Le transfert de prêt immobilier
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Avec l’augmentation des taux d’intérêt, de nombreux emprunteurs se posent la question de conserver leur prêt immobilier lors d’un nouvel achat de logement. Le transfert de prêt immobilier est possible dans certains cas. Il permet de garder les conditions intéressantes d’un premier crédit pour acquérir un nouveau bien. Faut-il avoir négocié une clause de transfert dans son offre de prêt ? Quelles sont les conditions et les modalités du transfert de prêt ? Quelles alternatives ? CAFPI le courtier expert en crédit immobilier vous détaille tout.
- Le transfert de prêt immobilier permet de conserver les conditions d’un prêt initial lors d’une nouvelle acquisition : même taux, même durée, mêmes modalités.
- Cette opération présente donc un intérêt si les taux ont augmenté depuis la signature du prêt.
- Le transfert nécessite une clause de transférabilité dans le contrat de prêt et d’autres conditions.
- Il est important d’étudier avec un courtier toutes les conséquences du transfert de prêt notamment au regard de la garantie.
Qu'est-ce que le transfert de prêt immobilier ?
Un crédit immobilier est un prêt affecté, il sert pour l'achat d’un bien en particulier. Le transfert de prêt immobilier permet de conserver le prêt immobilier initial, avec son montant, son taux, son capital emprunté et toutes ses conditions.
Dans quel cas envisager le transfert de prêt immobilier ? Le transfert de prêt immobilier s’utilise lors d’un nouvel achat. Il devient pertinent si les taux d’intérêt moyens ont augmenté entre la négociation du premier crédit et maintenant.
Dès lors que votre situation personnelle, médicale, professionnelle ou financière a évolué de manière défavorable depuis la signature de votre premier prêt, vous devez vous intéresser au transfert de prêt.
Par exemple, vous avez acquis un appartement à Bordeaux en 2016 avec un bon profil emprunteur. Le taux était de moins de 1 % sur 20 ans. En 2023, vous cherchez un nouveau logement pour vous agrandir. Les taux sont alors à près de 4 %. Comme il vous reste encore 13 ans de prêt immobilier, vous souhaitez conserver ce crédit !
Les notaires du Grand Paris ont proposé la généralisation de la portabilité des prêts immobiliers. Le député Damien Adam a porté une proposition de loi le 2 mai 2024, en ce sens. Compte tenu de la dissolution de l’Assemblée nationale, son examen est suspendu.
Avantages et inconvénients du transfert de prêt immobilier
Avantages
Les avantages du transfert de prêt immobilier sont assez simples à comprendre :
- Conserver un taux de crédit immobilier plus intéressant que les taux actuels ;
- Bénéficier de la même assurance emprunteur si votre état de santé a changé ;
- Bénéficier d’un bon profil emprunteur si votre situation personnelle, professionnelle ou financière a évolué négativement entretemps ;
- Éviter de régler de nouveaux frais de dossier ;
- Ne pas payer les indemnités de remboursement anticipé si cela est prévu dans votre offre de crédit ;
- Éviter d’effectuer à nouveau les démarches de négociation d’un prêt immobilier.
Le transfert de PTZ (prêt à taux zéro) est également possible. Si vous vendez votre logement pour en acquérir un autre, vous pouvez conserver le bénéfice de votre PTZ. Il suffit que votre nouvelle résidence réponde aussi aux conditions d'octroi de ce prêt aidé. Demandez alors à votre banquier de procéder au transfert du PTZ.
Inconvénients
En réalité, il y a peu d’inconvénient à transférer son prêt immobilier. L’emprunteur conserve le droit d'utiliser ou non la clause de transfert du prêt immobilier.
Seules la réunion de toutes les conditions et la nécessité d’avoir en amont pensé à négocier une clause de transfert peuvent poser des difficultés à l’emprunteur, surtout s’il est primo-accédant et peu aguerri aux pratiques bancaires.
En revanche, la généralisation de la transférabilité de tous les prêts immobiliers fait craindre aux professionnels du marché du crédit une hausse des taux d’intérêt moyens pour conserver les marges bancaires.
Comment fonctionne le transfert de prêt immobilier ?
Conditions nécessaires pour transférer un prêt immobilier
- La première condition est d’avoir une clause de transférabilité dans le prêt immobilier, en cours de remboursement. Cette clause se négocie au moment de la souscription du crédit !
- Seconde condition : le montant d’achat du nouveau logement doit être supérieur ou égal au capital restant dû. Si un crédit immobilier complémentaire est nécessaire pour couvrir la totalité du prix d’achat, il doit s'effectuer auprès de la même banque.
- Troisième condition : le bien immobilier doit appartenir à la même catégorie de biens. Par exemple, une résidence principale. Souvent, un délai minimal de 6 mois entre l’achat du premier achat et l’achat du second bien s’impose.
