Charges de copropriété : le guide pour tout comprendre avant d’acheter
4 min de lecture
Vous envisagez d’acheter un appartement ou une maison dans une copropriété ? Avant de devenir copropriétaire, vous devez bien vous renseigner sur ce que cela implique. Au-delà de simples relations de voisinage, les liens qui unissent une copropriété sont d’ordre juridiques et financiers, et impliquent un certain nombre de droits et de devoirs… À commencer par le paiement des charges.
Définition, calcul, répartition, situations exceptionnelles, rôle du syndic et des copropriétaires… Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur les charges de copropriété avant de vous lancer.
- Les charges de copropriété correspondent aux dépenses engagées pour l’entretien et la gestion de la copropriété : ménage, entretien des espaces verts, enlèvement des ordures…
- Elles peuvent être générales et concerner l’ensemble des copropriétaires ou bien être spéciales et ne s’appliquer qu’à ceux qui ont l’usage d’un équipement donné (comme un ascenseur).
- Les charges de copropriété sont réparties selon des quotes-parts de parties communes, appelées tantièmes. Des coefficients peuvent s’appliquer pour les charges spéciales.
- Les charges de copropriété sont perçues par le syndic. Elles sont payées par les copropriétaires, bien que certaines soient récupérables auprès des locataires.
- Il est possible d’optimiser les charges d’une copropriété en réduisant les dépenses énergétiques, en renégociant certains contrats et en mettant en concurrence les différents prestataires, dont le syndic.
Les charges de copropriété : définition
Les charges de copropriété, comme leur nom l’indique, désignent les charges inhérentes à la gestion et l’entretien d’une copropriété : un immeuble, une résidence, un lotissement… On vous explique plus en détails.
À quoi correspondent les charges de copropriété ?
Les charges de copropriété englobent toutes les dépenses engagées par la copropriété pour son fonctionnement, sa gestion ou son entretien. Il peut s’agir de charges courantes, spéciales ou exceptionnelles, qui peuvent varier selon le type de copropriété. Un immeuble, une résidence ou un lotissement de maisons individuelles n’ont évidemment pas les mêmes charges !
Quelles sont les charges générales d’une copropriété ?
Les charges générales d’une copropriété correspondent aux frais d’administration, de fonctionnement et d’entretien de la copropriété :
- assurances ;
- honoraires du syndic ;
- enlèvement des ordures ;
- salaire du gardien ;
- éclairage des parties communes ;
- entretien des cages d’escalier, couloirs, halls d’entrée, espaces verts…
Les charges générales sont réparties équitablement entre tous les propriétaires, selon leur quote-part de parties communes. Elles sont calculées chaque année afin d’établir un budget prévisionnel, approuvé lors de l’Assemblée Générale Ordinaire.
Quelles sont les charges spéciales d’une copropriété ?
Les charges spéciales concernent les équipements et les services de la copropriété :
- frais d’ascenseur ;
- entretien du système de chauffage et de production d’eau chaude collectifs ;
- entretien du vide-ordures…
Les charges spéciales sont réparties selon l’utilité que présentent lesdits services et équipements pour chaque copropriétaire : le propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée, par exemple, n’a pas à participer aux frais d’entretien de l’ascenseur. Par contre, il devra y participer s’il possède une cave ou un garage desservi par l’ascenseur !
La répartition des charges spéciales reposant sur la notion d’utilité, elle ne prend pas en compte les usages réels, mais les possibilités d’usage des équipements. Ainsi, le propriétaire d’un appartement situé au premier étage devra participer à ces frais même s’il n’utilise jamais l’ascenseur.
Quelles sont les charges exceptionnelles d’une copropriété ?
Les charges exceptionnelles d’une copropriété correspondent aux frais engendrés par des travaux ou des achats d’équipement qui ne sont pas prévus au budget prévisionnel de la copropriété :
- ravalement de façade ;
- réfection de toiture ;
- remplacement ou installation d’un nouvel équipement collectif (chaudière collective, boîtes aux lettres) ;
- audit énergétique, gaz ou électrique ;
- réalisation d’un Diagnostic de performance énergétique (DPE) de copropriété…
Toutes les dépenses qui entrent dans le cadre des charges de copropriété exceptionnelles doivent faire l’objet d’un vote lors d’une assemblée générale de copropriétaires. Ce vote peut avoir lieu lors d’une assemblée générale ordinaire (AGO) ou extraordinaire, aussi qualifiée d’AG supplémentaire.
Les travaux urgents, lorsque l’intégrité du bâtiment ou la sécurité des habitants est menacée, n’ont pas besoin d’être approuvés par une assemblée générale.
Comment sont réparties les charges d’une copropriété ?
Les charges de copropriété sont réparties équitablement entre les copropriétaires, en fonction des tantièmes que représente leur lot ainsi que l’usage qu’ils peuvent avoir de certains équipements. Voici les grandes règles de répartition de chaque charge.
La répartition des charges courantes et exceptionnelles
Les charges courantes d’une copropriété sont réparties selon les tantièmes (soit la quote-part de parties communes) associés à chaque lot (soit les parties privatives). Il en va de même pour les charges exceptionnelles, qui concernent des dépenses relatives à l’entretien de l’immeuble. Les tantièmes sont calculés par un géomètre expert, qui prend en compte de nombreux critères pour les définir : la superficie, le niveau de confort, les éventuels espaces extérieurs, la présence ou non de nuisances sonores (appartement côté cour ou côté rue).
