Peut-on encore déduire de ses impôts les intérêts d’emprunt immobilier ?
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Vous remboursez déjà un crédit immobilier, ou bien vous vous apprêtez à devenir propriétaire ? Saviez-vous que vous pouvez, dans certains cas, déduire les intérêts de votre emprunt de vos impôts sur le revenu ? Biens éligibles, régimes fiscaux compatibles, calcul et déclaration, on vous dit tout ce qu’il faut savoir pour bien déduire vos intérêts d’emprunts de vos impôts.
- S’il n’est plus possible de déduire les intérêts d’emprunt d’un crédit servant à financer une résidence principale ou secondaire, cela est toujours accordé pour les investissements locatifs, y compris en SCI et en SCPI.
- Les régimes micro-BIC et micro-foncier qui s’appliquent aux locations meublées et vides sous certains seuils appliquent un abattement forfaitaire de 30 % qui prend en compte les intérêts d’emprunt : ils sont donc automatiquement déduits.
- Au régime BIC ou foncier réel, vous devez calculer et déclarer chaque année le montant de vos intérêts d’emprunt dans les formulaires 2044 et 2031 fournis par l’administration fiscale.
- De nombreux autres frais peuvent être déduits de votre impôt sur le revenu, comme les frais de dossier de votre emprunt, les cotisations d’assurance, les charges de copropriété ou encore, les travaux d’entretien et de réparation du bien loué.
Quels sont les biens concernés par la déduction des intérêts d’emprunt ?
La déduction des intérêts d’emprunt est possible pour un certain nombre de bien, dès lors qu’ils sont financés par un crédit immobilier amortissable. Cela peut concerner aussi bien la détention d’un bien en main propre que par l’intermédiaire d’une société !
Résidence principale
La déduction des intérêts d’emprunt n’est malheureusement pas compatible avec l’achat ou la construction d’une résidence principale. Cela était possible jusqu’en 2011 via un crédit d’impôt spécifique qui a été supprimé depuis.
Résidence secondaire
Tout comme les résidences principales, les résidences secondaires ne sont pas éligibles à une quelconque déduction des intérêts d’emprunt. Vous pouvez cependant bénéficier de certains avantages si votre résidence secondaire est louée sur certaines périodes de l’année. Par exemple, si vous la louez pendant l’année scolaire dans le cadre d’un bail étudiant ou d’un bail mobilité et que vous en profitez seulement l’été.
Investissement locatif
Si vous souscrivez à un crédit immobilier dans le but de financer un investissement locatif, vous pourrez déduire vos intérêts d’emprunt dans certains cas. En effet, les revenus locatifs que vous percevrez pourront être soumis à différents régimes fiscaux, qui permettent de bénéficier de différentes déductions. Cela dépend notamment du type de location (meublée, vide, courte durée) et du montant des revenus perçus sur l’année : ainsi, pour une location meublée, plusieurs régimes peuvent s’appliquer.
Parts de SCI ou de SCPI
Si vous avez souscrit à un prêt immobilier dans le but de financer l’achat de parts de SCI, vous percevez des revenus locatifs au même titre qu’un investisseur qui détient un bien en main propre. Vous pouvez alors, si vous optez pour un régime fiscal compatible, déduire les intérêts d’emprunt de vos impôts sur le revenu. Bien entendu, il faut que la SCI soit soumise à l’impôt sur les revenus (SCI transparente) et non à l’impôt sur les sociétés. Le montant des intérêts qui pourra être déduit de vos impôts sur le revenu est alors calculé au prorata de vos parts de la société.
Quel régime fiscal est compatible avec la déduction des intérêts d’emprunt ?
Comme expliqué plus haut, la déduction des intérêts d’emprunt est possible seulement lorsque le crédit sert à financer un investissement locatif. Les déductions possibles dépendent alors du régime fiscal auquel sont soumis lesdits revenus.
Le régime micro-BIC et réel
Vous pouvez déclarer vos revenus au régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) si vous louez un bien meublé dans le cadre d’une location de courte ou de longue durée (bail étudiant, bail mobilité, location touristique…). Le mode d’imposition et les abattements possibles varient en fonction du type de location et selon si le bien est classé ou non;
La Loi Le Meur du 19 novembre 2024 a changé les règles d’imposition des locations meublées, notamment pour la location de meublés de tourisme. Les abattements et plafonds ne sont pas les mêmes qu’en 2024 !
Si vous optez pour ce régime, vous n’aurez rien à faire pour bénéficier d’une déduction de vos intérêts d’emprunt de vos revenus : un abattement forfaitaire permet en effet de prendre en compte tous les frais liés à votre investissement locatif.
- Location meublée de longue durée : abattement de 50 %
- Location meublée de tourisme non classée : abattement de 30 % (contre 50 % en 2024)
- Location meublée de tourisme classée : abattement de 50 % (contre 71 % en 2024)
Pour bénéficier de ces abattements, vos revenus locatifs ne peuvent pas dépasser un certain seuil. Ici aussi, le plafond dépend du type de location et du statut du bien, avec quelques changements entre 2024 et 2025 :
- Location meublée de longue durée : plafond de 77 700 € annuels
- Location meublée de tourisme non classée : plafond de 15 000 € annuels (contre 77 700 € en 2024)
- Location meublée de tourisme classée : plafond de 77 700 € annuels (contre 188 700 € en 2024)
Si vos revenus dépassent le seuil du régime micro-BIC, vous basculez automatiquement sur le régime dit de bénéfice réel. Vous ne bénéficierez pas d’abattement forfaitaire, mais vous pourrez déclarer et déduire différents frais, dont les intérêts de votre emprunt.
