Vous gagnez 1 300 € nets par mois et souhaitez savoir combien vous pouvez emprunter pour concrétiser votre projet immobilier ? Calculer votre capacité d’emprunt est une étape incontournable pour cibler vos recherches de manière réaliste et éviter les mauvaises surprises.
Détaillons ensemble les critères essentiels pour estimer votre capacité d’emprunt et les leviers à activer pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt immobilier avantageux.
Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?
Définition de la capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt correspond au montant maximal qu’un emprunteur peut obtenir auprès d’une banque en fonction de ses revenus et de ses charges.
Ce montant repose sur le respect du taux d’endettement, fixé généralement à 35 % des revenus nets. Cette limite a pour but de préserver un reste à vivre suffisant tout en évitant le risque de surendettement.
Ainsi, avec un revenu net de 1 300 € par mois, votre mensualité maximale serait de 455 €. Cette base permet de déterminer la somme que vous pouvez emprunter selon la durée du prêt et le taux d’intérêt.
Formule pour calculer la capacité d’emprunt
Dans sa version simplifiée, la formule qui permet de calculer la capacité d’emprunt maximale est la suivante :
Capacité d'emprunt maximale = ((revenus – charges) × 35 %) x durée (en mois)
La formule évoquée ci-dessus ne tient pas compte du taux d’intérêt du prêt, ni des cotisations de l’assurance de prêt. Elle permet d’évaluer grossièrement la capacité d’emprunt selon les charges et les revenus.
Capacité d’emprunt et reste à vivre
Après le taux d’endettement, les organismes financiers s’intéressent au reste à vivre de l’emprunteur soit, la somme dont il dispose pour ses dépenses courantes (factures, courses alimentaires, habillement, loisirs…) une fois son prêt payé.
Il peut alors être résumé en la formule suivante :
Reste à vivre = revenus - charges fixes - montant des mensualités
Le reste à vivre après le paiement des mensualités doit être suffisant pour que l’emprunteur puisse subvenir à ses besoins et à ceux de sa famille. Il dépend donc directement de la composition du foyer, notamment, la présence ou non d’enfants à charge.
On considère en effet qu’un foyer doit disposer d’un reste à vivre compris entre 700 € et 1 000 € pour une personne seule, entre 1 200 € et 1 500 € pour un couple et 400 € par personne à charge supplémentaire.
Selon les chiffres précédents, votre reste à vivre avec une mensualité de 455 € par mois et sans autres crédits en cours est alors le suivant :
Reste à vivre = 1300 € - 455 € = 845 €
Ce reste à vivre est suffisant si vous vivez seul, bien qu’il ne vous laisse pas une grande marge de manœuvre. Cependant, si vous vivez seul avec un enfant à charge, il se peut que votre reste à vivre ne soit pas suffisant aux yeux des organismes financiers. Il faudra donc revoir vos mensualités (et donc votre capacité d’emprunt maximale) à la baisse pour être sûr d'obtenir votre prêt !
Pourquoi est-il important de calculer sa capacité d’emprunt ?
Calculer votre capacité d’emprunt est une étape clé pour anticiper vos possibilités financières.
Cela vous permet surtout de réaliser 3 objectifs :
- En ciblant vos recherches immobilières, vous évitez de vous projeter sur des biens hors de portée financière.
- Une vision claire de votre capacité d’emprunt montre votre maîtrise budgétaire et solidifie votre dossier. Vous rassurez ainsi les banques.
- Vous pouvez optimiser votre projet, en ajustant les paramètres tels que la durée du prêt ou les garanties, pour trouver un équilibre entre coût total et mensualités.
Quels revenus et charges sont pris en compte ?
Les revenus inclus
Pour calculer votre capacité d’emprunt, les banques privilégient les revenus stables et réguliers, notamment :
- Les salaires nets d’un CDI (pris en compte à 100 %) ;
- Les revenus locatifs (à hauteur de 70 % pour couvrir les risques de vacance) ;
- Les pensions ou rentes fixes.
