Vous avez un revenu mensuel de 3 000 € et souhaitez connaître votre capacité d'emprunt pour un projet immobilier ?
Calculer cette capacité est essentiel pour bien cibler vos recherches et éviter les mauvaises surprises financières.
Dans cet article, nous vous guidons à travers les éléments essentiels qui influencent votre capacité d'emprunt et vous proposons des conseils pratiques pour maximiser vos chances d'obtenir un prêt avantageux.
Que vous envisagiez un apport personnel, des prêts aidés ou l'optimisation de votre profil, nous vous aidons à anticiper chaque étape clé de votre projet immobilier.
La capacité d’emprunt
Définition de la capacité d'emprunt
La capacité d’emprunt représente la somme maximale qu’une banque est en mesure de vous prêter en fonction de votre situation financière.
Elle est déterminée par un ensemble de critères, dont les revenus nets, les charges et le taux d’endettement maximal, fixé à 35 % dans la majorité des cas.
Pour une personne gagnant 3 000 € par mois, cette limite correspond à une mensualité maximale de 1 050 €.
Formule pour calculer la capacité d'emprunt
Le calcul de la capacité d’emprunt suit une formule simple basée sur le pourcentage des revenus que vous pouvez consacrer au remboursement du crédit.
De façon simplifiée, on peut calculer la capacité d’emprunt maximale comme suit :
Capacité d'emprunt maximale = ((revenus – charges) × 35 %) x durée (en mois)
En appliquant cette formule à un salaire net de 3 000 € sans charge, vous obtiendrez une mensualité maximale de 1 050 €. Cette mensualité sera à multiplier en fonction de la durée du prêt.
Pourquoi calculer la capacité d'emprunt ?
La capacité d’emprunt vous permet de définir précisément le montant que vous pouvez emprunter sans risquer de surendettement.
En calculant à l'avance cette donnée, vous pouvez ajuster vos recherches immobilières en fonction de votre budget et identifier rapidement les biens immobiliers accessibles à vos finances.
Cela aide aussi à rassurer les banques sur votre solidité financière, augmentant ainsi les chances d’obtenir de bonnes conditions de prêt.
Quels sont les revenus pris en compte pour déterminer la capacité d'emprunt ?
Les banques prennent en compte principalement les revenus stables et réguliers, tels que les salaires nets pour un emploi en CDI, les revenus locatifs (généralement à hauteur de 70 %), ainsi que les pensions et rentes.
Elles évaluent la régularité et la prévisibilité des revenus variables, comme les primes, avant de les intégrer dans le calcul.
Les professions libérales et les travailleurs indépendants doivent démontrer des revenus stables sur plusieurs années pour que ceux-ci soient pris en compte de manière complète
Quelles sont les charges prises en compte pour calculer la capacité d'emprunt ?
Les charges qui influencent la capacité d’emprunt incluent toutes les mensualités de crédits en cours, comme les prêts à la consommation, les crédits immobiliers déjà existants, et les obligations légales comme les pensions alimentaires.
Cependant, les dépenses quotidiennes ne sont pas directement prises en compte dans le calcul du taux d’endettement, bien qu’elles affectent le reste à vivre.
Les banques s'assurent que le montant restant après avoir payé ces charges fixes est suffisant pour couvrir les besoins essentiels
Capacité d'emprunt maximale et taux d'endettement
Il est l’un des principaux critères pris en compte par les banques. Il s’agit de voir si vos charges ne sont pas trop lourdes. De manière générale, les établissements financiers sont peu enclins à accorder un crédit à un emprunteur si son taux d’endettement est supérieur aux 35 % préconisés par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).
Concrètement, le calcul se fait comme suit :
Taux d’endettement = charges / revenus x 100.
Vous pouvez également vous servir de notre simulateur de taux d’endettement pour une estimation simple et rapide.
