Garantie loyer impayé : définition et avantages
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Investir dans l’immobilier est un bonheur mais peut parfois susciter quelques angoisses. La principale peur réside dans le défaut de paiement du locataire. Pourtant, des solutions simples existent pour rassurer l’investisseur immobilier, comme la garantie loyers impayés (GLI).
Comment fonctionne-t-elle ? Comment trouver l’équilibre entre recettes et dépenses ?
CAFPI vous explique tout sur la garantie loyers impayés pour louer sereinement.
- L’investissement immobilier suscite souvent la crainte d’impayés de la part du locataire.
- La garantie loyers impayés rassure le bailleur et couvre les principaux risques locatifs : impayés mais aussi dégradations, décès du locataire, phases de carence locative, loyers après le départ prématuré du locataire (ou jusqu’à la récupération du logement par le propriétaire) et procédures juridiques.
- Contracter une assurance loyers impayés amène le bailleur à payer mensuellement une prime.
- Soyez attentifs au contenu exact des garanties, des franchises, des plafonds de remboursement ; de même pour les options qui peuvent vous être proposées pour compléter le contrat de base de la garantie loyers impayés.
- L’analyse de solvabilité est quasiment une étape incontournable de la souscription à une assurance loyers impayés. L’assureur pourrait alors demander à ce que le locataire ait un revenu net mensuel 2 à 3 fois supérieur au montant du loyer et des charges.
- Réalisez toutes les procédures liées à votre investissement locatif dans le respect de la loi et des termes du contrat de la GLI pour ne pas vous confronter à un refus d’indemnisation.
Qu'est-ce qu'une garantie loyers impayés ?
C’est une assurance privée qui couvre plusieurs risques locatifs, tels que :
- le paiement des loyers et charges en cas de défaut de paiement du locataire.
Généralement, l’assurance loyers impayés prend aussi en charge les indemnités d’occupation et les taxes dues ; - la prise en charge des procédures envers le locataire (protection juridique).
- les réparations en cas de dégradations.
Elles ne concernent toutefois que les détériorations qui ne sont pas couvertes par le dépôt de garantie ; - le paiement des loyers pendant les phases de carence locative, après le départ prématuré ou le décès du locataire ; de même que le ou les loyer(s) jusqu’au départ du locataire et jusqu’au moment où le propriétaire pourra récupérer son bien.
Comme toute assurance, il convient de lire attentivement l’étendue précise des garanties, les franchises et les plafonds de remboursement.
À noter que le contrat de garantie loyers impayés (GLI) peut aussi prévoir une durée maximale de remboursement. Penchez-vous également sur la possibilité de couverture des frais éventuels liés à l’expulsion. Ils concernent, entre autres, les frais en rapport avec le déménagement du locataire ainsi que toute autre somme engendrée par le recours à un technicien ; pour l'intervention d'un serrurier par exemple.
Il n’est pas rare que l’organisme assureur propose des options supplémentaires pour compléter les offres de base contenues dans la garantie loyers impayés. Et comme pour les couvertures prédéfinies, leurs termes, leurs limites et leurs coûts sont à analyser avant toute souscription.
Les avantages de la garantie loyer impayé pour les propriétaires
Pour le bailleur, la garantie loyer impayé est un moyen rassurant face au plus grand risque théorique chez les propriétaires : avoir un locataire qui ne paie pas son loyer.
Cela peut apparaître plus sécurisant qu’un cautionnement d’une personne physique. Le bailleur est rassuré par une compagnie d’assurance solide et sûre, plutôt que par un parent du locataire, qui peut lui-même être défaillant.
Si la garantie loyer impayé comporte une protection juridique, le propriétaire n’aura pas à payer les frais causés par les démarches judiciaires pour le recouvrement des loyers impayés (frais d’avocat, frais d’huissier, etc.).
Très souvent, la mise en œuvre de la garantie loyers impayés impose au propriétaire bailleur de réagir dès le premier impayé, selon des délais et modalités très précis.
Comment se protéger des risques locatifs en tant que propriétaire ?
Rappelons qu’il existe plusieurs moyens de se protéger contre les risques locatifs pour un propriétaire :
- exiger la caution d’une personne physique (dont vous vérifiez la solvabilité selon les mêmes critères que pour votre locataire)
- exiger la caution d’un organisme comme la garantie Visale d’Action Logement
- souscrire une assurance loyer impayé
En parallèle, n’oubliez pas de demander à votre locataire de s’assurer contre les risques locatifs par le biais d'une assurance habitation obligatoire. Exigez à chaque date anniversaire du bail que votre locataire fournisse une attestation d’assurance habitation.
