations, cela permet d’aboutir à une imposition nulle ou minime des revenus locatifs. Un point essentiel pour obtenir l’autofinancement d’un investissement immobilier !
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC vous permet de bénéficier de certains abattements fiscaux dans le cadre d’une location meublée :
- de 50 % sur les revenus issus d’un bail d’habitation ;
- de 71 % sur les revenus issus des chambres d’hôte et des meublés de tourisme classés ;
- de 30 % sur les revenus issus des meublés de tourisme non classés.
Ces abattements s’appliquent lorsque les loyers perçus ne dépassent pas un certain montant :
- 77 700 euros pour un bail d’habitation ;
- 188 700 euros pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés ;
- 15 000 euros pour les meublés de tourisme non classés.
Le régime foncier et micro-foncier
Les revenus d’une location vide peuvent être imposés selon le régime micro-foncier (en dessous de 15 000 € par an) ou foncier. Le régime foncier permet de bénéficier d’un abattement de 30 % sur ses revenus locatifs, tandis que le régime foncier permet de déduire ses charges (les intérêts du crédit, travaux…) : c’est ce qu’on appelle le déficit foncier.
Les dispositifs de défiscalisation disponibles
Si le dispositif Pinel a totalement disparu en 2025, il est toujours possible de bénéficier de son homologue dans l’immobilier ancien : le dispositif Denormandie. Prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du prix du bien sur 12 ans (soit 1,75 % par an).
Comment réussir un investissement locatif autofinancé ?
Voici quelques conseils pour vous aider à réaliser un investissement locatif autofinancé pérenne et rentable.
Bien choisir la ville où on investit
Le plus important dans un investissement locatif est la localisation du bien. Par conséquent, étudiez attentivement la situation géographique, le marché immobilier dans le secteur, la tension du marché locatif et les projets locaux.
Pour trouver un locataire, votre logement doit être situé à proximité des commerces, des transports et des lieux de vie en fonction de votre cible. Un studio loué à un étudiant est en centre-ville ou à proximité d’une université, par exemple. Mais pas seulement !
Être un investisseur ouvert d’esprit
Dans l’imaginaire collectif, investir dans l’immobilier consiste souvent à acquérir un studio en centre-ville pour le louer à un étudiant. C’est loin d'être la seule possibilité !
Diverses autres formes d’investissement immobilier offrent des possibilités d’autofinancement : investir dans un parking, investir dans une résidence de services pour étudiants ou pour seniors, etc.
Chaque type d’investissement mérite votre attention pour déterminer le projet qui correspond à votre budget, à votre prise de risque et à votre envie. Vous sentez-vous prêt à :
- Créer une SCI (société civile immobilière) pour transmettre votre patrimoine à terme à vos enfants ?
- Rénover un logement en très mauvais état pour obtenir un prix d’achat inférieur à celui du marché ?
L’important est de se lancer ! Pourquoi ne pas commencer par un investissement dans un parking. Une fois le premier investissement réalisé, vous profiterez d’un effet de levier auprès des banques !
Augmenter ses revenus dans le temps
Parvenir à autofinancer un achat immobilier locatif nécessite d’optimiser chaque paramètre.
La révision annuelle du loyer est un point essentiel que beaucoup de propriétaires négligent. Même dans les zones tendues, vous avez la possibilité de procéder à l’augmentation du loyer sur la base de l’indice de référence.
Que vous préleviez des charges forfaitaires ou une provision pour charges, veillez également à bien calculer leur montant et à l’actualiser chaque année. Faites bien la différence entre les charges qui vous concernent et celles dont hérite votre locataire. Par exemple, la taxe pour l’enlèvement des ordures ménagères qui figure sur votre avis de taxe foncière est imputable sur votre locataire.
Limiter ses charges
Limiter le montant des charges est parfois complexe. En location meublée, le renouvellement du mobilier s’impose périodiquement, par contre, il n’est pas forcément utile d'acheter des meubles ou de l’électroménager haut de gamme. Vous devez trouver le bon équilibre entre des éléments d’aménagement pratiques, solides, décoratifs et à moindre coût.
Limiter ses charges ne signifie pas rogner sur le confort de vos locataires. En revanche, une comparaison fréquente de votre assurance PNO (propriétaire non-occupant) ou de votre syndic de copropriété avec d’autres syndics peut permettre de réduire vos coûts.
Enfin, comme nous l’avons vu précédemment, l’optimisation de la fiscalité appliquée aux revenus locatifs est un point essentiel pour atteindre l’autofinancement d’un investissement immobilier.
Mis à jour le 04/04/2025 à 15:51