Pour calculer la mensualité maximale d’un acheteur, voici la formule :
Mensualité maximale = (revenus - charges fixes) x taux d’endettement maximum
soit avec 3 000 euros de revenus : 3 000 x 35 % = 1 050 euros
Le tableau suivant récapitule le montant maximal de l’emprunt que vous pourrez avoir selon le nombre d’année :
| Durée du prêt | Mensualité maximale | Capacité d'emprunt maximale |
| 10 ans | 1 050 € | 126 000 € |
| 15 ans | 1 050 € | 189 000 € |
| 20 ans | 1 050 € | 252 000 € |
| 25 ans | 1 050 € | 315 000 € |
Le reste à vivre lorsqu’on emprunte avec 3 000 euros
Vous voulez savoir combien vous pouvez obtenir de votre banque avec 3 000 euros par mois ? La somme qui vous sera accordée dépendra également de ce qui vous reste après paiement de vos charges.
Pour résumer :
Reste à vivre = revenus – charges fixes
Ainsi, si vous deviez rembourser en tout 900 € de prêts par mois, avec des charges fixes de 1 000€ et des revenus de 3 000 €, votre reste à vivre serait de 1 100 €. Voici le détail :
- Reste à vivre = 3 000 € – (900 € + 1 000 €) ;
- Reste à vivre = 3 000 € – 1 900 € ;
- Reste à vivre = 1 100 €.
Dans vos charges, doivent être inclus :
- Charges fixes ;
- Mensualités ;
- Assurance emprunteur.
Le reste à vivre doit donc vous permettre de couvrir vos dépenses courantes (transport, alimentation, vêtements, etc.). Ainsi, plus ce montant (le reste à vivre) est élevé, plus votre capacité d’emprunt le sera.
Pour un emprunt seul, il y a de fortes chances pour que votre reste à vivre ne soit pas un frein à votre projet. En effet, le reste à vivre doit être d’environ 700 € à 1 000 € pour une personne seule, ce qui porterait techniquement votre capacité d’emprunt mensuelle à 2 000 € / 2 300 €. Sauf que le taux d’endettement de 35 % vous plafonne déjà à 1 050 € par mois (35 % * 3 000 €).
Avec un salaire de 3 000 € par mois, pour un emprunt seul, le taux d’endettement est donc le premier frein avant la condition du reste à vivre. Si vous empruntez seul et que vous avez 3 enfants à charge, le reste à vivre n’est toujours pas le premier frein, car le reste à vivre est majoré d’environ 300 euros par enfant (donc de 900 € pour 3 enfants).
Combien emprunter avec 3 000 euros par mois ?
Le montant que vous pouvez obtenir en ayant 3 000 euros par mois dépend de nombreux paramètres.
Simulations de prêt immobilier
Avec un revenu mensuel de 3 000 €, et en supposant une mensualité de 1 050 €, vous pouvez envisager d'emprunter environ 150 000 € à 180 000 €, selon les conditions du prêt et le taux d’intérêt appliqué.
- Par exemple, avec un prêt sur 20 ans à un taux de 2 %, vous pourriez emprunter environ 160 000 €.
- En revanche, si le taux grimpe à 3 %, ce montant pourrait être réduit à environ 150 000 €, montrant ainsi l’importance des taux d’intérêt dans le calcul final.
Pour une avoir une idée plus précise de votre capacité d’emprunt, voici les taux moyens proposés pour les différentes durées de remboursement possibles :
| Durée du prêt | Taux d'intérêt | Capacité d'emprunt |
Les simulations sont effectuées par défaut avec les taux les plus bas tels que constatés au niveau national chez nos partenaires bancaires. Taux hors-assurance, mis à jour au 06/04/2023.
1. le taux moyen constaté : Chaque semaine, nous sélectionnons l'ensemble des offres de financement obtenues à taux fixe émises par nos banques partenaires à des clients CAFPI ayant fait une demande de prêt immobilier, sur une durée donnée et un montant de prêt minimum de 80 000 euros, afin de calculer le taux moyen obtenu (hors assurance). Ce taux est mis à jour en fin de semaine sur la base des 15 derniers jours. Taux hors assurances.
