Quel salaire pour pouvoir investir dans l’immobilier ?
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Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif ? La faisabilité de votre projet repose principalement sur votre niveau de revenu, notamment votre salaire mensuel. Critères de solvabilité, salaire minimum, situation professionnelle, leviers d’amélioration… Découvrez tout ce qu’il faut savoir pour investir dans l’immobilier en fonction de votre salaire.
- Investir dans l’immobilier permet d’augmenter ses revenus sur le long terme tout en se constituant un patrimoine.
- Pour pouvoir investir dans l’immobilier, il faut respecter un taux d’endettement inférieur à 35 %, un reste à vivre suffisant et un apport d’au moins 10 %.
- Il n'y a pas de salaire minimum pour s'impliquer dans l'investissement immobilier. Le projet doit être cohérent avec la capacité d’emprunt pour pouvoir convaincre les banques.
- Rester locataire et investir dans l’immobilier est tout à fait faisable. Dans ce cas, les loyers que vous aurez perçus contribueront au paiement de vos mensualités ;
- Investir dans l’immobilier vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux, quel que soit votre projet.
- Calculer la rentabilité de votre projet d’investissement locatif vous permet de connaître dès le début la viabilité de votre projet sur le long terme ;
- Un courtier en crédit immobilier optimise votre dossier de demande de prêt immobilier. Grâce à ses compétences, il vous assiste dans l'obtention de votre crédit bancaire, même si votre salaire est plus modeste.
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif en 2025 ?
Investir dans la pierre fait partie des placements les plus sûrs en France en 2025. En faisant un investissement immobilier, vous achetez des murs qui vont traverser des années. Cela offre une bonne stabilité à votre projet.
Aux côtés du Livret A et de l’assurance-vie, l’immobilier fait toujours partie des placements préférés des Français. Cela n’est pas étonnant compte tenu des nombreux avantages que procure ce type d’investissement.
Investir dans un bien locatif peut vous apporter généralement un rendement entre 2 et 7 % selon les conditions. Le rendement de l’assurance-vie étant seulement de 2 % dans la plupart des cas.
Vous constituez un patrimoine qui gagne en valeur avec le temps
La valeur d’un bien immobilier s’accroît au fil du temps. En effet, il est possible d’optimiser la valeur vénale de votre bien de 3 à 5 % en moyenne chaque année. Et ce, notamment si vous effectuez des travaux de rénovation qui contribuent à la mise en valeur du bien.
De même, les loyers dans les grandes villes comme Marseille, Lyon ou Toulouse ont connu une augmentation d’entre 3 et 10 % ces cinq dernières années. Cette hausse des prix à la location s’avère être une bonne nouvelle pour vous si vous souhaitez rentabiliser rapidement votre projet d’investissement immobilier.
Vous vous offrez un complément de revenu pour votre retraite
Si vous commencez vos investissements assez tôt, le remboursement de l’emprunt sera terminé au moment de votre retraite. À ce moment-là, vous aurez le choix de vivre dans le bien sans avoir à payer de loyer, ou de bénéficier d’un complément de revenus si vous le maintenez en location.
Un investissement sécurisé grâce à l’assurance de prêt
Les banques réclament souvent la souscription d’une assurance emprunteur comme condition d’octroi d’un crédit immobilier. Cette assurance protège à la fois vous et votre prêteur. Elle a pour but de couvrir tout ou partie du paiement de vos mensualités en cas d’accident de la vie. En cas de circonstance grave qui met en péril votre aptitude à rembourser votre emprunt, votre bien ne sera donc pas saisi par la banque. Cela vous permet de protéger votre patrimoine.
Vous bénéficiez d’avantages fiscaux
Opter pour un investissement immobilier, que ce soit dans des biens neufs ou anciens, en vue de la location vide ou meublée, présente l'opportunité de réduire vos charges fiscales et d'augmenter la rentabilité de votre investissement, et ce grâce à différents dispositifs fiscaux :
- Le déficit foncier : qui permet de déduire différentes charges de ses revenus locatifs ;
- Le statut LMNP : le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), qui permet une imposition de 50 % sur les revenus locatifs selon le régime micro-BIC ;
- Le dispositif Denormandie : pour les biens anciens à rénover.
Quels sont les critères à respecter pour pouvoir investir dans l’immobilier ?
Quelle que soit la banque vers laquelle vous vous tournerez, vous devrez respecter plusieurs critères pour l’assurer de votre solvabilité.
Un taux d’endettement maximum de 35 %
En 2025, le taux d’endettement maximum autorisé pour contracter un prêt immobilier est de 35 %. Ce dernier est l’indicateur vous permettant d’évaluer votre niveau de dette par rapport à vos sources de revenus. Plus concrètement, il s’agit du rapport entre vos revenus et vos charges totales.