Les indépendants ou professions libérales doivent fournir une moyenne de leurs revenus annuels pour démontrer leur stabilité.
Les charges prises en compte
Les charges influençant la capacité d’emprunt incluent :
- Les mensualités de crédits en cours ;
- Les pensions alimentaires ou obligations similaires ;
- Les dettes contractées sur le long terme.
Les dépenses quotidiennes comme les loisirs ne sont pas prises en compte directement, mais les banques évaluent votre reste à vivre, c’est-à-dire la somme restant après paiement de vos charges fixes.
Capacité d’emprunt et taux d’endettement
Pour connaître votre capacité d’emprunt maximale, vous devez d’abord calculer le montant maximum des mensualités que vous pouvez assumer selon vos revenus et vos charges mensuelles. On parle alors de taux d’endettement pour désigner le ratio entre ces deux montants.
Le taux d’endettement est un des premiers critères utilisés par les organismes financiers pour définir la capacité d’emprunt d’un acquéreur. Fixé à 35 % maximum selon les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), il permet de définir quelle part de son budget mensuel un emprunteur peut consacrer au remboursement de son prêt. Le calcul peut être résumé dans la formule suivante :
Mensualité maximale = (revenus - charges) x taux d’endettement maximum
Si vous gagnez 1 300 € et que vous n'avez pas de crédit en cours, vous pouvez alors déterminer le montant de vos mensualités comme suit :
Mensualité maximale = 1 300 € x 0,35 = 455 €
À partir de cette donnée, vous pouvez donc obtenir une première estimation de votre capacité maximale d’emprunt selon la durée de votre prêt, hors intérêts et assurance :
| Durée du prêt | Mensualité maximale | Capacité d'emprunt maximale |
| 10 ans | 455 € | 54 600 € |
| 15 ans | 455 € | 81 900 € |
| 20 ans | 455 € | 109 200 € |
| 25 ans | 455 € | 136 500 € |
Combien emprunter avec 1 300 € par mois ?
Simulations de prêt immobilier
Voici quelques simulations basées sur un revenu mensuel de 1 300 € :
- Avec une mensualité de 455 €, un prêt sur 20 ans au taux de 2 % permettrait d’emprunter environ 92 000 €.
- Si le taux grimpe à 3 %, cette somme descendrait à environ 85 000 €.
- Sur 25 ans, avec un taux de 2 %, vous pourriez emprunter jusqu’à 110 000 €.
Ces exemples illustrent combien la durée et les taux d’intérêt influencent votre capacité d’emprunt.
L’impact du taux d’intérêt
Plus le taux d’intérêt est faible, plus vous pouvez emprunter pour une même mensualité. Par exemple :
- À 1,5 % sur 20 ans, vous pourriez emprunter plus qu’à 3 % pour une mensualité identique.
Cela souligne l’importance de négocier un taux avantageux ou de faire appel à un courtier pour comparer les offres.
| Durée du prêt | Taux d'intérêt | Capacité d'emprunt |
Les simulations sont effectuées par défaut avec les taux les plus bas tels que constatés au niveau national chez nos partenaires bancaires. Taux hors-assurance, mis à jour au 06/04/2023.
1. le taux moyen constaté : Chaque semaine, nous sélectionnons l'ensemble des offres de financement obtenues à taux fixe émises par nos banques partenaires à des clients CAFPI ayant fait une demande de prêt immobilier, sur une durée donnée et un montant de prêt minimum de 80 000 euros, afin de calculer le taux moyen obtenu (hors assurance). Ce taux est mis à jour en fin de semaine sur la base des 15 derniers jours. Taux hors assurances.
2. Taux d'assurance : Par défaut, le taux d'assurance est à 0,36 %. Ce taux est considéré comme un taux moyen dans les banques, pour une assurance de groupe. Il peut varier en fonction
- des garanties et options souscrites,
- de l’âge atteint par l’Assuré, calculé par différence de millésimes ou date anniversaire,
- du montant du capital restant dû à l'Organisme prêteur multiplié par la quotité,
- des risques déclarés.