2. Taux d'assurance : Par défaut, le taux d'assurance est à 0,36 %. Ce taux est considéré comme un taux moyen dans les banques, pour une assurance de groupe. Il peut varier en fonction
- des garanties et options souscrites,
- de l’âge atteint par l’Assuré, calculé par différence de millésimes ou date anniversaire,
- du montant du capital restant dû à l'Organisme prêteur multiplié par la quotité,
- des risques déclarés.
3. Important : Cette simulation a un caractère indicatif, sans valeur contractuelle. Pour en savoir plus et bénéficier d'une simulation complète et personnalisée, déposez votre demande ou prenez rendez-vous avec un conseiller CAFPI.
UN CRÉDIT VOUS ENGAGE ET DOIT ÊTRE REMBOURSÉ.
VÉRIFIEZ VOS CAPACITÉS DE REMBOURSEMENT AVANT DE VOUS ENGAGER.
Ces résultats sont donnés à titre d'information. Ils sont calculés sur la base d'hypothèses simples et variables en fonction des données que vous saisissez et ne constituent ni une offre de crédit, ni acceptation de votre dossier par nos partenaires bancaires. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent. Pour tout prêt immobilier, l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours ; l'achat est subordonné à l'obtention du prêt, s'il n'est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.
Impact du taux d'intérêt sur l'emprunt
Le taux d’intérêt joue un rôle majeur dans le montant total que vous pouvez emprunter : plus le taux est bas, plus vous pouvez emprunter à mensualité égale.
Par exemple, un taux de 1,5 % sur un prêt de 20 ans permet d’emprunter une somme plus importante qu’un taux de 3 %, pour une même mensualité.
Il est donc indispensable de comparer les offres et de négocier au mieux le taux.
Les autres éléments à prendre en compte pour calculer sa capacité d’emprunt
L’apport personnel
Il est assez courant que les établissements financiers demandent un apport pour régler les frais annexes comme :
- Les frais de notaire qui varient suivant le type de bien immobilier, ancien ou neuf (découvrez notre simulateur des frais de notaire) ;
- Les frais de dossier ;
- Les frais de courtage ;
- Les frais de garantie.
L'apport personnel est un facteur important qui peut augmenter votre capacité d’emprunt en réduisant le montant à financer par la banque.
Un apport de 10 à 20 % est souvent conseillé, car il peut vous permettre de bénéficier d’un taux d’intérêt plus favorable et de montrer aux banques votre engagement financier.
Il est possible d’emprunter sans apport avec un salaire de 3 000 euros par mois. Mais les banques n’acceptent de délivrer ce type de prêt que rarement, car cela impliquerait d’accorder un crédit supérieur à la valeur du bien immobilier.
La durée envisagée pour le crédit
La durée du prêt influe directement sur la capacité d'emprunt. Plus la durée est longue, plus les mensualités sont réduites, mais le coût total du crédit augmente. Un prêt de 25 ans permet d'emprunter plus qu’un prêt sur 15 ans, mais il est aussi plus coûteux sur la durée. En effet, la durée du prêt a un impact sur le taux de l’emprunt. Plus la durée est longue, plus celui-ci sera élevé.
Si vous ne jouissez pas tout de suite de votre bien (construction, travaux, etc.), vous pouvez demander un différé de remboursement.
Le taux d’intérêt
Comme indiqué, le taux d’intérêt nominal est l’un des paramètres les plus influents. Même une variation de quelques points de pourcentage peut avoir un impact significatif sur le montant total du crédit. Il est essentiel de négocier ce taux pour maximiser votre capacité d’emprunt.
L’assurance emprunteur
L'assurance emprunteur assure la protection financière en cas d'imprévus tels qu’un accident ou une maladie. Elle est quasi-obligatoire et s'ajoute aux mensualités. Elle dépend de l'âge et du profil de santé de l’emprunteur. Son coût est souvent négligé, mais il peut représenter une part non négligeable du coût global du crédit.
