Les charges locatives et les taxes : que doit payer le propriétaire ?

Par Frédérique Moles - Mis à jour le 20/11/2025
4 min de lecture

Quelles sont les charges locatives payées par le propriétaire bailleur ? 

L'investissement immobilier constitue un moyen sûr de placer son argent et de percevoir des revenus locatifs stables et à long terme. Si devenir propriétaire est le rêve de nombreux Français, cela peut cependant devenir une charge financière considérable.

Afin d'éviter tout imprévu et garantir la pérennité de votre investissement, découvrez toutes les dépenses relatives à votre projet.

Les frais liés au crédit immobilier 

Vous n'avez pas encore acheté votre bien immobilier ? Prenez donc le temps de bien comprendre tous les frais relatifs à votre crédit immobilier pour finaliser votre acquisition. 

Avant de souscrire votre prêt, prenez en compte les frais suivants en plus de vos futures mensualités : 

• L'assurance de prêt : souvent obligatoire si vous souhaitez souscrire un crédit immobilier. Elle peut représenter 1/3 du coût total de votre emprunt. Afin de faire des économies, optez pour la délégation d'assurance. Avec l'aide d'un courtier tel que CAFPI, vous pouvez économiser jusqu'à 60 % sur votre assurance emprunteur ;
• Les frais de garantie : en complément de la couverture emprunteur, la banque peut demander une hypothèque ou une caution. Ces dernières entraînent des frais allant de 0,8 % à 1,8 % du montant du crédit ;
• Les frais de dossier : ils se situent entre 0,5 % et 1,5 % du montant de votre emprunt. Un courtier en crédit immobilier compétent peut vous aider à minimiser ou même à supprimer ces dépenses en montant "un bon dossier" pour vous et en négociant efficacement avec la banque ; 
• Les frais de notaire : pour l'achat d'un logement neuf, ils oscillent entre 2 et 3 % du prix du bien. Pour une maison ancienne, ils varient de 7 à 8 % du prix d’achat ;
• Les frais d'agence : si vous faites appel à un agent immobilier pour l'acquisition de votre bien, vous devez vous acquitter des commissions comprises entre 4 et 10 % du prix du logement.

Les frais d'agence de gestion locative

Gérer soi-même un investissement immobilier locatif nécessite la réalisation de tâches complexes et chronophages. Si vous n'avez pas le temps pour le faire, vous pouvez confier la gestion locative à une agence immobilière. 

Dans ce cas, sachez que la rémunération de l'agence pourra varier entre 5 et 10 % du tarif du loyer. Les prestations du professionnel peuvent, entre autres, comprendre : 

• La recherche de bons locataires ;
• La collecte des loyers ;
• La gestion des dossiers contentieux ;
• La gestion des sinistres ;
• Le suivi et la relance des impayés ;
• etc. 

La taxe foncière 

C'est un impôt local que les propriétaires doivent payer pour chaque logement qu'ils possèdent au 1ᵉʳ janvier, y compris les biens mis en location. 

Cette taxe est déterminée en fonction de différents éléments, notamment la valeur locative cadastrale de votre logement. Pour savoir comment la déterminer facilement, lisez notre article sur le calcul de la taxe foncière.  

Oui, vous pouvez être exonéré de taxe foncière à partir d’un certain âge : Vous êtes exonéré de cet impôt si vous avez plus de 75 ans. 

L'impôt sur le revenu 

Les revenus fonciers sont également imposables. Le taux d'imposition et la législation appliquée changent en fonction de votre type de location (vide ou meublée) et de votre statut en tant que bailleur.

Si vous louez en meublé 

Pour les LMNP (Location Meublé Non Professionnelle), il existe deux régimes d'imposition parmi lesquels il faut choisir :

• Le régime réel : il vous permet de déduire certains travaux et dépenses de vos revenus locatifs, ainsi que d'amortir le coût d'acquisition du bien. En cas de déficit foncier, cela vous permettra de réduire votre impôt ;
• Le régime micro-BIC : il vous permet de bénéficier d'un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs. 

Si vous mettez en location un logement vide 

Dans ce cas, vous devez choisir entre les deux systèmes d'imposition suivants : 

• Le régime réel : il s'applique systématiquement lorsque vous déclarez des revenus fonciers qui dépassent les 15 000 € ;
• Le régime micro-foncier : c'est le plus simple, offrant un abattement forfaitaire de 30 % pour la déduction des charges locatives. 

L'impôt sur la fortune immobilière

Vous êtes concerné par l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) dès lors que la valeur nette de votre patrimoine immobilier imposable dépasse 1 300 000 € au 1ᵉʳ janvier. Vos logements en location sont parmi les biens à déclarer légalement à l'IFI. 

La taxe sur les logements vacants 

Vous devez prendre en charge les taxes sur les logements vacants (TLV) si votre maison ou appartement reste vide pendant plus d'un an. 

