Déclaration et calcul du micro-foncier en 2026
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Apprenez à effectuer le calcul et la déclaration de vos revenus locatifs soumis au régime micro-foncier. Pour 2026, il n'y a pas eu de changement par rapport aux dernières années fiscales. Si vous êtes régi par le régime micro-foncier, voici comment effectuer le calcul de vos revenus fonciers. Vous apprendrez également à effectuer la déclaration.
Placement à long terme apprécié pour sa stabilité et sa sécurité, l'investissement locatif continue de séduire les Français. Si vous avez un bien immobilier loué nu, vous devez déclarer les loyers en tant que revenus fonciers pour le calcul de votre impôt sur le revenu.
- Le régime micro-foncier s'applique automatiquement si vos revenus fonciers totalisent 15 000 euros annuels ou moins ;
- Le régime micro-foncier vous fait bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30 % ;
- Vous pourrez vous placer au régime réel sur demande expresse pour trois ans incompressibles ;
- La défiscalisation Pinel est compatible avec le régime micro-foncier.
Revenus fonciers : à quel régime suis-je soumis ?
Revenus fonciers ou Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ?
Les revenus fonciers sont les recettes financières d'un foyer issu de la location d'un bien immobilier nu, bâti ou non bâti.
En règle générale, ils résultent de la location d'une maison ou d'un appartement, mais aussi de terrains nus et de terres agricoles. Les revenus locatifs tirés d'une SCI (société civile immobilière) soumis à l'impôt sur le revenu entrent également en compte dans le calcul des revenus fonciers.
Cependant, les biens loués meublés ne relèvent pas des revenus fonciers, mais constituent des bénéfices industriels et commerciaux. Il faut également savoir que la sous-location nue relève des bénéfices non commerciaux.
Régime du micro-foncier ou régime réel ?
Il existe aujourd'hui deux régimes d'imposition qui s'appliquent aux revenus de votre investissement locatif nu :
- Le régime micro-foncier : il s'applique si le montant de vos revenus locatifs ne dépasse pas 15 000 euros par an. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % sans déduire vos charges réelles.
- Le régime réel : vous y êtes soumis si le montant global de vos loyers perçus dépasse 15 000 euros par an ou sur option, si vous estimez le régime réel plus favorable.
Micro foncier : comment calculer le montant imposable de vos revenus locatifs ?
Principe de calcul du micro-foncier
Le micro foncier a pour principal avantage de vous faciliter le travail de gestion et de déclaration de vos revenus locatifs. En effet, sur le montant total, il suffit d'appliquer un abattement forfaitaire de 30 % pour l'année 2026. Seuls les 70 % du montant total entreront donc en compte pour le calcul de votre impôt sur le revenu.
Ces 70 % des revenus fonciers bruts sont ensuite imposables au titre de l’impôt sur le revenu. Le taux d’imposition varie en fonction du montant global de vos revenus et du nombre de parts fiscales.
Exemple de calcul de revenus fonciers
Prenons l'exemple d'un appartement loué 1 000 euros bruts par mois. Le montant total du loyer à déclarer est donc de 12 000 euros par an si vous n'avez pas enregistré de vacance locative.
Vous déclarez 12 000 € et l'administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30 %, soit 3 600 €.
Le montant imposable sera alors de 8 400 euros.
Cet abattement de 30 % correspond globalement au montant des charges inhérentes à l'exploitation de vos biens locatifs. De fait, vous ne pourrez plus déduire de charges, sauf celles récupérables, au moment d'effectuer votre déclaration d'impôt.
Opter pour le régime réel à la place du régime micro-foncier ?
Le régime micro-foncier s'applique automatiquement. Néanmoins, si vous estimez que vos charges sont largement supérieures aux 30 %, vous pourrez effectuer la demande d'être placé au régime réel, même si vous percevez moins de 15 000 euros. Dans ce cas, vous pourrez soustraire toutes les charges (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion, taxe foncière…) de vos loyers.
Le montant imposable sera alors moins important. En contrepartie, vous devrez tenir une comptabilité stricte et conserver toutes les pièces justificatives liées aux charges. Attention, en vous plaçant expressément au régime réel, vous ne pourrez changer de statut qu'après trois ans.
Comment effectuer la déclaration des revenus soumis au régime micro foncier ?
Obligations déclaratives au régime micro-foncier 2026
Chaque année, vous devez déclarer tous vos revenus locatifs de l'année précédente. Si vous avez perçu moins de 15 000 euros de revenus locatifs nus au cours de l'année 2025, vous pouvez les déclarer en 2026 au régime micro-foncier.
