Quel avantage à louer un appartement meublé ? Le guide complet
10 min de lecture
Vous envisagez de réaliser un investissement locatif ? Vous possédez déjà un bien que vous êtes prêt à louer ? Avant de mettre votre bien en location, vous devrez choisir le mode de location qui vous convient le mieux entre une location vide ou meublée.
Si la location vide semble être la plus simple, la location meublée comporte son lot d’avantages, tant pour le propriétaire que les futurs locataires. Pourquoi choisir ce mode de location ? Quels sont les biens éligibles ? Quelles sont les grandes règles à respecter pour pouvoir louer un bien meublé ? Quelle fiscalité ? Les experts CAFPI vous disent tout ce qu’il faut savoir avant de vous lancer dans la location meublée.
- La location meublée consiste à louer un logement équipé d’un certain nombre d’équipements et mobiliers obligatoires afin de permettre à un locataire de s’y installer directement.
- Plus que des meubles, une location meublée doit comporter un certain nombre d’équipements, dont de la literie, de la vaisselle, de l’électroménager, mais aussi des luminaires et des dispositifs d’occultation.
- Elle se distingue de la location vide par le nombre d’équipements obligatoires, le contrat de location, et la fiscalité des revenus locatifs. Le montant du dépôt de garantie peut aussi varier par rapport à une location classique.
- Les bénéfices de la location meublée sont nombreux pour le propriétaire : le loyer fixé peut être plus élevé, le bail de location est plus souple et la fiscalité plus avantageuse, en plus d’une demande locative forte de la part des étudiants et des jeunes actifs.
- Parfois jugée moins contraignante, la location meublée est aussi vue comme fiscalement plus intéressante : le régime réel BIC permet au propriétaire de déduire des loyers perçus certaines charges qui lui incombent, et d’amortir meubles et immeubles.
- Quelques inconvénients cependant : les durées de location sont plus courtes, la vacance locative est plus fréquente et l’équipement du meublé nécessite d’être entretenu et renouvelé régulièrement.
- Le bien meublé peut être loué en tant que meublé d’habitation (sous bail classique, étudiant ou mobilité) ou en tant que meublé de tourisme. Les règles et obligations diffèrent selon le type de bail mis en place.
- Le loyer exigé pour une location meublée est en moyenne 20 % plus élevé que celui d’une location vide, ce qui permet un meilleur rendement locatif. Attention à bien respecter les règles de l’encadrement des loyers, notamment dans les zones tendues comme à Paris.
Qu’est-ce que la location meublée ?
La location meublée, comme son nom l’indique, est un mode de location qui consiste à louer un bien meublé et équipé, dans lequel un locataire potentiel pourra s’installer sans rien d’autre que ses effets personnels. C’est un mode de location souvent privilégié par les étudiants et les professionnels en mobilité, ou plus généralement, les locataires qui n’ont pas pour projet de s’installer durablement.
Définition juridique
Au sens juridique, on entend par location meublée la location d’un “logement décent, équipé en nombre et en quantité suffisante pour assurer une jouissance paisible du logement”.
La location meublée peut s’envisager de différentes manières :
- le meublé de tourisme destiné à une location saisonnière ;
- le bail mobilité sur une courte période, en raison d’une mobilité professionnelle ou étudiante ;
- le bail en meublé d’habitation classique, dans lequel l'appartement devient la résidence principale du preneur.
Investir dans une résidence de services pour étudiants, pour seniors ou de tourisme est un dispositif un peu différent, dans la mesure où la prestation est gérée par un tiers, avec lequel le propriétaire signe un bail commercial.
Location meublée VS location vide : quelles différences ?
La différence entre une location meublée et une location vide réside d’abord dans les équipements fournis avec le bien. La liste des équipements obligatoires pour une location meublée est fixée par la loi Alur du 24 mars 2014 et au décret du 31 juillet 2015. Il suffit qu’un équipement soit manquant pour que le logement soit requalifié en location vide !
À l’inverse, un logement loué vide n’a pas vraiment de critères spécifiques : il peut être complètement vide (sans aucun meuble ou équipement autre que les sanitaires et éviers) ou bien inclure une cuisine équipée, des meubles de salle de bain, un dressing…
Bien entendu, les deux modes de locations se différencient également par leur réglementation et leur fiscalité : une location vide relève des revenus fonciers et impose un bail de 3 ans, tandis qu’une location meublée relève des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) avec un bail d’un an renouvelable. Et cela donne quelques avantages à la location meublée !
Quels sont les principaux avantages d'une location meublée ?
