La gestion locative : gérer soi-même ou déléguer ? Avantages et inconvénients
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L’investissement locatif permet de se constituer un patrimoine tout en générant des revenus sur la durée. C’est un placement stable et pérenne, qui figure parmi les placements préférés des Français.
Mais qui dit investissement locatif dit aussi gestion locative ! Lorsqu’on achète un bien pour le louer, on doit alors choisir entre le louer soi-même et confier sa gestion à des professionnels de l’immobilier. Vous hésitez encore entre les deux ? Voici quelques pistes pour vous aider à faire le meilleur choix.
- En mettant votre bien en location, vous pouvez choisir de gérer vous-même votre logement, ou bien de déléguer sa gestion à une agence.
- En gestion locative directe, vous fixez vous-même le loyer et vous choisissez votre locataire, mais vous vous lancez dans une gestion qui peut être assez chronophage.
- La gestion locative par agence vous fera gagner du temps et de l’énergie et vous soulagera du stress, mais vous devrez vous acquitter de frais de gestion représentant 6 à 10 % du montant des loyers annuels.
- Pour louer votre appartement, en gestion directe, vous vous occuperez de tout : publication de l’annonce, visite, analyse des dossiers… tandis qu’une agence s’en occupera à votre place.
- Décidez-vous en fonction de votre situation : nombre de biens à gérer, situation professionnelle et personnelle, temps à disposition, éloignement par rapport au bien, etc.
- Afin de sécuriser le paiement du loyer, 3 solutions s’offrent à vous : demander au locataire de fournir une caution solidaire, faire appel à la garantie Visale ou souscrire à une assurance “ loyer impayé ”.
- Quand vous louez votre bien, vous devez effectuer plusieurs démarches administratives : réaliser un état des lieux, rédiger le bail de location, déclarer correctement vos revenus locatifs.
- En tant que propriétaire bailleur, vous devez respecter différentes obligations envers votre locataire. Vous devez notamment assurer l’entretien du bien et de ses équipements, en plus de la gestion comptable de votre investissement.
Comment gérer soi-même son bien en location ?
En mettant votre bien immobilier en location, vous pouvez choisir de gérer vous-même votre logement (trouver les locataires, percevoir les loyers, vous assurer du bon entretien, etc.) ou de déléguer cette gestion immobilière à une agence. Vous envisagez de tout faire vous-même ? Voici ce qu’il faut savoir avant de vous lancer.
Les avantages et inconvénients de la gestion locative directe
La gestion locative en direct possède de nombreux avantages :
- Vous assurez la rentabilité de vos revenus locatifs ;
- Vous fixez vous-même le montant du loyer et vous en percevez l’intégralité ;
- Vous choisissez votre locataire selon vos critères, en fonction du contact humain que vous avez lors des visites ;
- Vous pouvez disposer d'outils performants, comme des logiciels d’aide à la gestion locative.
Le revers de la médaille comporte une partie administrative importante et une grande disponibilité est requise.
Vous devez en effet :
- Effectuer vous-même la recherche de locataires, vous assurer de leur solvabilité,
- Assurer la gestion courante du bien (paiement du loyer, suivi des travaux, rédaction de bail...), ce qui peut demander du temps,
- Être sur place au moindre problème.
- Connaître toutes les lois en matière d’immobilier locatif, de normes énergétiques, etc.
Comment louer son appartement ?
Si vous optez pour la gestion locative en direct, la première étape pour mettre votre bien en location est de publier une annonce sur les sites gratuits et/ou payants.
Ensuite, c’est à vous d’organiser les visites et de choisir le ou les futurs locataires de votre bien. Vous devez ensuite rédiger un contrat de location en réunissant toutes les pièces nécessaires. Vous devrez ensuite réaliser l’état des lieux entrant, en n’oubliant pas d’encaisser un chèque de caution ainsi que le premier loyer. Vous pourrez ensuite fournir votre RIB à votre locataire pour que celui-ci puisse vous verser le loyer chaque mois.
Quelles garanties prendre pour louer son appartement ?
