Vous avez un revenu mensuel de 2 000 € et vous souhaitez savoir combien vous pouvez emprunter pour financer votre projet immobilier ?
Comprendre votre capacité d'emprunt est essentiel pour mieux cibler vos recherches et éviter les surprises.
Dans cet article, nous vous guidons à travers les éléments déterminants pour estimer précisément votre capacité à emprunter, et nous vous donnons les clés pour maximiser vos chances d'obtenir un prêt immobilier avantageux.
Qu'est-ce que la capacité d'emprunt ?
Définition de la capacité d'emprunt
La capacité d’emprunt correspond à la somme maximale qu’un emprunteur peut obtenir sous forme de prêt en fonction de ses revenus et de ses charges. Elle est calculée en tenant compte du taux d’endettement maximal généralement accepté par les banques, soit 35 % des revenus nets.
Ce concept est essentiel, car il permet de définir un seuil au-delà duquel un ménage risque de rencontrer des difficultés financières pour honorer ses remboursements mensuels tout en maintenant son train de vie. Il est donc une mesure clé dans la gestion des risques aussi bien pour l’emprunteur que pour la banque.
Formule pour calculer la capacité d’emprunt
Pour calculer votre capacité d'emprunt, vous devez estimer la mensualité maximale que vous pouvez rembourser. Cette mensualité est déterminée par l'application du taux d’endettement de 35 % à vos revenus nets.
La formule est donc simple :
Capacité d'emprunt maximale = ((revenus – charges) × 35 %) x durée (en mois)
Par exemple, si vous gagnez 2 000 euros nets par mois et que vous n’avez pas de charge, votre mensualité maximale serait de 700 euros. À partir de là, la capacité d’emprunt variera selon la durée du prêt (souvent entre 15 et 25 ans).
La formule mentionnée précédemment ne prend pas en considération le taux d'intérêt, ni les primes d'assurance emprunteur. Elle offre une estimation approximative se basant sur les charges et les revenus.
Pourquoi calculer la capacité d'emprunt ?
Calculer la capacité d'emprunt est une étape primordiale dans tout projet immobilier, car elle vous permet de déterminer combien vous pouvez emprunter sans vous mettre en difficulté financière.
Cela évite non seulement les désillusions en recherchant des biens immobiliers hors de portée, mais permet aussi de rassurer les banques sur votre solvabilité.
Anticiper cette capacité vous aide à mieux préparer vos objectifs d'achat en tenant compte de paramètres comme la durée du prêt, les taux d’intérêt et les conditions d’assurance.
Quels sont les revenus pris en compte pour déterminer la capacité d'emprunt ?
Les banques considèrent plusieurs types de revenus pour calculer la capacité d'emprunt, mais elles sont sélectives.
- Elles privilégient les revenus stables tels que le salaire d’un employé en CDI, qui est pris en compte à 100 %.
- Pour les professions libérales ou les indépendants, les banques calculent une moyenne mensuelle à partir des revenus annuels sur plusieurs années.
- Les revenus de remplacement comme les allocations de chômage ou d’invalidité, eux, peuvent être exclus ou partiellement pris en compte.
- Les revenus locatifs sont pris en compte à hauteur de 70 %, pour compenser le risque de vacance locative. De même, les primes exceptionnelles ou les bonus peuvent être pris en compte s’ils sont récurrents et non aléatoires.
Cette évaluation minutieuse garantit que seul le revenu le plus prévisible est intégré dans le calcul.
Quelles sont les charges prises en compte pour calculer la capacité d'emprunt ?
Les charges affectant la capacité d'emprunt comprennent :
- les crédits en cours, qu'il s'agisse de prêts à la consommation ou immobiliers,
- les pensions alimentaires,
- les autres obligations financières fixes.
En revanche, les dépenses du quotidien comme les factures ou les loisirs ne sont pas incluses dans ce calcul.
Les banques évalueront le reste à vivre, c'est-à-dire la somme restant après avoir payé toutes les charges fixes, afin de s'assurer que vous avez suffisamment de marge pour maintenir un niveau de vie confortable.
Capacité d’emprunt maximale et taux d’endettement
Pour déterminer votre capacité d'emprunt maximale, commencez par calculer le montant maximum des mensualités que vous pouvez supporter en fonction de vos revenus et de vos charges mensuelles.