Les tantièmes définissent également le poids de chaque vote lors des AG de copropriétaires.
La répartition des charges spéciales
Les charges spéciales sont réparties selon des règles spécifiques, qui prennent en compte l’usage de l’équipement et l’utilité de la dépense. Ainsi, pour reprendre l’exemple des frais liés à l’ascenseur, les copropriétaires des étages les plus élevés doivent payer plus de charges. Pour calculer la répartition des charges d’ascenseur, on applique donc un coefficient d’étage aux tantièmes attribués à chaque copropriétaire. Les coefficients sont définis librement par le règlement de copropriété et varient selon le nombre d’étages.
Les recours possibles en cas de surestimation
Il est possible de contester la répartition de ses tantièmes lorsqu’on pense qu’ils ont été surestimés, ou bien si on estime qu’un copropriétaire n’en paie pas assez. Le recours doit être déposé auprès du tribunal judiciaire compétent dans les cinq ans qui suivent la publication du règlement de copropriété ou les deux ans qui suivent la première vente du lot.
Comment se déroule le paiement des charges de copropriété ?
Le paiement des charges de copropriétés fait partie des devoirs des copropriétaires. Le syndic joue alors un rôle majeur dans la gestion des paiements.
Qui paie les charges de copropriété ?
Les charges de copropriété sont imputables aux copropriétaires, qu’ils habitent le logement concerné ou non.
Les propriétaires bailleurs ont la possibilité de récupérer des charges auprès de leurs locataires (on parle alors de charges récupérables), notamment celles liées aux énergies (chauffage, eau chaude) et à l’entretien courant de l’immeuble et de ses équipements :
- chauffage et eau chaude collectifs ;
- charges d’ascenseurs ;
- taxe sur les ordures ménagères ;
- entretien des parties communes : ménage, entretien des espaces verts…
Dans le cadre d’un investissement locatif dont les revenus sont imposés au régime réel, il est possible de déduire les charges de copropriété de ses revenus fonciers : c’est ce qu’on appelle le déficit foncier.
Quel est le rôle du syndic dans la gestion des charges de copropriété ?
Le syndic choisi par les copropriétaires pour la gestion de l’immeuble est chargé de la tenue des assemblées générales de la copropriété, qui permettent de voter le budget prévisionnel ainsi que les dépenses exceptionnelles de la copropriété. C’est donc lui qui s’attelle à calculer les charges liées à chaque lot et d’en adresser le décompte à chaque copropriétaire. Le paiement des charges de copropriétés est ainsi exigé au premier jour de chaque trimestre (sauf disposition contraire).
Au-delà du vote et du calcul des charges, le syndic s’occupe alors de leur perception et des éventuelles actions de recouvrement (mise en demeure, relance, recours judiciaire).
Le recouvrement des charges de copropriété est une compétence exclusive du syndic, qui n’a pas besoin d’un vote en assemblée générale pour opérer.
Comment réduire les charges de copropriété ?
Que ce soit pour optimiser un investissement locatif ou pour réduire vos dépenses courantes, vous avez tout intérêt à réduire vos charges de copropriété au maximum. Voici quelques solutions pour y parvenir.
Réduire les dépenses énergétiques : eau, chauffage, électricité
Les dépenses énergétiques peuvent peser lourd dans les charges d’une copropriété, d’autant plus lorsque celle-ci est équipée d’un système de production d’eau chaude et de chauffage collectif. Le type de chaudière et l’énergie qu’elle utilise est un alors critères incontournable, certaines énergies comme le fioul étant particulièrement coûteuses. On peut alors envisager un changement ou une suppression de la chaudière pour réduire les charges de copropriété.
Même sans envisager de gros travaux, il peut être intéressant de comparer les contrats entre différents fournisseurs d’énergie. De même, un audit énergétique peut aider à identifier les points faibles de la copropriété en matière d’isolation et ainsi donner des pistes pour réaliser des économies d’énergie.
Comparer les devis des différents prestataires
Comme pour les fournisseurs d’énergie, les copropriétaires ont tout intérêt à comparer les devis des différents prestataires, notamment en cas de travaux exceptionnels. Pour ce faire, il faut avoir voté en assemblée générale un seuil de mise en concurrence, soit un montant à partir duquel il est obligatoire de comparer les devis. Le nombre de devis requis devra alors être précisé dans le règlement de copropriété.
Il en va de même pour les contrats de maintenance et d’assurance, qui peuvent être renégociés ou résiliés à chaque date anniversaire pour réduire les coûts.
Mettre les syndics en concurrence
Rien ne vous oblige à confier votre copropriété à un syndic qui ne vous satisfait pas ou qui vous paraît trop cher. Comparez les syndics et leurs prestations pour être sûr de voir votre copropriété bien entretenue au meilleur coût !
Autrement, vous pouvez opter pour un syndic bénévole, ou syndic coopératif, qui permet de confier la gestion de la copropriété aux copropriétaires eux-mêmes. Cette solution avantageuse en termes de coût nécessite néanmoins une grande implication, et peut difficilement être envisagée dans une grosse copropriété.
Mis à jour le 20/11/2025 à 14:36