3. Important : Cette simulation a un caractère indicatif, sans valeur contractuelle. Pour en savoir plus et bénéficier d'une simulation complète et personnalisée, déposez votre demande ou prenez rendez-vous avec un conseiller CAFPI.
UN CRÉDIT VOUS ENGAGE ET DOIT ÊTRE REMBOURSÉ.
VÉRIFIEZ VOS CAPACITÉS DE REMBOURSEMENT AVANT DE VOUS ENGAGER.
Ces résultats sont donnés à titre d'information. Ils sont calculés sur la base d'hypothèses simples et variables en fonction des données que vous saisissez et ne constituent ni une offre de crédit, ni acceptation de votre dossier par nos partenaires bancaires. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent. Pour tout prêt immobilier, l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours ; l'achat est subordonné à l'obtention du prêt, s'il n'est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.
Quels éléments influencent votre capacité d’emprunt ?
L’apport personnel
L’apport personnel est une somme que vous investissez directement dans le financement de votre bien immobilier. Les banques demandent généralement un apport d’au moins 10 à 20 % du prix du bien. Cet apport réduit le montant à emprunter, ce qui diminue les mensualités ou permet de négocier un meilleur taux d’intérêt.
Un apport conséquent est également un signe de sérieux pour les établissements prêteurs, car il montre votre capacité à épargner et votre engagement financier.
La durée du prêt
La durée du prêt est un paramètre déterminant dans le calcul de la capacité d’emprunt.
- Un prêt long (20-25 ans) permet de réduire le montant des mensualités et donc d’augmenter votre capacité d’emprunt. Cependant, le coût total du crédit sera plus élevé en raison des intérêts cumulés.
- Un prêt court (10-15 ans), bien que plus économique sur le long terme, génère des mensualités élevées qui peuvent limiter votre capacité d’emprunt.
A vous de trouver un juste équilibre entre la durée et vos possibilités financières. Un courtier pourra vous aider dans cette réflexion.
Le taux d’intérêt nominal
Le taux d’intérêt appliqué à votre crédit immobilier joue un rôle crucial. Même une légère variation peut avoir un impact significatif sur le montant total que vous pourrez emprunter.
Par exemple : Avec un taux à 1,5 %, vous pouvez emprunter davantage qu’avec un taux à 3 %, pour une même mensualité.
Négocier un taux d’intérêt avantageux est donc une priorité pour maximiser votre capacité d’emprunt.
L’assurance emprunteur
L’assurance emprunteur, bien qu’obligatoire, est parfois négligée dans les calculs. Pourtant, son coût peut représenter jusqu’à 30 % du coût total du crédit.
Son tarif dépend de plusieurs facteurs :
- Votre âge et votre état de santé ;
- Le montant emprunté ;
- La situation professionnelle ;
- Le niveau de couverture choisi et les garanties (décès, invalidité, perte d’emploi).
Comparer les offres d’assurance est une étape clé pour maîtriser vos coûts et optimiser votre capacité d’emprunt. Là encore, un courtier en crédit immobilier sera un allié précieux.
La convention AERAS a pour objet de faciliter l’accès à l’assurance emprunteur des personnes ayant un problème de santé aggravé, afin que celles-ci puissent souscrire sans majoration ni exclusion de garanties ou en tout cas les limiter.
Comment augmenter votre capacité d’emprunt ?
1. Réduire vos charges fixes
Les banques analysent votre taux d’endettement et vos charges récurrentes. Pour libérer de la capacité d’emprunt :
- Remboursez vos crédits en cours, comme les prêts à la consommation ;
- Réduisez vos dépenses superflues, par exemple les abonnements inutilisés.
Un taux d’endettement faible rassure les banques et vous permet de prétendre à des mensualités plus élevées.
2. Augmenter vos revenus
Si possible, essayez d’augmenter vos revenus pour améliorer votre profil financier. Par exemple :
- Demandez une augmentation ou cherchez une activité complémentaire.
