Les solutions pour ne pas rembourser son prêt immobilier après la vente
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Vous souhaitez vendre votre bien pour acheter une nouvelle maison ou un nouvel appartement ? Vous n’avez pas encore fini de rembourser votre crédit immobilier ? Les thèmes traités dans cet article vous parleront. Vous y trouverez les cas pour lesquels vous pouvez vendre votre bien avant la date d’échéance de votre emprunt ainsi que les solutions qui s’offrent à vous après la cession. Comment garder son prêt immobilier en cas de vente ? Plusieurs solutions existent.
- Dans certains cas, il est possible de vendre votre logement avant d’avoir remboursé votre prêt immobilier. Contactez votre banque pour savoir si vous pouvez vendre votre bien immobilier.
- Habituellement, les maisons ou appartements achetés avec un prêt immobilier classique peuvent être vendus avant échéance.
- Vous devez informer votre établissement prêteur pour une vente immobilière avec un prêt à taux zéro (PTZ), un prêt conventionné (PC) ou un prêt d’accession social (PAS) en cours.
- Pour vendre sans rembourser votre crédit, vous avez plusieurs options, notamment le transfert de crédit. Le transfert de crédit vous permet de reporter les conditions du prêt initial sur le nouveau logement (taux, assurance de prêt, etc.).
- Pour qu’il soit possible de transférer un crédit immobilier, il faut que la clause de portabilité soit incluse dans le contrat de prêt.
- Vous pouvez aussi faire racheter votre prêt immobilier par une autre banque. Avec le rachat de crédits, vous pouvez regrouper vos emprunts en un seul.
- Le prêt relais vous permet d’obtenir une avance pouvant aller jusqu’à 80 % du prix de la maison ou de l’appartement que vous allez vendre.
- CAFPI vous aide à choisir et à entamer les procédures pour concrétiser votre projet immobilier.
Peut-on vendre un bien immobilier avant d’avoir remboursé un crédit ?
La vente d’un bien immobilier est libre
Le droit de propriété sur un bien immobilier vous octroie la liberté de vendre à tout moment, même si un prêt est en cours.
Si vous envisagez de réaliser une vente immobilière alors que vous avez des mensualités à régler, il est toujours préférable d’obtenir l’accord de la banque. En effet, les conditions pour ce type de démarche peuvent dépendre du contrat de prêt que vous avez signé avec l’établissement financier.
Le remboursement du prêt par anticipation est la règle
En principe, le crédit immobilier est un prêt affecté à une opération en particulier. Vendre sa maison conduit donc au remboursement du capital restant dû avec le produit de la vente. C'est l'exigibilité immédiate du capital en cas de vente.
L’ article L313-47 du Code de la consommation prévoit le droit de rembourser le prêt par anticipation.
Il est possible que votre contrat de prêt contienne une clause de transfert du prêt d’un bien à un autre. Dans ce cas, aucun souci pour conserver son crédit.
Conditions légales et contractuelles pour ne pas rembourser un prêt immobilier après la vente
La loi prive certains emprunteurs de la possibilité de conserver leur prêt immobilier. C’est la cas principalement pour certains prêts réglementés et pour certaines garanties comme l’hypothèque.
Quels types de prêts immobiliers empêchent la vente avant le remboursement total ?
Certains types de prêts fonctionnent différemment.
Les cas du prêt à taux zéro (PTZ), du prêt conventionné (PC) ou du prêt d’accession sociale (PAS) sont différents. Sachez que si vous avez souscrit l'un d’entre eux, il ne vous sera pas possible de vendre avant le remboursement total du crédit. En effet, le remboursement doit s’effectuer au plus tard lors de l'inscription de la vente au service de la publicité foncière.
Vous pouvez tout de même demander l’autorisation à votre banque qui pourrait vous l’accorder si vous consentez à un transfert de prêt pour un nouvel achat immobilier.
Votre banque accepte que vous mettiez en vente votre logement acquis via un PTZ, un PC ou un PAS ? Si la transaction intervient dans les 6 ans suivant le versement du crédit, il faut que le logement que vous voulez acheter réponde aux conditions d'attribution du prêt aidé en vigueur au moment du transfert.
Certains dispositifs de défiscalisation imposent également la conservation du bien pendant une certaine durée (remboursement de TVA sur un achat neuf), voire sa mise en location (engagement de location de 6, 9 ou 12 ans en loi Pinel ou loi Denormandie).
Quelles garanties exigent un remboursement du prêt en cas de vente ?
Si vous avez souscrit un prêt immobilier garanti par une hypothèque, la vente du bien nécessite la purge de l’hypothèque et donc de solder son crédit immobilier.