Si vous gérez vous-même la location de votre appartement, vous pouvez sécuriser le paiement du loyer de deux façons différentes :
- En demandant à votre locataire de fournir une caution solidaire, par exemple, ses parents ;
- En demandant la caution Visale à vos locataires (sous réserve d’éligibilité de votre bien immobilier) ;
- En souscrivant à une garantie “ loyers impayés ".
La caution solidaire est la garantie la plus courante : vous pouvez la convoquer dès le premier loyer impayé, sans même avoir à passer par le locataire.
La caution Visale est une garantie gratuite accordée par Action Logement en fonction de l’âge et de la situation professionnelle du locataire. Elle protège contre les loyers impayés et contre les dégradations locatives.
Disponible sous conditions, la garantie “ loyers impayés ” peut couvrir les loyers impayés, les frais de recouvrement en cas de non-paiement de loyer et les dégradations causées par les locataires sur votre bien. C’est une option souvent proposée dans l’assurance propriétaire non-occupant (PNO) qui vous sera proposée par votre banque ou un assureur tiers.
Attention, une caution solidaire ne peut pas être cumulée à une garantie “ loyers impayés ” sauf si la location est destinée à une colocation d’étudiants. De même, la caution Visale n’est pas cumulable.
Dans le cas d'une location via une agence spécialisée, la question des garanties est automatiquement gérée par l'agence en question. C'est elle qui vérifie la solvabilité du locataire et qui réunit les papiers et garanties nécessaires à la location.
Sous certaines conditions, elle peut être tenue responsable du non-paiement des loyers par le locataire.
Comment déléguer la gestion locative de son bien ?
Si la gestion locative directe vous semble trop chronophage, vous pouvez faire appel aux services d’une agence. De nombreux propriétaires préfèrent en effet déléguer la gestion locative de leur bien à une agence immobilière, et ce pour diverses raisons pratiques.
Pourquoi confier la gestion de son bien à un professionnel ?
Louer un bien peut paraître simple sur le papier, pourtant, cela requiert une certaine expertise ! D’un point de vue légal et administratif, il faut bien connaître la loi, les droits et obligations du locataire et du bailleur, les modes de déclaration des différents bénéfices locatifs, le droit fiscal... D’un point de vue purement pratique, il faut aussi bien connaître le marché immobilier de sa région pour louer son bien au prix juste, savoir rédiger un bail, réaliser correctement un état des lieux…
Louer son bien immobilier seul nécessite ainsi de se former aux réglementations et aux enjeux de l’immobilier locatif. Si cela est enrichissant, c’est aussi une démarche qui peut être chronophage et stressante ! En confiant la gestion de son bien à un professionnel, on peut se libérer de ce stress en ayant l’assurance que tout sera fait correctement et dans le respect de la loi.
C’est aussi un gain de temps considérable au quotidien, comme lors de la mise en place d’un nouveau bail, puisque vous n’avez pas à vous déplacer pour les visites ou les états des lieux. De même, en cas de problème ou de panne d’un équipement, c’est l’agence qui gère à votre place. À noter que certaines agences proposent leurs services pour vous aider à déclarer vos revenus locatifs, grâce à leurs logiciels de comptabilité. Vous pouvez donc bénéficier d’un accompagnement de A à Z dans la mise à location et la gestion locative quotidienne de votre bien.
Comment mettre en place un mandat de gestion locative par agence ?
Pour déléguer la gestion de son bien immobilier, il faut signer un mandat de gestion locative, un contrat qui permet de confier la gestion de son bien à une agence ou un agent immobilier indépendant. Ce contrat fixe les conditions de cette délégation, qui peut être totale ou partielle, mais aussi son prix.
Une fois le contrat mis en place, vous n’avez plus rien à faire à part déclarer vos revenus locatifs ! L’agence perçoit les loyers à votre place et vous les verse directement après avoir prélevé sa part. Vous devrez en effet verser à l’agence en question entre 6 et 10 % du montant des loyers annuels contre la gestion immobilière de votre bien. Ces frais peuvent varier d’une agence à l’autre, mais aussi en fonction des modalités du mandat de gestion locative. Il faut aussi ajouter à cela les honoraires de location, lors de la mise en place d’un nouveau locataire, qui peuvent représenter un à deux mois de loyer. Ces honoraires sont alors répartis entre le propriétaire et le locataire, le propriétaire gardant la majeure partie à sa charge.