Ce ratio entre ces deux montants est communément appelé le taux d'endettement. Les banques l’utilisent comme l'un des premiers critères pour évaluer la capacité d'emprunt d'un acquéreur.
Selon les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), il est généralement fixé à un maximum de 35 %. Il permet de déterminer la part du budget mensuel qu'un acquéreur peut allouer au remboursement de son crédit. Le taux d'endettement prend en considération non seulement les revenus, mais aussi les charges fixes, afin de définir la mensualité maximale qu'il peut rembourser.
Ci-dessous, la formule du calcul de la mensualité maximale d’un acheteur :
Mensualité maximale = (revenus - charges fixes) x taux d’endettement maximum
Avec un salaire de 2 000 € par mois, vous pouvez utiliser la formule comme suit :
Mensualité maximale = (2 000 € - charges) x 0,35
Vous n’avez pas d’autre crédit en cours ? Ni de pension alimentaire ? Vous pouvez alors connaître immédiatement vos mensualités approximatives :
Mensualité maximale = 2 000 € x 0,35 = 700 €
Vous avez maintenant une bonne idée de votre mensualité maximale.
Qu’en est-il de votre capacité d’emprunt maximale ? Elle se calcule avec la formule suivante :
Capacité d'emprunt maximale = mensualité maximale x durée en mois
| Durée du prêt | Mensualité maximale | Capacité d'emprunt maximale |
| 10 ans | 700 € | 84 000 € |
| 15 ans | 700 € | 126 000 € |
| 20 ans | 700 € | 168 000 € |
| 25 ans | 700 € | 210 000 € |
Combien emprunter avec 2 000 € par mois ?
En prenant en considération vos revenus, le taux d'endettement maximal et la durée de votre crédit, vous avez pu esquisser une première estimation de votre capacité d'emprunt.
Simulations de prêt immobilier
Si vous gagnez 2 000 euros par mois, votre capacité d'emprunt dépend de plusieurs facteurs, notamment la durée du prêt et le taux d’intérêt.
- Par exemple, avec une mensualité de 700 € sur 25 ans et un taux d’intérêt de 2 %, vous pourriez emprunter environ 100 000 €.
- Si le taux monte à 3 %, ce montant pourrait descendre à environ 90 000 €.
Ces simulations montrent l'importance du taux d'intérêt et de la durée dans l’estimation de votre capacité d’emprunt.
À présent, il est essentiel de croiser ces données avec les taux d'intérêt actuels pour obtenir une estimation plus précise.
| Durée du prêt | Taux d'intérêt | Capacité d'emprunt |
Les simulations sont effectuées par défaut avec les taux les plus bas tels que constatés au niveau national chez nos partenaires bancaires. Taux hors-assurance, mis à jour au 06/04/2023.
1. le taux moyen constaté : Chaque semaine, nous sélectionnons l'ensemble des offres de financement obtenues à taux fixe émises par nos banques partenaires à des clients CAFPI ayant fait une demande de prêt immobilier, sur une durée donnée et un montant de prêt minimum de 80 000 euros, afin de calculer le taux moyen obtenu (hors assurance). Ce taux est mis à jour en fin de semaine sur la base des 15 derniers jours. Taux hors assurances.
2. Taux d'assurance : Par défaut, le taux d'assurance est à 0,36 %. Ce taux est considéré comme un taux moyen dans les banques, pour une assurance de groupe. Il peut varier en fonction
- des garanties et options souscrites,
- de l’âge atteint par l’Assuré, calculé par différence de millésimes ou date anniversaire,
- du montant du capital restant dû à l'Organisme prêteur multiplié par la quotité,
- des risques déclarés.
3. Important : Cette simulation a un caractère indicatif, sans valeur contractuelle. Pour en savoir plus et bénéficier d'une simulation complète et personnalisée, déposez votre demande ou prenez rendez-vous avec un conseiller CAFPI.
UN CRÉDIT VOUS ENGAGE ET DOIT ÊTRE REMBOURSÉ.
VÉRIFIEZ VOS CAPACITÉS DE REMBOURSEMENT AVANT DE VOUS ENGAGER.
Ces résultats sont donnés à titre d'information. Ils sont calculés sur la base d'hypothèses simples et variables en fonction des données que vous saisissez et ne constituent ni une offre de crédit, ni acceptation de votre dossier par nos partenaires bancaires. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent. Pour tout prêt immobilier, l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours ; l'achat est subordonné à l'obtention du prêt, s'il n'est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.
