Taux d'imposition sur le revenu locatif : guide complet
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Connaître le taux d'imposition permet d'optimiser un investissement locatif. En effet, la fiscalité s'applique différemment selon les différents types de location. Il est donc indispensable de faire la distinction entre les différents types de biens à louer. Vous pourrez ainsi mieux comprendre le régime fiscal qui s'applique à chaque catégorie de bien à louer. Au moment de préparer votre projet d'investissement locatif, une connaissance affinée de la fiscalité permet d'optimiser le choix du bien lui-même et de son équipement.
La nature des impôts à payer sur vos revenus locatifs dépend en premier lieu du type de bien que vous proposez : nu ou meublé. Par la suite, différents types de régimes s'appliquent respectivement :
- Les revenus fonciers provenant d'une location nue sont imposables à l'impôt sur le revenu ;
- Les revenus locatifs tirés d'une location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC);
- Les régimes micro-foncier et micro-BIC sont simples à gérer ;
- Le régime réel permet de déduire les charges ;
- Il existe deux types de locations meublées exonérées d'impôt.
Les différents types de revenus locatifs
Pour des constructions à vocation résidentielle, il existe deux principaux types de location :
- La location nue ;
- La location meublée.
La location nue
Louer un bien nu consiste à le mettre à disposition du locataire sans aucune installation mobilière. Néanmoins, le bien immobilier proposé à la location devra intégrer toutes les installations de confort indispensables au bien-être des occupants. La cuisine, la salle d'eau et les toilettes, le chauffage, l'eau chaude et l'électricité font partie des équipements obligatoires. Les conditions précises d'un bien loué nu sont précisées dans l'article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.
Si vous achetez un bien ancien, pensez à effectuer des travaux pour garantir la conformité du bien. Autrement, le locataire peut engager des procédures légales qui peuvent aboutir à une ordonnance qui fera baisser le loyer.
Un bien loué nu présente l'avantage d'offrir une meilleure stabilité quant aux revenus générés. En effet, les locataires en font généralement leur résidence principale, et y installent leur mobilier. Le bail d'une location vide est d'une durée de trois ans reconductible tacitement.
Les revenus locatifs d’une location nue entrent dans la catégorie des revenus fonciers.
La location meublée
La location meublée est un bien immobilier proposé avec tout l'équipement nécessaire pour accueillir les occupants. Le décret du 31 juillet 2015 dresse une liste minimale d'équipements obligatoires pour qu'un bien puisse être considéré comme une location meublée :
- Meubles adaptés à l'usage de chaque pièce ;
- Literie incluant les couettes ou les couvertures ;
- Rideaux ou stores ;
- Tables et chaises ;
- Rangement ;
- Réfrigérateur avec un compartiment congélateur ;
- Four ou micro-ondes ;
- Vaisselles ;
- Plaques de cuisson ;
- Éclairage ;
- Matériel pour le ménage et l'entretien.
Une location meublée peut offrir un rendement supérieur de 10 à 30 % comparé à un bien loué nu. Son bail est par ailleurs plus court puisqu'il dure un an.
Pour les étudiants, le bail peut être ramené à neuf mois.
Il existe également le bail mobilité qui peut durer entre un et 10 mois non renouvelables (pour un même locataire). Il s'adresse aux saisonniers, aux salariés en mission…
Une location meublée peut être proposée en tant que résidence étudiante, pour les seniors, en tant que résidence principale… Il n'y a pas de restriction d'usage.
Le meublé de tourisme est une catégorie à part dans cette catégorie. Ce classement s'applique à tous les biens loués aux vacanciers pour un séjour maximal de 90 jours. Ils doivent être déclarés auprès de la mairie. Il est possible de demander un classement pour obtenir des avantages fiscaux particuliers.
Les revenus locatifs d’une location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Régimes fiscaux applicables aux revenus locatifs
Location nue : quel taux d'imposition pour vos revenus fonciers ?
Les loyers perçus dans le cadre d'une location nue entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Les maisons et les appartements loués sans meuble entrent dans cette catégorie, tout comme les locaux d'activités et les terrains loués nus.