En pratique, le notaire chargé de la vente procède au remboursement du prêt immobilier directement grâce au prix de vente. Le vendeur ne reçoit que le solde après déduction du capital restant dû, des indemnités de remboursement anticipé (IRA) éventuelles, et des frais de mainlevée d'hypothèque.
Risques et sanctions possibles en cas de non-remboursement du prêt après la vente
Les conséquences d’un non-remboursement de prêt après la vente sont importantes.
La déchéance du terme
En cas de tentative de vente sans remboursement, la banque peut prononcer la déchéance du terme (article 1305 du Code civil). Cela signifie que l'intégralité du capital restant dû devient immédiatement exigible, même si les mensualités étaient jusqu'alors payées régulièrement.
Les conditions de déchéance sont prévues dans votre contrat de prêt et généralement liées à :
- Un défaut de paiement de deux mensualités consécutives ;
- Une fausse déclaration ;
- Une mise en vente sans information de la banque (selon les clauses contractuelles).
L'impossibilité juridique de vendre le bien hypothéqué
Si vous refusez de rembourser le prêt, la vente ne peut juridiquement pas aboutir. Le notaire ne peut publier l'acte de vente au service de la publicité foncière tant que la mainlevée d'hypothèque n'est pas obtenue, c'est-à-dire tant que la banque n'a pas été remboursée.
Les sanctions pénales en cas de fraude
Si vous tentez de vendre le bien en trompant l'acquéreur ou la banque, vous vous exposez à des sanctions pénales pour escroquerie, selon l’article 313-1 du Code pénal, allant jusqu'à 5 ans d'emprisonnement et 375 000 € d'amende. Cela demeure rare en pratique.
Alternatives au remboursement anticipé
Chaque banque a ses exigences pour la vente immobilière avant échéance.
Transférabilité du prêt immobilier
La portabilité du prêt immobilier ou la possibilité de transférer un crédit n’est pas un principe légal mais relève de la négociation avec la banque. Vous devez donc négocier une clause de portabilité au moment de la signature du prêt ou ultérieurement.
Transfert de crédit avec clause de portabilité
Le transfert de crédit consiste à conserver toutes les conditions liées au prêt contracté pour votre ancien bien au profit de votre futur bien.
Avec cette option, vous pouvez :
- Rester dans la même banque ;
- Vendre votre bien sans rembourser votre prêt ;
- Vous servir de la somme que vous aurez obtenue pour financer en partie votre nouvelle acquisition ;
- Garder toutes les modalités de votre ancien prêt pour les transférer au crédit du bien que vous allez acquérir.
Quels sont les avantages du transfert de crédit ?
Avec le transfert de crédit immobilier, vous vous épargnez les frais qui accompagnent la souscription d’un nouveau crédit. Pour revendre son logement au profit d’un nouveau projet, vous n’aurez donc pas à payer de :
- Frais de dossier : l’octroi d’un nouveau prêt débute toujours par l’étude du dossier. Les frais de dossier sont donc la rémunération pour cette démarche ;
- Indemnité de remboursement anticipé (IRA) : il s’agit de pénalités de remboursement appliquées par la majorité des banques. Elles sont souvent accompagnées de conditions comme un montant minimum à rembourser ;
- Frais de garantie : les banques demandent des garanties toujours accompagnées de frais de mise en place. Par contre, si votre premier emprunt était garanti par une hypothèque, en contractant un nouveau crédit, vous devrez payer des frais de mainlevée.
En transférant votre crédit, vous gardez le même taux de prêt. Ce qui est un avantage certain si le taux en question est inférieur à celui appliqué à la date du transfert. Vous pouvez également maintenir la même assurance emprunteur même si celle-ci doit s’ajuster à votre nouvelle situation : montant éventuellement modifié, nouveau bien financé, durée restante ajustée.
Pensez toujours à négocier une clause de transférabilité du prêt immobilier… Vous ne savez jamais si vous aurez à l’utiliser dans les prochaines années ! Une clause de portabilité peut s'avérer aussi intéressante pour éviter un nouveau financement.
Qui peut demander le transfert d’un prêt ?
Chaque établissement peut fixer ses propres conditions pour l’autorisation du transfert. Mais pour la plupart des banques, le transfert n’est possible que s’il est inclus dans les clauses du contrat de prêt.
Votre banque peut aussi demander à ce que :
- Le coût total du bien soit égal ou supérieur au capital restant dû ;
- Les deux biens soient de la même nature : vous devez ainsi acheter une résidence principale si le prêt à transférer concernait l’acquisition d’une résidence principale, une résidence secondaire pour une résidence secondaire, etc. ;
- Si vous avez opté pour une caution pour assurer votre prêt de départ, l’organisme en charge de votre garantie doit donner son aval pour que le transfert puisse se faire ;
- Le délai entre la vente de votre bien et l’achat d’un nouveau logement ne devra pas prendre plus de 6 mois, voire moins, suivant les conditions de la banque.