Impact du taux d'intérêt sur l'emprunt
Le taux d’intérêt a un impact direct sur la somme que vous pouvez emprunter.
Plus le taux est bas, plus vous pouvez emprunter à mensualité égale. Par exemple, un prêt sur 20 ans à 1,5 % permet d’emprunter beaucoup plus qu’un prêt au même montant mais avec un taux de 3 %.
C’est pourquoi il est indispensable de négocier le taux ou d’envisager des options de refinancement si les taux baissent.
Capacité d’emprunt et reste à vivre
Outre le taux d’endettement, les banques s’intéressent au reste à vivre : le “reste à vivre” désigne la somme restante dans votre budget destinée aux dépenses habituelles et du quotidien : alimentation, transports, vêtements, etc.
Un reste à vivre substantiel peut persuader la banque de vous accorder un prêt, même en présence d'un endettement plutôt élevé.
Il peut être résumé en la formule suivante :
Reste à vivre = revenus - charges fixes - montant des mensualités
Il est généralement recommandé qu'un ménage conserve un reste à vivre minimum. Ce montant s'élève entre 700 et 1 000 € pour une personne seule, 1 200 € à 1 500 € pour un couple, et 400 € par personne à charge supplémentaire.
En reprenant notre exemple précédent, avec une mensualité de 700 €, votre reste à vivre serait le suivant :
Reste à vivre = 2 000 € - 700 € = 1 300 €
Ce reste à vivre est suffisant si vous vivez seul ou en couple, ou seul avec un enfant à charge.
Les autres éléments à prendre en compte pour déterminer la capacité d’emprunt
En première instance, pour connaître votre capacité d’emprunt, ce sont surtout les revenus et les charges qui comptent.
Pour vous avoir une vision plus précise de cette fameuse capacité d’emprunt, ne négligez aucun autre critère :
L’apport
L'apport représente l'épargne que vous investissez dans votre projet immobilier.
Il peut être constitué à partir d'un PEL (Plan Épargne Logement), d'un don ou d'un prêt familial ou encore d’une épargne personnelle constituée au fil des années.
Pour la banque, l’apport est précieux et sera considéré comme destiné à couvrir les frais associés, tels que les frais de notaire et de garantie.
En réponse à une recommandation du HCSF, les banques privilégient plus que jamais les prêts avec apports personnels.
Ainsi, il est conseillé de présenter un apport équivalent à au moins 10 % du montant de l'acquisition. Si votre apport dépasse ce pourcentage, vous pourrez envisager de réduire la durée de l'emprunt ou d'emprunter plus.
Par exemple, pour un emprunt de 200 000 €, un apport d'au moins 20 000 € serait nécessaire.
La durée
La question de savoir combien vous pouvez emprunter avec un revenu de 2 000 euros par mois est étroitement liée à la durée de remboursement.
Avec les dernières recommandations du HCSF, il n'est plus autorisé de souscrire un prêt sur une période dépassant 25 années (avec une extension de 2 ans de différé pour l'acquisition d'un bien neuf ou ancien nécessitant d'importants travaux).
Toutefois, la durée de remboursement a des répercussions importantes :
- Une durée plus courte entraîne des mensualités plus élevées, nécessitant que votre salaire puisse suivre ;
- Une durée plus courte s'accompagne généralement de taux d'intérêt plus favorables.
Par conséquent, pour déterminer combien vous pouvez emprunter avec un salaire de 2 000 euros, vous devrez ajuster la durée de remboursement en utilisant notre simulateur de prêt.
Le taux nominal
Le taux d'intérêt d'emprunt joue un rôle crucial dans le coût total du crédit.
Il est influencé par plusieurs éléments :
- Profil de l’emprunteur,
- Durée du prêt,
- Revenus,
- Age,
- Contexte économique,
- …
Pour accéder au taux le plus compétitif, il est recommandé de solliciter les services d'un courtier.
L’assurance de prêt immobilier
L'assurance de prêt immobilier peut constituer une part significative du coût total d'un crédit, exerçant ainsi une influence non négligeable sur votre capacité d'emprunt.