En fonction du montant perçu, les revenus fonciers seront soumis à deux régimes différents : régime micro-foncier ou régime réel.
Le régime micro-foncier
Si les revenus fonciers tirés de la location de vos biens ne dépassent pas 15 000 euros, vous êtes automatiquement soumis au régime micro-foncier.
Par exception, le régime micro-foncier n’est pas possible si vous bénéficiez de certains régimes spécifiques (monument historique, détention en nue-propriété, réduction d’impôt pour certains investissements, etc.).
Vous bénéficiez alors d'un abattement de 30 % sur le montant brut de vos loyers. Vous êtes donc imposé à hauteur de 70 %.
Vous reportez simplement le montant total de vos revenus locatifs dans la case 4BE de votre déclaration de revenus. L'administration fiscale pratiquera l’abattement forfaitaire.
Pour optimiser votre profil fiscal, vous pourrez décider de vous placer au régime réel même avec des revenus fonciers en deçà de 15 000 euros. Cette option vaut pour une durée minimale de 3 ans et est globale pour tous vos biens immobiliers en location.
Le régime réel
Si vos revenus dépassent 15 000 euros, vous serez placé sous le régime réel. Celui-ci nécessite un travail de gestion plus poussé, car le montant imposable correspond au montant brut des revenus locatifs auquel on soustrait le total des charges déductibles prévues par l'article 31 du Code général des impôts (CGI).
Ces charges déductibles sont notamment les travaux, l’assurance, les charges de copropriété, les frais de gestion, la taxe foncière…
Si les charges sont supérieures aux revenus fonciers, vous êtes en déficit foncier. Dans ce cas, le déficit foncier est déductible de vos revenus globaux imposables ; à hauteur de 10 700 euros.
Location meublée : quel taux d’imposition pour vos bénéfices industriels et commerciaux ?
Les loyers perçus de vos biens immobiliers loués meublés appartiennent à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Il existe deux types de statuts pour les loueurs de meublés :
- Le loueur en meublé non professionnel ou LMNP : ce statut concerne les bailleurs qui respectent deux conditions (article 155, IV du code général des impôts) :
- les revenus locatifs meublés sont inférieurs à 23 000 euros par an ;
- le total des loyers perçus ne dépasse pas 50 % des revenus globaux.
- Le loueur en meublé professionnel : si les deux conditions qui limitent le statut LMNP sont dépassées.
En fonction du montant des revenus locatifs, le contribuable est soumis au régime micro-BIC ou au régime réel
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC s'applique si le total de vos revenus locatifs n'excède pas 77 700 euros (ou 188 700 euros pour les meublés de tourisme classés).
Dans ce cas, vous bénéficierez d'un abattement de 50 %. Si vous bénéficiez d'un meublé de tourisme classé, l’abattement est de 71 %, voire de 92 % si le meublé de tourisme classé se situe en zone B2 ou C.
Ce statut facilite considérablement la gestion de votre investissement locatif.
Dans le cadre du durcissement des locations touristiques de courte durée, un plafond à 15 000 € ouvrant droit à un abattement de 30 % a été instauré pour les meublés de tourisme non classés depuis le 1er janvier 2025.
Le régime réel
Le régime réel s'applique lorsque le montant total des loyers dépasse les plafonds ci-dessus ou sur option du bailleur.
Le montant imposable résulte alors de la différence entre les revenus bruts et les charges (impôts, frais de gestion, intérêts d'emprunt…). Ce régime nécessite la tenue d'une comptabilité.
L’avantage fiscal réel du régime LMNP ou LMP réside dans la possibilité d’amortir la valeur du bien immobilier. Ainsi, vous pouvez pratiquer un amortissement par composant, hors terrain, en fonction de la durée d’usage. Ces durées varient en fonction de la situation géographique du bien. N'hésitez pas à faire appel à un expert-comptable pour la première déclaration.
Attention, depuis 2025, il faut réintégrer les amortissements réalisés lors d’une vente du bien locatif, pour le calcul de la plus-value imposable. Cela génère une plus-value immobilière plus importante et ne concerne que la location meublée non professionnelle.
