La loi Malraux : tout savoir sur cet investissement immobilier

Par Frédérique Moles - Mis à jour le 10/03/2025
4 min de lecture

Qu’est-ce que la loi Malraux ? 

Le dispositif Malraux a été mis en place en 1962, pour compléter le cadre législatif sur la protection du Patrimoine Historique et Esthétique français. 

La loi Malraux : définition et objectif

Portée par le ministre de la Culture du même nom, la loi Malraux a été promulguée dans le but de préserver le patrimoine architectural français. En offrant des avantages fiscaux aux investisseurs qui rénovent des bâtiments anciens dans le but de les louer, elle a pour objectif de soutenir la rénovation et l’entretien des quartiers historiques, notamment aux abords des monuments remarquables.

Comment fonctionne le dispositif Malraux ? 

Le dispositif Malraux permet aux investisseurs qui achètent un immeuble ancien de bénéficier de réductions d’impôts calculées sur le montant des travaux de rénovation effectués. Elles peuvent alors représenter jusqu’à 30 % du montant des travaux et peuvent s’étaler sur une durée de 4 ans maximum à compter de la date de délivrance du permis de construire. 

Quelles sont les conditions d’éligibilité pour un investissement Malraux ? 

S’inscrivant dans un contexte particulier de préservation du patrimoine culturel, le dispositif Malraux dicte de nombreux critères d’éligibilités. Prenez le temps de les étudier avant de réaliser votre investissement ! 

Quels sont les biens éligibles au dispositif Malraux ?

Les biens éligibles au dispositif Malraux peuvent être de plusieurs natures : 

• Les immeubles d’habitation ;
• Les locaux auparavant dédiés à d’autres usages et qui seront destinés à un usage d’habitation après les travaux.

Ils doivent impérativement se situer dans une des zones suivantes : 

• Les quartiers conventionnés du NPRU, soit les anciens “secteurs sauvegardés”, tels que définis dans l’article L313 du Code de l’Urbanisme ;
• Les sites patrimoniaux remarquables (SPR), inscrits dans un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ; 
• Les sites patrimoniaux remarquables (SPR), inscrits dans un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) ; 
• Les ZPPAUP : zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ;
• Les AMVAP : aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine ;
• Un des 40 quartiers anciens dégradés (QAD), tels que définis dans le décret du 31 décembre 2009.

Quels sont les travaux à réaliser pour bénéficier de la loi Malraux ?

Les travaux éligibles au dispositif Malraux doivent mener à la restauration complète de l’immeuble acquis, sans modifier sa surface habitable : les travaux d’agrandissement ne sont donc pas compris. Il peut s’agir de travaux de démolition imposés par le permis de construire, de travaux de restauration de l’extérieur du bien (toiture, façade), des travaux de réhabilitation (pour pouvoir changer l’usage du bien vers un usage d’habitation). 

Ces travaux de restauration font l’objet d’une autorisation spéciale de la préfecture, qui se base alors sur l’avis d’un Architecte des Bâtiments de France. Les travaux seront d’ailleurs suivis par ce dernier pendant toute leur réalisation.

D’autres dépenses liées aux travaux peuvent également être prises en compte dans le calcul, comme les frais de gestion du bien et les frais d’adhésion à des associations foncières urbaines de restauration.

Quelles sont les conditions de location à respecter ? 

Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux offerts par le dispositif Malraux, il faut s’engager à louer son bien immobilier pendant 9 ans minimum. Le bien doit être loué dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux et ne peut être loué à un ascendant ou descendant. Il doit s’agir d’une location vide, et le bien doit être occupé en tant que résidence principale. 

Quels sont les avantages fiscaux d’un investissement Malraux ? 

Le dispositif Malraux permet de déduire de ses impôts sur le revenu le montant des travaux de rénovation éligibles, dans une limite de 400 000 €. Le niveau de réduction dépend alors de la zone où se situe le bien rénové : 

• Secteurs AMVAP, ZZPPAUP, secteurs sauvegardés non inscrits dans un PSMV : 22 % de réduction.
• Autres zones : 30 % de réduction.

Comment investir avec la loi Malraux ? 

Un investissement locatif Malraux peut être réalisé de différentes manières, même sans investir directement dans la pierre.  

Acheter un bien en tant que particulier

Vous pouvez prétendre aux avantages fiscaux de la loi Malraux en tant que personne physique, en achetant simplement un bien éligible et en effectuant les travaux nécessaires à sa rénovation.

