Le marchand de biens : tout savoir sur ce professionnel de l’immobilier
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Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Pourquoi ne pas en faire votre métier ? Grâce à l’activité de marchand de biens immobiliers, vous pouvez générer des revenus en achetant et en revendant des biens immobiliers anciens à rénover. Biens concernés, réglementation, statut juridique, avantages, formation et conseils… Les experts CAFPI vous disent tout ce qu’il faut savoir sur l’activité de marchand de biens immobiliers.
- L’activité de marchand de biens immobiliers consiste à acheter des biens anciens pour les rénover et les revendre à un prix plus élevé.
- Si cette profession n’est pas réglementée, elle impose d’être enregistré au registre des commerces et des sociétés, d’être assujetti à la TVA et de souscrire à différentes assurances professionnelles.
- L’activité de marchand de biens peut être exercée sous le régime de l’entreprise individuelle, de la SAS ou de la SARL.
- C’est une activité qui peut être très rémunératrice, qui permet de bénéficier de nombreux avantages fiscaux, mais qui n’est pas sans risque financier. Il faut disposer de solides compétences en comptabilité et gestion ainsi que de bonnes connaissances du marché immobilier pour maîtriser ce risque.
- Pour réussir une première opération en tant que marchand de biens, il faut bien préparer son projet et s’entourer des bons partenaires pour ses travaux et démarches. Un courtier immobilier CAFPI est alors un allié de choix pour obtenir un financement !
Qu’est-ce qu’un marchand de biens immobiliers ?
Le terme “marchand de biens” désigne une personne ou une entreprise dont l’activité principale est d’acheter et revendre des biens immobiliers. On vous explique plus en détails.
En quoi consiste l’activité de marchand de biens immobiliers ?
L’activité d’un marchand de biens consiste à acheter des biens anciens pour les rénover avant de les revendre avec un objectif de plus-value. Les biens à rénover étant généralement vendus en dessous du prix du marché, leur rénovation permet en effet de les revendre à un prix plus élevé !
Au-delà de simples opérations d’achat-revente, les missions d’un marchand de biens sont nombreuses :
- la recherche de biens immobiliers correspondant à ses objectifs ;
- la négociation du prix de vente ;
- l’estimation du coût des travaux ;
- la recherche d’artisans partenaires ;
- la recherche de financements ;
- la réalisation et le suivi des travaux ;
- la remise en vente du bien ;
- la recherche d’un acquéreur…
À quels types de biens s’applique l’activité de marchand de biens immobiliers ?
Les biens qui peuvent être achetés et revendus par un marchand de biens immobiliers sont multiples :
- appartements ;
- immeubles ;
- maisons individuelles ;
- terrains à bâtir ;
- fonds de commerce…
Quelles différences entre un marchand de biens et un agent immobilier ?
Il n’est pas rare de confondre les activités de marchand de biens et d’agent immobilier, alors que ce sont deux métiers bien différents ! L’agent immobilier joue un rôle d’intermédiaire entre un vendeur et un acquéreur, tandis que le marchand de biens, lui, est propriétaire du bien qu’il revend. L’agent immobilier est un prestataire de services, le marchand de biens est un commerçant.
Quelle est la réglementation appliquée à l’activité de marchand de biens immobiliers ?
Si la profession de marchand de biens n’est pas réglementée, elle doit tout de même respecter certaines obligations légales.
Les obligations légales d’un marchand de biens
En tant que commerçant, un marchand de biens doit impérativement être immatriculé au registre des commerces et des sociétés (RCS). Son entreprise peut prendre différentes formes juridiques : une entreprise individuelle, une SAS ou une SARL (nous y reviendrons).
Les obligations fiscales d’un marchand de biens
En tant que commerçant, un marchand de biens est assujetti à la TVA sur les ventes immobilières. Suivant le statut juridique pour lequel il aura opté, il devra également s’acquitter de l’impôt sur les sociétés ou de l'impôt sur le revenu. Dans tous les cas, il doit tenir une comptabilité et présenter des comptes annuels à l’administration fiscale.
Les assurances nécessaires pour exercer
Pour pouvoir exercer son activité de “rénovateur”, le marchand de bien doit souscrire à différentes assurances, telles que l’assurance “dommages-ouvrage”, la responsabilité décennale. Il doit également souscrire à une responsabilité civile professionnelle.
Quel est le statut juridique d’un marchand de biens immobiliers ?
L’activité de marchand de biens peut être exercée sous différents statuts juridiques qui peuvent avoir chacun leurs atouts et leurs limites. Voici quelques informations pour vous orienter.
Marchand de biens en entreprise individuelle
L’activité de marchand de biens peut être exercée en tant qu’entrepreneur individuel, la forme d’entreprise qui demande le moins de gestion. Ce statut impose un plafond de 188 700 € de CA annuel et a pour inconvénient majeur de ne pas faire de distinction entre le patrimoine professionnel et personnel, qui peut alors être saisi en cas de faillite.
Marchand de biens en SAS ou SARL
Le statut de société commerciale est plus sécurisant pour exercer l’activité de marchand de bien, mais nécessite d’avoir au moins un associé.
La SAS permet de bénéficier du régime général de la Sécurité sociale (comme un salarié) tout en offrant une gestion plus souple. La SARL, elle, permet de bénéficier de la Sécurité sociale des Indépendants. Elle a des statuts encadrés par la loi et une gestion plus stricte (assemblées générales).
Quels sont les avantages et inconvénients de l’activité de marchand de biens immobiliers ?
L’activité de marchand de biens attire de plus en plus d’investisseurs. Bien que attrayante, c’est une activité qui peut comporter des risques, qu’il convient alors de connaître.