Solutions pour augmenter sa capacité d'emprunt
Prêts aidés disponibles
Des prêts aidés, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ), permettent d'augmenter votre capacité d’emprunt en vous offrant des conditions plus favorables, notamment des prêts sans intérêts pour l’achat de votre résidence principale.
Ces dispositifs sont accessibles sous certaines conditions de ressources et peuvent vous aider à financer une partie importante de votre projet.
Optimisation du profil emprunteur
Améliorer son profil emprunteur peut grandement augmenter la capacité d’emprunt. Cela passe par la réduction des charges, l’augmentation de l’apport personnel, ou encore la consolidation des crédits existants.
Une gestion saine de vos finances et un historique bancaire sans défauts peuvent aussi jouer en votre faveur auprès des banques
Comment préparer un dossier de prêt immobilier solide ?
Un dossier de prêt solide est essentiel pour obtenir les meilleures conditions de prêt. Il doit inclure toutes les informations sur vos revenus, vos charges et vos projets.
Un courtier immobilier CAFPI peut vous aider à constituer ce dossier et à négocier les meilleures offres auprès des différentes banques.
Capacité d'emprunt et capacité d'achat, quelle différence ?
La capacité d’emprunt correspond au montant que vous pouvez obtenir auprès de la banque, tandis que la capacité d’achat inclut votre apport personnel et les frais annexes, comme les frais de notaire.
La capacité d’achat détermine donc le montant total que vous pouvez allouer à l’acquisition de votre bien.
Capacité d'emprunt : quel est le rôle du courtier immobilier ?
De manière générale, faire appel à un courtier immobilier vous fait profiter de nombreux avantages : accompagnement, conseil, rapidité, pertinence dans la recherche et large réseau de partenaires bancaires.
CAFPI, spécialiste du courtage immobilier, de son côté, s’engage à :
- Délivrer un avis de faisabilité gratuitement ;
- Mettre à votre disposition l’expertise et les conseils personnalisés d’un réseau de 1 100 professionnels ;
- Mettre à votre disposition un interlocuteur unique qui vous accompagnera tout au long de votre projet : de l’étude à la signature chez le notaire ;
- Être à vos côtés de la manière la plus pratique pour vous : dans l’une de nos 230 agences, par téléphone, en visioconférence ;
- Expliquer le jargon et les étapes pour l’obtention d’un prêt immobilier ;
- Trouver les meilleurs tarifs auprès de plus de 110 partenaires bancaires ;
- Attendre que votre prêt immobilier soit débloqué avant de percevoir ses honoraires (pourcentage sur le montant emprunté).
Pour optimiser vos chances d'obtenir un prêt avantageux, maintenez un taux d'endettement raisonnable et soyez prêt à ajuster la durée ou le montant emprunté selon les conditions du marché. Assurez-vous également de toujours garder un reste à vivre suffisant pour couvrir vos dépenses courantes après le remboursement des mensualités.
- La capacité d'emprunt correspond à la somme maximale qu’une banque peut vous prêter, déterminée par vos revenus, vos charges et un taux d’endettement, généralement plafonné à 35 %.
- Il est indispensable de la calculer afin de mieux anticiper les limites financières et d’adapter vos projets immobiliers à votre situation.
- Parmi les revenus pris en compte figurent le salaire net, les loyers perçus, les pensions, ainsi que tout revenu stable et régulier.
- Quant aux charges, elles incluent principalement les remboursements de crédits existants, les pensions alimentaires et autres engagements financiers fixes.
- Votre capacité d’emprunt dépend de plusieurs éléments comme l’apport personnel, la durée du prêt, les taux d'intérêt appliqués, et le coût de l’assurance emprunteur.
- Pour l'augmenter, vous pouvez envisager des prêts aidés, tels que le Prêt à Taux Zéro (PTZ), et optimiser votre profil financier.
- Enfin, faire appel à un courtier immobilier peut vous aider à négocier les meilleures conditions de prêt auprès de plusieurs établissements bancaires, maximisant ainsi vos chances de bénéficier d'un taux avantageux.
Mis à jour le 17/02/2025 à 14:11