La location meublée offre de nombreux bénéfices aux locataires qui ne disposent pas de leurs propres meubles ou qui souhaitent disposer d’un logement pour une année ou deux. Mais elle est aussi très intéressante pour les propriétaires qui souhaitent réaliser un investissement locatif simple et rentable.
Une meilleure rentabilité locative
Le loyer d’une location meublée est généralement plus élevé (de l’ordre de 20 %) que celui d’une location vide de taille équivalente, en raison des prestations supplémentaires offertes par le logement. Le locataire arrive en effet dans un logement déjà meublé et équipé, simplement avec quelques valises. Il évite ainsi le coût d’un déménagement ou celui de l’achat des meubles et de l’électroménager nécessaire. La location meublée étant également plus indiqué pour les petites surfaces, elle permet d’investir avec un ticket d’entrée plus faible.
Une gestion plus souple
Le bail d’une location meublée est plus souple, même s’il reste soumis à un modèle de contrat. Sa durée d’un an renouvelable limite le risque de perdurer dans une situation de loyers impayés ou de litiges avec le locataire (dégradations, plaintes du voisinage…).
Une fiscalité avantageuse
La fiscalité de la location meublée est aussi plus avantageuse pour les propriétaires bailleurs, dès lors que l’on choisit le régime d’imposition réel, comme nous allons le voir, avec le régime du LMNP. Ceci dit, le régime du micro BIC est aussi très avantageux en dessous d’un certain seuil de revenus locatifs. Rendez-vous plus bas pour connaître plus en détail les avantages fiscaux de la location meublée.
Un profil de locataires intéressant
Les locataires qui privilégient la location meublée sont généralement des jeunes actifs ou des étudiants. La plupart présentent de bonnes garanties car ils entrent dans les critères des assurances loyers impayés, sont éligibles à la garantie Visale ou sont encore soutenus par leurs parents. Le risque d’impayé est alors fortement réduit avec ce type de locataire, et la durée du bail permet de changer de locataire plus rapidement en cas de problème.
Une forte demande dans les zones tendues
Les bassins d’emplois et villes étudiantes sont généralement des zones tendues qui jouissent d’une forte demande locative, notamment en logements meublés. En optant pour ce mode de location, vous vous assurez de trouver des locataires rapidement, avec très peu de périodes de vacances.
La possibilité d’une location meublée hybride
Si la location meublée est plus rentable que la location vide en soi, sa rentabilité peut être boostée en combinant deux modes de locations pour bénéficier des avantages de chacun. Par exemple, en louant le bien à un étudiant pendant l’année scolaire et en le mettant en location saisonnière l’été. Vous avez alors, d’un côté des loyers raisonnables assurés pendant 9 mois et de l’autre, des revenus boostés en période estivale.
Quels sont les avantages fiscaux à louer en meublé ?
Parfois jugées moins contraignantes, les locations meublées sont aussi vues comme fiscalement plus intéressantes. L’administration fiscale définit en effet les revenus générés par une location meublée comme des revenus BIC (pour Bénéfices Industriels et Commerciaux), et non comme des revenus fonciers.
Deux régimes cohabitent :
- Le régime micro-BIC
- Le régime réel (LMP et LMNP)
Il existe des cas d’exonération fiscale des revenus locatifs. Les conditions sont les suivantes :
- Les pièces louées doivent faire partie de la résidence principale du bailleur ;
- Le prix de la location doit être considéré comme raisonnable, soit dans la limite des prix pratiqués selon les régions.
Le régime micro-BIC
Le régime fiscal micro s’applique par défaut si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à :
- 77 700 euros pour un bail d’habitation ;
- 188 700 euros pour les chambres d’hôte et les meublés de tourisme classés ;
- 15 000 euros pour les meublés de tourisme non classés (à compter de la déclaration 2025 sur les revenus 2024).
Le régime d’imposition micro offre la simplicité. Vous indiquez le montant des revenus locatifs annuels. L’administration fiscale se charge d’appliquer un abattement :
- de 50 % sur les revenus issus d’un bail d’habitation ;
- de 71 % sur les revenus issus des chambres d’hôte et des meublés de tourisme classés ;
- de 30 % sur les revenus issus des meublés de tourisme non classés.
Cet abattement est supposé représenter les charges du propriétaire sur ce bien immobilier.
Le régime réel et le statut LMP / LMNP
Le loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) peut, de son côté, déduire certaines charges des loyers perçus. Il peut aussi déduire l'amortissement du prix d’achat des meubles et immeubles, si ceux-ci sont inscrits à l’actif de son bilan.