Aucune démarche préalable n’est nécessaire !
Au moment de faire votre déclaration d'impôt, reportez simplement le montant brut de vos loyers dans le formulaire n° 2042, ligne 4BE. Grâce à la télédéclaration, le calcul de l'abattement forfaitaire de 30 % qui s'applique au régime micro-foncier s'effectue automatiquement.
Si une part de vos loyers provient de l'étranger, le montant correspondant est à inscrire à la ligne 4BK.
En tant que contribuable soumis au régime micro-foncier, vous n’avez pas à remplir le formulaire n° 2044 où sont inscrites en détail les charges déductibles propres au régime réel.
Vous pouvez tout à fait effectuer votre déclaration sur un formulaire papier si vous avez du mal à utiliser l'outil sur Internet. Sachez néanmoins que le délai est plus court comparé à la déclaration en ligne. Gardez donc un œil sur le calendrier pour ne pas rater la date limite d'envoi.
Immobilier locatif : nouvelle obligation déclarative de l'article 1418 du CGI
Au-delà de la déclaration des revenus liés à votre investissement locatif, vous êtes tenu, en tant que propriétaire, de déclarer à l'administration fiscale l'état d'occupation de vos différents biens.
En effet, l'article 1418 du Code général des impôts (CGI) entré en vigueur le 1er janvier 2023 impose à chaque propriétaire de déclarer la location du bien. Cette déclaration doit se faire en ligne dans votre espace personnel sur le site impots.gouv.fr avant le 1er juillet de chaque année.
À titre d'information, ce décret est également valable pour les résidences principales et secondaires ainsi que les biens occupés à titre gracieux.
Dans un premier temps, vous ne déclarez que le nom de vos locataires et la période d’occupation. Ensuite, vous devrez déclarer le montant du loyer, qui reste une information facultative pour l’instant.
Quelle imposition s'applique aux revenus locatifs ?
Le montant imposable de vos revenus locatifs s'ajoute à la somme de vos sources financières imposables au titre de l'impôt sur le revenu (IR). Ce montant se verra par la suite appliqué le barème progressif pour le calcul de l'impôt à payer.
Pour l'année 2026, voici le barème du taux d'imposition appliqué au total de vos revenus imposables :
- Pour la tranche en deçà de 10 777 € : 0 % ;
- Entre 10 778 € et 24 478 € : 11 % ;
- Entre 22.479 € et 78 570 € : 30 % ;
- Entre 78 571 € à 168 994 € : 41 % ;
- Au-delà de 168.995 € : 45 %.
Cette liste ne tient pas compte du quotient familial et s'applique à une personne seule.
Au même titre que les salaires et les autres revenus immobiliers et mobiliers, les revenus fonciers sont soumis aux prélèvements sociaux. Pour l'année 2026, leur total est de 17,2 %, se répartissant comme suit :
- La contribution sociale généralisée ou CSG : 9,20 % ;
- La contribution au remboursement de la dette sociale : 0,5 % ;
- Le prélèvement de solidarité : 7,5 %.
Tout comme l'impôt sur le revenu, le calcul des prélèvements sociaux s'effectue après l'abattement forfaitaire.
Dans le cadre du prélèvement à la source, l'impôt sur le revenu relatif à vos revenus fonciers de 2026 est prélevé à la source chaque mois via un acompte prélevé sur votre compte bancaire.
Quels sont les avantages du régime micro foncier pour les revenus locatifs ?
L’avantage principal du régime micro-foncier réside dans sa simplicité. Vous n’avez qu’à indiquer le montant global de vos revenus locatifs bruts… Aucune comptabilité, aucune déclaration complémentaire.
L’autre avantage est de bénéficier d’un abattement de 30 %. Si vous avez peu de travaux et de frais de gestion, cela peut représenter plus que vos charges réelles. Vous payez des impôts sur 70 % de vos revenus locatifs.
Notez que le régime réel est parfois plus pertinent pour optimiser ses revenus, dès lors que les charges réelles déductibles sont supérieures à 30 % des revenus locatifs.