Le taux d'assurance peut varier considérablement d'un acheteur à l'autre : si vous êtes jeune et en bonne santé, il est probable que vous puissiez bénéficier d'un taux d'assurance plus avantageux.
En revanche, si vous avez plus de 60 ans, êtes fumeur ou souffrez d'une maladie chronique, celui-ci pourrait être plus élevé.
La convention AERAS existe pour faciliter l’accès à l’assurance emprunteur des personnes ayant un problème de santé aggravé. Son but est de permettre à certains individus de souscrire une assurance de prêt sans subir de majoration de tarif ni d'exclusion de garanties.
Solutions pour augmenter sa capacité d'emprunt
Prêts aidés disponibles
Les prêts aidés, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ), permettent aux ménages répondant à certains critères d'emprunter une partie du capital sans intérêts. Cela réduit les mensualités et augmente la capacité d'emprunt.
Ces dispositifs sont soumis à des conditions de ressources et sont souvent réservés à l'achat de résidences principales.
Optimisation du profil emprunteur
Réduire ses charges, rembourser des crédits existants ou augmenter ses revenus sont des moyens efficaces pour améliorer son profil emprunteur.
De plus, soigner son historique bancaire (éviter les découverts, avoir un compte sain) peut jouer en votre faveur lors de la demande de prêt.
Comment préparer un dossier de prêt immobilier solide ?
Un dossier de prêt bien préparé peut grandement améliorer vos chances d’obtenir un prêt à des conditions favorables.
Assurez-vous d'inclure :
- Tous les justificatifs de revenus,
- Les montants des charges,
- Et un plan clair de votre projet immobilier.
Un courtier immobilier comme CAFPI peut vous accompagner dans cette démarche et vous aider à négocier les meilleures conditions.
Capacité d’emprunt et capacité d’achat, quelle différence ?
La capacité d’emprunt correspond au montant maximal que vous pouvez emprunter, tandis que la capacité d’achat inclut également votre apport personnel et les frais annexes (notaire, frais de garantie).
La capacité d’achat détermine ainsi le prix maximum du bien que vous pouvez acquérir.
Elle se calcule de la manière suivante :
Capacité d'achat = (capacité d'emprunt + apport personnel) - frais de notaire et de garantie
Capacité d’emprunt : quel est le rôle du courtier immobilier ?
Pour obtenir une estimation plus précise du montant que vous pouvez emprunter avec 2 000 euros par mois, n'hésitez pas à utiliser nos différents outils de simulation en ligne, mais surtout à vous rapprocher d’un courtier pour des conseils personnalisés et un accompagnement de A à Z.
- Il est un véritable expert : après avoir évalué votre situation financière et optimisé votre capacité d'emprunt, son rôle consiste à dénicher la meilleure offre de prêt disponible pour vous.
- Il vous guide ensuite dans la constitution de votre dossier de prêt, mettant en avant les atouts de votre profil, et le présente à son réseau de partenaires bancaires.
- Il obtient ainsi des offres de prêt à des taux préférentiels, ce qui a pour effet de réduire le coût total.
Durant toute votre quête de prêt immobilier, votre courtier immobilier est un précieux allié : il vous assiste dans les calculs mais vous donne également des conseils et des explications à chaque étape.
En facilitant l'obtention de votre crédit immobilier et de votre assurance emprunteur à des taux avantageux, il joue un rôle crucial dans l'augmentation de votre capacité d'emprunt.
- La capacité d'emprunt désigne le montant maximal que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus, de vos charges et du taux d’endettement (35 % en général).
- Calculez votre capacité d’emprunt pour anticiper les limites financières et ajuster vos objectifs d’achat en conséquence.
- Les revenus pris en compte sont le salaire net, les revenus locatifs, les pensions, les revenus d’activité stable et régulière.
- Les charges prises en compte sont les mensualités des crédits en cours, les pensions alimentaires et les charges fixes.
- Plusieurs facteurs influencent la capacité d’emprunt : apport personnel, durée du prêt, taux d’intérêt et assurance emprunteur.
- Pour augmenter sa capacité d'emprunt, l’emprunteur peut recourir à des prêts aidés (ex. PTZ) et devra optimiser son profil emprunteur.
- Pensez à faire appel à un courtier pour vous accompagner dans la négociation des conditions de prêt optimales avec plusieurs banques partenaires.
Mis à jour le 17/02/2025 à 12:17