Pour être déductibles fiscalement, les amortissements doivent être tenus à jour dans la comptabilité du loueur en meublé. Les amortissements se pratiquent par composant : un certain pourcentage du prix d’achat est affecté à la toiture, à l'électricité, à l'étanchéité, au gros œuvre, etc. En outre, il faut retirer la valeur du terrain sur lequel est bâti l'immeuble. Le recours à un professionnel s’impose pour la mise en place du statut LMNP.
Le régime réel impose de tenir une comptabilité et de procéder chaque année à une déclaration fiscale digne d’une entreprise : bilan, compte de résultat et annexe. Le montant des déficits ou des bénéfices réalisés s’ajoute ensuite sur la déclaration de revenus du bailleur.
La différence majeure entre une location en meublé professionnel ou non professionnel réside dans les déficits de la location :
- Pour de la LMNP, ils sont reportables pendant 10 ans, sur les bénéfices exclusivement générés par la location,
- Pour de la LMP, ils sont imputés au revenu global du propriétaire.
Vous ne choisissez pas entre les deux régimes. Si vous remplissez les deux conditions suivantes, vous êtes obligatoirement LMP :
- les recettes sont supérieures à 23 000 euros par an ;
- elles doivent être la principale source de revenus du foyer fiscal, soit être supérieures au montant total des autres revenus professionnel.
Autre différence importante entre LMP et LMNP : le calcul de la plus-value lors de la revente du bien immobilier. Le LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles tandis que le LMNP reste soumis au régime des plus-values immobilières classiques (soit une exonération d’IR après 22 ans de détention et de cotisations sociales après 30 ans).
Micro BIC vs réel et LMNP : quel régime fiscal est le plus avantageux pour de la location meublée ?
Par sa simplicité, le régime micro-BIC est le moins contraignant. Il est adapté aux investisseurs qui ont peu de charges et qui souhaitent alléger leur comptabilité. Même s’il est contraignant, le régime réel permet d’amortir des charges plus élevées : il est à privilégier lorsque celle-ci dépassent la moitié des revenus générés par la location meublée.
Si vos recettes locatives sont inférieures au plafond du micro-BIC, vous pouvez opter pour n’importe quel des deux régimes d’imposition et demander à changer de régime si cela ne vous convient plus.
Quels sont les inconvénients de louer un appartement meublé ?
Investir dans un bien immobilier loué meublé possède quelques inconvénients qu’il convient de connaître avant de se lancer.
- La durée du contrat étant plus courte, la rotation des locataires est plus importante : le risque de vacance locative augmente donc, sauf dans les zones très tendues du marché locatif.
- De même, louer un studio de 15 m² génère forcément des changements fréquents de locataires. Cela prend plus de temps au bailleur, qui peut alors choisir de déléguer la gestion locative de son bien à des professionnels.
- Le mobilier et les équipements d’un bien loué en meublé doivent être entretenus et régulièrement renouvelés. Le bailleur doit prévoir un budget spécifique et calculer la rentabilité locative en fonction de cela. Le coût d’investissement au départ est donc plus important, compte tenu de l’achat du mobilier et des équipements nécessaires.
- Ce mode de location étant une activité commerciale, il n’est pas accessible aux SCI familiales ou transparentes, imposées à l’impôt sur le revenu.
Pourquoi les propriétaires louent-ils en meublé plutôt qu’en location vide ?
Au-delà des avantages et inconvénients de la location meublée par rapport à la location vide, vous devez vous interroger sur vos préférences en matière d’investissement. Préférez-vous une rentabilité et un risque élevés avec la location meublée ou bien une rentabilité moyenne et un risque plus faible avec une location vide ?
Vous devez également réfléchir au type de locataire que vous souhaitez attirer. Un grand appartement familial est plus souvent proposé nu, la famille possédant déjà son mobilier. Il peut cependant être proposé meublé à des étudiants en colocation, avec une chambre par étudiant. Les studios et T1, eux, attirent souvent les étudiants et les jeunes actifs, en mobilité professionnelle ou non.
Dans tous les cas, vous devez réaliser une étude du marché locatif local avant de prendre votre décision : consultez les annonces immobilières des locations vides et meublées autour de vous pour vous faire une idée plus précise du marché. Dans certaines villes, les locations meublées sont encore assez rares, ce qui peut, soit vous démarquer de la concurrence, soit témoigner d’une faible demande locative. Vous devez également étudier le cadre légal de la location meublée pour vérifier que les différentes obligations qui en émanent sont compatibles avec votre projet d’investissement et le temps que vous avez à consacrer à la gestion locative.
