Logement Locatif Intermédiaire (LLI) : la meilleure alternative après la fin du dispositif Pinel ?
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L’investissement en loi Pinel a pris fin le 31 décembre 2024, sans qu’aucun nouveau dispositif fiscal ne vienne le remplacer. Comment inciter les investisseurs à financer la construction de logements neufs ? Il existe une alternative à étudier : le logement locatif intermédiaire (LLI). Ce dispositif, créé pour les institutionnels, est ouvert aux investisseurs particuliers depuis 2024, mais reste méconnu. Cafpi vous explique tout.
Fin du dispositif Pinel : pourquoi chercher une alternative ?
Si vous avez investi en loi Pinel avant 2025, vous continuez à bénéficier des réductions d’impôt sur le revenu (IR) en contrepartie de votre engagement de location, à un prix inférieur aux loyers du marché.
Pour un nouveau projet, la loi de finances pour 2024 a ouvert le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) aux particuliers pour offrir une alternative crédible aux investisseurs immobiliers.
En effet, de nombreux investisseurs cherchent à combiner la création d’un patrimoine immobilier avec l’obtention d’une réduction d’impôt, sans négliger le rendement locatif.
Le LLI répond aux mêmes objectifs que la loi Pinel sur ces points. En outre, comme le précise l’article 279-O bis A du Code général des impôts, son objectif est de “permettre l’accès à un logement abordable dans les zones tendues aux classes moyennes n’ayant pas accès au parc social”.
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) : une opportunité à saisir pour les investisseurs
Créé en 2014, le LLI était réservé aux institutionnels, mais s'étend aux particuliers depuis 2024. Les avantages du logement locatif intermédiaire résident essentiellement dans 2 points : une TVA réduite et un crédit d’impôt correspondant à la taxe foncière. Enfin, c’est l’assurance d’investir dans un logement neuf situé dans une zone tendue avec l’assurance de réussir à louer sans souci.
Une TVA à 10 %
L’acquisition d’un logement neuf se fait avec une TVA au taux normal de 20 %. L’achat d’un LLI bénéficie d’une TVA au taux réduit de 10 %.
Par conséquent, vous profitez immédiatement d’une baisse du prix d’achat par rapport au prix du marché ! C’est la différence avec la loi Pinel, qui donnait un avantage annuel en fonction de l’engagement de location. En LLI, l’avantage est immédiat dès l’achat avec un gain de 10 %.
En réalité, les professionnels constatent un prix d’achat diminué de 15 à 18 % car les contraintes de construction sont moindres (normes de superficie moins élevées, normales environnementales moindres qu’en Pinel+).
Un crédit d’impôt équivalent à la taxe foncière
La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) due par le propriétaire d’un LLI fait l’objet d’un crédit d’impôt. Ce crédit d’impôt peut s'étendre jusqu'à 20 ans !
Or, la taxe foncière est en pleine augmentation depuis quelques années et cela se renforcera sans doute lors de la réévaluation des valeurs locatives cadastrales. Le gain est non négligeable.
LLI pour les particuliers : conditions d’éligibilité
Le logement locatif intermédiaire est soumis à plusieurs conditions tenant à la location du logement, au montant du loyer et aux ressources du locataire.
Quel logement acheter en LLI ?
Sont éligibles au dispositif d’investissement locatif intermédiaire les logements :
- Localisés en zone tendue (A bis, A, B1) ou dans des secteurs spécifiques (territoires de réindustrialisation, grandes opérations d’urbanisme, opérations de revitalisation de territoire).
- Acquisition d’un logement neuf ou en VEFA (Vente en l’état futur d'achèvement),
- Réhabilitation d’un logement respectant les normes de construction récentes, en particulier les normes thermiques RE 2025.
- Réaménagement d’un local à usage commercial ou professionnel avec travaux de rénovation à neuf.
Quelles sont les conditions de location ?
Le loyer est inférieur de 15 % environ à ceux du marché locatif privé, en étant plafonné à :
- Zone Abis : 18.25 €/m²
- Zone A: 13.57 €/m²
- Zone B1 : 10.93 €/m²
Le bailleur doit louer à titre de résidence principale le logement à des locataires respectant des conditions de ressources. Ces plafonds de ressources sont similaires à ceux des investissements locatifs Pinel (Article 199 novovicies du CGI).
En complément, le propriétaire s’engage à conserver le bien immobilier sur une durée de 15 à 20 ans, avec une obligation de location pour conserver le crédit d’impôt.
Qui peut investir en LLI ?
Le particulier doit acquérir le bien via une société, en particulier une SCI (société civile immobilière). Peu importe le régime fiscal de la structure : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS).
C’est donc la SCI qui souscrit le crédit immobilier et devient propriétaire. Cela offre plusieurs avantages en matière de transmission du patrimoine à ses enfants. La banque étudie le profil emprunteur des associés de la société. Votre courtier immobilier Cafpi vous accompagne dans tout projet, en direct ou à travers une SCI !
Mis à jour le 18/04/2025 à 15:11
