Comment vendre une maison sous hypothèque ?
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Vous avez pris une hypothèque sur votre maison et souhaitez la vendre ? Cette opération est possible sous certaines conditions puisque l’hypothèque ne vous prive d’aucun droit de propriété. Vous devez simplement pouvoir rembourser les créanciers hypothécaires. Le plus souvent, il s’agit de la banque qui vous a accordé le crédit immobilier pour acheter le logement.
- Vendre une maison hypothéquée est possible mais nécessite l’accord préalable du notaire.
- Celui-ci peut refuser la vente si le prix ne couvre pas toutes les créances hypothécaires.
- S’il accepte, vous devez procéder à une mainlevée de l’hypothèque, qui représente un coût d’environ 0,3 % du montant du prêt initial.
Peut-on vendre une maison sous hypothèque ?
Oui ! Le propriétaire d’un bien immobilier hypothéqué conserve l’intégralité de ses droits en particulier celui de céder le bien.
Toutefois, l’hypothèque conventionnelle représente une garantie d’une ou de plusieurs créances. Vous devez donc pouvoir rembourser vos créanciers actuels.
Le plus souvent, lors d’un achat immobilier, la banque exige une garantie pour couvrir le risque de défaillance de l’emprunteur. L’hypothèque est une des garanties les plus sûres et les plus onéreuses à mettre en place.
Le crédit immobilier est alors parfaitement couvert. En cas de défaillance de l’emprunteur, la banque peut vendre la maison hypothéquée et se rembourser, par le jeu du droit de préférence (priorité de remboursement) et du droit de suite (droit de faire vendre le bien).
Plusieurs situations sont alors possibles :
- L’hypothèque est liée à un crédit immobilier totalement remboursé depuis plus d’un an : l’hypothèque est alors tombée automatiquement. La maison n’est plus sous hypothèque et la vente ne présente aucune spécificité.
- L’hypothèque concerne un crédit immobilier totalement remboursé depuis moins d’un an : le notaire demande la mainlevée de l’hypothèque avant de procéder à la vente.
- L’hypothèque concerne un crédit immobilier en cours de remboursement : le notaire vérifie les conditions ci-dessous et demande la mainlevée lorsque tous les créanciers seront remboursés grâce au prix de vente du bien immobilier.
Comment vendre un bien immobilier sous hypothèque ?
Étapes clés pour vendre une maison sous hypothèque
1. Demander si la vente du bien hypothéqué est possible
Vous devez impérativement vous rapprocher d’un notaire avant de mettre le bien en vente. Il vous indiquera quels délais prévoir pour obtenir la mainlevée de l’hypothèque.
2. Vérifier si les conditions sont réunies
Le notaire doit vérifier si le prix de vente couvre les créances couvertes par l’hypothèque :
- le capital restant dû du prêt hypothécaire ;
- les indemnités de remboursement anticipé (IRA) ;
- les frais de mainlevée de l’hypothèque (et les émoluments).
En pratique, le notaire contacte le bénéficiaire de l'hypothèque pour obtenir le décompte des sommes dues.
3. Demander la mainlevée de l’hypothèque
C’est le notaire qui effectue la demande de mainlevée de l’hypothèque.
Au moment de la signature de la transaction, il prélève les sommes dues sur le prix de vente et les verse directement au créancier.
Les notaires sont habitués à procéder à des opérations de vente avec hypothèque ! Cela ne retarde pas le délai de vente.
Coûts associés à la mainlevée d'hypothèque
Si le notaire doit demander la mainlevée de l’hypothèque, vous devez payer les coûts associés. Le montant est proportionnel au capital initial emprunté majoré de 20 %.
En outre, il est dégressif : plus le capital emprunté est important, moins le taux applicable est élevé.
En moyenne, les frais de mainlevée représentent entre 0,15 % et 0,50 % du montant du prêt majoré.
Ces frais de mainlevée se composent :
- du droit d’enregistrement fixe ;
- des émoluments du notaire (une partie fixe et une partie formalités proportionnelle) ;
- de la contribution de sécurité immobilière (CSI) ;
- des débours et frais ;
- de la TVA sur les émoluments et débours.
Exemple : vous avez emprunté 320 000 € initialement pour acheter un appartement à Lille. La banque a exigé une hypothèque. Au moment de la mise en vente, les frais de mainlevée s’élèvent à :
- montant du capital initial majoré de 20 % : 384 000 €
- émolument fixe du notaire : 150 €
- formalités (estimation) : 120 €
- droit d’enregistrement : 25 €
- contribution de sécurité immobilière : 192 €
- débours (estimation, comprenant le pouvoir de la banque) : 175 €
- TVA à 20 % sur émolument et débours : 54 €
- TOTAL COÛT MAINLEVÉE : 716 €
Cela représente donc 0,22 % du montant du capital emprunté initial hors majoration.
(Source : simulateur de frais de mainlevée - Notaire de Paris)
Attention, cela signifie que vous devez en complément prévoir de payer les pénalités de remboursement anticipé.
Optimiser la vente d'une maison sous hypothèque
Transfert d’hypothèque
Si le vendeur dispose d’un autre bien immobilier (achat-revente notamment), il est possible de transférer l’hypothèque sur cet autre bien immobilier. L’accord de la banque est indispensable.
Le transfert d’hypothèque nécessite un délai de 2 mois environ :
- La banque étudie la demande, la valeur du nouveau bien et accepte officiellement le transfert.
- Puis, le notaire procède aux formalités.
Le transfert d'hypothèque a un coût ! Vous devez payer les frais d’hypothèque sur le nouveau bien.
Vente sous hypothèque bloquée en cas de contentieux
Dans certains cas, la vente d’une maison sous hypothèque peut être bloquée. C’est le cas lorsqu’un contentieux est en cours entre la banque et le vendeur en raison d’une procédure de saisie immobilière débutée, de commandement de payer valant saisie ou d’hypothèque judiciaire.
Une vente classique n’est alors plus possible sans l’autorisation du créancier ou du juge.
Mis à jour le 13/02/2026 à 11:54