Dans le modèle de bail d’habitation en vigueur, il est prévu une clause résolutoire à insérer dans le contrat de location. La résiliation est de plein droit en cas de non-règlement du loyer et des charges. C’est un élément de réassurance pour le propriétaire.
Comment souscrire une garantie loyers impayés ?
Vous pouvez souscrire une garantie loyers impayés si vous louez seul ou par l'intermédiaire du gestionnaire qui assure la location du bien. Le bien doit constituer la résidence principale de votre locataire.
La garantie loyers impayés est incompatible avec une caution d’un tiers, dans la majorité des cas.
Le coût
Le coût est très variable d’une assurance à l’autre, en fonction des plafonds de garantie proposés et des possibles frais annuels susceptibles d’être ajoutés.
La souscription
Comme pour toute assurance, vous aurez à verser la somme prévue dans le contrat d’assurance loyers impayés pour profiter des garanties qui y sont stipulées. Il est souvent question de mensualités (c’est-à-dire d’une prime mensuelle prédéfinie).
Les assurances peuvent exiger que l’investisseur locatif démontre la solvabilité de son locataire. Elles doivent ainsi délivrer un agrément au locataire en fonction de ses revenus.
Quels sont les avantages fiscaux liés à la souscription d'une GLI ?
Le montant du coût de la garantie loyers impayés est déductible de vos revenus locatifs si vous déclarez au régime réel.
Si vous déclarez vos revenus fonciers ou vos revenus de location meublée sous le régime micro, vous bénéficiez d’un abattement qui représente forfaitairement toutes les charges.
Comment souscrire à une assurance loyer impayé en ligne ?
De nombreux assureurs offrent la possibilité de souscrire une assurance loyer impayé en ligne.
Si vous déléguez la gestion locative à une agence immobilière, celle-ci peut proposer dans sa prestation la souscription de l’assurance pour votre compte.
Quels sont les critères pour choisir la meilleure assurance ?
Au-delà du coût, comparez les offres d’assurance loyer impayé entre elles demande d'entrer dans le détail :
- des garanties,
- des exclusions de garantie,
- des franchises,
- des délais de mise en œuvre et de remboursement en cas de loyers impayés.
Quelles sont les garanties supplémentaires offertes par certaines assurances loyer impayé ?
Le remboursement des loyers impayés et des dégradations commises par le locataire constitue la base de la GLI. Certaines assurances proposent des packages plus étoffées avec :
- protection juridique : paiement des frais de justice et de recouvrement
- vacance locative : paiement du loyer pour la période sans locataire, permettant de rembourser sa mensualité de crédit immobilier sans souci.
Cumuler PNO et GLI, quels avantages ?
Certains assureurs proposent une assurance complète avec l’assurance propriétaire non occupant (PNO) qui couvre les risques locatifs au-delà de l'assurance habitation du locataire. Il s’avère souvent moins cher de prendre une offre complète auprès d’un assureur plutôt que de multiplier les contrats d'assurance auprès de plusieurs compagnies.
Comment s’effectue l’analyse de solvabilité du locataire ?
La solvabilité du locataire est l’un des paramètres majeurs dans la souscription d’une assurance loyers impayés. Et les critères ainsi que la nature des justificatifs différent d’un établissement à un autre.
Les critères de solvabilité
Les exigences sur la solvabilité ne sont donc pas les mêmes selon l’assureur contacté. Les plus intransigeants auront des profils rédhibitoires ou durciront leurs critères d’évaluation face aux dossiers concernant les locataires :
- en période d’essai même sous contrat à durée indéterminée (CDI) ;
- travailleurs indépendants sans un minimum d’années d’activités ;
- sous contrat à durée déterminée (CDD) ;
- apprentis ou étudiants. Ces derniers devront proposer une caution solidaire. Dans ce cas, c’est le garant qui devra répondre à des critères définis.
- Généralement, aucun critère de solvabilité n’est demandé pour une garantie loyers impayés si la demande de souscription intervient alors qu’un locataire occupe le logement depuis 6 mois et qu’au cours de cette période, il n’a jamais été question d’impayé.
- Pour les locataires retraités ou exerçant en tant qu’indépendants, l’analyse de solvabilité se portera sur le revenu imposable.
L’analyse des dossiers sera le plus souvent faite sur la base du revenu net mensuel (hors primes exceptionnelles, heures supplémentaires, aide personnalisée au logement et allocations familiales). L’assureur pourra demander à ce que ledit revenu soit 2 à 3 fois supérieur au prix du loyer avec les charges.
La colocation étant un cas particulier, avec des locataires aux revenus différents, l’assureur peut demander à ce qu’au moins l’un des occupants du logement réponde à ses conditions de revenus (2 ou 3 fois supérieur au montant du loyer et des charges).