Agence traditionnelle ou en ligne : comment choisir ?
Au moment de choisir un gestionnaire, vous aurez le choix entre une agence immobilière classique, avec des bureaux physiques dans votre ville, ou bien une agence en ligne.
De manière générale, les agences de gestion locative en ligne impliquent des coûts moins élevés, en échange d’une relation 100 % dématérialisée. Cela peut avoir des avantages en termes de communication et de rapidité, mais cela implique également quelques inconvénients ! Si elles peuvent s’implanter partout, ces agences ne disposent pas d’agents locaux qui peuvent se déplacer pour les visites, les états des lieux, ou simplement en cas de problème. Elles perçoivent les loyers et assurent la communication. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle la rémunération des agences traditionnelles est plus élevée !
Avec une agence immobilière classique, vous pourrez bénéficier d’un service de proximité, qui, même s’il ne vous permet pas forcément un suivi 24h/24, vous garantit une gestion locative plus efficace au quotidien. C’est la meilleure option si vous souhaitez vraiment ne pas avoir à vous occuper du tout de votre bien.
Quels sont les inconvénients d’une gestion locative déléguée ?
Les inconvénients de la gestion locative par agence sont les suivants :
- La rentabilité de votre investissement locatif sera forcément moins élevée, puisque vous devez reverser une part de vos revenus locatifs à l’agence ;
- Les honoraires appliqués aux locataires lors de la mise en place du contrat de location peuvent en freiner certains, qui préféreront se tourner vers un bien loué directement par un particulier ;
- Vous êtes obligés de passer par l’agence pour toutes vos démarches, ce qui peut être un frein si celle-ci manque de réactivité ou que votre agent est débordé.
Au vu de ces inconvénients, il est normal d’hésiter entre ces deux modes de gestion, surtout si on estime avoir le temps de s’occuper de son bien soi-même. Alors, comment choisir entre une gestion locative directe ou une gestion par agence ?
Vous devez vous décider en fonction de votre situation : le nombre de biens à gérer, votre situation personnelle et professionnelle, le temps que vous avez à consacrer à la gestion, la distance entre votre lieu d’habitation et de location, vos connaissances en droit… Vous verrez ainsi si vous êtes en mesure de gérer votre bien seul ou non !
Comment louer son bien immobilier ? Mode d’emploi
Vous avez opté pour une gestion locative directe ? Si vous louez votre bien pour la première fois, plusieurs questions d'ordre administratif se posent.
L'état des lieux
Pour le réussir, vous devez respecter quelques prérequis :
- Le bien doit être décrit précisément, pièce par pièce,
- Les équipements doivent être énumérés et leur état évalué,
- Le détail et l'usage des clés doit être mentionné,
- L'état des lieux doit également comporter la date de réalisation, l'adresse du logement ainsi que le nom du l’occupant et du bailleur,
- Le document doit être signé par les deux parties.
La rédaction du bail de location
Pour rédiger votre bail de location, utilisez un modèle disponible en ligne sur le site du gouvernement : vous vous assurerez ainsi qu’il soit valide, conforme, et qu’il comporte les informations essentielles :
- Le nom et l'adresse du bailleur,
- Le nom du locataire,
- L'adresse du logement,
- La date de mise à disposition du bien,
- La durée du bail et sa destination (habitation, commercial, mixte...),
- La description détaillée du logement (surface habitable, parties communes, liste des équipements d'accès aux technologies de communication et d'information...),
- Le montant et les conditions de révision du loyer,
- Le montant du dépôt de garantie.
Les formalités administratives et obligations du locataire et du propriétaire
En tant que propriétaire bailleur, vous devez respecter plusieurs obligations imposées par la loi :
- Proposer un habitat décent,
- Fournir les diagnostics immobiliers obligatoires pour la location (diagnostic surface loi Boutin, DPE, ERNMT),
- Souscrire une assurance propriétaire non-occupant.
De son côté, votre locataire sera, lui aussi, soumis à plusieurs obligations :
- Souscrire une assurance habitation,
- Réaliser l'entretien courant du bien,
- Payer les charges et le loyer,
- Répondre d'éventuelles dégradations.