- Incluez dans vos revenus les loyers perçus (70 % seront pris en compte) ou d’autres sources stables et régulières.
Les banques sont plus enclines à prêter lorsque vos revenus sont élevés et stables.
3. Apporter un apport personnel plus conséquent
Un apport personnel important réduit la part de financement demandée à la banque. Si vous pouvez atteindre ou dépasser 20 % d’apport, vous augmentez vos chances d’obtenir des conditions plus avantageuses, comme un meilleur taux d’intérêt.
4. Recourir aux prêts aidés
Certains dispositifs, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ), permettent de financer une partie de votre achat sans intérêts. Ces aides, réservées souvent aux primo-accédants et sous conditions de ressources, peuvent alléger vos mensualités et augmenter votre capacité d’emprunt.
5. Soigner votre profil emprunteur
Un profil emprunteur solide est un atout. Pour cela :
- Maintenez un compte bancaire sain, sans incidents ni découverts prolongés ;
- Préparez un dossier clair et complet, avec tous les justificatifs nécessaires.
Un bon dossier inspire confiance aux banques et facilite l’obtention d’un prêt.
Capacité d’emprunt et capacité d’achat : quelle différence ?
La capacité d’emprunt correspond à la somme maximale que la banque est prête à vous prêter.
Elle dépend principalement de :
- Vos revenus ;
- Vos charges fixes ;
- Le taux d’endettement maximal (généralement 35 %).
En résumé, c’est le montant que vous pouvez obtenir sous forme de crédit.
La capacité d’achat, quant à elle, inclut :
- Votre capacité d’emprunt ;
- Votre apport personnel, qui vient compléter le financement ;
- Les frais annexes, comme les frais de notaire, les frais de garantie, ou encore les frais de dossier.
Elle représente donc le montant total que vous pouvez allouer à l’achat de votre bien immobilier.
On peut la résumer avec la formule suivante :
Capacité d'achat = (capacité d'emprunt + apport personnel) - frais de notaire et de garantie
Capacité d’emprunt : quel est le rôle du courtier immobilier ?
En tant qu’expert du crédit, le courtier immobilier est un allié de choix lors de votre recherche de prêt immobilier. Non seulement, il peut vous aider à calculer plus précisément votre capacité d’emprunt, mais il peut aussi la faire augmenter !
Le rôle du courtier est de trouver pour vous la meilleure offre de prêt disponible. Mais ce n’est pas tout ! Après avoir fait le point sur votre situation financière, il aide à optimiser votre capacité d’emprunt, par exemple, en réduisant vos charges. Il vous aide ensuite à constituer votre dossier de prêt pour mettre en avant les qualités de votre profil emprunteur et le présente à son réseau de partenaires bancaires. Il obtient alors des offres de prêt à taux préférentiel, qui vous permettent de réduire le coût total de votre crédit. Résultat ? Vous empruntez plus en payant les mêmes mensualités !
En vous aidant à obtenir votre crédit immobilier et votre assurance de prêt au meilleur taux, votre courtier immobilier vous permet d’augmenter votre capacité d’emprunt.
- L’évaluation de votre capacité d’emprunt prend en compte vos revenus et vos charges, afin de calculer votre taux d’endettement et votre reste à vivre. Suivant la composition de votre foyer, celui-ci devra être plus ou moins important.
- Une fois votre capacité de remboursement définie, vous pouvez évaluer votre capacité d’emprunt sur 10, 15, 20 ou 25 ans. Bien entendu, plus la durée du crédit augmente, plus la capacité d’emprunt augmente avec elle !
- En dehors de la durée du prêt, d’autres éléments doivent être pris en compte dans la détermination de votre capacité d’emprunt, comme le montant de votre apport personnel, le taux nominal du crédit, ou le montant de l’assurance emprunteur.
- Il faut différencier la capacité d’emprunt de la capacité d’achat, qui prend en compte non seulement le prêt immobilier, mais aussi l’apport et les frais.
- N’hésitez pas à faire appel à un courtier pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt avantageux.
Mis à jour le 03/04/2025 à 12:44