Autres opérations liées au prêt immobilier et la vente du bien
Certaines situations concernent aussi le moment où interviennent le prêt immobilier et la vente du bien.
Rachat de crédit
La possibilité de transférer le prêt n’est pas incluse dans votre contrat initial ? Les conditions de votre banque actuelle ne vous conviennent pas ? Vous pouvez contacter un autre établissement financier pour contracter un autre crédit immobilier. Le rachat de crédit est alors une option à envisager !
Concrètement, vous ne soldez pas définitivement votre emprunt puisqu’il est repris par un autre organisme. Toutefois, l’établissement bancaire qui rachète votre emprunt devra d’abord solder votre ancienne dette. Et comme pour tout remboursement de crédit immobilier par anticipation, il faudra prendre en compte les frais liés à l’opération (indemnités de remboursement anticipé du crédit, frais de dossier, frais de notaire, frais de courtage, etc.).
Il est également possible de regrouper votre crédit immobilier avec d’autres crédits, immobilier ou à la consommation. Vous n’aurez alors plus qu’un seul prêt à rembourser avec un seul taux. Dans ce cadre, vous pouvez aussi demander un autre prêt, si votre situation le permet.
Le rachat de crédit passe par plusieurs étapes principales :
- Constitution du dossier ;
- Recherche, comparaison et choix du bon établissement financier ;
- Signature de l’offre de rachat de crédit ;
- Déblocage de fonds pour le remboursement de votre (ou vos) emprunt(s) à racheter.
Prêt relais
Le prêt relais est une solution qui vous permet de financer votre nouvelle acquisition sans que vous n’ayez besoin de vendre tout de suite ou de procéder à un remboursement anticipé.
Avec cette option, vous obtenez une avance, de la part de la banque, sur le prix de votre bien actuel. Le montant varie entre 60 % et 80 % de la valeur de votre bien actuel. Le prêt est octroyé pour une durée de 12 à 24 mois.
Vous pouvez ensuite choisir parmi plusieurs types de prêts relais suivant vos besoins et votre situation :
- Prêt relais sec ;
- Prêt relais adossé à un prêt immobilier ;
- Prêt relais en franchise totale.
Le prêt relais sec
Il est indiqué si le prix du bien immobilier que vous voulez acquérir est inférieur à la valeur du logement que vous allez vendre. Vous n’aurez alors pas besoin de contracter un autre crédit immobilier.
Le prêt relais adossé à un prêt immobilier
Ce type d’emprunt est à envisager lorsque le bien immobilier à acheter est plus cher que votre propriété actuelle. Il permet, en plus du prêt relais, de souscrire un crédit immobilier classique.
Lorsque vous souhaitez contracter un prêt classique en plus du prêt relais, vous aurez à rembourser mensuellement :
- Les échéances de l’ancien prêt ;
- Les intérêts du prêt relais ;
- Les échéances du nouveau crédit.
Afin d’identifier la meilleure solution, n’hésitez pas à contacter CAFPI.
Le prêt relais en franchise totale
Il vous permet de remettre le paiement du capital et des intérêts du prêt relais en fin de crédit. Vous réduisez ainsi vos charges mensuelles jusqu’à la vente de votre bien immobilier.
Comment un courtier peut-il vous aider dans la vente d'un bien avec un crédit immobilier en cours ?
Le transfert de prêt, le rachat de crédit et le prêt relais ont chacun leur avantage. Tout dépendra de votre situation et de la teneur réelle de votre projet. Pour faire le choix le plus approprié, n’hésitez pas à faire appel à un courtier immobilier.
Pour un premier achat immobilier, par exemple, les courtiers CAFPI négocient les meilleurs taux et conditions de prêt. Ils pourront, entre autres, penser à inclure des clauses importantes comme la transférabilité de crédit.
Nous vous accompagnons également pour que vous puissiez faire aboutir plus facilement le rachat de crédit ou le prêt relais. Les courtiers se tiennent à vos côtés à toutes les étapes : étude de projet, montage et présentation du dossier de financement, négociation des conditions, explication des démarches, conseil, etc.
Ensemble, nous étudions votre projet d’achat revente immobilière et nous définissons les financements possibles. Puis, nous analysons chaque option pour trouver la meilleure solution. En outre, nous évaluons votre situation financière pour financer un nouvel achat. Au-delà du prêt immobilier, le courtier intervient également sur l’assurance emprunteur !
L’intervention d’un courtier vous fait aussi profiter de son réseau. Pour CAFPI, il est question de plus de 100 partenaires bancaires. Aussi, pour trouver rapidement l’organisme financier apte à répondre à vos besoins, n’hésitez pas à contacter CAFPI.
Mis à jour le 16/04/2026 à 16:53