Taux d’endettement = (montant des mensualités de tous vos crédits + charges fixes) / (salaires nets + vos autres revenus) x 100
Il est parfois possible de contracter un prêt immobilier avec un taux d’endettement supérieur à 35 %, notamment si vous achetez pour la première fois et que vous avez un salaire élevé. Si tel est votre cas, faites appel à un courtier en prêt immobilier. Cet expert sera votre meilleur allié pour négocier efficacement avec le prêteur.
Plus votre taux d’endettement est élevé, moins vous aurez la chance d’obtenir votre crédit immobilier. La manière la plus efficace de la faire baisser est de réduire vos mensualités, en allongeant la durée de votre crédit. Vous pouvez aussi activer d’autres leviers comme :
- Solder vos autres crédits : crédit auto, crédit travaux, prêt à la consommation…
- Le rachat de crédits : cette méthode consiste à faire racheter tous vos prêts par une institution financière indépendante de votre banque actuelle. L’objectif est de rallonger la durée de votre emprunt tout en faisant baisser votre mensualité.
Un reste à vivre suffisant
Le reste à vivre correspond à ce qu'il vous reste une fois toutes vos charges payées, à savoir, vos différentes mensualités. Au-delà du taux d’endettement, votre reste à vivre doit être suffisant pour rassurer les banques. En effet, un reste à vivre plus élevé rassurera davantage l'établissement prêteur quant à votre capacité à rembourser votre prêt de manière confortable. D’autant plus si vous payez un loyer en plus de votre crédit !
Pour un adulte seul, on considère que le reste à vivre doit être de 1000 € minimum. Il peut être de seulement 1400 € pour un couple (soit 700 euros par personne), puisque de nombreuses dépenses sont partagées.
Une situation professionnelle stable
Si le niveau de revenus est un critère majeur pour définir la solvabilité de l'emprunteur, les banques s’intéressent aussi à leur nature ! Ainsi, les revenus d’un salarié ne sont pas pris en compte de la même manière que les revenus d’un chef d’entreprise, d’autant plus si son activité est récente. Les banques cherchent avant tout des revenus stables et pérennes. D’où leur préférence pour les emprunteurs fonctionnaires ou en CDI.
Un apport personnel d’au moins 10 %
L’apport personnel est un critère majeur dans l’étude d’une demande de prêt. Plus votre apport initial est important, plus les banques vous feront confiance pour vous accorder un prêt. Vous obtiendrez ainsi un meilleur taux pour votre investissement locatif.
L’apport personnel correspond à la somme que vous avez à disposition avant de demander votre crédit immobilier. Généralement, les banques exigent un apport personnel de 10 % du montant total emprunté pour approuver une demande de prêt. Cette somme est souvent utilisée pour couvrir les frais annexes liés à l’achat de votre bien (frais de notaire, frais d’agence, garantie, etc.).
Peut-on investir dans l’immobilier avec des revenus modestes ?
On a tendance à croire, à tort, que l’investissement locatif est réservé aux plus aisés. Pourtant, il est possible de réaliser un tel investissement avec des revenus moyens, voire modestes !
Y a-t-il un salaire minimum pour pouvoir investir dans l’immobilier ?
Aucune règle de base ne définit la hauteur de salaire minimum pour pouvoir investir dans le secteur de l’immobilier. Si vous souhaitez acquérir votre bien avec un prêt immobilier, c’est votre taux d’endettement qui sera le plus considéré par la banque. Cela explique que, quelle que soit la hauteur de votre salaire mensuel, si vous affichez un taux d’endettement au-dessous de la limite acceptée, vous avez des chances d’obtenir un crédit immobilier.
Le prix des biens sur le marché aura aussi évidemment une influence sur la faisabilité de votre projet. Ils varient d'une année à l'autre, ce qui signifie qu’en 2025 ils ne sont pas les mêmes en 2024. Pour évaluer la faisabilité de votre projet, il est essentiel de prendre en compte les fluctuations des prix immobiliers d'une année à l'autre. Ainsi, il est recommandé de vous informer sur les prix actuels de l'immobilier dans la ville où vous envisagez d'investir. Pour cela, rendez-vous sur les sites traitant de ce sujet comme MeilleursAgents, SeLoger ou Le Figaro Immobilier. Ces derniers vous permettent de découvrir la tendance actuelle des prix en tapant le nom de votre ville ou votre code postal. Vous pouvez aussi consulter la plateforme DVF, qui recense toutes les transactions ville par ville pour vous aider à évaluer le prix au m² auquel se vend un bien dans un quartier donné.
