Comment réviser un loyer qui n'a jamais été révisé ?
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Avec le coût de la vie et du marché immobilier qui monte, vous décidez de réviser le loyer de votre bien en location depuis des années. Cette modification constitue une étape importante afin de préserver l'équilibre entre vos intérêts et ceux de votre locataire.
Et si le loyer n'a jamais été révisé ? Est-ce que les étapes de la révision restent les mêmes ? Quelles sont les démarches et les réglementations concernant la modification de loyer ? Y a-t-il des limites quant à l'augmentation de votre loyer ? Tour d'horizon.
- Il est possible de réviser le prix de la location si le contrat de bail inclut une cause de révision ;
- Utilisez la formule (loyer x IRL du trimestre de référence) / IRL du trimestre de l'année précédente pour calculer le nouveau montant ;
- L'augmentation du loyer est limitée par les indices publiés par l'INSEE ;
- Vous devez informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception pour toute révision de loyer ;
- La révision est impossible si le logement est classé F ou G dans le diagnostic de performance énergétique ;
- Les ajustements pour sous-évaluation ne peuvent être effectués qu'au renouvellement du bail et doivent être justifiés ;
- Une hausse de loyer est possible après des travaux importants, mais ne doit pas dépasser 15 % du coût des améliorations.
Réviser un loyer : de quoi parle-t-on ?
Une révision ou indexation du loyer correspond à un ajustement du tarif de la location d'un bien. Prévue dans le contrat de location, cette mesure peut s'appliquer tant aux baux d'habitation qu'aux baux commerciaux et professionnels.
Lors de la conclusion du bail, propriétaire et locataire se mettent d'accord sur la possibilité d'un ajustement annuel du prix de location. Une date spécifique est alors fixée pour cette indexation, qui intervient généralement à l'anniversaire de la signature du contrat.
Lorsque l'on parle de révision de loyer, on ne fait référence qu'à l'augmentation du prix. Il est aussi possible de revoir le tarif locatif à la baisse.
La clause de révision du loyer est-elle vraiment obligatoire ?
Oui, il est nécessaire d'inclure cette clause dans le contrat de bail afin de pouvoir permettre une indexation du loyer. Conformément à l'article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, "lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat." En l'absence de cette clause, le prix peut être révisé sans le consentement explicite du locataire.
Toutefois, la présence de cette clause dans le bail ne garantit pas automatiquement son application. Votre devoir en tant que bailleur vous oblige à exprimer votre intention de l'activer afin qu'elle soit effective.
À compter du 1er août 2015, le bail type établi par la loi ALUR inclut obligatoirement une clause révision du loyer.
Pourquoi réviser un loyer jamais révisé depuis plusieurs années ?
Faire une augmentation de loyer (ou parfois une diminution) est essentiel afin de refléter les évolutions du marché immobilier au fil des années. Cela vous permet d'éviter des écarts excessifs par rapport aux prix actuels de l'immobilier.
En outre, cela garantit que le loyer reste en phase avec l'inflation et les coûts de la vie. Faire une demande de révision de loyers la location vous permet également de couvrir facilement les dépenses d'entretien et d'amélioration de la propriété.
Cela instaure une relation locataire-bailleur équitable et transparente, tout en préservant la valeur de votre investissement immobilier.
Comment calculer la révision du loyer jamais révisé ?
Afin de calculer l'indexation du tarif locatif dans un bail d'habitation, il faut connaître les trois éléments suivants :
- le montant actuel (hors charges) ;
- l'Indice de Référence des Loyers (IRL) correspondant au trimestre de référence indiquée dans le contrat de bail ;
- l’Indice de Référence des Loyers du même trimestre de l'année précédente.
Pour réaliser facilement le calcul, utilisez la formule suivante :
Nouveau loyer = (loyer x IRL du trimestre de référence indiqué dans le bail) / IRL du trimestre de l'année précédente
Cette formule reste la même si le tarif n'a jamais été ajusté ou est révisé tardivement après plusieurs années.
Si le contrat de bail ne stipule pas de trimestre de référence, il faudra utiliser le dernier IRL disponible à la date de signature du bail.
Un exemple concret pour mieux comprendre
Pour la révision d'un loyer de 1 000 euros hors charges dont le trimestre de référence prévu dans le bail est le troisième trimestre, voici la méthode de calcul à suivre :
Pour le troisième trimestre de 2023, l’Indice de Référence des Loyers était de 141,03. Pour le troisième trimestre 2024, il était de 144,51. Le calcul se fait alors comme suit :
(1 000 € x 144,51) / 141,03 = 1 024,68 €.
Pour les prochains mois, le loyer peut être révisé de +24,68 € par mois.
Afin de faciliter le calcul, vous pouvez utiliser gratuitement le simulateur de révision du loyer proposé par l'ANIL.