La gestion locative d’un bien au quotidien
Une fois le bail signé, vous devez effectuer différentes démarches pour assurer la bonne gestion du bien au quotidien : percevoir les loyers, transmettre les quittances, assurer l’entretien du bien, régulariser les charges…
Une bonne communication entre le propriétaire et l’occupant est essentielle pour maintenir une relation cordiale et éviter les problèmes. Si des informations vous parviennent du syndic pour des travaux ou autres changements dans l’immeuble, vous devrez en informer votre locataire. De même, votre locataire doit pouvoir vous joindre directement en cas d’accident, de panne, ou de tout problème nécessitant votre intervention.
La déclaration des revenus locatifs et les éventuels avantages fiscaux
Chaque année, vous devrez déclarer vos revenus locatifs dans votre déclaration de revenus à l’administration fiscale. Comme les revenus professionnels, ces bénéfices sont déclarés lors de l’année N+1.
Pour les déclarer correctement, vous devez savoir que les revenus issus d’une location vide sont considérés comme des revenus fonciers, tandis que les revenus issus d’une location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), même si vous avez un statut de Loueur en meublé non-professionnel (LMNP).
Chaque régime fiscal peut avoir ses avantages et inconvénients qu’il convient de connaître ! Le régime foncier, par exemple, permet de bénéficier du déficit foncier, et donc de déduire les charges imputables au logement des revenus imposables. Le statut de LMNP ne vous permet pas de déduire des charges, mais il vous fait bénéficier du régime du micro-BIC et d’un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs. À vous de choisir le régime fiscal le plus avantageux en fonction des revenus locatifs que vous pensez percevoir grâce à votre investissement !
Nos conseils pour optimiser la gestion locative de votre bien immobilier
Vous l’avez compris, gérer seul son bien immobilier nécessite d’être bien préparé. Maintenant que vous savez à quoi vous en tenir, voici quelques conseils pour vous aider à assurer au mieux votre gestion locative.
Quelles sont les principales erreurs à éviter en matière de gestion immobilière ?
Lorsqu’on se lance seul dans la gestion locative de son bien, il n’est pas rare de faire des erreurs, la première étant de sous-estimer le travail et le temps que cela représente. Ne vous lancez pas tout seul si vous habitez loin du bien que vous louez et si vous avez déjà un planning très chargé, à moins que vous n’investissiez à deux. Dans tous les cas, prenez le temps de bien vous renseigner sur le droit de l’immobilier, les réglementations en vigueur et tout le cadre légal qui entoure la location d’un bien.
Mal évaluer le loyer de son bien est aussi une erreur très courante, dans un sens comme dans l’autre. Un loyer trop élevé vous empêchera de trouver facilement des locataires, tandis qu’un loyer trop bas ne vous permettra pas de couvrir tous les frais liés à votre bien. Au-delà de l’entretien, il faut penser aux travaux de copropriété et à la taxe foncière !
Prenez aussi grand soin à bien choisir vos locataires, et pas uniquement en fonction de leurs bulletins de salaire ! Le profil du locataire, son savoir-être et son relationnel sont aussi très importants pour instaurer une relation de confiance.
Au moment de rédiger le contrat de location, vérifiez bien que vous avez respecté le formalisme du document et qu’il contient toutes les informations et mentions obligatoires. Un bail mal rédigé peut être lourd de conséquences sur la gestion de votre bien !
Quels outils pour faciliter la gestion locative d’un bien ?
Plusieurs outils peuvent vous aider à faciliter la gestion de votre bien, qu’il s’agisse d’outils en ligne gratuits ou de logiciels payants.
Le site Dossierfacile, géré par le Service public, permet par exemple de faire vérifier gratuitement par des experts les dossiers de location que vous recevez. Il utilise les bases de données de l’État pour vérifier l’authenticité des documents fournis, comme les avis d’imposition ou les bulletins de salaire.
Vous aurez aussi le choix entre de nombreux logiciels de gestion locative, très utiles pour le suivi de la comptabilité. Sinon, vous pouvez faire directement appel à un expert-comptable !
Mis à jour le 04/03/2025 à 09:19