Acheter via une SCI 

Les réductions d’impôts de la loi Malraux sont accessibles aux associés d’une SCI (Société civile immobilière), à condition qu’elle ne soit pas soumise à l’impôt sur les sociétés (on parle alors de SCI transparente). La réduction d’impôts est alors répartie entre les associés en fonction de leurs quotes-parts.

Investir dans une SCPI 

Il est possible de bénéficier des avantages de la loi Malraux en investissant dans l’immobilier pierre-papier, soit une SCPI (Société civile de placement immobilier). Il existe en effet des SCPI fiscales, qui ont un parc immobilier uniquement constitué de biens éligibles au dispositif Malraux. 

Les justificatifs à fournir

Pour réaliser un investissement locatif éligible au dispositif Malraux, vous devez fournir différents documents à l’administration fiscale : 

• Une note qui permet de décrire le logement : adresse, superficie.
• Une lettre d’engagement sur l’honneur de louer le logement non-meublé dans les 12 mois de l’achèvement des travaux et pendant au moins 9 ans en tant que résidence principale.
• La dernière déclaration de revenus
• Les déclarations 2042 et 2044 S
• Une copie du bail signé par le locataire
• Si c’est le cas, une copie de l’autorisation spéciale accordée par la préfecture ou une copie de la déclaration d’utilité publique.

Quelles sont les conditions pour revendre un bien immobilier inscrit dans le dispositif Malraux ?

Malgré un engagement à louer le bien pendant 9 ans, il est possible de revendre un bien acheté dans le cadre d’un investissement Malraux à tout moment. Cependant, la date de revente pourra avoir un impact sur le maintien de l’avantage fiscal.

Pour une revente avant 9 ans

Si vous revendez le bien (ou vos parts de sociétés) avant 9 ans, cela entraînera non seulement une annulation de l’avantage fiscal, mais aussi, des réductions d’impôts déjà appliquées. Les impôts non perçus par l’administration fiscale seront alors ajoutés au prochain avis d’imposition.

Pour une revente après 9 ans

Après 9 ans, il n’y a aucune contrainte qui empêche la revente du logement. Vous pouvez décider de revendre le logement dans le but de réaliser une plus-value, ou bien continuer à le louer librement, y compris en meublé.

Quels sont les avantages et inconvénients du dispositif Malraux ?

Par rapport à d’autres dispositifs d’incitation fiscale, la loi Malraux possède son lot d’avantages et d’inconvénients. On vous aide à y voir plus clair pour choisir l’investissement locatif le plus rentable.

Les avantages de la loi Malraux

La loi Malraux n’impose aucune contrainte en termes de plafonds de loyers ou de ressources des locataires, contrairement aux dispositifs Pinel et Denormandie. 

Vous pouvez donc fixer librement votre loyer en fonction du marché ! Sachant que vous disposerez d’un bien rénové dans un quartier historique, il y a fort à parier que vous pourrez louer votre bien à un loyer intéressant. De même, les travaux effectués et l’emplacement du bien vous garantissent une belle plus-value à la revente. 

Notons également que si le montant des travaux est plafonné, le prix du bien, lui, ne l'est pas, ce qui vous laisse une certaine latitude dans le choix du bâtiment à rénover.

Les inconvénients de la loi Malraux

Le principal inconvénient de la loi Malraux réside dans l’engagement à louer le bien pendant 9 ans, sans pouvoir le louer à un membre de sa famille. Ce n’est pas le cas des dispositifs Pinel et Denormandie qui proposent un minimum de 6 ans de location et permettent de louer à ses descendants.

Par Frédérique Moles, Chef de projet marketing digital
Mis à jour le 10/03/2025 à 14:24

Frédérique a commencé sa carrière en 2011, se spécialisant dans le marketing pour le secteur immobilier. Au fil des années, elle a acquis une solide expérience et des connaissances approfondies dans ce domaine. En 2017, elle a rejoint CAFPI, élargissant son champ d’expertise pour inclure le crédit immobilier et l’assurance emprunteur. Sa contribution significative à ces domaines est démontrée par ses nombreux écrits sur ces sujets sur le site www.cafpi.fr. Actuellement, elle est en charge des activités digitales sur le site CAFPI, où elle continue de faire preuve de son expertise et de son engagement pour rendre accessible le monde parfois complexe du crédit immobilier et de l’assurance emprunteur. > Linkedin