Quels sont les revenus pris en compte par les banques ?
Afin de vous accorder un prêt immobilier, la banque va s’intéresser à vos revenus. Cela lui permet de savoir si vous êtes en mesure de rembourser sereinement votre crédit. Dans le cadre d’un emprunt immobilier, voici les salaires pris en compte par les établissements de prêt :
- Les revenus en CDI ou fonctionnaires : Si vous êtes un salarié en CDI ou un fonctionnaire, vous pourrez facilement contracter un prêt immobilier. En effet, cette situation professionnelle vous offre une stabilité appréciée par les banques ;
- Les revenus variables : Les revenus que vous percevez hors CDI sont considérés par les institutions bancaires comme des revenus variables. C’est notamment le cas si vous êtes artisan, chef d’entreprise, entrepreneur individuel ou si vous exercez une profession libérale. Dans ce contexte, la banque s’intéresse à votre revenu mensuel moyen, et ce, sur plusieurs années. Pour cela, elle vous demandera de lui fournir vos trois derniers avis d’imposition.
- Les revenus locatifs : les revenus locatifs sont pris en compte par les banques à hauteur de 70 %, pour prendre en compte le risque de vacances et d’impayés. Cela signifie que les revenus générés par votre futur investissement seront pris en compte dans le calcul de votre taux d’endettement !
Pour évaluer la faisabilité de contracter un prêt immobilier, votre banque ne considérera que votre salaire net d’impôt.
Revenus et capacité d'emprunt
Votre niveau de revenus permet de calculer votre taux d’endettement, ce qui permet ensuite de définir votre capacité d’emprunt pour votre investissement locatif. En combinant votre capacité d'emprunt avec votre apport personnel ainsi que d'éventuels financements aidés, vous pouvez évaluer votre capacité de financement, soit le budget global dont vous disposez. Cette dernière représente le montant total que vous êtes en mesure d'investir dans votre projet immobilier.
Si vous avez des revenus modestes, vous aurez forcément une capacité d’emprunt limitée. Mais cela ne signifie pas pour autant que vous ne pouvez pas investir ! Vous pouvez commencer par acheter un studio à moins de 100 000 € dans une ville moyenne comme Angers, Strasbourg ou Dijon, par exemple.
Avec les taux actuels (3 % en février 2025), un tel montant correspondrait à un crédit avec des mensualités de 520 € par mois. Pour vous donner un exemple concret, cela signifie qu’avec des revenus de 2000 € par mois, vous auriez un taux d’endettement de 26 %. Et ce, sans prendre en compte vos futurs revenus locatifs !
Investir avec un petit salaire : comment obtenir facilement votre crédit immobilier ?
Afin d’augmenter votre chance d’obtenir rapidement votre financement, même avec un salaire moyen, voici nos 4 conseils :
- Calculez bien votre capacité d'emprunt. Votre taux d'endettement ne doit pas dépasser les 35 % et votre reste à vivre doit être suffisant pour rassurer les banques ;
- Présentez une situation professionnelle stable et pérenne, ainsi que des relevés de comptes irréprochables ;
- Fournissez un apport de plus de 10 % pour prouver votre sérieux ;
- Estimez bien vos revenus locatifs afin de pouvoir les ajouter à vos revenus. Vous pouvez par exemple miser sur un investissement locatif auto-financé pour plus de sécurité.
Sollicitez l’aide d’un courtier immobilier CAFPI. Ce professionnel est votre meilleur allié dans votre recherche de crédit immobilier. Grâce à son expertise et son réseau d’interlocuteurs privilégiés, il vous aidera à optimiser votre dossier de demande d’emprunt et à obtenir le meilleur taux !
Chez CAFPI, nous collaborons avec plus de 100 banques à travers toute la France. Cela nous permet de comparer efficacement et rapidement la meilleure offre de crédit selon votre situation.
Rester locataire tout en investissant dans l’immobilier : est-ce une bonne idée ?
Pour de nombreux Français, devenir propriétaire de sa résidence principale constitue un véritable objectif de vie. Cependant, avec la flambée actuelle des prix immobiliers, ce but devient de plus en plus difficile à atteindre pour les habitants des grandes villes comme Paris.
Afin d’y parvenir tout de même, certains ont fait le choix d’investir l’immobilier locatif tout en restant locataires de leur résidence principale. Mais que vaut cette stratégie sur le long terme ?
Les avantages de rester locataire tout en investissant dans l’immobilier
Certains particuliers pensent qu’il faut d’abord être propriétaire de sa résidence principale avant de se lancer dans l’investissement immobilier. Ce n’est pas toujours vrai, car il est tout à fait possible de commencer par investir dans l’immobilier locatif avant d’acquérir sa propre résidence principale… Voire plus sécurisant !