Calcul de l'impôt sur les revenus locatifs
Taux d'imposition et prélèvements sociaux
Quel que soit le régime choisi, vos revenus locatifs (revenus fonciers ou BIC) s'additionnent aux revenus globaux du foyer fiscal : salaires, indemnités, bénéfices, plus-values, etc. Ils sont ensuite soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR).
Le taux d'imposition des revenus locatifs est alors celui de votre tranche marginale d'imposition (TMI).
Les revenus locatifs de vos biens meublés seront soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. L’impact est loin d’être négligeable.
Les loueurs professionnels sont par ailleurs soumis à la cotisation foncière des entreprises (CFE). Leur montant est fixé par les communes.
Le taux d’imposition des revenus locatifs dépend donc de votre situation globale.
Obligations déclaratives et démarches administratives
Sous le régime micro-foncier ou micro-BIC, vous déclarez directement le montant total de vos revenus locatifs sur votre déclaration de revenus 2042. L'administration fiscale applique l’abattement forfaitaire correspondant.
Le régime micro-foncier impose de compléter une déclaration 2044 pour calculer le montant des charges déductibles.
Le régime micro-BIC impose de déposer chaque année une déclaration de résultat complète (liasse fiscale 2031 avec bilan, compte de résultat et annexes). Les dotations aux amortissements pratiquées figurent dans les annexes.
Conseils pour optimiser la fiscalité des revenus locatifs
Choix du régime fiscal le plus avantageux
Comment choisir le régime fiscal le plus avantageux ?
En premier lieu, le choix entre location meublée et location nue pour votre investissement locatif doit répondre au marché immobilier local. Vous ne devez pas choisir simplement pour des questions fiscales !
Ensuite, le choix entre un régime micro et un régime réel dépend de plusieurs facteurs : le temps dont vous disposez, vos connaissances comptables et fiscales, la rentabilité espérée.
Enfin, il suffit de comparer les deux régimes micro et réel : si vos charges déductibles sont supérieures au taux de l’abattement, vous avez intérêt à opter pour un régime réel.
La fiscalité des investissements locatifs est un sujet souvent mis en avant. La pérennité du régime fiscal choisi n’est jamais certaine.
Utilisation du déficit foncier pour réduire l'impôt
Générer un déficit foncier permet de diminuer le montant d’impôt sur le revenu du foyer. En effet, le déficit foncier s’impute sur les revenus globaux jusqu’à 10 700 euros par an. L’excédent de déficit foncier est reportable et déductible pendant 6 ans sur l’ensemble de vos revenus.
La fraction du déficit qui excède 10 700 € ou qui résulte des intérêts d'emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
La limite d'imputation des déficits fonciers sur le revenu global est rehaussée à 21 400 euros pour les dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique. Plusieurs conditions sont à respecter :
- un devis depuis le 5 novembre 2022 ;
- une dépense payée en 2023, 2024 ou 2025 ;
- un changement de classe énergétique de E, F ou G vers A, B, C ou D à l’issue des travaux.
Location meublée : quelques cas particuliers exonérés d'impôt
Si vous mettez à louer une partie de votre résidence principale pour quelque temps à des locataires de passage, vous n'aurez pas besoin de déclarer vos revenus locatifs si celui-ci ne dépasse pas 760 euros. Plusieurs particuliers proposent ainsi l'accueil des visiteurs chez l'habitant, à la fois pour bénéficier d'un appoint financier et pour profiter d'une expérience sociale.
De même, si vous décidez de mettre en location une chambre meublée de votre résidence principale et que le locataire en fait sa résidence principale, vous êtes exonéré d'impôt. La condition à respecter est d'appliquer un loyer raisonnable. En 2025, le loyer annuel est limité à 213 euros/m² à Paris et à 157 euros/m² dans les autres régions. Si le montant est dépassé, vous devrez déclarer vos revenus en tant que LMNP. Il faut également un minimum de 9 m² habitable pour une hauteur de 2,2 m.
En complément, certains dispositifs incitatifs offrent ou offraient une réduction d'impôt comme la loi Pinel ou la loi Denormandie.
Mis à jour le 02/01/2026 à 09:40