Les indices de l'INSEE pour encadrer l'indexation de loyer
Dans le but de fixer des limites quant à l'augmentation du loyer, l'Institut National de la Statistique et des Études Économiques (INSEE) publie régulièrement les IRL.
Vous ne pouvez pas augmenter le loyer au-delà de la variation de ces indices.
Voici les derniers Indices de Référence des Loyers publiées par l'INSEE :
| Année | Trimestre | Valeur |
| 2024 | 3 | 144,51 |
| 2 | 145,17 | |
| 1 | 143,46 | |
| 2023 | 4 | 142,06 |
| 3 | 141,03 | |
| 2 | 140,59 | |
| 1 | 138,61 | |
| 2022 | 4 | 137,26 |
| 3 | 136,27 | |
| 2 | 135,84 | |
| 1 | 133,93 |
Cet indice, pour un loyer d'habitation, n’est pas le même que pour un bail commercial. Chaque type de contrat a son propre indice de référence de loyers.
Comment réviser un loyer ? Les procédures légales
Avant de procéder à la hausse du loyer, vérifiez bien si une telle révision est justifiée. Pour cela, plusieurs éléments doivent être pris en considération. Ces derniers peuvent, entre autres, être l'inflation. Ce facteur peut justifier votre demande d'indexation de loyer.
En outre, prenez le temps de bien comparer les loyers des biens similaires dans votre région afin de savoir si le vôtre est conforme aux standards du marché.
Le bailleur doit informer le locataire de sa volonté de modifier le loyer
Comme mentionné plus haut, la révision du loyer ne se fait pas automatiquement. Le propriétaire a l'obligation d'informer le locataire de sa volonté d'appliquer la modification.
Vous avez un délai d'un an suivant la date prévue dans le contrat de bail pour informer votre locataire. Si vous ne vous manifestez pas avant la fin de ce délai, on peut conclure que vous avez renoncé à cette clause pour l'année passée.
Si vous faites votre demande, la révision prendra effet à compter de votre demande. Sachez que la modification de loyer ne s'applique pas de manière rétroactive. Elle ne s'applique qu'à la suite de votre demande.
La réévaluation du loyer prend effet immédiatement et n'exige pas l'approbation du locataire. Tant qu'une clause de révision est inscrite dans le contrat, le bailleur a le droit d'appliquer une augmentation.
Pour procéder à cette démarche, vous devez adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au locataire. Elle doit préciser les informations suivantes :
- Le nouveau montant du loyer ;
- L'indice de référence utilisée pour le calcul ;
- La date de révision (à partir de laquelle le loyer révisé sera appliqué).
Sans ces modalités, le document sera invalide.
Le bien en location doit répondre à un critère énergétique
L'article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 a instauré une nouvelle condition à respecter pour pouvoir procéder à la révision annuelle du loyer.
Ainsi, si le diagnostic de performance énergétique (DPE) joint au bail indique que le logement appartient aux classes F ou G, le loyer ne pourra pas faire l'objet d'une révision.
Et qu'en est-il d'un loyer sous-évalué ?
Si vous pensez que votre loyer est sous-évalué, vous avez la possibilité de l'ajuster en vous basant sur les prix du marché. Et ce, uniquement lors du renouvellement du contrat de bail.
Vous devez justifier la hausse en comparant le montant du loyer avec ceux pratiqués dans votre quartier pour des biens similaires.
Le locataire a la possibilité de refuser votre demande. Si tel est le cas, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation.
Si votre locataire accepte la modification de loyer, l'augmentation doit être répartie sur plusieurs années. Elle doit s'étaler sur 3 à 6 ans en fonction de son montant.
Le refus d'augmentation par le locataire ne constitue pas un motif valable pour résilier le bail.
Pouvez-vous augmenter le loyer pour travaux ?
Oui, il est tout à fait possible d'ajuster le loyer en cours de bail lorsque le propriétaire effectue des travaux importants d'amélioration. Ces derniers doivent permettre de rehausser la valeur du bien et peuvent être, entre autres, l'installation du double vitrage, d'un nouveau système de chauffage ou d'une cuisine équipée.
Dans ce contexte, le locataire et le propriétaire doivent se mettre d'accord sur le montant d'augmentation du loyer. Cette hausse ne doit pas dépasser 15 % du coût total TTC des améliorations effectuées sur le bien. Elle ne pourra être appliquée qu'après la finalisation des travaux.
Rattraper une révision de loyer : est-ce possible ?
Non. Parce que la loi Alur du 24 mars 2014 régit l’ajustement des loyers pour les logements servant de résidence principale au locataire. Cette loi stipule que "l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties."
En d'autres termes, si vous ne procédez pas à cette révision dans l'année suivant la date prévue, vous perdez le droit d'appliquer la hausse pour l'année écoulée.
Mis à jour le 14/01/2025 à 10:32