Investissement locatif : quelles sont les villes où investir en 2026 ?

Par Frédérique Moles - Mis à jour le 13/03/2026
2 min de lecture

Pourquoi 2026 pourrait marquer le retour des investisseurs

Les conditions sont favorables à une relance des investisseurs immobiliers en 2026 : 

• Stabilisation des taux immobiliers après deux années de hausse. En mars 2026, CAFPI affiche un taux moyen de 3,27% sur 20 ans et peut atteindre 3% pour les meilleurs profils. 
• Correction des prix dans de nombreuses villes : si la moyenne reste à 1,7%, certaines villes affichent des baisses de 3% depuis un an. Depuis juillet 2022, les prix immobiliers ont fléchi de 4,9% d’après MeilleursAgents. 
• Augmentation des loyers et de la pénurie locative : deux points clés pour améliorer la rentabilité de votre investissement locatif 2026. Ainsi, la rentabilité brute moyenne augmente sur le territoire français à 5,2% en 2025 contre 4,6% en 2022. 

Classement : les villes où investir en 2026 pour viser une forte rentabilité

Meilleurs Agents et SeLoger analysent 3 indicateurs pour déterminer les villes dans lesquelles la rentabilité est particulièrement élevée : la rentabilité brute, l’apport nécessaire à l’autofinancement et un indice de risque économique local. Petit tour de France avec 5 exemples d’investissement solide dans des villes moyennes. 

Châlons-en-Champagne, une rentabilité brute élevée

Châlons-en-Champagne, près de Reims, offre un choix pertinent pour un investissement immobilier. Le prix d’achat d’un T2 de 40 m2 est très accessible (60 000 € environ) et le loyer est en progression (462 € hors charges). Ainsi, la rentabilité brute affichée atteint 9,1% en progression de 8% sur 2 ans. 

Autre point clé, l’investissement à Châlons-en-Champagne s’autofinance avec les loyers. Une parfaite illustration des villes moyennes à découvrir pour investir en 2026. 

Limoges, un investissement immobilier peu risqué

Limoges, en Nouvelle-Aquitaine, est un nouvel exemple de ville moyenne à la rentabilité élevée : 8,7% pour un appartement de 40 m2 acquis 63 000 € pour un loyer de 458 € hors charges. 

En complément, Limoges affiche une forte demande locative et un faible risque de dévalorisation d’où un risque économique faible (2,1/5). Ici encore, il est possible d’autofinancer votre investissement locatif. 

Évry, top 1 d’Île-de-France 

Évry est une commune attractive de l’Essonne qui profite de la dynamique du Grand Paris Sud. Cette ville affiche aussi une rentabilité brute de 8,4%. Il faut compter plus de 90 000 € pour acquérir un 40 m2 que vous louerez plus de 650 €. Non seulement vous autofinancez votre investissement mais vous dégagez un solde positif rapidement. 

Niort et Poitiers profitent de l’engouement pour la Nouvelle-Aquitaine

Niort fait partie des villes moyennes attractives pour un investisseur aguerri. Les prix immobiliers sont raisonnables (1 850 €/ m2 environ) pour un loyer de près de 470 €. Le taux de rentabilité brut ressort ainsi à 7,5% avec peu de risque et un autofinancement. 

Non loin de là, Poitiers affiche aussi une belle rentabilité locative à 7,7%. Située à 1 h 15 de Paris en train, la ville offre un cadre de vie agréable, des prix immobiliers attractifs, des loyers en hausse. 

Pourquoi investir dans une ville moyenne ? 

Investir dans une ville moyenne est donc une solution à étudier pour un nouvel investisseur. Les prix immobiliers accessibles, les loyers en hausse et une moindre concurrence rendent le projet réalisable facilement. 

Dans de nombreux cas, les villes profitent d’un nouvel élan démographique et, par conséquent, d’un développement économique, universitaire et logistique. 

Comment investir en 2026 ? Les critères à analyser avant d’acheter

Enfin, voici quelques conseils pratiques pour éviter les erreurs :

• la qualité de l’emplacement demeure toujours le critère numéro 1 de tout achat immobilier, pour soi comme pour investir. 
• la tension locative réelle s’apprécie en étudiant l’offre et la demande, la pénurie d’annonces de location est un bon critère pour investir. 
• l’évolution démographique dans la ville est un critère important au même titre que les projets de développement économique et le dynamisme de la commune. 
• la fiscalité locative avec une parfaite maîtrise des dispositifs Jeanbrun ou LMNP est indispensable pour évaluer le rentabilité nette réelle de votre investissement locatif. 
• la stratégie de financement commence par l’évaluation de votre capacité d’emprunt et la solidité de votre projet d’investissement. 

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Par Frédérique Moles, Chef de projet marketing digital
Mis à jour le 13/03/2026 à 09:48

Frédérique a commencé sa carrière en 2011, se spécialisant dans le marketing pour le secteur immobilier. Au fil des années, elle a acquis une solide expérience et des connaissances approfondies dans ce domaine. En 2017, elle a rejoint CAFPI, élargissant son champ d’expertise pour inclure le crédit immobilier et l’assurance emprunteur. Sa contribution significative à ces domaines est démontrée par ses nombreux écrits sur ces sujets sur le site www.cafpi.fr. Actuellement, elle est en charge des activités digitales sur le site CAFPI, où elle continue de faire preuve de son expertise et de son engagement pour rendre accessible le monde parfois complexe du crédit immobilier et de l’assurance emprunteur. > Linkedin