Les atouts et risques du métier
L’activité de marchand de biens immobiliers peut être très rémunératrice, avec des plus-values qui peuvent atteindre facilement plusieurs dizaines de milliers d’euros, parfois en moins de 6 mois. Mais pour cela, il faut surtout savoir saisir les bonnes opportunités !
Si la pierre est une valeur refuge, l’investissement immobilier comporte toujours un risque financier. Il peut être difficile de prédire les fluctuations du marché, avec des prix au m2 qui peuvent chuter entre l’achat et la revente et des taux immobiliers qui évoluent d’un mois à l’autre. De même, les travaux de rénovation comportent toujours leur lot d’imprévus, et la plus-value obtenue peut être bien moindre que celle espérée.
Les avantages fiscaux
Le statut de marchand de biens donne droit à de nombreux avantages fiscaux, particulièrement intéressants pour les investisseurs :
- Des frais de notaire réduits : les droits de mutation, qui correspondent à plus de 5 % du prix du bien, ne sont pas exigés si le bien est revendu dans les 5 ans qui suivent son achat.
- Exonération de TVA sur le prix du bien au moment de l’achat (une TVA de 20 % est appliquée sur la marge brute).
- La plus-value est soumise au régime fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), contrairement au régime des plus-values imposé aux particuliers.
Comment devenir marchand de biens immobiliers ?
En tant que profession non-réglementée, l’activité de marchand de biens ne nécessite pas de formation, de diplômes ou de certifications particulières. C’est pourtant une activité exigeante qui nécessite un certain nombre de compétences.
Les compétences et connaissances requises
Un marchand de biens immobiliers doit cumuler de nombreux savoirs et compétences afin d’accomplir ses différentes missions :
- Une bonne connaissance du marché de l’immobilier : évolutions du marché, prix de l’immobilier, spécificités locales…
- Une bonne connaissance du droit de l’immobilier : droit de la propriété, réglementation, permis de construire et autorisations, actes juridiques et notariés…
- Une bonne connaissance du marché bancaire et des crédits immobiliers : taux, prêts aidés, conditions d’emprunt, réglementations…
- De bonnes capacités de négociation : pour négocier avec les vendeurs et les banques.
- Des compétences en comptabilité et en gestion.
- Des compétences de maîtrise d’ouvrage : organisation et suivi des chantiers de rénovation.
Bien entendu, un marchand de biens doit avoir de bonnes capacités d’organisation pour pouvoir accomplir simultanément toutes ses missions, mais aussi faire face aux imprévus. Un bon sens de la communication est aussi essentiel pour pouvoir communiquer avec ses différents partenaires et interlocuteurs : agents immobiliers, artisans, vendeurs, acquéreurs, locataires…
Formations et diplômes
S’il n’existe aucun diplôme ou formation obligatoire pour exercer l’activité de marchand de biens, certains parcours peuvent aider à acquérir les compétences nécessaires. En voici quelques-uns :
- BTS Professions Immobilières (Bac + 2) ;
- Licence professionnelle métiers de l'immobilier : spécialité gestion et administration de biens, gestion et développement de patrimoine immobilier ou transaction et commercialisation de biens immobiliers (Bac + 3) ;
- Licence professionnelle activités juridiques spécialité métiers du droit de l'immobilier (Bac + 3) ;
- Licence professionnelle en Gestion Immobilière Patrimoniale (Bac + 3) ;
- Licence immobilier de l’Institut de la Construction et de l’Habitation (ICH) (Bac+3) ;
- Bachelor d'école spécialisée (Efab, Espi, Imsi, Sup Tertiaire)...
Capital initial
Bien qu’il n’existe pas de réglementation à ce sujet, il est difficile d’envisager de se lancer en tant que marchand de biens immobiliers sans aucun capital. Comme pour tout achat immobilier, il faudra présenter un apport initial conséquent pour pouvoir convaincre les banques de financer une première acquisition. En plus de cet apport, il faudra disposer d’une certaine trésorerie pour pouvoir financer les différents travaux de rénovation et maintenir son activité entre deux opérations.
Comment réussir sa première opération en tant que marchand de biens immobiliers ?
Vous êtes prêts à vous lancer en tant que marchand de biens immobiliers. Voici quelques conseils pour démarrer votre activité du bon pied.
Choisir une zone géographique
Pour une opération réussie, il faut d’abord choisir une zone attractive, avec des prix au m2 assez élevés et une demande forte pour être sûr de pouvoir revendre rapidement le bien acquis.
Trouver un bien à un prix attractif
Pour pouvoir réaliser une belle plus-value, il faut viser des biens vendus à un prix inférieur au marché, ou dont le prix peut être négocié (vendeur pressé, vieille annonce…).
Bien négocier son prêt immobilier
Même lorsqu’on a un objectif de revente, bien négocier son prêt immobilier est une étape essentielle pour un projet réussi. Taux, assurance, conditions de prêt, remboursement anticipé… De nombreux éléments du prêt peuvent être négociés pour optimiser un investissement. L’idéal est alors de faire appel à un courtier immobilier CAFPI pour être bien conseillé.
Rénover et améliorer le bien
Les travaux de rénovation doivent être correctement définis et chiffrés pour éviter les mauvaises surprises et assurer une plus-value intéressante. Ils doivent avoir un impact réel sur la valeur du bien, mais sans être trop coûteux !
Le revendre à un bon prix
Une fois le bien rénové, il faut le revendre à un prix qui soit à la fois compétitif et assez élevé pour assurer une belle plus-value.
Mis à jour le 02/01/2026 à 09:41