Les différents types de meublés qui peuvent être mis en location
Avant de définir le cadre légal de la location meublée, il convient de distinguer les deux grands types de meublés qui peuvent être loués. D’un côté, le meublé d’habitation et de l’autre, le meublé de tourisme. À chacune de ces catégories son bail de location, ses démarches administratives et son régime fiscal. Prenez bien le temps d’étudier vos différentes options avant de vous lancer.
Les caractéristiques du meublé d’habitation
Dans la catégorie "bien meublé d’habitation", deux sortes de baux sont possibles : un bail classique ou un bail mobilité (auquel correspond aussi le bail étudiant). Pour tirer le maximum de bienfaits de la location meublée, référez-vous aux spécificités de chacun.
Dans le cadre d’un bail classique
Pour celui-ci, vous n’aurez pas à vous restreindre dans le choix du locataire. En effet, il s’adresse à tous les profils. Néanmoins, il faudra que la location dure au minimum un an avec une exception pour les étudiants qui peuvent louer sous bail classique pour 9 mois minimum.
Le contrat de location doit être conforme au modèle de bail en vigueur. Un inventaire précis est à annexer, avec l’état des lieux d'entrée, le dossier de diagnostics, la notice d’information, et le cas échéant, un extrait du règlement de copropriété.
Dans le cadre d’un bail mobilité
Le bail mobilité est adressé à des profils de locataires spécifiques, qui doivent pouvoir justifier de la durée limitée de leur bail :
- en formation ou en mutation professionnelle ;
- suivant des études supérieures (bail étudiant) ;
- sous contrat d’apprentissage ;
- en stage ;
- en mission temporaire dans le cadre de sa profession ;
- engagés volontairement dans le cadre d’un Service Civique.
Il doit durer au moins 1 mois et pas plus de 10 mois.
- Aucune déclaration administrative n’est requise pour le meublé d’habitation ; et ce, qu’il s’agisse d’un bail classique ou de mobilité.
- De manière générale, le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer, sauf si le bien est situé dans une zone tendue. Dans ce cas, le loyer est encadré.
- Le meublé d’habitation est soumis à l’impôt sur le revenu :
- si les revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 € par an, le choix est offert entre le régime micro-BIC ou le régime d’imposition dit de bénéfice réel.
- si les revenus générés par la location sont supérieurs à 77 700 € par an, c’est le régime dit de bénéfice réel qui s’applique.
Les caractéristiques du meublé de tourisme
Le locataire d’un meublé de tourisme ne peut y résider que 90 jours consécutifs par an. En effet, ce type de logement est consacré aux vacanciers à la recherche d’une location saisonnière. Ce profil de locataire conclut d’ailleurs un bail au mois, à la semaine ou à la journée. Et selon les communes, ce dernier peut devoir s’acquitter d’une taxe de séjour.
Le propriétaire, de son côté, devra payer :
- une taxe d’habitation s’il occupe le logement une partie de l’année ;
- la cotisation foncière des entreprises s’il consacre le bien à la location de tourisme (avec une possibilité d’exonération sous certaines conditions) ;
- la taxe foncière et les taxes accessoires.
Les règles et obligations légales pour pouvoir louer un bien meublé
Pour pouvoir louer votre bien en meublé, vous devez respecter plusieurs obligations légales spécifiques à ce type de location. Il est important de vous renseigner en amont pour pouvoir véritablement bénéficier des avantages de la location meublée.
Les équipements obligatoires d’un bien meublé
Conformément à la loi Alur du 24 mars 2014 et au décret du 31 juillet 2015, les équipements obligatoires d’une location meublée sont les suivants :
- Une literie (dont couette ou couverture),
- Un dispositif d’occultation des fenêtres (volet, rideaux),
- Des plaques de cuisson,
- Un four ou un four à micro-ondes,
- Un réfrigérateur et congélateur, ou au minimum un réfrigérateur doté d’un compartiment avec une température inférieure à -6°C,
- La vaisselle nécessaire (dont quelques ustensiles de cuisine),
- Des ustensiles de cuisine,
- Une table et des chaises,
- Des étagères de rangement,
- Un ou plusieurs luminaires,
- Du matériel d’entretien ménager.
Tous ces équipements obligatoires doivent être listés dans le bail de location et faire l’objet d’un inventaire dans l’état des lieux.
Attention, si un de ces éléments manquait dans votre logement, le locataire serait en droit de déposer un recours pour requalifier le bail en location vide.