- Quatrième condition : la garantie doit être transférable. Si un organisme de caution garantit le prêt en cours, il doit donner son accord au transfert du crédit immobilier.
En règle générale, les banques préfèrent qu’aucun incident de remboursement des mensualités ne se soit produit.
Étapes du processus
Avant tout, commencez par vérifier que votre prêt est transférable en reprenant votre offre de prêt et en consultant toutes les clauses à la recherche de la transférabilité.
Les principales étapes pour transférer un prêt immobilier sont donc :
- Demander le transfert du prêt à sa banque, par une demande écrite,
- Signer un avenant au contrat de prêt,
- Recevoir un nouveau tableau d'amortissement, si un nouvel échéancier de paiement est mis en place,
- Informer l’assureur en cas de délégation d'assurance emprunteur,
- Transférer ou renouveler les garanties.
Quels sont les frais associés au transfert de prêt immobilier ?
Il peut y avoir des frais de garantie, notamment en cas d’hypothèque. Sans cela, l’opération ne présente pas de frais bancaires particuliers. Notez que l’acceptation du transfert du prêt immobilier reste entre les mains de la banque. Des frais de transfert sont donc envisageables, en remplacement des frais de dossier.
Conseils pratiques pour réussir son transfert de prêt immobilier
Comment négocier la clause de transfert de prêt immobilier dans son contrat ?
En premier lieu, il faut tout simplement connaître la clause de transfert ! De nombreux emprunteurs omettent de négocier ce point par manque de connaissance sur le sujet.
Négocier une clause de transfert peut entraîner un peu de résistance de la banque. En toute hypothèse, elle vise au maintien du client pendant toute la durée du prêt ! Elle permet donc d’éviter un rachat de crédits par exemple.
Il sera plus simple pour un profil emprunteur attractif sur le long terme de négocier une telle clause. Faites appel à un courtier pour vous aider à négocier ! Il connaît les arguments pertinents pour convaincre une banque partenaire.
Lors de la signature de votre crédit immobilier, vous avez oublié de négocier une clause de transfert du prêt ? Il est toujours possible de tenter cette opération en cours de remboursement, avec un bon profil emprunteur. Cela sera d’autant plus facile si vous avez besoin d’un prêt complémentaire !
Comment gérer l’assurance de prêt en cas de transfert ?
Le tarif de l’assurance emprunteur varie selon l’âge, la santé et les spécificités de chaque emprunteur. Votre situation peut avoir évolué depuis la signature de votre assurance de prêt. Aussi, il n’est pas forcément judicieux de contracter une nouvelle assurance.
Dans tous les cas, l’assurance porte sur le prêt souscrit et non sur le bien. Aussi, elle reste en place tant que le crédit immobilier n’est pas intégralement remboursé. SI vous demandez un nouveau prêt complémentaire, une nouvelle assurance sur ce prêt sera nécessaire.
C’est un point à vérifier avec votre courtier CAFPI. Étudiez la possibilité d’obtenir de meilleures conditions d’assurance à garanties équivalentes. La loi Lemoine offre cette possibilité de changer d’assurance emprunteur à tout moment du prêt !
Comment gérer la garantie en cas de transfert de prêt immobilier ?
Tout dépend de la garantie initiale :
- La caution d’une personne physique, membre de votre famille, peut s'obtenir facilement.
- La caution d’une personne morale nécessite l’accord sur le nouveau projet. Vous devez donc présenter tous les documents demandés sur l'acquisition du second bien immobilier.
- La garantie réelle comme l’hypothèque est attachée au bien. L’hypothèque devra être levée lors de la vente du premier logement et une nouvelle hypothèque est possible sur le second bien. Cette opération engendre des frais de mainlevée et d’inscription d’hypothèque non négligeables.
Quelles alternatives au transfert de prêt immobilier ?
Le transfert de prêt immobilier vise à maintenir les conditions initiales d’un prêt suite à une nouvelle acquisition.
C’est donc une opération très différente d’un rachat de crédit qui vise à faire racheter son prêt par une autre banque à un taux plus avantageux.
La renégociation d’un crédit immobilier est une possibilité pertinente en cas d’évolution des taux à la baisse depuis la signature du prêt. Elle s’envisage donc dans des circonstances différentes de celles du transfert du crédit immobilier.
Rôle du courtier en crédit immobilier
Le courtier immobilier vous accompagne à chaque étape de votre prêt immobilier. Son expertise prend ici toute son importance. En effet, en échangeant sur vos projets à long terme, il pourra vous inciter à négocier une clause de transfert de prêt immobilier.
Le rôle d’un bon courtier consiste non seulement à vous aider à obtenir le meilleur taux de crédit immobilier mais aussi à négocier toutes les clauses utiles dans un contrat de prêt. Sa mission consiste aussi à vous accompagner au fil des années et des projets pour trouver les meilleures solutions.
Mis à jour le 22/01/2026 à 11:13