Comparaison entre le régime micro-foncier et le régime réel
Tableau comparatif des régimes d’imposition locatifs
| Régime micro-foncier | Régime réel d’imposition | |
| Plafond de loyer / an | 15 000 € | Illimité |
| Impôt sur le revenu | Iimposition de 70 % des loyers bruts | Revenu imposable calculé par la différence entre loyers bruts et charges déductibles |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % des revenus nets (70 % du revenu brut) | 17,2 % des revenus nets imposables |
| Caractéristiques | Location nue Aucune obligation déclarative complémentaire (une case à compléter dans la déclaration 2042) | Location nue Déclaration 2044 pour calculer le revenu imposable |
Comment choisir entre micro-foncier et régime réel : exemples de calcul
Exemple 1
Vous louez 1000 € par mois un studio dans une résidence neuve, sans travaux immédiats et vous louez seul sans intermédiaire de gestion locative. Vos charges de copropriété s’élèvent à 800 € par an et la taxe foncière à 400 €.
Avec le régime micro-foncier, vous déclarez 12 000 € et êtes imposables sur 70 %, soit 8 400 €.
Si votre tranche marginale d’imposition (TMI) est de 11 %, vous payez 924 € d’impôt sur le revenu et 1 444,80 € de prélèvements sociaux, soit un total de 2 368,80 € sur vos 12 000 € de recettes.
Avec le régime réel, vous déduisez les charges de 1 200 € à vos revenus bruts de 12 000 €. Votre revenu imposable est de 10 800 €. Vous payez 1 188 € d’impôt sur le revenu et 1 857,60 € de prélèvements sociaux, soit un total de 3 045,60 € sur vos 12 000 € de recettes.
Dans cette situation, le régime micro-foncier est plus avantageux que le régime réel.
Exemple 2
Vous achetez un bien ancien pour le mettre en location à 1200 € par mois, soit 14 400 € par an. Vous remboursez un crédit immobilier pour cet investissement locatif. Vos charges de copropriété s’élèvent à 1000 € par an et la taxe foncière à 600 €. Vous confiez la gestion locative à un spécialiste pour un coût de 1 500 € par an. Les intérêts d’emprunt s’élèvent à 1 500 € en 2026 et les travaux déductibles à 4 000 €.
Avec le régime micro-foncier, vous déclarez 14 400 € et êtes imposables sur 70 %, soit 10 080 €.
Si votre tranche marginale d’imposition (TMI) est de 30 %, vous payez 3 024 € d’impôt sur le revenu et 1 733,76 € de prélèvements sociaux, soit un total de 4 757,76 € sur vos 14 400 € de recettes.
Avec le régime réel, vous déduisez les charges de 8 600 € à vos revenus bruts de 14 400 €. Votre revenu imposable est de 5 800 €. Vous payez 1 740 € d’impôt sur le revenu et 997,60 € de prélèvements sociaux, soit un total de 2 737,60 € sur vos 14 400 € de recettes.
Dans ce cas, le régime réel est plus intéressant que le régime micro-foncier.
Quelles charges peuvent être déduites dans le régime réel ?
Pour bien choisir le régime fiscal, vous devez connaître les charges déductibles de vos revenus au sein du régime réel :
- les frais d'administration et de gestion,
- les travaux d’amélioration, d’entretien et de réparation (mais pas les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement),
- les impôts et taxes,
- les primes d'assurances,
- les provisions pour charges de copropriété
- les intérêts d'emprunt.
Quels sont les dispositifs de défiscalisation incompatibles avec le régime micro-foncier ?
Certains dispositifs fiscaux sont incompatibles avec le régime micro-foncier, notamment :
- dispositif monument historique,
- régime de déduction spécifique comme Besson, Borloo, Périssol.
Comment les intérêts d'emprunt sont-ils traités dans le régime réel ?
Les intérêts de votre crédit immobilier sont déductibles dans le régime réel.
Si vous générez un déficit foncier, vous devez calculer le montant du déficit foncier hors intérêts d’emprunt pour le déduire du revenu global, dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € si vous avez des dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique permettant de changer de classe au sein du DPE - diagnostic de performance énergétique).
Le solde de déficit foncier ou celui dû en raison des intérêts de prêt sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Stratégie pour optimiser la fiscalité des revenus fonciers
Tout d’abord, il est important de savoir que la fiscalité des revenus locatifs est souvent remise en avant par les pouvoirs publics et les groupes politiques. Des modifications du régime micro-foncier sont donc possibles.
Pour optimiser un investissement locatif, vous devez effectuer des simulations pour adopter le régime fiscal le plus adapté : régime micro-foncier ou régime réel.
Il est également opportun de s'interroger sur la location meublée à la place d’une location nue : en effet, la location meublée permet de bénéficier du régime LMNP (loueur de meublé non professionnel) souvent intéressant sur le plan fiscal.
Mis à jour le 02/01/2026 à 09:38