La durée du bail
Le bail d’une location meublée, qu’il s’agisse d’un meublé de tourisme ou d’habitation, doit répondre à des règles spécifiques. La durée minimum du bail d’un meublé d’habitation est d’un an, réduite à 9 mois pour un bail étudiant ou 1 mois pour un bail mobilité. Pour un meublé de tourisme, la durée de location peut être fixée à la journée, à la semaine ou au mois, sans jamais excéder 3 mois consécutifs.
L’état des lieux
Un meublé de tourisme n’est pas forcément soumis à un état des lieux, tandis qu’un meublé d’habitation l’est au même titre qu’un logement loué vide. L’état des lieux doit alors mentionner les meubles et équipements loués avec le logement, qu’il s’agisse d’équipements obligatoires ou non (canapé, télévision, machine à laver…).
Le dépôt de garantie
Il n’y a pas de réglementation concernant le dépôt de garantie de la location meublée de tourisme. Il peut correspondre au maximum à 2 mois de loyer hors charge pour un bail d’habitation meublé classique et est interdit dans le cadre d’un bail mobilité.
Les démarches spécifiques pour la location d’un meublé de tourisme
La mise en location d’un bien en tant que meublé de tourisme peut donner lieu à plusieurs démarches administratives. Suivant la commune où se situe votre bien, vous serez peut-être dans l’obligation de :
- demander une autorisation de changement d’usage du bien ;
- procéder au changement de destination.
Dans tous les cas, que le propriétaire soit un loueur de meublé professionnel ou non professionnel, il faudra qu’il s’inscrive au répertoire Sirène de l’Insee pour l’obtention d’un numéro SIRET. Ainsi, il pourra le reporter sur sa déclaration complémentaire de revenus.
Pour ce qui est de l’ameublement, aucun élément n’est obligatoire sauf dans le cas d’une demande de classification. Il s’agit d’une procédure qui permet d’évaluer le niveau de confort du logement via un système de notation allant de 1 à 5 étoiles, comme pour les hôtels. Notez toutefois que cette démarche est entièrement facultative. Mais si elle est réalisée, en plus de renseigner les éventuels locataires sur la qualité des « prestations », le classement offre, dans le cadre de la mise en location d'un meublé de tourisme, certains avantages fiscaux. Sinon, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu et (selon le montant de la recette locative) des cotisations sociales.
Des contraintes relatives
En résumé, la location meublée est assez peu contraignante : au-delà des équipements obligatoires et des règles spécifiques appliquées aux meublés de tourisme, c’est une location assez souple et facile à gérer au quotidien. Du côté des garanties, la possibilité de demander un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer pour un bail meublé classique permet d’assurer vos arrières en cas de dégradation des meubles et équipements.
Comment fixer le loyer d’une location meublée ?
Comme évoqué plus haut, le plafond des loyers des meublés est en moyenne 20 % plus élevé que celui des appartements nus. Pour autant, vous ne pouvez pas toujours fixer votre loyer librement !
Pour un meublé d’habitation en zone tendue
Les zones tendues sont soumises à des loyers plafonnés : c’est ce qu’on appelle l’encadrement des loyers. Ce dispositif fixe un plafond légal de loyer au m², qui correspond au loyer de référence majoré de chaque zone tendue. À Paris, on dénombre ainsi plus de 80 zones avec des plafonds de loyers différents ! Au sein d’une même zone, le loyer maximal varie en fonction du type de bien et selon s’il est loué vide ou meublé.
L’encadrement des loyers s’applique aux nouvelles mises en location. Pour un bien qui a été loué au cours des 18 derniers mois, le nouveau loyer ne peut être supérieur au précédent loyer appliqué, sauf si le logement a fait l’objet d’une rénovation énergétique importante.
Pour un meublé d’habitation qui n’est pas dans une zone tendue
Il n’y a pas de règles concernant l’encadrement des loyers dans les zones non tendues, sauf pour les logements dont l’étiquette énergie est comprise entre F et G (les passoires thermiques).
Pour un meublé de tourisme
Il n’y a aucune règle concernant le prix de la location au jour, à la semaine ou au mois d’un meublé de tourisme. Vous devez alors fixer un prix qui soit à la fois assez attractif et assez cohérent avec le marché, en fonction de l’attractivité touristique de la région, de l’offre de meublés de tourisme, du prix moyen d’une chambre d’hôtel… N’hésitez pas à consulter les annonces des concurrents !
Mis à jour le 17/04/2026 à 12:01