Les documents demandés pour la souscription à une garantie loyers impayés (GLI)
Comme pour les exigences, les pièces justificatives pour la souscription à une assurance loyers impayés dépendent entièrement de l’organisme assureur. Pour des demandes auprès de différents établissements, il est donc tout à fait possible que vous ayez à revoir à chaque fois les documents composant votre dossier.
Mais de manière générale, il vous faudra prévenir votre locataire que vous pourriez avoir besoin de :
- une pièce d’identité ;
- ses 3 derniers bulletins de paie ou de son contrat de travail ou d'une attestation de son employeur ou d'une preuve d’activité (s’il travaille en indépendant) ;
- son dernier avis d’imposition ;
- pour les étudiants, carte étudiante ou certificat de scolarité.
Préparez également le contrat de location (avec état des lieux en colocation) et l’attestation de l’assurance habitation.
Quels sont les risques de falsification des dossiers de locataires et comment les éviter ?
A l’heure de l’IA, rien n’est plus simple que de falsifier un document. Avec la crise du logement dans de nombreuses villes, la tentation est grande d’améliorer son dossier locataire pour augmenter ses chances d’obtenir un logement.
La FNAIM estime ainsi que 20 % des dossiers de demande de logement sont falsifiés auprès d’un bailleur en direct contre 10 % auprès d’une agence immobilière. Loin d'être anodin, c’est un délit passible de 3 ans d'emprisonnement et de 45 000 € d'amende !
Plusieurs conseils de bon sens permettent de déjouer les fraudes les plus courantes :
- Demander à voir la pièce d’identité en original avant d’en conserver une copie
- Vérifier la cohérence des pièces entre elles (les premiers chiffres du numéro de sécurité sociale doivent correspondre avec les éléments de la carte d'identité, la cohérence entre rémunération brute et rémunération nette, etc.)
- Vérifier l’existence de l’employeur sur des sites comme Infogreffe, Pappers ou societe.com
- Vérifier l’avis d’imposition sur le site des impôts
Quels locataires sont éligibles à la garantie loyers impayés ?
Certains locataires peuvent bénéficier d’une garantie Visale (anciennement garantie contre les risques locatifs). Gérée par Action Logement, cette garantie rembourse le propriétaire bailleur en cas d’impayés du locataire. Attention toutefois aux modalités de mise en jeu de cette garantie Visale. La procédure à respecter est très encadrée. Elle est destinée aux locataires de moins de 30 ans ou en situation de précarité.
Comment réagir face à un loyer impayé ?
Que faire en cas de loyers impayés et comment déclencher la GLI ?
La première chose à faire est de contacter votre locataire pour trouver une solution amiable. Il peut s’agir d’un simple oubli. Mais il convient ensuite de réagir rapidement et de pouvoir prouver les démarches entreprises. Consultez les conditions générales et particulières de votre assurance loyers impayés pour respecter la procédure et les délais.
Après avoir commencé les démarches auprès de l’assurance, contactez votre banque. Le remboursement de votre crédit immobilier destiné à financer votre investissement locatif se poursuit. Or, les indemnités sont généralement versées après trois mois même si elles sont rétroactives.
Comment fonctionne la procédure de recouvrement des loyers impayés ?
Pour tout remboursement dans le cadre d’une garantie loyers impayés, l’assureur vérifie si toutes les conditions s’y prêtent. Il existe notamment des délais stricts pour agir. Le bailleur doit donc être réactif dès le premier impayé de loyer.
L’évaluation de l’assureur portera essentiellement sur le respect des clauses du contrat. Et pour ne pas risquer une diminution ou un refus d’indemnisation, réalisez toutes les étapes de mise en location conformément à la législation et aux termes de l’accord avec l’assurance.
En d’autres termes, le propriétaire devra être minutieux de la rédaction du bail, en passant par les demandes de garanties de solvabilité du locataire, jusqu’à la déclaration du défaut de paiement et la demande de remboursement en elle-même.
Quels sont les conseils pratiques pour éviter les loyers impayés ?
Le mieux est encore d’éviter tout loyer impayé ! Pour cela, soyez vigilant sur le respect des délais de versement insérés dans votre bail. En cas de retard, réagissez vite en appelant votre locataire ou en lui envoyant un email.
Soit c’est un oubli vite réparé, soit votre locataire expose des difficultés passagères. Notifiez par écrit tout accord conclu pour verser le loyer à une autre date que celle prévue au bail. Notifiez immédiatement votre assureur de la situation pour déclencher la GLI dans les délais requis.
Mis à jour le 21/10/2024 à 16:33