En restant locataire, vous évitez des dépenses importantes comme des charges de copropriété, des travaux de rénovation, la taxe foncière… Vous êtes libre de déménager pour un logement plus petit et moins cher en cas de difficulté financière, et vous n’avez pas la charge d’un crédit immobilier supplémentaire qui viendrait peser sur votre capacité d’emprunt.
Les inconvénients pour votre projet d’investissement locatif
Le principal inconvénient d’investir dans l’immobilier tout en restant locataire, c’est que les banques ne voient pas forcément cela d’un bon œil. Elles sont en effet plus disposées à financer ce type de projet lorsque l’emprunteur est déjà propriétaire de sa résidence principale !
Pour autant, vous pouvez justifier votre décision afin de les convaincre : les prix dans votre ville de résidence sont trop élevés, vous attendez de pouvoir acheter à deux, vous prévoyez de loger vos enfants dans le bien que vous achetez lorsqu’ils partiront en études… Les banques sont de plus en plus confrontées à ce type de projet, surtout à Paris où les gens ont beaucoup de mal à acheter tout en ayant de bons salaires.
Comment optimiser la rentabilité d’un investissement immobilier ?
Au-delà de votre salaire actuel, la rentabilité de votre investissement et le montant de vos futurs revenus locatifs constituent un critère majeur pour les banques. Voici nos conseils pour les optimiser.
Comment calculer la rentabilité de votre projet d’investissement locatif ?
Il est important d’estimer la rentabilité de votre investissement afin de convaincre les banques de la viabilité de votre projet. Pour la calculer rapidement, utilisez les formules dans le tableau suivant :
| Fonctionnement | Formule | |
| Rentabilité brute | Permet d’avoir un aperçu de la rentabilité de votre projet d’investissement locatif | Rentabilité brute = (loyers annuels bruts hors charges x 100) /prix d’achat du bien |
| Rentabilité nette | Prend en compte les taxes et les charges relatives à votre projet | Rentabilité nette = (loyers réels – charges x 100) / prix d’achat frais inclus |
| Rentabilité nette nette | Prend en considération la fiscalité - votre tranche marginale d’impôts, les dispositifs fiscaux, etc. | Calcul en fonction du dispositif fiscal |
En général, la rentabilité nette d’un investissement locatif oscille entre 2 et 7 % en fonction du type de bien et son emplacement.
Quels sont les risques d’un investissement à haut rendement ?
Les investissements locatifs avec le plus haut rendement sont généralement ceux qui impliquent le plus de risques : studio en ville, appartement meublé, logement étudiant… Ces logements sont en effet sujets à un plus grand turn-over, avec un risque de vacance locative important et une plus grande gestion.
Vous risquez alors de vous retrouver avec des revenus locatifs inférieurs à ceux que vous avez estimés, et donc, d’avoir des difficultés à payer votre crédit. C’est pourquoi les banques ne prennent en compte les revenus locatifs qu’à hauteur de 70 % et apprécient que vous conserviez un reste à vivre important.
Immobilier neuf ou ancien : où investir en 2025 ?
Avec des prix généralement plus bas que dans le neuf, l’immobilier ancien est considéré comme le plus rentable en termes d’investissement locatif. Même en achetant un bien à rénover, votre projet vous coûtera moins cher qu’un achat dans le neuf, d’autant plus depuis la fin du dispositif Pinel.
L’immobilier neuf reste intéressant pour les personnes qui souhaitent acquérir leur première résidence principale et qui sont éligibles au PTZ !
Comment optimiser la fiscalité d’un investissement locatif ?
La fiscalité de votre investissement locatif constitue un critère majeur pour estimer sa rentabilité. Revenus fonciers, bénéfices industriels et commerciaux… Ces revenus supplémentaires peuvent être déclarés de différentes manières à l’administration fiscale, ce qui peut avoir une influence directe sur vos impôts.
Pour vous aider à faire le bon choix, il faut garder à l’esprit que :
- La location meublée vous laisse le choix entre un régime d’imposition micro-BIC (en dessous de 77 700 de recettes locatives annuelles) ou réel, avec un abattement de 50 % ou une déduction de vos frais réels.
- La location vide vous soumet au régime foncier ou micro-foncier (en dessous de 15 000 € de revenus locatifs), avec la possibilité de bénéficier du déficit foncier ou de profiter d’un abattement de 30 %.
Vos revenus locatifs sont imposés après abattement selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu. À vous de voir quel est le régime le plus avantageux pour augmenter vos revenus sans trop augmenter vos impôts !
Mis à jour le 27/05/2025 à 12:19