Le calcul de cette taxe se fait en multipliant la valeur locative par un taux d'imposition préétabli. Depuis 2023, ce taux est déterminé comme suit : 

• 17 % pour la première année d'imposition du logement ;
• 34 % pour les années suivantes.

La TLV ne concerne que les biens non meublés situés dans les zones tendues. Utilisez la simulation du Service-Public pour savoir si cette taxe s'applique à votre commune. 

Quels sont les travaux de rénovation que le bailleur doit financer ? 

Selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, vous devez délivrer un logement décent à votre locataire. Dans ce cas, avant l'entrée dans les lieux, vous devez alors remettre tous les diagnostics immobiliers obligatoires au locataire. Ces derniers concernent, par exemple, les risques naturels, l'exposition au plomb, l'électricité, le gaz, la performance énergétique, etc.

Si le logement n'est pas en bon état, celui qui le loue a le droit de faire une réclamation. Le bailleur devra donc payer les travaux importants afin de remettre à neuf le bien. 

D'une manière générale, les travaux coûteux que le propriétaire doit payer concernent : 

• La remise en état des réseaux de gaz et d'électricité ;
• Le système de ventilation ;
• L'alimentation en eau ;
• Le système de chauffage ;
• Le remplacement d'une chaudière ;
• Le revêtement du sol ;
• Etc. 

Le propriétaire paie les travaux, mais pas tous 

Si les travaux importants incombent au propriétaire, les petites réparations liées à l'utilisation du bien sont à la charge du locataire. 

En effet, le locataire doit assurer un entretien régulier du bien, à l'intérieur comme à l'extérieur. Ces petits travaux concernent entre autres : 

• Le jardin privatif (pelouse, piscine, terrasse, etc.) ;
• Les portes et les fenêtres (remplacement de clés égarées, graissage des gonds...) ;
• Le revêtement de sol (cirage, pose de raccord de moquette...) ;
• Etc. 

En somme, les responsabilités du propriétaire couvrent les réparations majeures qui sont notamment liées à : 

• La vétusté (la réparation des volets, par exemple) ;
• Un vice de construction (moisissure, fissures, humidité, etc.) ;
• Un cas de force majeure telle qu'une tempête, une inondation...

Quelles sont les charges récupérables ? 

Les dépenses dites récupérables ou locatives sont celles qui peuvent être facturées au locataire. Elles se divisent en trois principales catégories, à savoir : 

• Les coûts associés aux services pour le logement et l'utilisation de l'immeuble ;
• Les frais d'entretien régulier et les petites réparations dans les parties communes de l'immeuble ;
• Les taxes locatives. 

Voici quelques exemples de dépenses récupérables : 

• Les frais relatifs à l'entretien de l'ascenseur ;
• Les coûts liés à l'eau chaude ;
• Le prix des fournitures d'entretien telles que les balais ;
• Le salaire du concierge (à hauteur de 75 % du montant au maximum). 

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 précise la liste des charges récupérables dans le cadre d'une location immobilière. Les coûts qui n'y figurent pas ne peuvent pas être facturés au locataire.

La régularisation des charges récupérables

Si le montant des dépenses calculées sur le loyer est insuffisant pour couvrir les dépenses réelles du propriétaire, une régularisation des charges peut être envisagée. Elle se fait annuellement et permet de compenser le déficit. 

Pour cela, le propriétaire doit fournir des justificatifs comprenant un décompte des charges au locataire. 

Devenir propriétaire : quid des charges de copropriété ? 

Si le bien en location est en copropriété, les dépenses seront partagées entre les copropriétaires. Dans ce cas de figure, on distingue les charges de copropriété suivantes : 

• Les dépenses courantes qui assurent le bon fonctionnement de l'immeuble (frais de gestion, entretien...) ;
• Les charges particulières qui concernent les installations communes de la copropriété ;
• Les frais exceptionnels qui font référence aux travaux majeurs tels que le ravalement de façade et la réfection de toiture. 

Investir dans l’immobilier : quelles sont les assurances à souscrire ? 

Les assurances font également partie des dépenses liées à l'investissement immobilier. Voici celles qui sont les plus courantes en fonction des projets :

• L'assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) ;
• L'assurance copropriétaire ;
• L'assurance Loyers Impayés ;
• Etc. 

Par Frédérique Moles, Chef de projet marketing digital
Mis à jour le 20/11/2025 à 14:35

Frédérique a commencé sa carrière en 2011, se spécialisant dans le marketing pour le secteur immobilier. Au fil des années, elle a acquis une solide expérience et des connaissances approfondies dans ce domaine. En 2017, elle a rejoint CAFPI, élargissant son champ d’expertise pour inclure le crédit immobilier et l’assurance emprunteur. Sa contribution significative à ces domaines est démontrée par ses nombreux écrits sur ces sujets sur le site www.cafpi.fr. Actuellement, elle est en charge des activités digitales sur le site CAFPI, où elle continue de faire preuve de son expertise et de son engagement pour rendre accessible le monde parfois complexe du crédit immobilier et de l’assurance emprunteur. > Linkedin