Le régime foncier micro-foncier
Les régimes foncier et micro-foncier s’appliquent lorsque vous proposez un bien à la location vide. Ici aussi, vous avez le choix entre deux régimes, un régime micro accessible sous un certain seuil de revenus et un régime réel qui s’applique lorsque vous le dépassez.
Vous pouvez déclarer vos revenus au régime micro-foncier lorsque ceux-ci ne dépassent pas 15 000 € par an. Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % qui prend déjà en compte vos intérêts d’emprunt et les autres frais liés à votre investissement locatif.
Si vous dépassez les 15 000 € de revenus annuels, vous êtes imposé au régime foncier réel. Vous pouvez alors déclarer et déduire toutes les charges liées à votre investissement locatif, dont les intérêts d’emprunt : c’est ce qu’on appelle le déficit foncier.
Vous pouvez cumuler les déductions permises par le déficit foncier avec les avantages fiscaux du dispositif Pinel si vous avez acheté un bien éligible avant le 31 décembre 2024. La réduction d’impôt Pinel n’est plus disponible depuis le début de l’année 2025.
Comment déduire ses intérêts d’emprunt de ses impôts ?
À moins que vous ne dépendiez d’un régime micro-BIC ou micro-foncier, vous allez devoir effectuer plusieurs démarches afin de pouvoir déduire vos intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs. Voici la marche à suivre !
Quand et comment demander la déduction des intérêts d’emprunt ?
Vous pouvez demander la déduction des intérêts d’emprunt de vos impôts sur le revenu au moment de déclarer vos revenus locatifs, soit au moment de votre déclaration d’impôts sur le revenu, entre les mois d’avril et juin.
Pour cela, vous devez déclarer vos revenus locatifs dans leur case attitrée (formulaire 2044 pour les revenus fonciers et 2042-C Pro pour les bénéfices industriels et commerciaux) avant de déclarer le montant des intérêts que vous avez payés sur une année sur un formulaire à part.
Comment calculer le montant annuel de ses intérêts d’emprunt ?
Vous pouvez calculer les intérêts d’emprunt que vous avez payé sur une année de différentes manières :
- En vous basant sur le taux d’intérêt moyen appliqué sur l’année de la déclaration, ce qui vous permet de calculer les intérêts versés chaque mois et de les additionner.
- En consultant votre tableau d’amortissement, qui vous a été adressé avec votre offre de prêt. Celui-ci détaille chaque mensualité en mentionnant la part de capital et d’intérêts remboursés chaque mois et chaque année. Vous n’aurez qu’à additionner les 12 lignes ou à reporter simplement le montant annuel des intérêts dans votre déclaration.
Les intérêts intercalaires, que vous versez lorsque le montant de l’emprunt est débloqué en plusieurs fois (construction, achat en VEFA) font partie des intérêts d’emprunt déductibles.
Quels formulaires remplir pour demander la déduction de ses intérêts d’emprunt ?
Vous devrez choisir entre deux formulaires pour déclarer vos intérêts d’emprunt annuels, en fonction du régime fiscal que vous avez choisi :
- Les revenus issus d’une location vide (régime foncier) doivent être déclarés à la ligne 250 du formulaire 2044.
- Les revenus issus d’une location meublée (BIC) doivent être déclarés sur le formulaire 2031. Si vous êtes soumis au régime réel simplifié (entre 77 700 € et 254 000 € de bénéfices annuels), vous devrez également fournir la liasse fiscale 2033 qui vous permet de déclarer vos résultats annuels au service des impôts.
Quels sont les autres frais liés à un investissement locatif qui peuvent être déduits des impôts ?
Lorsque vous déclarez vos revenus locatifs au régime réel, vous pouvez déduire de nombreux autres frais liés au financement, à la gestion et à l’entretien de votre bien.
Les autres frais liés à l’emprunt
Les intérêts d’emprunt représentent une grande partie des frais liés à l’obtention d’un prêt immobilier, mais ils ne sont pas les seuls ! Les cotisations d’assurance, par exemple, peuvent représenter à elles seules près de 30 % du coût total d’un crédit. Il faut également prendre en compte les frais de dossier et de garantie (hypothèque, cautionnement, PPD…), qui sont compris dans le TAEG de votre crédit. Heureusement, tous ces frais peuvent être déduits de vos revenus fonciers au moment de votre déclaration de revenus.
Les autres frais déductibles au régime réel
Que vous louiez un bien en location vide ou meublée, vous pouvez déduire de nombreuses charges liées à la gestion et à l’entretien de votre bien :
- Travaux d’entretien et de réparation ;
- Diagnostics immobiliers ;
- Travaux de rafraîchissement et d’amélioration ;
- Charges récupérables non récupérées auprès du locataire ;
- Provision pour charges de copropriété ;
- Frais de gestion : rémunération des concierges et agents immobiliers, honoraires du syndic, frais de notaire, d’huissier ou d’avocat en cas de procédure… ;
- Prime d’assurance : assurance loyers impayés, assurance propriétaire non-occupant (PNO) ;
- Taxe foncière, taxe sur les surfaces de stationnement…
Pour la location vide, vous pourrez déclarer ces charges aux lignes 220 à 250 du formulaire 2044. Pour la location meublée, il s’agit toujours du formulaire 2031.
Mis à jour le 02/01/2026 à 09:41